11-2339 CRvT
Oud en nieuw Reglement Tuchtrechtspraak. Taxatie. Taxatie vóór of na verbouwing? In redelijkheid niet tot waardering hebben kunnen komen. De makelaar taxeert een woonstudio op een verkoopwaarde na verbouwing van € 145.000. Hij vermeldt daarbij dat het om een te splitsen pand gaat waarin meerdere woonstudio’s worden gecreëerd. Hij vermeldt verder dat hij ervan uitgaat dat de woonstudio in overeenstemming is met de geldende gemeentelijke regelgeving. In een nadere verklaring aan zijn opdrachtgever zegt de makelaar dat zijn waardering de situatie op dat moment betrof met inachtneming van wat reeds aan verbouwing was gerealiseerd. Op basis van de taxatie wordt aan koper een hypothecaire geldlening verstrekt. De geldgever/klager laat de studio twee maanden later opnieuw taxeren door een andere makelaar. Deze komt tot de slotsom dat de woonruimte slechts als berging gebruikt kan worden en kent daaraan een waarde toe van € 20.000. De Centrale Raad laat het makelaarslid van het college een opname doen waarvan het resultaat overeenstemt met de bevindingen van de tweede taxateur. De Centrale raad is van oordeel dat beklaagde in strijd met de werkelijkheid een beeld van het getaxeerde heeft geschetst dat na uitvoering van de verbouwing de studio een verkoopwaarde heeft van € 145.000. De makelaar heeft geen inzicht kunnen geven in de wijze waarop hij tot zijn waardering is gekomen. Dit levert een ernstige miskenning op van de hoge eisen die aan taxatierapporten mogen worden gesteld. Download uitspraak (pdf)
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
A.J., voorheen lid van de Vereniging, thans aangesloten NVM Makelaar, gevestigd en kantoorhoudende te Nijmegen, appellant/beklaagde,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid G NEDERLAND B.V.,gevestigd en kantoorhoudende te G, klaagster,
1. Verloop van de procedure
1.1 Op 25 mei 2009 heeft klaagster bij de Raad van Toezicht Arnhem een klacht ingediend tegen appellant. De Raad van Toezicht heeft bij beslissing van 16 november 2009, verzonden op 16 november 2009, op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen appellant ingediende klacht gegrond verklaard en is aan hem de straf opgelegd van berisping en een geldboete van € 5.000,–, alsmede een voorwaardelijk schorsing voor de duur van drie maanden. Appellant is bij brief van 24 december 2009 tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2 In zijn brief van 2 maart 2010 heeft appellant de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd.
1.3 Klaagster heeft in haar verweerschrift van 19 mei 2010 verweer gevoerd in hoger beroep.
1.4 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.5 Ter zitting van 23 september 2010 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:
– appellant in persoon;
– klaagster vertegenwoordigd door de heer J. W en bijgestaan door mr. J.L.S.
1.6 Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht.
1.7 De Centrale Raad van Toezicht heeft de behandeling van de klacht in hoger beroep geschorst en bepaald dat een makelaarslid van de Centrale Raad van Toezicht de woonruimte zal opnemen.
1.8 Bij brieven van 24 september en 22 oktober 2010 zijn door klaagster producties in het geding gebracht.
1.9 Op 13 januari 2011 heeft het makelaarslid van de Centrale Raad van Toezicht W. van Haselen de woonruimte opgenomen. Van zijn bevindingen is een proces-verbaal opgemaakt.
1.10 In zijn brief van 20 april 2011 heeft appellant gereageerd op de inhoud van het proces-verbaal. In haar brief van 4 mei 2011 heeft klaagster daarop gereageerd.
1.11 De Centrale Raad van Toezicht heeft vervolgens een voortzetting van de behandeling ter zitting bepaald en deze heeft plaatsgevonden op 25 oktober 2011. Op deze zitting zijn verschenen:
– appellant in persoon;
– klaagster vertegenwoordigd door de heer J. W en bijgestaan door mr. J.L.S.
