10-2348 CRvT
Onjuiste samenstelling raad van toezicht. Oud en nieuw Reglement Tuchtrechtspraak Vaststelling huurwaarde. Niet waarschuwen voor onevenwichtigheid in huurwaarde van de diverse appartementen als gevolg van gekozen vaststellingsmethode. Zie ook CRvT 2276 I en II De uitspraak van de Raad van toezicht is gedaan door drie rechtsprekers onder wie de secretaris. Dat is weliswaar in overeenstemming met de procedure zoals die is voorgeschreven met betrekking tot klachten van na 1 januari 2010, maar in strijd met het Reglement Tuchtrechtspraak 2009 dat gelet op het moment van indiening van de klacht van toepassing is. Om die reden wordt de beslissing van de raad van toezicht vernietigd. De Centrale Raad doet niettemin in hoogste ressort uitspraak. In het kader van de verkoop van een geheel appartementencomplex aan een stichting waardoor de appartementsrechteigenaars huurders zouden worden, stelde de makelaar de huurwaarde van de verschillende appartementen vast. Hij koos daarbij niet voor een systeem waarbij op basis van de waarde van het appartement en een redelijk jaarlijks rendement een huurprijs wordt berekend, maar hij hanteerde het zogeheten puntenstelsel. Het gevolg daarvan was dat in een aantal gevallen de huurders van appartementen waaraan door de makelaar een hogere waarde was toegekend, een relatief lage huur gaan betalen en andersom. Klaagster behoort tot die laatste categorie. Door in voorkomende gevallen daar niet op te wijzen en ook geen stappen te ondernemen om deze onevenwichtigheden zoveel mogelijk te voorkomen, heeft de makelaar niet met de nodige zorgvuldigheid gehandeld. Download uitspraak (pdf)
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
Mevrouw L.E. VAN L-S., wonende te S, appellante/klaagster,
tegen
F.N. DE K, aangesloten NVM Makelaar, gevestigd en kantoorhoudende te H, beklaagde.
1. Verloop van de procedure
1.1 Bij brief van 28 september 2009 heeft appellante een klacht ingediend tegen beklaagde bij de Raad van Toezicht Hilversum. Deze heeft bij beslissing van 15 februari 2010, verzonden op 15 februari 2010, op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen beklaagde ingediende klacht ongegrond verklaard. Appellante is bij brief van 2 maart 2010 tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2 In haar beroepschrift van 2 maart 2010 heeft appellante de gronden aangevoerd waarop haar hoger beroep is gebaseerd.
1.3 Beklaagde heeft in zijn verweerschrift van 20 april 2010 verweer gevoerd in hoger beroep.
1.4 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.5 Ter zitting van 16 december 2010 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:
-appellante in persoon vergezeld van haar gemachtigde de heer drs. K.F. J;
-beklaagde in persoon bijgestaan door mr. L. Kuipers.
De voorzitter van de Centrale Raad van Toezicht heeft bij aanvang van de zitting het navolgende opgemerkt.
In de statuten van de NVM en de reglementen, waaronder het Reglement Tuchtrechtspraak NVM, is als overgangsregel opgenomen, dat op de procedure van de klachten van toepassing zijn de statuten en reglementen zoals deze bij indiening van de klacht luiden. Op 1 januari 2010 is het Reglement Tuchtrechtspraak NVM en op 15 januari 2010 zijn de statuten van de NVM gewijzigd. Aangezien de klacht is ingediend op 28 september 2009 zijn de vóór 1 januari 2010 geldende procedureregels van toepassing. Eén van de wijzigingen per 1 januari 2010 is de samenstelling van de Raad van Toezicht. Vanaf die datum bestaat de Raad van Toezicht niet meer uit 3 leden en een adviserende ambtelijk secretaris, maar uit drie leden waaronder de ambtelijk secretaris. In deze zaak heeft de Raad van Toezicht Hilversum beslist in de samenstelling zoals die volgens het Reglement Tuchtrechtspraak NVM voor ná 1 januari 2010 ingediende klachten geldt. Als het vóór 1 januari 2010 geldende Reglement Tuchtrechtspraak NVM van toepassing is, is die samenstelling in strijd met het van toepassing zijnde Reglement Tuchtrechtspraak NVM, waardoor de uitspraak op die grond wordt vernietigd. Alsdan rijst de vraag of de klacht moet worden terugverwezen naar de Raad van Toezicht Hilversum teneinde in de juiste samenstelling opnieuw over de klacht te beslissen of dat de Centrale Raad van Toezicht op de klacht een inhoudelijke beslissing neemt. De Voorzitter houdt partijen voor dat bij de Centrale Raad van Toezicht het voornemen bestaat om zelfstandig en in laatste instantie op de klacht een beslissing te geven.
