10-2305 CRvT

Taxatie. Beweerdelijk te hoge waardering. Vermelden van referentieobjecten.De stelling van de makelaar dat de Nationale Hypotheek Garantie slechts kan klagen over de vastgestelde executiewaarde nu slechts die voor haar van belang is, gaat niet op. De positie van NHG bij het verstrekken van hypotheken maakt haar tot een partij die op voet van art. 16 reglement tuchtrechtspraak een klacht kan indienen over een taxatierapport. Het vermelden van referentieobjecten was ten tijde van de taxatie ter plaatse nog niet de gewoonte zodat het niet-vermelden daarvan niet tuchtrechtelijk laakbaar is. De door partijen overgelegde opbrengsten van vergelijkbare benedenwoningen geven geen reden te stellen dat de makelaar niet in redelijkheid tot zijn waardering heeft kunnen komen of onzorgvuldig is geweest. Het was niet onjuist om in dit geval de executiewaarde op 90 % van de onderhandse verkoopwaarde te stellen. Download uitspraak (pdf)

De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

Appellant/beklaagde, voorheen lid van de vereniging, thans aangesloten NVM Makelaar, gevestigd en kantoorhoudende te ‘s-Gravenhage,

tegen

HET ALGEMEEN BESTUUR VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM (hierna: de NVM), gevestigd en kantoorhoudende te Nieuwegein,

en

DE STICHTING WAARBORGFONDS EIGEN WONINGEN (hierna: de stichting), gevestigd en kantoorhoudende te Zoetermeer, klaagsters.

 1.        Verloop van de procedure
1.1         Op 7 februari 2008 hebben klaagsters bij de Raad van Toezicht ’s-Gravenhage een klacht ingediend tegen appellant. Deze heeft bij beslissing van 18 mei 2009, verzonden op 18 mei 2009, op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen appellant ingediende klacht gegrond verklaard en is aan hem de straf van berisping opgelegd. De Raad van Toezicht heeft appellant voorts veroordeeld om met een bedrag van € 2.348,– te vermeerderen met BTW bij te dragen in de kosten van de behandeling van de klacht. Appellant is bij brief van 14 juli 2009 tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2         In zijn brief van 21 september 2009 heeft appellant de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd.
1.3         Klaagsters hebben in hun brief van 11 november 2009 verweer gevoerd in hoger beroep.
1.4         De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad.
1.5         Ter zitting van 4 maart 2010 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:
           –                 appellant in persoon bijgestaan door mr. C.C.J. Hiebendaal;
           –                 namens de NVM de heer C.M.J. Cramer bijgestaan door mr. G.F. Terhaar sive Droste.
1.6         Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht. Mr. Terhaar sive Droste heeft zich daarbij bediend van een pleitnotitie. Mr. Hiebendaal heeft nog een productie in het geding gebracht.

2.        De feiten
2.1         Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voorzover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2         In opdracht van een zekere A. taxeert appellant het benedenwoonhuis gelegen aan de H-straat 332 te G. Blijkens het taxatierapport van 3 februari 2003 heeft de onderneming W. Vastgoed namens A. de taxatieopdracht verstrekt. Het doel van de taxatie is om inzicht te verstrekken in de waarde ten behoeve van de beoordeling van een aanvraag voor een (hypothecaire) geldlening. Appellant taxeert de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op € 117.000,– en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op € 105.000,–.
2.3         Op 19 maart 2003 is het woonhuis ten overstaan van dezelfde notaris driemaal in eigendom overgedragen voor koopprijzen van respectievelijk € 68.000,–, € 90.000,– en € 117.000,–. Bij de tweede overdracht is W. Properties B.V. de koopster die doorverkoopt aan A. en diens echtgenote. In de desbetreffende transportakte is verwezen naar een op 12 december 2002 gesloten koopovereenkomst.
2.4         Omdat de kopers niet aan hun verplichtingen voldoen tegenover de hypotheekneemster bereidt deze een executieveiling voor. Een in G. gevestigde makelaar voert op 16 september 2005 een “geveltaxatie” uit en hij vermeldt met betrekking daartoe in zijn taxatierapport: “Waardering op basis fictie redelijke staat van onderhoud, de waarden zijn derhalve indicatief”. Deze makelaar taxeert de onderhandse verkoopwaarde en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op respectievelijk € 95.000,– en € 80.000,–. In verhuurde staat taxeert de makelaar deze waarden op respectievelijk € 70.000,– en € 60.000,–.
2.5         Op 30 november 2005 levert het woonhuis op een executieveiling een bedrag op van € 78.500,–. Korte tijd daarna is het onderhands verkocht voor € 85.000,–.