1.12 Partijen zijn opnieuw door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht.
2. De feiten
2.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2 Op verzoek van een zekere G taxeert appellant een “zelfstandige woonstudio” gelegen aan de G-straat 9B in N. Hij taxeert de onderhandse verkoopwaarde vrij an huur en gebruik na verbouwing op € 145.000,– en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op € 130.000,–. In zijn taxatierapport van 30 mei 2007 vermeldt appellant dat het doel daarvan is om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van een beoordeling van een aanvraag voor een (hypothecaire) geldlening. In zijn rapport zijn ondermeer de navolgende passages opgenomen:
“Het pand zal door de huidige eigenaar nog worden gesplitst in appartementsrechten. Per woonstudio zijn voorzieningen getroffen waardoor elke studio een zelfstandige woonruimte is gaan omvatten (voorzien van keuken, toilet en douche)”.
en
“Na de recent uitgevoerde verbouwing zijn een aantal aspecten nog gemeenschappelijk voor meerdere appartementsrechten, waaronder CV-ketel, boiler en elektrische installatie. Tevens zijn de appartementsrechten aangesloten op dezelfde gas-, water- en electrameter. Volgens opgave is dit geschiedt in overeenstemming met de geldende gemeentelijke regelgeving. Taxateur heeft hier verder geen onderzoek naar doen verrichten. Uitgangspunt van dit taxatierapport is derhalve dat de toekomstige bouwkundige staat en de wijze waarop de splitsing in appartementsrechten tot stand zal worden gebracht overeenstemt met de huidige wet- en regelgeving, waaronder bouwbesluit en gemeentelijke verordeningen. Bij deze waardering is ervan uitgegaan dat de woonstudio op een dusdanige wijze is gerealiseerd dat zij momenteel volledig in overeenstemming is met de huidige, geldende (gemeentelijke) regelgeving dienaangaande. Taxateur heeft hiernaar geen nader onderzoek verricht”.
2.3 In zijn brief van 14 juni 2007 aan G geeft appellant een nadere toelichting op zijn rapport. Hij vermeldt daarin onder meer: “Bij de waardering staat vermeld de “onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik na verbouwing”. Wellicht roept dit de vraag van de financier op of er nu wel of niet nog verbouwd moet gaan worden; dat is uiteraard niet het geval. De door mij getaxeerde waarde betreft de waardering van de studio op dit moment, in huidige staat, en derhalve met inachtneming van de inmiddels door verkoper voor zijn rekening uitgevoerde en afgeronde verbouwing van de onderhavige studio, zulks onder de gelijktijdige inmiddels plaatsgevonden renovatie van de rest van het pand. Mijn excuses voor de mogelijke verwarring die bovengenoemde omschrijving wellicht heeft veroorzaakt”.
2.4 Op 16 juli 2007 verstrekt klaagster een (hypothecaire) geldlening aan G. In opdracht van klaagster taxeert de in N gevestigde makelaar M het object op 22 januari 2009. Het doel van de taxatie is om inzicht te verstrekken in de waarde daarvan ten behoeve van een beoordeling van een aanvraag voor een (hypothecaire) geldlening.
2.5 Per 22 januari 2009 taxeert M de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op € 20.000,– en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op € 17.500,–. In haar taxatierapport van 22 januari 2009 vermeldt M onder meer het navolgende:
“Het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de “woning” gelegen in het souterrain met gemeenschappelijke hal en badruimte en vluchttrap op de begane grond, uitmakende het 21/17e aandeel in de gemeenschap zijnde het woonhuis G-straat 9 te N”.
en
“Kelderruimte met gemeenschappelijke gang, badkamer en keukenopstelling”.
en
“Begane grond: entree woning, halpartij met toegang naar kelder.
Kelder: gezamenlijke hal met wasmachine opstellingen en CV opstelling en badkamer ten behoeve van twee bewoners.
entree exclusieve ruimte: ruimte ingericht als woonverblijf met eenvoudige keukenopstelling en een raam”.
en
“De ruimte is ingericht voor bewoning, maar voldoet niet aan de eisen van een bouwbesluit. Er is onvoldoende hoogte, onvoldoende daglicht en waarschijnlijk onvoldoende ventilatie”.
en
“het enige waar de ruimte momenteel geschikt voor is naar de mening van de taxateur is als berging. Om de getaxeerde waarde te bereiken zal er een onderverdeling van ruimtes nodig zijn. Zo zullen er vier bergingen gerealiseerd kunnen worden met een waarde van € 5.000,00 per berging. De bergingen zijn dan alleen maar te verkopen aan andere appartementseigenaren”.