Beide partijen hebben desgevraagd ter zitting verklaard dat zij tegen deze voorgestelde gang van zaken geen bezwaar hebben.
1.6 Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht. Drs. J heeft zich daarbij bediend van pleitnotitie. Door beklaagde is ter zitting nog een productie in het geding gebracht. Door beide partijen is daarop nog kort schriftelijk gereageerd.
2. De feiten
2.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voorzover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2 Appellante was eigenaresse van het appartementsrecht dat recht gaf op het exclusief gebruik van het appartement gelegen aan de V-straat 30-201 in S. In het kader van het voornemen van de Vereniging van Eigenaren van het appartementengebouw om dit gehele gebouw te verkopen aan de Stichting Pro Senectute, is door het bestuur van de vereniging aan beklaagde opdracht gegeven om de waarde van de appartementen te taxeren.
2.3 Beklaagde heeft de waarde in het economisch verkeer van het appartement en de daarbij behorende garage bepaald op € 100.000. Appellante heeft haar appartement voor dit bedrag verkocht aan voormelde stichting, waarna op 19 maart 2008 de eigendom van het appartementsrecht is overgedragen. Appellante heeft zich beklaagd over de taxatie van beklaagde. De Raad van Toezicht Hilversum heeft de klacht ongegrond verklaard. Op het door appellante tegen deze beslissing ingestelde hoger beroep is bij beslissing van heden de beslissing van 10 februari 2009 van de Raad van Toezicht Hilversum bekrachtigd.
2.4 Appellante is nadien op basis van een huurovereenkomst het appartement blijven bewonen. De Vereniging van Eigenaren heeft destijds aan beklaagde ook opgedragen om de reële huurwaarde van de verschillende appartementen vast te stellen. Beklaagde heeft ten aanzien van het door appellante bewoonde appartement, de huurwaarde bepaald op € 645 per maand.
2.5 In opdracht van appellante heeft de in H gevestigde makelaar H de huurwaarde van haar appartement getaxeerd en hij heeft deze waarde blijkens zijn taxatierapport van 18 september 2009 bepaald op € 360 per maand.
3. De klacht
3.1 De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2 Appellante verwijt beklaagde dat hij de huurwaarde te hoog heeft vastgesteld door deze waarde te bepalen op € 645 per maand in plaats van € 360 per maand. Appellante verwijt beklaagde voorts dat hij heeft nagelaten om haar er destijds over te informeren dat door hem de huurwaarde is getaxeerd.
4. Het hoger beroep
4.1 Appellante heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2 De Raad van Toezicht is mogelijk tot zijn afwijzende beslissing gekomen omdat hij een eerder ingediende klacht van appellante met betrekking tot de door beklaagde getaxeerde economische waarde van haar appartement, ongegrond heeft verklaard. Tegen die beslissing is door appellante beroep ingesteld en niet kan worden uitgesloten dat aan de Raad van Toezicht bij het nemen van zijn beslissing de gedachte heeft voorgestaan dat beide klachten gezamenlijk in hoger beroep zouden kunnen worden behandeld en beoordeeld. Appellante is van mening dat de beide klachten weliswaar betrekking hebben op twee gescheiden taxaties van beklaagde, maar niettemin in samenhang moeten worden beoordeeld.
4.3 Omdat sprake is geweest van een sale- en leaseback-constructie is de overweging van de Raad van Toezicht, inhoudende dat de feitelijke gang van zaken lijkt op een dergelijke constructie maar daarvan geen sprake is geweest, onjuist. De twee door appellante geraadpleegde deskundigen M en H onderschrijven dit standpunt.
4.4 Evenzeer onjuist is de overweging van de Raad van Toezicht dat, indien sprake zou zijn van een sale- en leaseback-constructie, dit niet met zich brengt dat een directe koppeling tussen verkoopprijs en huurprijs behoeft te bestaan. Indien van een dergelijke constructie sprake is dan bestaat er immers een vaste relatie tussen verkoopprijs en huurprijs. In het onderhavige geval bedraagt de huursom dan 6.5% van de koopprijs.
4.5 Met het oog op de bepaling van de huurwaarde heeft beklaagde zijn toevlucht gezocht tot het puntenstelsel. Dit stelsel is door beklaagde op de juiste wijze toegepast. De verhouding tussen de door beklaagde getaxeerde economische waarde van het door appellante bewoonde appartement en de door beklaagde getaxeerde huurwaarde daarvan is onjuist. De slotsom is dat de huursom moet worden aangepast aan de koopprijs volgens de sale- en leaseback-formule, danwel de koopprijs moet worden aangepast aan de huursom volgens deze formule, maar dan in omgekeerde zin. De koopprijs van het appartement dient dan ook op € 119.077 gesteld te worden.