3.        De klacht

3.1         De klacht, zoals deze door de Raad is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2         Klaagsters verwijten appellant dat deze redelijkerwijs niet heeft kunnen komen tot de in zijn taxatierapport van 3 februari 2003 getaxeerde bedragen.

4.        Het hoger beroep
4.1         Appellant heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2         Voor de stichting is slechts de executiewaarde van belang en dat brengt met zich dat de stichting zich slechts daarover kan beklagen en om een tuchtrechtelijke toetsing van die waarde kan verzoeken.
4.3         De NVM en de stichting hebben, anders dan de Raad van Toezicht heeft overwogen, niet aangevoerd dat van een NVM Makelaar mag worden verwacht dat hij zijn waardering onderbouwt met vergelijkingsobjecten. Evenzeer onjuist is de overweging van de Raad van Toezicht dat de gehoudenheid daartoe volgt uit het “Normblad Taxatierapport financiering woonruimte november 2002”. De door de Raad van Toezicht daaruit aangehaalde passage betreft niet meer dan een advies en dat volgt ook uit de verklaring van 9 september 2009 van de voormalige voorzitter van de regionale afdeling. Daaruit volgt voorts dat makelaars in de regio G gewoon waren om de executiewaarde te bepalen door op de getaxeerde vrije verkoopwaarde 10% in mindering te brengen. Ter zitting hebben ook leden van de Raad van Toezicht erkend dat deze methode veelvuldig werd toegepast. Uit de beslissing blijkt niet dat de Raad van Toezicht met dit verweer rekening heeft gehouden.
4.4         Ten onrechte heeft de Raad van Toezicht overwogen dat appellant er rekening mee had moeten houden dat het woonhuis voor een hoger bedrag zou worden verkocht dan de werkelijke waarde omdat W. Vastgoed B.V. in onroerend goed handelde en op het moment van de taxatie nog geen eigenaresse van het woonhuis was. Voor een taxateur is het niet mogelijk om met een dergelijke omstandigheid rekening te houden. Evenzeer onjuist is de overweging van de Raad van Toezicht dat appellant er rekening mee had moeten houden dat sprake zou zijn van een zogenoemde a-b-c-transactie.
4.5         Appellant heeft zorgvuldig en juist gewaardeerd en de getaxeerde bedragen blijven binnen de aanvaardbare marge van 15%. De makelaars die vervolgens hebben getaxeerd hebben het woonhuis niet van binnen gezien.
4.6         Aangezien appellant opdracht heeft gekregen om een benedenhuis te taxeren, kan aan de door de NVM in eerste instantie vermelde referentieobjecten geen betekenis worden gehecht omdat deze grotendeels bovenwoningen betreffen. De door de NVM wel vermelde benedenhuizen zijn korte tijd voorafgaande aan de taxatie verkocht voor gemiddeld € 109.000,–. Onjuist is de overweging van de Raad van Toezicht dat bij verkoop van benedenhuizen een gemiddelde opbrengst van nog geen € 99.000,– is gerealiseerd en in de beslissing is ook niet vermeld om welke woonhuizen het daarbij gaat.
4.7         Uit door appellant verstrekte gegevens volgt dat de waarde van benedenwoningen beduidend hoger is dan de waarde van bovenwoningen en met die waarden moet dan ook rekening worden gehouden bij de beoordeling van het taxatierapport. Appellant betwist dat hij zich heeft laten leiden door de tussen de koper en de verkoopster overeengekomen koopsom. Voor de beoordeling van de taxatie is relevant de verkoop op 30 januari 2003 van de benedenwoning aan de H-straat 212 voor € 115.000,–. Voor het feit dat het woonhuis op de veiling in 2006 een bedrag van € 85.000,– heeft opgeleverd, is geen verklaring te geven anders dan dat op dat moment de veilingomstandigheden ongunstig kunnen zijn geweest. Op grond van de veilingopbrengst kan niet worden geconcludeerd dat de taxatie niet juist is geweest. Voor de beoordeling daarvan is ook van belang het feit dat de prijzen van woonhuizen in 2005 en 2006 zijn gedaald.