2.6 Naar aanleiding van een vraag van klaagster over de in het rapport opgenomen mededeling dat de ruimte is ingericht voor bewoning maar niet voldoet aan de eisen van het bouwbesluit, antwoordt Mol in haar brief van 19 maart 2009 het navolgende:
“De reden om dit in het taxatierapport te vermelden was om nader te verklaren waarom de waarde van het getaxeerde zo laag was in verhouding tot het aankoopbedrag (Volgens kadaster informatie € 145.000 k.k.)
Feitelijk is alleen sprake van een kelderruimte met een keukenopstelling. Het gebruik van toilet en douche is samen met de andere “woon” ruimte. Er is dus geen sprake van een zelfstandige wooneenheid. Bovendien is het gebruik in strijd met de eisen van het bouwbesluit”.
3. De klacht
3.1 De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2 Appellant heeft zijn taxatieopdracht niet uitgevoerd op de wijze zoals van een deskundig makelaar mag worden verwacht. Hij heeft een object dat niet zelfstandig is en niet als woonruimte mag worden betiteld, als zelfstandige woonruimte getaxeerd.
4. Het hoger beroep
4.1 Appellant heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2 Na het uitbrengen van het taxatierapport heeft appellant van klaagster geen verzoek gekregen om het object nogmaals te bezichtigen met het doel om te beoordelen of dit na uitvoering van de verbouwingswerkzaamheden, de eigenschappen bezat die een financier daarvan mag verwachten. Tegen betaling van een aanvullend honorarium verzoeken andere financieringsinstellingen de taxateurs daartoe wel.
4.3 Ten onrechte gaat de Raad van Toezicht voorbij aan het feit dat aan appellant opdracht is gegeven om het appartement te taxeren als ware dit reeds verbouwd. De op het moment van taxatie door appellant waargenomen doucheruimte, keuken en toilet bleken te zijn verwijderd op het moment van taxatie door M. Aan appellant kan niet worden verweten dat na de bezichtiging van de ruimte en na het opstellen van het taxatierapport, daaraan wijzigingen zijn aangebracht dan wel daaruit voorzieningen zijn verwijderd. De opdrachtgever van appellant heeft hem kennelijk doelbewust misleid. Appellant heeft geen belang bij het verstrekken van onjuiste informatie aan klaagster.
4.4 In het taxatierapport is vermeld dat appellant ervan uit is gegaan dat de verbouwing is uitgevoerd met inachtneming van de daarvoor geldende regels. Uitdrukkelijk is ook de bepaling opgenomen dat daarnaar door appellant geen nader onderzoek is verricht. Indien klaagster daarover zekerheid had willen verkrijgen, had het op haar weg gelegen om een nader onderzoek te gelasten.
4.5 Naar aanleiding van een geheel ander feitelijk handelen, is eerder over appellant geklaagd. Indien al bij de strafbepaling rekening kan worden gehouden met een eerder beoordeelde klacht, dan kan dat in dit geval niet omdat geen sprake is van een vergelijkbaar handelen.
5. Het verweer
5.1 Klaagster heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2 Op grond van de inhoud van het taxatierapport bestond voor klaagster geen aanleiding om een nader onderzoek uit te (doen) voeren. Dat gold temeer nadat appellant in zijn brief van 14 juni 2007 een in zijn rapport opgenomen voorbehoud had ingetrokken. In deze brief heeft appellant vermeld dat zijn taxatie betrekking had op een gerealiseerde zelfstandige woonstudio voorzien van keuken, toilet en douche. Klaagster mocht afgaan op de inhoud van het rapport en de daarbij behorende brief. Indien een tweede bezichtiging volgens appellant noodzakelijk zou zijn geweest, dan had het op zijn weg gelegen om daarvan melding te maken.
5.3 Uit de in de brief van 14 juni 2007 opgenomen toelichting van appellant op zijn taxatierapport, heeft klaagster kunnen afleiden dat geen werkzaamheden meer uitgevoerd behoefden te worden om aan het object een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van € 145.000,– toe te kennen. Uit zijn rapport kon de werkelijke onderhandse verkoopwaarde van € 20.000,– niet worden afgeleid.
