11-2361 CRvT
Optreden als verkopend makelaar of niet? Regel 1 Erecode. Oud en nieuw Reglement Tuchtrechtspraak. Het makelaarskantoor heeft op de rubriek buitenlands onroerend goed van de site Funda een aanbieding gedaan van een in Frankrijk gelegen appartement dat eigendom was van de broer van de directeur van het makelaarskantoor. Daarbij werden de NAW-gegevens van het kantoor vermeld. De koper van het appartement (klager) is naderhand, toen er problemen over de aankop ontstonden, gebleken dat de makelaar slechts de verkoopadvertentie op Funda had geplaatst en niet als verkopend makelaar optrad. De Centrale Raad is van oordeel dat het makelaarskantoor door haar wijze van presenteren gezondigd heeft tegen regel 1 van de Erecode waarin staat dat een NVM-lid waakt tegen onjuiste beeldvorming. Download uitspraak (pdf)
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
De heer A.A. M., wonende te M, appellant/klager,
tegen
H MAKELAARDIJ, lid van de vereniging, gevestigd en kantoorhoudende te G, beklaagde,
1. Verloop van de procedure
1.1 Appellant heeft bij brief van 29 september 2009 bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM een klacht ingediend tegen beklaagde. De NVM heeft de klacht doorgeleid aan de Raad van Toezicht Rotterdam. Deze heeft bij beslissing van 18 mei 2010, aan partijen verzonden op 10 juni 2010, op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen beklaagde ingediende klacht ongegrond verklaard. Appellant is bij brief van 5 juli 2010 tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2 In de brief van 5 juli 2010 heeft appellant de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd.
1.3 Beklaagde heeft in zijn op 24 september 2010 door de secretaris van de Centrale Raad van Toezicht ontvangen brief, verweer gevoerd in hoger beroep.
1.4 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennisgenomen van de in 1e instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.5 Ter zitting van 3 februari 2011 van de Centrale Raad van Toezicht is appellant verschenen, vergezeld van zijn echtgenote en bijgestaan door mr. M. Louis. Aan de secretaresse van de secretaris van de Centrale Raad van Toezicht is namens de directeur van beklaagde meegedeeld dat hij wegens ziekte verhinderd was om ter zitting te verschijnen en ook zijn gemachtigde de behandeling ter zitting niet zou bijwonen.
De voorzitter van de Centrale Raad van Toezicht heeft bij aanvang van de zitting het navolgende opgemerkt.
In de Statuten van de NVM en de reglementen, waar onder het Reglement Tuchtrechtspraak NVM, is als overgangsregel opgenomen, dat op de procedure van de klachten van toepassing zijn de Statuten en reglementen zoals deze bij indiening van de klacht luiden. Op 1 januari 2010 is het Reglement Tuchtrechtspraak NVM en op 15 januari 2010 zijn de Statuten van de NVM gewijzigd. Aangezien de klacht is ingediend op 29 september 2009 zijn de voor 1 januari 2010 geldende procedureregels van toepassing. Een van de wijzigingen per 1 januari 2010 is de samenstelling van de Raad van Toezicht. Vanaf die datum bestaat de Raad van Toezicht niet meer uit drie leden en een adviserende ambtelijk secretaris, maar uit drie leden waaronder de ambtelijk secretaris. In deze zaak heeft de Raad van Toezicht Rotterdam beslist in de samenstelling zoals die volgens het Reglement Tuchtrechtspraak NVM voor na 1 januari 2010 ingediende klachten geldt. Als het voor 1 januari 2010 geldende Reglement Tuchtrechtspraak NVM van toepassing is, is die samenstelling in strijd met het van toepassing zijnde Reglement Tuchtrechtspraak NVM, waardoor de uitspraak op die grond wordt vernietigd. Alsdan rijst de vraag of de klacht moet worden terugverwezen naar de Raad van Toezicht Rotterdam teneinde in de juiste samenstelling opnieuw over de klacht te beslissen of dat de Centrale Raad van Toezicht op de klacht een inhoudelijke beslissing neemt. De voorzitter houdt appellant en zijn gemachtigde voor dat bij de Centrale Raad van Toezicht het voornemen bestaat om zelfstandig en in laatste instantie op de klacht een beslissing te geven. Appellant en zijn gemachtigde hebben desgevraagd ter zitting verklaard dat zij tegen deze voorgestelde gang van zaken geen bezwaar hebben.
1.6 Appellant en zijn gemachtigde zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben het standpunt van appellant nader toegelicht. Mr. Louis heeft zich daarbij bediend van een pleitnotitie.
1.7 Het proces-verbaal van de behandeling ter zitting is bij brief van 8 februari 2011 aan beide partijen toegezonden. Aan beklaagde is verzocht om aan de secretaris van de Centrale Raad van Toezicht te berichten of hij alsnog in de gelegenheid wil worden gesteld om ter zitting van de Centrale Raad van Toezicht een toelichting te geven op de processtukken en hetgeen blijkens de pleitnotitie van mr. Louis en het proces-verbaal naar voren is gebracht ter zitting van 3 februari 2011. Aan beklaagde is daarnaast de mogelijkheid geboden om desgewenst schriftelijk te reageren. Beklaagde heeft in zijn brief van 2 maart 2011 zijn standpunt nader toegelicht. Daarop heeft mr. Louis namens appellant gereageerd in haar brief van 15 maart 2011.