5.       Het verweer

5.1         Klaagsters hebben in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2         Onjuist is het standpunt van appellant dat makelaars niet verplicht zijn om vergelijkingsobjecten in het taxatierapport te vermelden. De passage in het “Normblad” waarnaar appellant heeft verwezen kan niet slechts als een advies worden opgevat. Het feit dat in de regio deze passage als een advies werd opgevat en eerst sinds korte tijd in deze regio gebruikelijk is om vergelijkingsobjecten te vermelden, doet er niet aan af dat op het moment van taxatie de vermelding van referentieobjecten ook reeds als een verplichting gold.
5.3         De Raad van Toezicht heeft met juistheid overwogen dat in het algemeen niet kan worden aanvaard dat de te taxeren executiewaarde standaard wordt bepaald op 90% van de vrije verkoopwaarde.
5.4         Taxateurs zullen veelal niet zijn geïnformeerd over het feit dat een a-b-c-transactie zal worden uitgevoerd. Uit de door appellant ter zitting van de Raad van Toezicht gedane mededelingen kan echter worden afgeleid dat hij bepaalde wetenschap bezat ten aanzien van zijn opdrachtgever en appellant voorts op de hoogte was van de op 12 december 2002 gesloten koopovereenkomst. Op grond van deze informatie en het feit dat destijds in de omgeving van het te taxeren woonhuis handelaren in onroerend goed actief waren, kon van appellant extra aandacht worden verwacht bij de uitvoering van zijn taxatieopdracht.
5.5         Klaagsters delen het standpunt van appellant dat een benedenwoning over het algemeen hoger wordt gewaardeerd dan een bovenwoning. Uit de vergelijking van de gerealiseerde opbrengsten van benedenwoningen met het door appellant getaxeerde bedrag volgt echter dat de getaxeerde waarde procentueel belangrijk hoger is dan de gerealiseerde opbrengsten. De gemiddelde verkoopprijs van de door appellant vermelde objecten bedroeg € 102.750,–. Niet begrijpelijk is het standpunt van appellant dat de op 2 augustus 2002 gerealiseerde verkoopprijs van het woonhuis aan de H-straat 43 niet bij de berekening van de gemiddelde koopprijs kan worden betrokken.
5.6         Onjuist is de stelling van appellant dat bij de beoordeling van taxaties een marge van 10 tot 15% van toepassing zou zijn. De gemiddeld gerealiseerde opbrengst van vergelijkbare objecten is 14% lager dan de getaxeerde waarde. Appellant heeft hiervoor in zijn taxatierapport geen verklaring gegeven.
5.7         Klaagsters betwisten dat de woning aan de H-straat 212 goed als referentieobject kan dienen. Dit object, maar ook andere benedenwoningen in de H-straat, komen niet als referentiemateriaal voor in de database van de NVM. Voor vergelijkbare benedenwoningen in de nabijgelegen C-straat is als hoogste koopprijs een bedrag van € 106.638,– gerealiseerd. De door appellant vermelde referentieobjecten zijn in vier gevallen 10 m² tot 15 m² groter en de bouwkundige staat daarvan is omschreven als “goed” tot “uitstekend”. Appellant heeft de onderhoudstoestand van het getaxeerde object in zijn taxatierapport als “voldoende” omschreven. De indruk bestaat dat zijn taxatie is bedoeld als legitimatie van de overeengekomen koopsom.

