11-01 RvT Groningen

Zakenrechtelijke problemen (recht van overgang). Positie verkopende makelaar. Informatieverplichting.Klager is mede-eigenaar van een terrein dat noodzakelijkerwijs bereden moet worden, wil de eigenaar van een te koop staande woning zijn parkeerplaats kunnen bereiken. Hij heeft bezwaar tegen het betreden van het terrein waarop geen recht van overpad is gevestigd. Klager verwijt de verkopend makelaar dat die in zijn aanbieding niet van die situatie melding maakt. De raad van toezicht acht de klacht ongegrond nu is gebleken dat de makelaar, die immers het belang van zijn opdrachtgever heeft te behartigen in overleg met zijn opdrachtgever elke gegadigde op bedoelde situatie wijst. Download uitspraak (pdf)

De Raad van Toezicht Groningen geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

de heer F.L. wonende te O, klager,

tegen

de heer R.A.B., makelaar o.g. te O, voorheen lid van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen NVM, thans aangesloten NVM-makelaar, beklaagde

1. Verloop van de procedure
1.1. Bij brief met bijlagen van 28 oktober 2010, gericht aan de afdeling Consumentenvoorlichting van de Vereniging, heeft klager tegen beklaagde een klacht ingediend. Door de afdeling is een schikking beproefd en zowel door klager als door beklaagde is op de klacht nader commentaar gegeven. Deze schikking is niet geslaagd en klager heeft aan de afdeling verzocht de klacht door te zenden aan de Raad. Door klager is het verschuldigde klachtgeld tijdig voldaan.
1.2. Bij brief met bijlagen van 30 december 2010 heeft de afdeling de klacht in handen gesteld van de Raad ter behandeling. Bij brief met bijlagen van 5 januari 2011 heeft klager aan de Raad aanvullende informatie verschaft. Door beklaagde is op 11 januari 2011 een verweerschrift met bijlagen ingediend.
1.3. De klacht is mondeling door de Raad behandeld op zijn zitting van 27 januari 2011, waar klager en beklaagde zijn verschenen. Door hen is een nadere toelichting gegeven op hun standpunt en is op vragen van de Raad geantwoord.

2. De feiten
2.1. Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of niet behoorlijk gemotiveerd betwist, alsmede op grond van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staan tussen partijen de navolgende feiten vast.
2.2. Klager is woonachtig te O aan de K-.straat 120. Hij is eigenaar van een in de nabijheid liggende garagebox en daarbij voor een zevende gedeelte onverdeeld eigenaar van een voor de garageboxen liggend bestraat perceeltje.
2.3. Beklaagde heeft in opdracht van de bewoner van het pand aan de K.straat 106 verkoopactiviteiten gepleegd en hij heeft onder meer in de publiciteit betreffende het te verkopen object de navolgende omschrijving gebruikt: “Halfvrijstaande woning met royale achtertuin en ontsluiting via achterzijde. Er zijn twee parkeerplekken aanwezig op eigen terrein. De woning is in circa 2005 aan de voorzijde voorzien van …. etc.”. Op de verkoopflyer heeft beklaagde vermeld: “Halfvrijstaande woning met twee parkeerplekken op eigen terrein en mogelijkheid tot het plaatsen van een carport of garage. Indeling: … etc.”.
2.4. Klager heeft beklaagde op de onjuistheid van deze gegevens aangesproken en hem verzocht een en ander te corrigeren. In overleg met zijn opdrachtgever is beklaagde daartoe overgegaan maar, na nader onderzoek, heeft hij de oude tekst gehandhaafd.
2.5. Uit aan de Raad overgelegd kaart- en fotomateriaal valt op te maken dat de eigendomssituatie en de diverse toegangen problematisch zijn. Sommige bewoners dienen, om bij hun eigendom te kunnen komen, te gaan over het voorterrein van de garageboxen dat gezamenlijk eigendom is van aanwonenden. Het voorterrein bij de garageboxen is eigendom van de eigenaren van de garageboxen. De desbetreffende gezamenlijke eigendommen zijn niet zichtbaar afgebakend. Genoemd probleem is ontstaan doordat een woningstichting huurwoningen heeft uitgepond en de zakenrechtelijke gevolgen (zoals toegangen naar de openbare weg en toegangen naar achtergelegen eigendommen) onvoldoende heeft doordacht en zakenrechtelijk geregeld.
2.6. De verkoper van de K.straat 106 had de toezegging van de woningstichting dat hij een naast zijn woning liggend terreintje in eigendom kon verwerven, waarop twee parkeerplaatsen waren te realiseren. Om dit terreintje echter te kunnen bereiken diende te worden gegaan over het voorterrein bij de garageboxen, waarvan klager mede-eigenaar is. Voor dit gaan en komen van de bewoner van K.straat b over genoemd voorterrein heeft hij de (stilzwijgende) toestemming van de gezamenlijke eigenaren, behoudens klager.