5. Het verweer
5.1 Beklaagde heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2 De huurwaarde van de appartementen moet worden vastgesteld op basis van het wettelijk puntensysteem en daarvan kan niet worden afgeweken. Appellante erkent dat dit systeem door beklaagde juist is toegepast en zij acht de op basis daarvan door hem getaxeerde huurwaarde reëel.
5.3 De Raad van Toezicht heeft terecht geoordeeld dat geen sprake is geweest van een sale- en leaseback-constructie in de met betrekking daartoe algemeen aanvaarde context. Appellante onderbouwt niet haar stelling dat vele andere deskundigen, waaronder M en H waarvan niet is aangetoond dat zij op dit terrein deskundig zijn, haar standpunt delen dat sprake is van een dergelijke constructie. De Raad van Toezicht heeft met juistheid geoordeeld dat, indien sprake zou zijn geweest van een dergelijke constructie, daarmee niet vaststaat dat alle huurwaarden van de appartementen in gelijke verhouding tot de verkoopwaarden vastgesteld dienen te worden. Appellante maakt niet duidelijk op grond waarvan zij meent te hebben aangetoond dat in haar geval de huursom 6.5% van de koopprijs moet bedragen. Voor de stelling dat een taxateur verplicht is om ingeval van een sale- en leaseback-constructie een vaste verhouding toe te passen tussen de verkoop- en de huursom, bestaat geen grond.
6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
6.1 De Centrale Raad van Toezicht heeft eerst (ambtshalve) te beslissen of de Raad van Toezicht Hilversum de op de klacht van toepassing zijnde statuten en reglementen heeft toegepast.
6.2 Appellante heeft op 29 september 2009 een klacht bij de Raad van Toezicht Hilversum ingediend. Het Reglement Tuchtrechtspraak NVM is op 1 januari 2010 gewijzigd, terwijl de statuten zijn gewijzigd op 15 januari 2010. Op de procedure van de klacht is derhalve van toepassing de tot 1 januari 2010 geldende reglementen en statuten zoals die tot 15 januari 2010 luidden.
6.3 Ingevolge het Reglement Tuchtrechtspraak NVM, zoals dat op 1 januari 2009 in werking is getreden en op 1 januari 2010 is gewijzigd, bestaat de Raad van Toezicht uit drie natuurlijke personen (artikel 2) waaraan een rechtsgeleerd secretaris is toegevoegd die in de Raad van Toezicht een adviserende stem heeft (artikel 3).
6.4 De beslissing van 15 februari 2010 van de Raad van Toezicht Hilversum is weliswaar genomen door drie natuurlijke personen, doch één van deze personen is de secretaris. De secretaris heeft derhalve niet slechts geadviseerd, doch ook beslist. Dit is weliswaar in overeenstemming met de procedure die is voorgeschreven met betrekking tot klachten die vanaf 1 januari 2010 worden ingediend,doch in strijd met het Reglement Tuchtrechtspraak 2009, dat gelet op de indiening van de klacht op 30 december 2009 van toepassing is.
6.5 Nu de beslissing van de Raad van Toezicht Hilversum is genomen in een samenstelling die strijdig is met het Reglement Tuchtrechtspraak NVM 2009, is de beslissing met dit reglement in strijd en vernietigt de Centrale Raad van Toezicht op deze grond de beslissing.
6.6 Mede gelet op de omstandigheid dat partijen er geen bezwaar tegen hebben dat de Centrale Raad van Toezicht de klacht inhoudelijk beoordeelt, zal de Centrale Raad van Toezicht op de klacht beslissen.
6.7 De klacht ligt in volle omvang aan de Centrale Raad van Toezicht voor.
6.8 Blijkens de brief van 9 november 2007 heeft het bestuur van de Vereniging van Eigenaren aan beklaagde onder meer opdracht gegeven om de reële huurwaarde vast te stellen van de appartementen en wel tegen de achtergrond van de mogelijkheid dat de Stichting Pro Senectute eigenares van het appartementengebouw zou worden en de appartementen aan de voormalige leden zou gaan verhuren.
6.9 Voor de vaststelling van de huurwaarde van de appartementen kan gebruik worden gemaakt van verschillende methodes. Beklaagde heeft ervoor gekozen om de huurwaarde te bepalen met behulp van het zogenoemde puntenstelsel. Tussen partijen staat vast dat deze methode op zich door beklaagde op de juiste wijze is toegepast.
