09-2280 CRvT
Informatie aan niet-opdrachtgever. Verleggen van bemiddelingskosten naar de andere partij. Kernvraag is of de regelgeving van de NVM of een eventueel binnen de vereniging bestaand gebruik of bestaande gewoonte er aan in de weg staan dat een makelaar die optreedt voor een verhurende partij in overleg met zijn opdrachtgever de aan zijn bemiddeling verbonden kosten verlegt naar de hurende partij. Deze vraag wordt ontkennend beantwoord. In art. 21 van de algemeen consumentenvoorwaarden van de NVM (die overigens niet van toepassing zijn op de verhouding tussen makelaar en klager) opent uitdrukkelijk de mogelijkheid tot afwijkingen van die voorwaarden. Download uitspraak (pdf)
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
W.A. D., lid van de vereniging, gevestigd en kantoorhoudende te H
appellant/beklaagde.
tegen
Mevrouw J.F. TER S.,wonende te H,
klaagster.
1. Verloop van de procedure
1.1 Appellant is bij brief van 1 april 2009 tijdig in hoger beroep gekomen van de beslissing van 12 februari 2009 van de Raad van Toezicht Haarlem (aan partijen verzonden bij brief van 12 februari 2009). In deze beslissing is de tegen appellant ingediende klacht gegrond verklaard.
1.2 Appellant heeft in zijn brief van 1 april 2009 de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd.
1.3 Klaagster heeft in haar brief van 25 april 2009 en in haar brief van 27 april 2009 verweer gevoerd in hoger beroep.
1.4 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad.
1.5 Ter zitting van 13 oktober 2009 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:
– appellant in persoon, vergezeld van de aan zijn kantoor verbonden medewerker de heer W. V.;
– de heer D. ter S., vader en gemachtigde van klaagster.
1.6 Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht.
2. De feiten
2.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voorzover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2 Appellant heeft opdracht gekregen om te bemiddelen bij de verhuur van de bovenwoning gelegen aan het K nr 17 in H.. In de door appellant samengestelde brochure is ten aanzien van de voorwaarden waaronder de woning te huur wordt aangeboden, ondermeer vermeld dat de bemiddelingskosten voor rekening van de huurder zijn.
2.3 Klaagster bezichtigt op 14 juli 2008 het woonhuis samen met haar zuster en zwager. Aan haar wordt door de aan het kantoor van appellant verbonden medewerker W. V. de brochure ter hand gesteld. V geeft voorts nog een toelichting met betrekking tot de verschuldigde bemiddelingskosten tot een bedrag van € 1.250,–.
2.4 Op 14 juli 2008 vindt nog een tweede bezichtiging plaats, waarna klaagster besluit om een huurovereenkomst te sluiten. Op 15 juli 2008 ondertekent klaagster de huurovereenkomst en na betaling van een maand huur en een borgsom, kan klaagster het appartement betrekken. In de huurovereenkomst is geen bepaling opgenomen ten aanzien van bemiddelingskosten of courtage.
2.5 Op 17 juli 2008 zendt appellant aan klaagster een factuur met betrekking tot bemiddelingskosten toe een bedrag van € 1.250,– vermeerderd met BTW. Klaagster is niet bereid om deze factuur te betalen.
3. De klacht
3.1 De klacht, zoals deze door de Raad is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2 Klaagster verwijt appellant dat deze aan haar ten onrechte bemiddelingskosten in rekening heeft gebracht nu klaagster aan appellant geen opdracht tot bemiddeling heeft verstrekt.
4. Het hoger beroep
4.1 Appellant heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2 Klaagster heeft een brochure ontvangen waarin expliciet is vermeld dat de bemiddelingskosten voor rekening van de huurder zullen komen. Dit aspect is ook in andere uitingen opgenomen en voor de totstandkoming van de huurovereenkomst meerdere malen met klaagster besproken. In de verklaring van haar zuster wordt dit bevestigd. De omstandigheid dat in de huurovereenkomst geen bepaling is opgenomen met betrekking tot de bemiddelingskosten, is het gevolg van het feit dat daarin slechts wordt bevestigd hetgeen tussen de huurder en de verhuurder is overeengekomen. De kwestie van bemiddelingskosten betreft in dit geval echter alleen appellant en klaagster.
