13-21 RvT Breda

Belangenbehartiging opdrachtgever. Echtscheiding, perikelen bij. Koopakte, opstellen van.Klaagster en haar ex-echtgenoot zijn overeengekomen dat haar ex-echtgenoot de voormalige echtelijke woning zou overnemen. Nog voordat het echtscheidingsconvenant was ondertekend en de echtscheiding definitief was, heeft klaagsters ex-echtgenoot de woning aan een derde doorverkocht. Klaagster verwijt de medewerker van de makelaar die bij die verkoop betrokken was dat hij in strijd met de waarheid in de koopakte en in de sleutelverklaring heeft vermeld dat klaagsters ex-echtgenoot ongehuwd was. Voorts werden de artikelen in de koopakte die de vereiste toestemming van de echtgenote betroffen, ten onrechte doorgehaald. De Raad acht de klacht gegrond. Een makelaar dient overeenkomsten naar waarheid op te maken, ongeacht of hij dat doet uit hoofde van een betaalde opdracht dan wel als vriendendienst. De makelaar wist dat het echtscheidingsconvenant nog niet was ondertekend en in ieder geval dat de echtscheiding nog niet definitief was zodat de toestemming van klaagster vereist was. Download uitspraak (pdf)

De Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

Mevrouw V, wonende te H, klaagster,

tegen

Z B.V., lid van de NVM, gevestigd en kantoorhoudende te B, beklaagde, hierna te noemen “de makelaar”.

1.            Verloop van de procedure
1.1.        Bij brief van 13 november 2012, vergezeld van een zestal bijlagen, heeft klaagster bij de NVM een klacht ingediend tegen de makelaar, althans tegen diens medewerkers, M en M-V. De NVM heeft de klacht doorgeleid aan de Raad van Toezicht Breda.
1.2          De heer L, lid van de NVM, heeft in zijn brief van 14 januari 2013 namens de makelaar verweer gevoerd.
1.3          Per e-mail van 14 februari 2013 heeft klaagster nog een aantal stukken ingediend.
1.4          Ter zitting van 19 februari 2013 van de Raad zijn verschenen:
                –              klaagster in persoon;
                –              de heer T, partner van klaagster;
                –              de makelaar in de persoon van de heer L;
                –              de heer M, medewerker van de makelaar.
1.5          Partijen zijn door de Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht.
1.6          Ingevolge het ter zitting gedane verzoek van de Raad heeft de makelaar per e-mail van 25 februari 2013 nog een aantal stukken toegezonden aan de Raad en aan klaagster.

2.            De feiten
2.1.        Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voorzover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2          In januari 2009 besloten klaagster en haar toenmalige echtgenoot om hun woning in U te verkopen. Partijen verschillen van mening over de vraag of aan M en M-V, die destijds getuigen waren geweest bij hun huwelijk, is gevraagd om als verkopend makelaar op te treden. Volgens de makelaar zou zijn medewerker M, alleen maar de woning op Funda zetten met een vraagprijs van € 475.000,–. Klaagster zelf heeft op de Open Huizen Dag midden april 2009 nog vier bezoekers in het huis rond geleid. De toenmalige man van klaagster, de heer K, gaf te kennen de woning wel voor € 380.000,– te willen overnemen, kennelijk met de bedoeling om die te verhuren.
2.3          Per e-mail van 25 januari 2010 geeft klaagster te kennen aan haar advocaat, met een afschrift aan haar toenmalige man, dat ze overeenstemming bereikt hebben over het regelen van de gevolgen van de echtscheiding en zij vraagt aan de man wanneer hij het geld aan haar overmaakt, waarbij kennelijk gedoeld wordt op het in artikel 3.5 van het convenant vermelde bedrag van € 20.000,– wegens overbedeling.  Op 19 februari 2010 zendt de advocaat van de man het concept-convenant aan de advocaat van de klaagster. In artikel 3.6 van het convenant staat vermeld dat de hypotheeklasten na 1 maart 2010 voor rekening van de man komen. Op 7 juli 2010 wordt het convenant door partijen ondertekend, waarna het op 13 juli 2010 aan de Rechtbank gestuurd wordt met het verzoek om de inhoud deel te laten uitmaken van de echtscheidingsbeschikking.
2.4          Op 18 juni 2010 is de onderhandse akte ondertekend, waarbij de heer K, de toenmalige echtgenoot van klaagster, de woning voor € 425.000,– verkoopt aan mevrouw V, die op 24 augustus 2010 een sleutelovereenkomst ondertekent waarin onder meer staat vermeld dat de eigendomsoverdracht uiterlijk 31 december 2010 zal plaatsvinden. Bij deze verkoop is M opgetreden als verkopend makelaar voor K, althans hij heeft voor deze de koopakte en de sleutelverklaring opgesteld.