5.4 Eerst in hoger beroep heeft appellant aangevoerd dat na zijn bezichtiging van de ruimte, daaruit onder meer de douche, keuken en toilet zijn verwijderd en in de plaats daarvan gemeenschappelijke voorzieningen zijn aangebracht. Een dergelijke gang van zaken is onwaarschijnlijk en wordt door klaagster bij gebrek aan wetenschap betwist. Appellant laat na om zijn stelling door middel van fotomateriaal te onderbouwen. Overigens kan het verschil in waarde daardoor niet worden verklaard.
5.5 Appellant heeft niet weersproken dat voorafgaande aan de verbouwing, de woonstudio niet voldeed aan de eisen van het bouwbesluit op grond van aspecten als (sta)hoogte en onvoldoende licht en ventilatie. Hij heeft nagelaten om daarvan in zijn rapport melding te maken. Ten aanzien van de stelling van appellant dat eerder door de tuchtrechter beoordeeld gedrag niet van invloed kan zijn op de strafmaat, refereert klaagster zich aan het oordeel van de Centrale Raad van Toezicht.
6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
6.1 Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor. Artikel 92 van de statuten van de NVM die op 15 januari 2010 zijn gepasseerd door notaris mr. Flokstra en nadien in werking zijn getreden, bepaalt dat ondermeer zaken met betrekking tot het tuchtrecht die aanhangig zijn op de dag voor het inwerking treden van de gewijzigde statuten, worden afgehandeld overeenkomstig de op dat moment geldende regels en procedures door de toen daartoe bevoegde instanties. Aangezien de klacht tegen appellante is ingediend op 25 mei 2009 is de voor 15 januari 2010 geldende regelgeving van de NVM van toepassing.
6.2 Appellant heeft in zijn taxatierapport de woonruimte omschreven als hiervoor weergegeven onder 2.2. Naar aanleiding van een verzoek daartoe van de koper, heeft appellant in zijn brief van 14 juni 2007 vermeld, dat zijn waardering is gebaseerd op de toestand van de woonruimte na de in opdracht van de verkoper nog uitgevoerde verbouwing. Tijdens de behandeling ter zitting van 25 oktober 2011 van de Centrale Raad van Toezicht, heeft appellant echter meegedeeld dat hij de woonruimte heeft getaxeerd op het moment waarop in het souterrain nog geen verbouwingswerkzaamheden waren uitgevoerd. Hij heeft voorts verklaard dat hij op het moment van taxatie niet de beschikking had over de (concept)splitsingsakte, en hij na kennisname daarvan in een later stadium, heeft vastgesteld, dat met betrekking tot de indeling van het souterrain kennelijk is afgeweken van de aan hem door de verkoper geschetste plannen.
6.3 Uit het proces-verbaal van de op 13 januari 2011 door voornoemd lid van de Centrale Raad van Toezicht gehouden descente volgt, dat de getaxeerde ruimte niet is voorzien van enige sanitaire voorziening en daarin slechts een in slechte staat verkerend klein keukenblok is geplaatst. In het proces-verbaal is voorts opgenomen dat in de ruimte de toetreding van daglicht zeer beperkt is waardoor niet wordt voldaan aan de regels van het bouwbesluit. Deze bevindingen sluiten aan bij de hiervoor onder 2.5 en 2.6 weergegeven passages uit het taxatierapport van 22 januari 2009 van makelaar M, die de woonruimte op 22 januari 2009 heeft bezichtigd.
6.4 Op grond van het voorgaande komt de Centrale Raad van Toezicht tot de conclusie dat de door appellant in zijn taxatierapport opgenomen beschrijving van het getaxeerde object onjuist is. Appellant heeft er op gewezen dat in zijn taxatierapport is vermeld, dat bij de waardering er van is uitgegaan dat de woonstudio zal voldoen aan de regelgeving, maar daarnaar geen nader onderzoek is ingesteld. De Centrale Raad van Toezicht gaat aan dit verweer voorbij, nu appellant in zijn in de brief van 14 juni 2007 opgenomen toelichting op zijn taxatierapport uitdrukkelijk heeft vermeld dat de door hem getaxeerde waarde is gebaseerd op de toestand van de woonruimte na de in opdracht van de verkoper nog uitgevoerde verbouwing.
6.5 Door de inhoud van het taxatierapport en de inhoud van de daarmee verbonden brief van 14 juni 2007 heeft appellant, in strijd met de werkelijkheid het beeld geschetst dat, na uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden sprake was van een zelfstandige woonruimte waarvan de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik door hem werd getaxeerd op € 145.000,–.