2. De feiten
2.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voorzover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2 Beklaagde heeft medio 2008 in de rubriek buitenlandse onroerend goed op de website Funda op verzoek van zijn broer een advertentie geplaatst. Daarin wordt het in Frankrijk gelegen appartement dat eigendom is van de broer van (de directeur van) beklaagde, te koop aangeboden voor een vraagprijs van € 395.000. In de op de website opgenomen tekst is ondermeer het navolgende vermeld:
“Verkopende makelaar: H Makelaardij b.v.” en“Vraag naar meer gegevens![volgt website, telefoonnummer en e-mailadres].
Op 25 augustus 2008 heeft appellant het appartement bezichtigd waarbij de broer van beklaagde hem heeft rondgeleid. Op 12 september 2008 heeft appellant telefonisch een bod uitgebracht aan de broer van beklaagde. Op 18 september 2008 heeft appellant het appartement nogmaals bezichtigd. Vervolgens heeft hij het appartement gekocht waarna dit op 18 december 2008 in eigendom is overgedragen op basis van een koopsom van € 365.000.
2.3 In de daaropvolgende perioden zijn problemen gerezen over onder meer de verschuldigde servicekosten en enkele bouwkundige gebreken.
3. De klacht
3.1 De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2 Beklaagde heeft Funda slechts gebruikt als advertentiemedium en daardoor aan appellant een verkeerde voorstelling van zaken gegeven. Aangezien beklaagde in de advertentietekst had opgenomen dat hij verkopend makelaar was, heeft hij bij appellant de indruk gewekt dat een aan de NVM verbonden makelaar was betrokken bij de verkoop van het appartement.
4. Het hoger beroep
4.1 Appellant heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2 Op de website van Funda wordt onderscheid gemaakt tussen de door NVM-makelaars en de door derden te koop aangeboden objecten. Op de website wordt voorts gewezen op de (kwaliteits)voordelen die zijn verbonden aan het doen van zaken met een NVM-makelaar. De door beklaagde geplaatste advertentie was voorzien van het NVM-logo en daarin was vermeld dat alle informatie over het object en de daarbij behorende foto’s bij beklaagde konden worden verkregen. Aan appellant is een onjuiste voorstelling van zaken gegeven omdat in de advertentie niet was vermeld dat het appartement niet door een NVM-makelaar werd aangeboden. Ten onrechte is het vertrouwen gewekt dat op alle garanties en kwaliteiten van de NVM-makelaar konden worden gerekend en beklaagde de verkopend makelaar was van het appartement.
5. Het verweer
5.1 Beklaagde heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2 De Raad van Toezicht heeft terecht overwogen dat het is toegestaan om op de Funda-site een advertentie te plaatsen. Beklaagde heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt door in de rubriek buitenlands onroerend goed een advertentie te plaatsen met betrekking tot het appartement van zijn broer. Naar aanleiding daarvan heeft appellant telefonisch en per e-mail contact gezocht met beklaagde, waarna is besloten dat uitsluitend appellant en de broer van beklaagde met elkaar overleg zouden voeren. Appellant was er dan ook mee bekend dat beklaagde niet is opgetreden als verkopend makelaar. Beklaagde heeft ook geen verkoopopdracht gekregen en evenmin courtage ontvangen. Appellant is niet-ontvankelijk in zijn klacht aangezien beklaagde niet als verkopend makelaar is opgetreden.
5.3 De stelling dat door zijn handelen het vertrouwen in de NVM is ondermijnd, is onjuist aangezien beklaagde niet als verkopend makelaar is opgetreden.
6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
6.1 Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor. Artikel 92 van de statuten van de NVM die op 15 januari 2010 zijn gepasseerd door notaris mr. Flokstra en nadien in werking zijn getreden, bepaalt dat ondermeer zaken met betrekking tot het tuchtrecht die aanhangig zijn op de dag voor het inwerking treden van de gewijzigde statuten, worden afgehandeld overeenkomstig de op dat moment geldende regels en procedures door de toen daartoe bevoegde instanties. Aangezien de klacht tegen appellante is ingediend op 29 september 2009 is de voor 15 januari 2010 geldende regelgeving van de NVM van toepassing.
6.2 De Centrale Raad van Toezicht heeft eerst (ambtshalve) te beslissen of de Raad van Toezicht de op de klacht van toepassing zijnde statuten en reglementen heeft toegepast.
6.3 Appellante heeft op 29 september 2009 een klacht bij de NVM ingediend. Het Reglement Tuchtrechtspraak NVM is op 1 januari 2010 gewijzigd, terwijl de statuten zijn gewijzigd op 15 januari 2010. Op de procedure van de klacht is derhalve van toepassing de tot 1 januari 2010 geldende reglement en de statuten zoals die tot 15 januari 2010 luidden.