3.            De klacht
3.1.        Klaagster stelt dat de makelaar, althans diens medewerkers, de heer en mevrouw M-V, de opdracht hadden voor haar en de heer K hun woning te verkopen en dat gebleken is dat alleen de belangen van K zijn behartigd en niet die van klaagster. M heeft er namelijk aan meegewerkt dat de woning voor € 425.000,– door K is verkocht aan V voordat die woning aan K was toegescheiden voor een bedrag van € 380.000,– Door deze handelswijze is klaagster benadeeld voor € 22.500,–, de helft van het verschil tussen € 425.000,– en € 380.000,–. M heeft in de door hem voor K opgemaakte koopovereenkomst en sleutelovereenkomst in strijd met de waarheid vermeld dat K ongehuwd was, terwijl hij wist dat de echtscheiding nog niet was uitgesproken.

4.            Het verweer
4.1.        De makelaar stelt dat zijn medewerker M bij wijze van vriendendienst de woning van klaagster en K op Funda heeft gezet en dat hij daarnaast op verzoek van K de sleutelovereenkomst en de koopovereenkomst heeft opgemaakt. Bezichtigingen en onderhandelingen zijn niet door de makelaar gedaan en aan de vriendendienst heeft geen opdracht tot dienstverlening ten grondslag gelegen.
4.2          De brief d.d. 6 mei 2011 van de huidige echtgenoot van klaagster is nimmer door M ontvangen kennelijk omdat die brief gericht was aan het adres waar de makelaar pas, op 14 januari 2013, sinds enkele maanden gevestigd is.
4.3          Uit de op 25 februari 2013 door de makelaar op verzoek van de Raad, na de mondelinge behandeling ter zitting van 19 februari 2013, overgelegde stukken blijkt dat klaagster en de heer K op 24 januari 2010 onder meer overeengekomen waren dat de woning voor € 380.000,– aan K zou worden toegescheiden tegen betaling van een bedrag van € 20.000,– aan klaagster terzake van onderbedeling. In de visie van de makelaar stond het diens medewerker M daarna vrij om als vriendendienst aan K de koopakte en de sleutelverklaring op te maken.

5.            Beoordeling
5.1.        De Raad stelt vast dat de heer M in juni 2010 een koopakte heeft opgemaakt, waarin een verkoopprijs was opgenomen van € 425.000,– en waarin tevens in strijd met de waarheid was vermeld dat K ongehuwd was en waarin de artikelen 14 en 15 (over de toestemming van de echtgenote) waren doorgestreept, terwijl M wist dat K nog gehuwd was en dat klaagster en K een bedrag van € 380.000,– overeengekomen waren, maar dat het echtscheidingsconvenant nog niet was ondertekend. Ook in de sleutelovereenkomst van 14 augustus 2010 was in strijd met de waarheid vermeld dat K ongehuwd was.
5.2          Niet is komen vast te staan dat M betrokken was bij de onderhandelingen tussen K en de koopster die ertoe geleid hebben dat de woning is verkocht voor € 425.000,– en evenmin dat eerder de woning in opdracht van klaagster was getaxeerd op een waarde van € 380.000,–.
5.3          Los van de vraag – die hier niet aan de orde is – of de heer K heeft gehandeld in strijd met de beginselen van de goede trouw die bij de afwikkeling van een echtscheiding door (ex)-echtgenoten tegenover elkaar in acht dienen te worden genomen, dient een makelaar bij het opmaken van overeenkomsten, ongeacht of hij dat doet uit hoofde van een betaalde opdracht dan wel als een vriendendienst, dat opmaken naar waarheid te doen.
5.4          De Raad overweegt dat M ten onrechte in de koopakte en de sleutelverklaring heeft opgenomen dat de verkoper ongehuwd was en voorts in die koopakte de artikelen 14 en 15 heeft geschrapt, daarmee aangevende dat de wettelijk vereiste toestemming van de echtgenote (klaagster) niet van toepassing was. M wist immers dat het echtscheidingsconvenant nog niet was ondertekend en in ieder geval dat de echtscheiding nog niet definitief was, zodat de toestemming van klaagster voor de verkoop vereist was.
5.5          De Raad oordeelt dat de klacht gegrond is en dat de maatregel van berisping passend is.

6.            Beslissing
6.1.        De Raad van Toezicht verklaart de klacht gegrond en legt aan beklaagde de straf van berisping op.
6.2.        De Raad van Toezicht bepaalt dat beklaagde terzake van de kosten van de behandeling van de klacht een bijdrage van € 2.854,65 zal voldoen en bepaalt dat dit bedrag binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen N.V.M., gevestigd te Nieuwengein, zal worden voldaan.

Aldus gewezen te Hilvarenbeek door de heer mr. Th.A.J. Verster, voorzitter, de heer W.R. Schulting, makelaarslid en de heer mr. J.J.J.M. Leemans, secretaris/lid en ondertekend op:13 april 2013