4.3 Appellant is met zijn opdrachtgeefster een nultarief overeengekomen en hij heeft in dat verband de afspraak gemaakt dat de bemiddelingskosten in rekening zullen worden gebracht bij de huurder. Ten onrechte heeft de Raad geoordeeld dat sprake is geweest van een belangenverstrengeling als bedoeld in artikel 7:417 BW.
4.4 Klaagster heeft voorafgaande aan het sluiten van de huurovereenkomst of op het moment van de ondertekening daarvan, mondeling noch schriftelijk geprotesteerd tegen de voorwaarde dat aan haar bemiddelingskosten in rekening zouden worden gebracht. Door daartegen geen bezwaar te maken en de huurovereenkomst te ondertekenen, heeft klaagster deze voorwaarde aanvaard. De huurovereenkomst zou ook niet met haar zijn gesloten indien zij hiertoe niet bereid zou zijn geweest.
4.5 Anders dan de Raad heeft geoordeeld, is niet van belang dat tussen klaagster en (het kantoor van) appellant geen overeenkomst van opdracht is gesloten. Doorslaggevend is dat klaagster de gestelde voorwaarde ten aanzien van de voldoening van de bemiddelingskosten heeft aanvaard. Onjuist is de overweging van de Raad dat de verbintenis die klaagster op zich zou nemen, onvoldoende bepaalbaar zou zijn, aangezien met betrekking tot deze kosten voldoende informatie is verschaft.
4.6 Appellant heeft niet gehandeld in strijd met de bepalingen van de statuten en reglementen van de NVM, de Erecode, de algemene verkoopvoorwaarden van de NVM en de wettelijke regelgeving.
5. Het verweer
5.1 Klaagster heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2 De Erecode en de algemene consumentenvoorwaarden van de NVM verbieden de makelaar om de belangen van twee opdrachtgevers te behartigen. Voormelde regelgeving laat niet toe dat kosten in rekening worden gebracht aan een andere partij dan de opdrachtgever van de makelaar. Appellant had opdracht van de verhuurster en geen opdracht van klaagster. In de huurovereenkomst is ook geen bepaling opgenomen die een verplichting inhoudt van klaagster ten aanzien van (het kantoor van) appellant.
5.3 Op 14 juli 2008 is tijdens de bezichtiging van het woonhuis een nadere uitleg gegeven met betrekking tot de ten aanzien van de bemiddelingskosten gestelde voorwaarde. Klaagster en haar familieleden hebben daarover hun verbazing getoond en klaagster heeft met deze voorwaarde niet ingestemd.
5.4 In de toelichting op Regel 3 van de Erecode is vermeld dat een combinatie van een aankoop met een verkoopopdracht of een combinatie van een aanhuur met een verhuuropdracht met betrekking tot hetzelfde object, niet zijn toegestaan. Ook de inhoud van de algemene consumentenvoorwaarden van de NVM staat daaraan in de weg. Door op te treden in het belang van twee partijen heeft appellant zich schuldig gemaakt aan belangenverstrengeling.
5.5 Onder verwijzing naar artikel 29 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM dienen aan klaagster de door haar gemaakte kosten terzake van de behandeling van de klacht vergoed te worden. Het gaat daarbij om een bedrag van € 1.539,80.
6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
6.1 Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor. Artikel 92 van de statuten van de NVM die met ingang van 1 januari 2009 van kracht zijn, bepaalt dat ondermeer zaken met betrekking tot het tuchtrecht die aanhangig zijn op de dag voor het in werking treden van de gewijzigde statuten, worden afgehandeld overeenkomstig de op dat moment geldende regels en procedures door de toen daartoe bevoegde instanties. Aangezien de klacht tegen appellant is ingediend op 26 augustus 2008is de vóór 1 januari 2009 geldende regelgeving van de NVM van toepassing.