6.4 Ingevolge het Reglement Tuchtrechtspraak NVM, zoals dat op 1 januari 2009 in werking is getreden en op 1 januari 2010 is gewijzigd, bestaat de Raad van Toezicht uit drie natuurlijke personen (artikel 2) waaraan een rechtsgeleerd secretaris is toegevoegd die in de Raad van Toezicht een adviserende stem heeft (artikel 3).
6.5 De beslissing van 18 mei 2010 van de Raad van Toezicht Rotterdam is weliswaar genomen door drie natuurlijke personen, doch één van deze personen is de secretaris. De secretaris heeft derhalve niet slechts geadviseerd, doch ook beslist. Dit is weliswaar in overeenstemming met de procedure die is voorgeschreven met betrekking tot klachten die vanaf 1 januari 2010 worden ingediend,doch in strijd met het Reglement Tuchtrechtspraak 2009, dat gelet op de indiening van de klacht op 29 september 2009 van toepassing is.
6.6 Nu de beslissing van de Raad van Toezicht Rotterdam is genomen in een samenstelling die strijdig is met het Reglement Tuchtrechtspraak NVM 2009, is de beslissing met dit reglement in strijd en vernietigt de Centrale Raad van Toezicht op deze grond de beslissing.
6.7 Mede gelet op de omstandigheid dat partijen er geen bezwaar tegen hebben dat de Centrale Raad van Toezicht de klacht inhoudelijk beoordeelt, zal de Centrale Raad van Toezicht op de klacht beslissen.
6.8 De klacht ligt in volle omvang aan de Centrale Raad van Toezicht voor.
6.9 Beklaagde heeft, en dat is door appellant niet betwist, gesteld dat hij van zijn broer geen opdracht heeft gekregen tot bemiddeling bij verkoop en door hem ook geen courtage is ontvangen. Door de onder 2.2 vermelde passages in de door beklaagde samengestelde tekst van de aanbieding op de website Funda, heeft beklaagde echter bij derden de indruk kunnen wekken – en bij appellant ook daadwerkelijk gewekt – dat hij als verkopend makelaar optrad. Daardoor is bij appellant de verwachting gewekt dat het appartement door een aangesloten NVM-makelaar werd aangeboden en de regelgeving van de NVM zich over diens handelwijze zou uitstrekken.
6.10 Beklaagde heeft aangevoerd dat al in het eerste telefonisch contact met appellant aan deze zou zijn meegedeeld dat beklaagde niet optrad als verkopend makelaar. Appellant heeft dit betwist. Beklaagde heeft echter nagelaten om deze door haar gestelde mededeling met betrekking tot haar positie schriftelijk aan appellant te bevestigen. Dit had op haar weg gelegen ter voorkoming van misverstand, onzekerheid of geschil.
6.11 In Regel 1 van de Erecode is ondermeer de regel opgenomen dat een NVM-lid in zijn communicatie waakt tegen onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten en over zijn werkwijze, belangen en positie. Doordat beklaagde bij appellant in strijd met de werkelijkheid de indruk heeft gewekt dat hij verkopend makelaar was, heeft beklaagde niet met de van haar te verlangen zorgvuldigheid tegenover appellant gehandeld en dat is tuchtrechtelijk laakbaar.
6.12 Nu de klacht gegrond is kan ook daarom de beslissing van de Raad van Toezicht Rotterdam niet in stand blijven. De Centrale Raad van Toezicht acht na te melden straf juist. Nu de uitspraak van de Raad van Toezicht Rotterdam mede wordt vernietigd door een voor risico van de NVM komende omstandigheid, dienen de aan de behandeling van de klacht verbonden kosten van de Raad van Toezicht Rotterdam door de NVM te worden gedragen. De Centrale Raad van Toezicht acht termen aanwezig om beklaagde te belasten met na te melden kosten die zijn verbonden aan de behandeling van de klacht in hoger beroep.
6.13 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.
7. Beslissing in hoger beroep
7.1 Vernietigt de beslissing van 18 mei 2010 van de Raad van Toezicht Rotterdam.
7.2 Verklaart de klacht gegrond.
7.3 Legt aan beklaagde de straf op van een geldboete van € 10.000, waarvan voorwaardelijk € 5.000.
7.4 Bepaalt dat beklaagde een bedrag van € 5.000,– voldoet binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM te Nieuwegein.
7.5 Bepaalt dat beklaagde het voorwaardelijk deel van de boete aan de NVM zal zijn verschuldigd indien hij zich binnen twee jaar na dagtekening van deze beslissing schuldig maakt aan handelingen of nalatigheden als bedoeld in het Reglement Tuchtrechtspraak NVM.
7.6 Bepaalt dat beklaagde terzake van de kosten van de behandeling van de klacht in hoger beroep een bijdrage van € 2.753,– zal voldoen en bepaalt dat dit bedrag binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM gevestigd te Nieuwegein zal worden voldaan.
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. D.H. de Witte, voorzitter, mr. P. van der Kolk-Nunes, mr. J.T. Anema, F.J. van der Sluijs en R. Wijmenga in aanwezigheid van en gehoord het advies van mr. J.A. van den Berg, secretaris en ondertekend op 25 mei 2011.