6.10 Bij de uitvoering van de opdracht om de huurwaarde van alle appartementen te bepalen, waren de belangen van alle leden van de Vereniging van Eigenaren betrokken, gegeven de verwachting dat deze leden mogelijk na de eigendomsoverdracht van de appartementen de positie van huurder zouden verkrijgen. Bij de bepaling van de huursommen heeft beklaagde niet gekozen voor een systeem waarbij op basis van de door hem bepaalde waarde van de appartementen en een in aanmerking te nemen redelijk (jaarlijks) rendement, de huurprijs wordt berekend. Het gevolg van de beslissing van beklaagde om te kiezen voor toepassing van het puntenstelsel is geweest, dat in een aantal gevallen de huurders van appartementen waaraan door beklaagde een beduidend hogere waarde is toegekend relatief een veel lagere huur betalen dan huurders aan wie een lagere waarde is toegekend en daardoor ten opzichte van die waarde relatief een veel hogere huurprijs betalen. Daardoor is ten aanzien van de verschuldigde huursommen tussen de voormalige eigenaren een onevenwichtige en ongelijke situatie ontstaan en had het op de weg van beklaagde gelegen om daarop te wijzen en zoveel mogelijk te voorkomen.
Ter zitting van de Centrale Raad van Toezicht heeft beklaagde desgevraagd meegedeeld, dat hij er niet voor heeft gekozen om in het kader van zijn taxatie van de huurwaarde daarop te wijzen, en door hem ook geen adviezen zijn gegeven of suggesties zijn gedaan om te streven naar een zekere beperking ten aanzien van de ongelijkwaardige huursommen die de uitkomst waren van de toepassing van de door hem gekozen methode.
6.11 Door een en anderna te laten heeft beklaagde in dit geval de belangen van appellante, die een relatief hoge huursom moet betalen, niet met de van hem te verlangen zorgvuldigheid behartigd. Dit onderdeel van de klacht is gegrond en de beslissing van de Raad van Toezicht kan daarom niet in stand blijven.
6.12 Aan beklaagde is door de Vereniging van Eigenaren opdracht gegeven om de huurwaarde van de appartementen te taxeren. Beklaagde heeft daarover met de leden van het bestuur van de vereniging overleg gevoerd en aan het bestuur het verstrekken van de opdracht en de overeengekomen voorwaarden bevestigd. Tegen deze achtergrond is niet onbegrijpelijk of onjuist dat beklaagde niet het initiatief heeft genomen om appellante daarover te informeren. Dit onderdeel van de klacht is ongegrond.
6.13 Gegeven de gevolgen die voor appellante zijn verbonden aan de waardering van de huurwaarde van het door haar bewoonde appartement door beklaagde, acht de Centrale Raad van Toezicht de na te melden straf juist.
6.14 Het is de Centrale Raad van Toezicht ambtshalve bekend, dat de leden van de Raden van Toezicht vanaf 1 januari 2010 door de NVM zijn benoemd in de samenstelling, zoals die geldt voor klachten waarop het Reglement Tuchtrechtspraak NVM 2010 van toepassing is. De NVM heeft geen rekening gehouden met de overgangsregel door bij iedere Raad van Toezicht voor beperkte duur een extra lid te benoemen teneinde de klachten die in 2009 zijn ingediend en waarop het Reglement Tuchtrechtspraak 2009 van toepassing is, in de juiste samenstelling af te doen. Onder deze omstandigheden zal de Centrale Raad van Toezicht de kosten van de eerste instantie laten aan de zijde van de NVM en beklaagde alleen veroordelen tot betaling van de kosten in hoger beroep.
6.15 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.
7. Beslissing in hoger beroep
7.1 Vernietigt de beslissing van 15 februari 2010 van de Raad van Toezicht Hilversum.
7.2 Verklaart de klacht gegrond.
7.3 Legt aan beklaagde de straf op van berisping.
7.4 Bepaalt dat beklaagde terzake van de kosten van de behandeling van de klacht in hoger beroep een bijdrage van € 2.753 zal voldoen en bepaalt dat dit bedrag binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM gevestigd te Nieuwegein zal worden voldaan.
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. D.H. de Witte, voorzitter, mr. K.E. Mollema, drs. A.P.Z. van der Houwen, R. Wijmenga en W. van Haselen in aanwezigheid van en gehoord het advies van mr. J.A. van den Berg, secretaris en ondertekend op 16 februari 2011.