6.2 In opdracht van de eigenaresse van het woonhuis gelegen aan het K nr 17 in H, heeft appellant bemiddeld bij de verhuur daarvan. In overleg met zijn opdrachtgeefster heeft appellant de aan de toekomstige huurders te stellen voorwaarden geformuleerd, waaronder de voorwaarden dat kinderen en huisdieren niet waren toegestaan. In de door appellant samengestelde brochure was ook de voorwaarde opgenomen dat de huurder de door de opdrachtgeefster te maken bemiddelingskosten zou dienen te dragen.
6.3 Aan de Centrale Raad van Toezicht ligt ter beoordeling voor de vraag of de regelgeving van de NVM of een eventueel binnen de vereniging bestaand gebruik of bestaande gewoonte, er aan in de weg staan dat een makelaar die optreedt voor een verhurende partij, in overleg met zijn opdrachtgever, de aan zijn bemiddeling verbonden kosten verlegt naar de hurende partij. De Centrale Raad van Toezicht overweegt als volgt.
6.4 De Centrale Raad van Toezicht stelt voorop dat, anders dan klaagster heeft gesteld, geen sprake is geweest van belangenverstrengeling aangezien appellant slechts de belangen van de verhuurster heeft behartigd. Het feit dat als voorwaarde voor de totstandkoming van de huurovereenkomst is gesteld dat de huurder de bemiddelingskosten zou moeten dragen, maakt dit niet anders.
6.5 In de Erecode en de daarbij behorende toelichting is geen regel of aanwijzing opgenomen, die inhoudt dat niet is toegestaan om te bepalen dat een andere partij dan de opdrachtgever het honorarium van de makelaar van de opdrachtgever dient te voldoen. Dit geldt evenzeer voor de overige regelgeving van de NVM. In de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM, die niet van toepassing waren op de verhouding tussen appellant en klaagster, is weliswaar in artikel 13 bepaald dat de consument aan de makelaar courtage is verschuldigd indien tijdens de looptijd van de bemiddelingsopdracht een overeenkomst met betrekking tot een onroerende zaak tot stand komt, maar artikel 21 van deze voorwaarden opent uitdrukkelijk de mogelijkheid om van de inhoud van deze voorwaarden af te wijken. Voor dat geval is in dit artikel het voorschrift opgenomen dat individuele afwijkingen schriftelijk danwel elektronisch moeten worden vastgelegd. Naar het oordeel van de Centrale Raad van Toezicht laten deze voorwaarden derhalve toe dat in overleg met de opdrachtgever, aan een andere partij die dat aanvaardt, honorarium in rekening wordt gebracht.
6.6 Niet gesteld of gebleken is voorts dat een binnen de NVM bestaand bestendig gebruik of een bestaande gewoonte zich verzetten tegen een handelwijze als door appellant is gevolgd. Deze handelwijze is naar het oordeel van de Centrale Raad van Toezicht ook niet in strijd met de belangen van de vereniging en heeft evenmin geleid tot strijd met de eer van de stand danwel tot ondermijning van het vertrouwen in de stand.
Het is niet de taak van de Centrale Raad van Toezicht om deze handelwijze te toetsen aan andere regelgeving dan die van de NVM. De klacht is ongegrond en de beslissing van de Raad kan niet in stand blijven.
6.7 De Centrale Raad van Toezicht acht geen termen aanwezig om aan klaagster de door haar gemaakte kosten terzake van de behandeling van de klacht geheel of gedeeltelijk te vergoeden.
6.8 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad tot de volgende uitspraak.
7. Beslissing in hoger beroep
7.1 Vernietigt de beslissing van 12 februari 2009 van de Raad van Toezicht Haarlem.
7.2 Verklaart de klacht ongegrond.
Aldus gewezen te Amersfoort op 13 oktober 2009 door mr. J.H. Dantuma, voorzitter, mr. K.E. Mollema, mr. H.W. Pot, J.P. Nelisse en W. van Haselen in aanwezigheid van en gehoord het advies van mr. J.A. van den Berg, secretaris en ondertekend op 24 september 2010.