6.       Beoordeling van het geschil in hoger beroep

6.1         Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor. Artikel 92 van de statuten van de NVM die met ingang van 1 januari 2009 van kracht zijn, bepaalt dat ondermeer zaken met betrekking tot het tuchtrecht die aanhangig zijn op de dag voor het in werking treden van de gewijzigde statuten, worden afgehandeld overeenkomstig de op dat moment geldende regels en procedures door de toen daartoe bevoegde instanties. Artikel 92 van de statuten die op 15 januari 2010 zijn gepasseerd door notaris mr. Flokstra en nadien in werking zijn getreden, kent een vergelijkbare bepaling. Aangezien de klacht tegen appellant is ingediend op 7 november 2007 is de vóór 1 januari 2009 geldende regelgeving van de NVM van toepassing.
6.2         Appellant heeft aangevoerd dat de stichting slechts in haar klacht kan worden ontvangen voorzover deze betrekking heeft op de door appellant getaxeerde executiewaarde. De Centrale Raad van Toezicht verwerpt dit betoog. Als uitvoerder van de Nationale Hypotheek Garantie speelt de stichting een rol bij ondermeer de verstrekking van hypotheken aan de kopers van woonhuizen. Dat maakt haar in dit geval, waarin de executoriale verkoopopbrengst niet toereikend is geweest om de vordering van de hypotheekneemster volledig te voldoen, tot een partij die op de voet van artikel 16 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM een klacht kan indienen tegen een NVM Makelaar die met het oog op het aantrekken van hypothecair krediet door de koper van een woonhuis, zowel de onderhandse als de executoriale waarde daarvan heeft getaxeerd.
6.3         Appellant heeft in zijn taxatierapport vermeld dat zijn taxatie is gebaseerd op de methode van objectvergelijking maar hij heeft de door hem bij zijn waardering betrokken objecten niet in zijn taxatierapport opgenomen. Blijkens de in hoger beroep overgelegde verklaring van de voormalig voorzitter van de afdeling van de NVM, werden in 2002 zelden de referentieobjecten in het taxatierapport opgenomen. Door de NVM en de stichting is dit niet weersproken. In het “Normblad Taxatierapport financiering woonruimte november 2002” is ondermeer vermeld – zakelijk weergegeven – dat bij de taxatie rekening wordt gehouden met een scala aan (wegings)factoren en informatiebronnen, maar slechts een deel van de bij de beoordeling betrokken gegevens in het rapport is opgenomen. Daaraan is toegevoegd dat de taxateur gaarne bereid is tot het verstrekken van een nadere toelichting aan de opdrachtgever. Daar staat tegenover dat in het in november 2002 uitgegeven normblad is vermeld dat, indien gebruik is gemaakt van de methode van objectvergelijking, de taxateur aangeeft welke objecten bij de vergelijking een rol hebben gespeeld. De taxatie is door appellant uitgevoerd op 23 januari 2003 en zijn rapport dateert van 3 februari 2003. Mede in aanmerking genomen de door appellant in hoger beroep overgelegde verklaring is de Centrale Raad van Toezicht van oordeel dat op het moment van taxatie door appellant, in ieder geval in de afdeling nog niet de gewoonte bestond om in ieder rapport vergelijkingsobjecten te vermelden. Niet kan dan ook worden geoordeeld dat appellant door geen vergelijkingsobjecten in zijn rapport op te nemen tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld.
6.4         Met betrekking tot de door hem gevolgde werkwijze heeft appellant ter zitting van de Centrale Raad van Toezicht gesteld dat door hem bij de uitvoering van zijn taxatieopdracht met behulp van aan de computer ontleende gegevens objectvergelijking is toegepast. Daaraan heeft hij toegevoegd dat hij over de uitkomst daarvan met zijn compagnon die ook makelaar is, van gedachten heeft gewisseld waarna appellant tot zijn waardering is gekomen. In het dossier is geen aanknopingspunt te vinden voor de stelling dat appellant zich bij het geven van zijn waardering heeft laten leiden door de op 12 december 2002 overeengekomen koopprijs.
6.5         Appellant heeft in eerste instantie archiefdocumentatie overgelegd met betrekking tot de verkoop van vijf benedenwoningen die in de omgeving zijn gelegen van de door hem getaxeerde benedenwoning. Deze verkopen hebben plaatsgevonden gedurende de periode 21 maart 2002 tot 8 juli 2003 en betreffende de navolgende objecten en daarvoor gerealiseerde transactieprijzen:

-H-kade 1029                          € 105.000,–
-H-kade 1468                          € 121.000,–
-V-straat 27                            € 110.000,–
-K-plein 37                              € 125.000,–
-K-straat 65                            € 110.000,–

De gemiddelde koopsom van deze benedenwoningen bedroeg € 114.200,–.


6.6        
Door de NVM zijn in hoger beroep gegevens verstrekt over drie in 2001 in de nabijgelegen C-straat verkochte benedenwoningen die volgens de NVM vergelijkbaar zijn met het getaxeerde object. Het gaat daarbij om de navolgende benedenwoningen en transactieprijzen:

-C-straat 352                           € 99.832,–

-C-straat 357                           € 103.916,–
-C-straat 405                           € 106.638,–

De gemiddelde koopsom van deze benedenwoningen bedroeg € 103.462,–.


6.7        
Uitgangspunt bij de door de makelaar uitgevoerde taxatie is dat in beginsel over de hoogte van taxaties slechts kan worden geklaagd, indien een makelaar in redelijkheid niet tot een bepaalde taxatie heeft kunnen komen en bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht.
6.8         Op grond van de door appellant geschetste werkwijze die door hem is gevolgd bij de uitvoering van de taxatieopdracht, gevoegd bij de door partijen verstrekte informatie over gerealiseerde transactieprijzen met betrekking tot vergelijkbare objecten, kan niet worden geoordeeld dat appellant niet in redelijkheid tot de door hem getaxeerde onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van € 117.000,– heeft kunnen komen. Daaraan doet niet af dat op 15 september 2005 op basis van een “geveltaxatie” door een taxateur op dat moment de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik is bepaald op € 95.000,–. Daarbij is van belang dat deze taxateur 2.5 jaar na de taxatie door appellant tot zijn oordeel is gekomen en appellant onbetwist heeft gesteld dat in 2005 inmiddels sprake was van een lager prijsniveau dan in 2003. Voorts geldt dat sprake is geweest van een “geveltaxatie” en daaraan minder betekenis kan worden gehecht aangezien in het kader daarvan het object niet aan de binnenzijde is bezichtigd en opgenomen.
6.9         De Centrale Raad van Toezicht acht niet onjuist dat appellant in dit geval de executiewaarde vrij van huur en gebruik heeft bepaald op € 105.000,– en appellant tot deze waardebepaling is gekomen door 10% in mindering te brengen op de door hem bepaalde onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik. Dat een dergelijke benadering in 2003 in de afdeling in de praktijk wel werd gevolgd volgt uit de door appellant in hoger beroep overgelegde verklaring. Het feit dat op 30 november 2005 een executoriale opbrengst is gerealiseerd van € 78.500,– doet daaraan niet af nu deze opbrengst het gevolg kan zijn geweest van op dat moment bestaande mogelijk ongunstige veilingomstandigheden.

6.10     De klacht is ongegrond en de beslissing van de Raad van Toezicht kan niet in stand blijven.
6.11     Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad tot de volgende uitspraak.

7.       Beslissing in hoger beroep
7.1         Vernietigt de beslissing van 18 mei 2009 van de Raad van Toezicht ’s-Gravenhage.
7.2         Verklaart de klacht ongegrond.

Aldus gewezen te Amersfoort door mr. D.H. de Witte, voorzitter, mr. J.T. Anema, mr. P. van der Kolk-Nunes, F.J. van der Sluijs en R. Wijmenga in aanwezigheid van en gehoord het advies van mr. J.A. van den Berg, secretaris en ondertekend op 18 juni 2010.

D.H. de Witte
voorzitter

J.A. van den Berg
secretaris