10-2299 CRvT
Verkoopopdracht aanvaard van niet-rechthebbende? Taxatiewaarde en vraagprijs. Onverkoopbaarheid gesuggereerd?Niet is gebleken dat de eigenaar niet wist en er niet mee instemde dat zijn dochter de verkoopopdracht tekende. De makelaar heeft bovendien slechts een stille verkoop gepleegd. Het stellen van een vraagprijs en een taxatie in het kader van een minnelijke waardering bij een boedelscheiding is niet hetzelfde waardoor verschillende bedragen kunnen ontstaan. De makelaar heeft in zijn taxatierapport de matige staat van de panden en de moeilijke bereikbaarheid van de garage genoemd. De tweede makelaar kwam tot een vergelijkbare conclusie. Daarmee kan niet gezegd worden dat beklaagde een beeld van onverkoopbaarheid heeft geschetst. Download uitspraak (pdf)
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
Appellant/klager, wonende te H,
tegen
Beklaagde, destijdslid van de vereniging, thans aangesloten NVM Makelaar, gevestigd en kantoorhoudende te G,
1. Verloop van de procedure
1.1 Appellant heeft op 14 juli 2008 tegen beklaagde een klacht ingediend bij de Raad van Toezicht ’s-Gravenhage. Deze heeft bij beslissing van 19 juni 2009, aan partijen verzonden op 19 juni 2009, op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen beklaagde ingediende klacht ongegrond verklaard. Appellant is bij brief van 25 juni 2009 tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2 In zijn brief van 10 augustus 2009 heeft appellant de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd.
1.3 Appellant heeft bij brief van 20 november 2009 nog enkele producties in het geding gebracht.
1.4 Beklaagde heeft in zijn brief van 19 februari 2010 verweer gevoerd in hoger beroep.
1.5 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.6 Ter zitting van 20 mei 2010 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:
– namens appellant mevrouw J.M. van der G.;
– beklaagde in persoon.
1.7 Mevrouw Van der G. en beklaagde zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben de standpunten nader toegelicht. Mevrouw Van der G. heeft een door appellant ondertekende volmacht overgelegd aan de Centrale Raad van Toezicht.
2. De feiten
2.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2 Op 22 december 2001 overlijdt mevrouw J. van A.-M., de moeder van appellant. Deze was in de wettelijke gemeenschap van goederen gehuwd met de heer A. van A., de vader van appellant.
2.3 In opdracht van A. van A. taxeert beklaagde samen met de aan de Belastingdienst Ondernemingen verbonden taxateur de heer C. G. de twee woonhuizen gelegen aan de S-straat 26 en 28 in G. In het door beklaagde en G. op 3/4 juni 2002 ondertekende taxatierapport is vermeld dat de taxatie is uitgevoerd in verband met een boedelscheiding. Beklaagde en G. taxeren de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op € 250.000,–.
2.4 Bij brief van 1 juli 2002 zendt beklaagde ter attentie van en aan het adres van mevrouw A. van A. geb. Van A., dochter van A. van A., een aan A. van A. gericht opdrachtformulier terzake van de bemiddeling bij verkoop. In de brief vermeldt beklaagde onder meer dat het object in de “stille verkoop” zal komen en daarmee tot nader order niet zal worden geadverteerd. De vraagprijs is bepaald op € 385.000,–. Beklaagde vermeldt voorts dat hij inmiddels contact heeft gehad met een projectontwikkelaar en deze met betrekking tot het object en enkele omliggende objecten een haalbaarheidsstudie zal verrichten. Het opdrachtformulier is op 16 juli 2002 ondertekend door mevrouw A. van A. geb. Van A..
2.5 Op 8 augustus 2002 wordt een notariële volmacht verleden waarbij A. van A. zijn dochter mevrouw A. van A. geb. Van A. aanstelt tot zijn algemeen gevolmachtigde.
2.6 In december 2003 wordt A. van A. onder bewind gesteld. In opdracht van de bewindvoerder taxeert de in G gevestigde taxateur de heer J. C., verbonden aan het makelaarskantoor Van D. NVM Makelaars B.V., op 30 maart 2004 de beide woonhuizen. Hij bepaalt daarvan de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op € 220.000,–.
2.7 Bij brief van 8 juli 2004 verzoekt de bewindvoerder aan Van D. NVM Makelaars B.V. om te bemiddelen bij de verkoop van de beide woonhuizen. In de brief vermeldt de bewindvoerder dat door de kantonrechter de minimumverkoopprijs is vastgesteld op € 220.000,–.
2.8 Op 24 augustus 2004 zendt beklaagde aan mevrouw A. van A. geb. Van A. een aan A. van A. gerichte factuur in verband met de intrekking van de opdracht.
2.9 Op 17 maart 2005 dient de bewindvoerder een bezwaarschrift in tegen de waardebepaling van € 393.000,– van de woonhuizen krachtens de Wet WOZ.
2.10 Op 6 oktober 2005 overlijdt A. van A. en daardoor eindigt de bewindvoering. Vanaf dat moment zijn de gezamenlijke erven mevrouw A. van A. geb. Van A. en appellant, de zakelijke gerechtigden met betrekking tot deze woonhuizen.