6.6 Appellant heeft desgevraagd geen inzicht kunnen geven in de wijze waarop hij tot de door hem gegeven waardering is gekomen. Nu zowel makelaar M als voornoemd makelaarslid van de Centrale Raad van Toezicht hebben vermeld dat de getaxeerde ruimte niet als woonruimte kan worden gebruikt, maar deze in feite slechts geschikt kan worden geacht voor het gebruik als opslagruimte/berging, heeft appellant niet in redelijkheid tot het door hem getaxeerde bedrag kunnen komen.
6.7 De tegen appellant ingediende klacht betreft de wijze waarop hij uitvoering heeft gegeven aan een taxatieopdracht. De Centrale Raad van Toezicht toetst de op de klacht betrekking hebbende feiten en gedragingen ondermeer aan Regel 1 van de Erecode waaraan appellant is verbonden. Dit artikel luidt, voorzover hier aan de orde: “Een NVM-lid is zich bewust van het belang van zijn functie in het maatschappelijk verkeer. Hij oefent deze naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk van anderen uit en streeft naar kwaliteit in zijn dienstverlening.”
Hierin ligt besloten dat appellant bij het uitbrengen van taxaties zich als makelaar er rekenschap van moet geven dat opdrachtgevers en derden op basis van taxatierapporten vergaande beslissingen moeten kunnen nemen en vaak nemen. Dit brengt mee dat aan de wijze van totstandkoming en de inhoud van rapporten, waaronder het daarin gegeven waardeoordeel, die appellant afgeeft, hoge eisen gesteld mogen worden. In het maatschappelijk verkeer moet men op taxatierapporten kunnen afgaan.
6.8 Appellant heeft door het schetsen van een bepaald onjuist beeld van het getaxeerde object in ernstige mate miskend dat hoge eisen worden gesteld aan de uitvoering van taxatieopdrachten. De Centrale Raad van Toezicht verbindt daaraan het oordeel dat appellant zijn functie in dit geval niet betrouwbaar en niet professioneel heeft uitgeoefend.
6.9 Uitgangspunt bij de door de makelaar uitgevoerde taxatie is dat in beginsel over de hoogte van taxaties slechts kan worden geklaagd, indien een makelaar in redelijkheid niet tot een bepaalde taxatie heeft kunnen komen en bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht. Nu appellant de in zijn taxatierapport opgenomen onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik na verbouwing van € 145.000,– op geen enkele wijze heeft kunnen onderbouwen en makelaar M per 22 januari 2009 de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik heeft getaxeerd op € 20.000,–, is de Centrale Raad van Toezicht van oordeel dat appellant in redelijkheid niet tot de door hem getaxeerde waarde heeft kunnen komen.
6.10 Appellant heeft door zijn handelwijze het vertrouwen in de stand der makelaars ernstig ondermijnd en gehandeld in strijd met de eer van die stand. Daarom kan niet worden volstaan met de door de Raad van Toezicht opgelegde straf. De Centrale Raad van Toezicht acht na te melden straf juist. De Centrale Raad van Toezicht is voorts van oordeel dat termen bestaan om appellant te belasten met de kosten die zijn verbonden aan de behandeling van de klacht in beide instanties.
6.11 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.
7. Beslissing in hoger beroep
7.1 Bekrachtigt de beslissing van de Raad van Toezicht Arnhem van 16 november 2009 voorzover daarbij de klacht gegrond is verklaard.
7.2 Vernietigt de beslissing voor het overige.
7.3 Legt aan appellant de straf op van schorsing als NVM Makelaar voor de tijd van vier maanden, ingaande op 15 maart 2012.
7.4 Legt aan appellant de straf op van een geldboete van € 5.000,–.
7.5 Bepaalt dat appellant terzake van de kosten van de behandeling van de klacht in beide instanties een bijdrage van € 3.231,– zal voldoen en bepaalt dat dit bedrag binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM gevestigd te Nieuwegein zal worden voldaan.
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. K.E. Mollema, voorzitter, mr. D.H. de Witte, mr. J.T. Anema, W. van Haselen en R. Wijmenga in aanwezigheid van en gehoord het advies van mr. J.A. van den Berg, secretaris en ondertekend op 29 februari 2012.