3. De klacht
3.1. Samengevat en zakelijk weergegeven houdt de klacht in dat beklaagde bij de uitvoering van een opdracht tot verkoop van een naaste buur van klager onjuiste gegevens in de publiciteit heeft gebracht met betrekking tot de mogelijkheid van parkeren en dat hij, na daarop te zijn aangesproken, niet bereid was de gemaakte fout te herstellen. Aldus heeft beklaagde anders gehandeld dan een behoorlijk makelaar betaamt.

4. Het verweer
4.1. Beklaagde merkt samengevat tot zijn verweer het navolgende op.
4.2. Beklaagde heeft als verkopend makelaar meegewerkt aan de uitponding van de huurwoningen ten behoeve van de woningstichting X. Dat na de levering van de eigendommen problemen zouden ontstaan als thans door klager geformuleerd, was onverwacht en aan de regeling van de mede-eigendom en de noodzakelijke overgangen die zouden kunnen worden vastgelegd in de vorm van erfdienstbaarheden, is geen aandacht gegeven. In de praktijk zijn er overigens geen problemen, behoudens die klager veroorzaakt.
4.3. Beklaagde heeft met zijn opdrachtgever over de klachten van klager gesproken en uiteindelijk is besloten de door klager gewraakte tekst te handhaven. Wel heeft beklaagde met zijn opdrachtgever afgesproken dat hij potentiële gegadigden ervan in kennis zou stellen dat klager bezwaar had dat het te verwerven terreintje (bestemd voor het parkeren van twee auto’s) niet zou kunnen worden benaderd dan over het voorterrein voor de garageboxen dat in mede-eigendom was van diverse eigenaren en dat één van die eigenaren tegen dit gebruik bezwaar maakte. Aldus heeft beklaagde bij de uitvoering van zijn opdracht gehandeld tot volle tevredenheid van zijn opdrachtgever.
4.4. Beklaagde ontkent klachtwaardig te hebben gehandeld.

5. De beoordeling van het geschil
5.1. De klacht richt zich tegen makelaar B. te O, die aangesloten makelaar NVM is. De Raad van Toezicht Groningen is derhalve bevoegd om van deze klacht kennis te nemen.
5.2. De Raad is van oordeel dat klager belang heeft bij zijn klacht nu hij mede-eigenaar is van een voorterrein waarover ook niet mede-eigenaren gaan en komen.
5.3. Beklaagde echter heeft in de eerste plaats de belangen van zijn opdrachtgever te behartigen en dat is een voorspoedige verkoop van het aangeboden object. Onder de feitelijke omstandigheden van dit geval is de Raad van oordeel dat beklaagde niet klachtwaardig handelt als hij in overleg met zijn opdrachtgever potentiële gegadigden erop wijst dat één van de mede-eigenaren van een voorterrein voor de garageboxen verbiedt om het naast de te verkopen woning gelegen parkeerterreintje te benaderen. Hiermee geeft beklaagde de feitelijke situatie aan en handelt hij niet tuchtrechtelijk laakbaar.
5.4. Naar het oordeel van de Raad ligt het meer voor de hand dat klager zich richt tot de verkopende woningstichting en de transporterend notaris over de gerezen en wellicht nog te rijzen problemen, teneinde te bevorderen dat de nog te verkopen huurwoningen op passende wijze zullen worden ontsloten en de rechten om te gaan en te komen naar deze woningen en eventuele garageboxen op juridisch juiste wijze zakenrechtelijk worden vastgelegd.
5.5. De Raad zal daarom uitspraak doen als na te melden.

6. De beslissing
6.1. De Raad verklaart de ingediende klacht ongegrond.

ALDUS gewezen te Groningen op 27 januari 2011 door mr. U. van Houten, voorzitter,
C.A. Voogd, lid, en de secretaris mr. G.J. Niezink.

Getekend door de voorzitter en de secretaris op 10 maart 2011.
mr. U. van Houten en mr. G.J. Niezink