2.11 Blijkens de brief van 3 maart 2006 van de gemeente W. aan appellant heeft deze een verzoek gedaan tot intrekking van het door de bewindvoerder ingediende bezwaarschrift. Dit verzoek wordt afgewezen omdat in de verklaring van erfrecht geen bepaling is opgenomen waaruit blijkt dat appellant de alleengerechtigde is die jegens derden namens beide zakelijke gerechtigden als gemachtigde kan optreden. In de brief maakt de gemeente melding van een op 25 augustus 2005 door Van D. NVM Makelaars B.V. opgestelde koopovereenkomst waarin een koopprijs is opgenomen van € 230.000,–, maar waaraan geen uitvoering is gegeven. In de brief maakt de gemeente ook melding van de door beklaagde gehanteerde vraagprijs van € 385.000,–. De gemeente verklaart het bezwaar ongegrond.
2.12 Op 13 november 2007 verkoopt appellant het aan hem tegen betaling van € 250.000,– toegescheiden woonhuis voor een bedrag van € 425.000,–.
2.13 Naar aanleiding van het door appellant op 12 september 2007 bij de Adviescommissie Voorwaarden en Tarieven ingediende verzoek tot restitutie van de door hem betaalde courtage vermeerderd met kosten en toekenning van een schadevergoeding, heeft deze commissie in haar beslissing van 4 april 2008 geoordeeld dat beklaagde recht heeft op de aan appellant in rekening gebrachte kosten en zich onbevoegd verklaard om te oordelen over het verzoek tot betaling van een schadevergoeding.
3. De klacht
3.1 De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2 Appellant verwijt beklaagde dat hij van een ander dan de rechthebbende een verkoopopdracht heeft aanvaard met betrekking tot de woonhuizen gelegen aan de S-straat 26-28 in G..
3.3 Appellant verwijt beklaagde voorts dat hij binnen een tijdsbestek van twee weken met betrekking tot de beide woonhuizen een tweetal taxaties heeft uitgebracht en daarin de waarde daarvan aanvankelijk heeft getaxeerd op € 250.000,– en vervolgens op € 385.000,–.
3.4 Tot slot verwijt appellant aan beklaagde dat hij met betrekking tot de beide woonhuizen het beeld in het leven heeft geroepen dat deze onverkoopbaar zouden zijn.
4. Het hoger beroep
4.1 Appellant heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2 Bij de minnelijke waardering is door G. blijkens diens dossiernotities een rekenfout gemaakt. Beklaagde moet daarmee bekend zijn geweest en is zijn verplichting om G. daarop te wijzen niet nagekomen. Maatschappelijk onverantwoord is immers dat een makelaar eraan bijdraagt dat een zo laag mogelijk bedrag in aanmerking wordt genomen bij de bepaling van de hoogte van de successiebelasting. In dat verband geldt dat een bezwaar tegen een te lage vaststelling van een aanslag ter zake van successiebelasting niet-ontvankelijk wordt verklaard. Het door beklaagde getaxeerde bedrag is opgenomen in de vermogensopstelling en daaraan waren voor appellant gevolgen verbonden.
4.3 Uit het feit dat door beklaagde is geadviseerd om een vraagprijs te hanteren van € 385.000,– en de WOZ-waarde is bepaald op € 393.000,–, volgt dat de door G. en beklaagde vastgestelde waarde van € 250.000,– niet realistisch is. Uitgaande van de in 2007 gerealiseerde koopprijs van € 425.000,– kan, rekeninghoudende met een gemiddelde prijsstijging van 23.7% gedurende de periode juni 2002 tot oktober 2007, in 2002 aan de woonhuizen een waarde worden toegekend van € 345.000,–. Dit bedrag kan worden verhoogd met 10% – 15% in verband met de locatie en de mogelijkheden tot herontwikkeling.
4.4 In de opdrachtbevestiging is geen bepaling opgenomen die inhoudt dat beklaagde geen bindende verplichtingen zou aangaan. Dit zou ertoe hebben kunnen leiden dat in geval van verkoop geen levering zou zijn gevolgd waarna de verkopende partij zou zijn belast met een boete van 10%.
4.5 Tussen 5 NVM-makelaars is overleg gevoerd over een mogelijk herontwikkelingsplan en in het kader daarvan is van gedachten gewisseld over op doorverkoop gerichte acties.
5. Het verweer
5.1 Klager heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2 De taxatieopdracht is op de juiste wijze uitgevoerd. De opdracht is uitgevoerd ten behoeve van de opdrachtgever A. van A. en appellant is daarbij, als derde, geen partij.
6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
6.1 Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor. Artikel 92 van de statuten van de NVM die met ingang van 1 januari 2009 van kracht zijn, bepaalt dat onder meer zaken met betrekking tot het tuchtrecht die aanhangig zijn op de dag voor het in werking treden van de gewijzigde statuten, worden afgehandeld overeenkomstig de op dat moment geldende regels en procedures door de toen daartoe bevoegde instanties. Artikel 92 van de statuten die op 15 januari 2010 zijn gepasseerd door notaris mr. Flokstra en nadien in werking zijn getreden, kent een vergelijkbare bepaling. Aangezien de klacht tegen beklaagde is ingediend op 14 juli 2008 is de vóór 1 januari 2009 geldende regelgeving van de NVM van toepassing.
6.2 In hoger beroep is geen plaats voor de uitbreiding van de klacht zodat daarin slechts de onder 3.2-3.4 en niet de onder 4.2 en 4.3 geformuleerde klachtonderdelen aan de orde kunnen komen.
6.3 Niet is gebleken dat A. van A. er niet mee bekend is geweest of niet zou hebben gewenst, dat zijn dochter op 16 juli 2002 de opdracht tot dienstverlening namens hem heeft ondertekend. Door middel van de op 8 augustus 2002 verleden notariële volmacht waarmee aan mevrouw A. van A. geb. Van A. een algehele volmacht werd verstrekt, is formeel en op juiste wijze bevestigd dat het de wens van A. van A. was dat zijn dochter mevrouw A. Van A. geb. Van A. als zijn algemeen gevolmachtigde zou optreden. Beklaagde heeft blijkens zijn brief van 1 juli 2002 aan mevrouw A. van A. geb. Van A. bevestigd dat met haar is afgesproken dat slechts sprake zou zijn van een zogenoemde “stille verkoop”. Niet gebleken is dat beklaagde gedurende de periode 16 juli 2002 (de datum van ondertekening van de opdrachtbevestiging) tot 8 augustus 2002 (de datum waarop de notariële volmacht is verleden) een feitelijke en verdergaande uitvoering heeft gegeven aan de opdracht tot bemiddeling bij verkoop. Dat beklaagde, zoals hij stelt in zijn brief van 1 juli 2002, voor het object de aandacht heeft gevraagd van een projectontwikkelaar doet daaraan niet af. Tot slot geldt nog dat niet is gebleken dat A. van A. er niet mee bekend is geweest of niet zou hebben gewenst, dat zijn dochter op 16 juli 2002 de opdracht tot dienstverlening namens hem heeft ondertekend. Het eerste klachtonderdeel is ongegrond.
6.4 Dat geldt ook voor het tweede klachtonderdeel. Het onderzoek in hoger beroep met betrekking tot dit klachtonderdeel heeft niet geleid tot de vaststelling van andere feiten dan wel tot andere beschouwingen en gevolgtrekkingen dan die zijn vervat in de beslissing van de Raad van Toezicht, waarmee de Centrale Raad van Toezicht verenigt.
6.5 Appellant heeft zijn, door beklaagde betwiste stelling, dat beklaagde heeft getracht om een beeld van onverkoopbaarheid van de woonhuizen te creëren, niet onderbouwd. In zijn taxatierapport heeft beklaagde vermeld dat het door A. van A. bewoonde woonhuis aan de S-straat 28 in redelijk tot goede staat is. Met betrekking tot het andere woonhuis heeft beklaagde aangegeven dat dit al enige tijd niet meer wordt bewoond en de onderhoudstoestand daarvan matig tot slecht is. Voorts heeft hij melding gemaakt van een zich in goede staat bevindende stenen schuur en een matige houten schuur met garage. De bereikbaarheid van de garage en de schuur is door beklaagde moeizaam genoemd als gevolg van de plaatsing van een schutting door de eigenaar van een naast gelegen automobielbedrijf. Tot slot heeft beklaagde in zijn rapport opgenomen dat niet kan worden uitgesloten dat in de woonhuizen asbesthoudende materialen zijn verwerkt maar daarnaar geen onderzoek is gedaan. In aanmerking genomen ook de omschrijving die de taxateur C. van de woonhuizen heeft gegeven in zijn taxatierapport van 13 april 2004, in het bijzonder zijn beschrijving van het naar zijn oordeel feitelijk onbewoonbare woonhuis aan de S-straat 26, kan niet worden geoordeeld dat beklaagde zou hebben zorggedragen voor het ontstaan van een onjuist beeld dat sprake is van onverkoopbare objecten. Ook dit klachtonderdeel is ongegrond.
6.6 Ten overvloede overweegt de Centrale Raad van Toezicht dat beklaagde niet verantwoordelijk is voor de door de taxateur G. eventueel gemaakte fouten. Het was in het (financiële) belang van zijn opdrachtgever dat de waarde door de Belastingdienst zo laag mogelijk werd vastgesteld. Dat belang kon en mocht beklaagde niet uit het oog verliezen.
6.7 De beslissing van de Raad dient te worden bekrachtigd.
6.8 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.
7. Beslissing in beroep
7.1 Bekrachtigt de beslissing van 19 juni 2009 van de Raad van Toezicht ’s-Gravenhage.
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. K.E. Mollema, voorzitter, mr. J.T. Anema, mr. P. van der Kolk-Nunes, R. Wijmenga en W. van Haselen, in aanwezigheid van en gehoord het advies van mr. J.A. van den Berg, secretaris en ondertekend op 23 augustus 2010.