12-2397 / 12-2427 CRvT

Taxatie door drie taxateurs. Taxatie in het kader van verkoop aan zittende huurder vanwege faillissement van eigenaar. Onjuiste perceelsoppervlakte. Geen onderzoek naar leeftijd van zittende huurder en naar mogelijke wijziging bestemmingsplan. Niet onderbouwde afwijking van gangbare normen bij vaststelling waarde bij verkoop aan zittende huurder.De curator in het faillissement van klager krijgt van de rechter-commissaris toestemming om een tot het eigendom van de failliet behorende gedeeltelijk verhuurd woonhuis aan de zittende huurder te verkopen voor € 250.000. De failliet verzet zich daartegen omdat hij dat bedrag veel te laag vindt. De rechtbank beslist daarop dat de curator de gelegenheid krijgt om drie NVM-makelaars (beklaagden) opdracht te geven een gezamenlijk taxatierapport uit te brengen. Zij stellen de koopsom voor de zittende huurder op € 270.000. De raad van toezicht waartoe klager zich wendt, verklaart klacht deels gegrond.De Centrale Raad is van oordeel dat de makelaars hun taxatie niet met de nodige zorgvuldigheid hebben verricht en evenmin goed hebben onderbouwd. Zij gingen aanvankelijk van een onjuiste perceelsgrootte uit en verifieerden niet de leeftijd van de huurder aan wie verkocht zou worden. Evenmin deden zij onderzoek naar de mogelijkheid tot wijziging van het bestemmingsplan waardoor meer woningen op het perceel gebouwd zouden kunnen worden hetgeen van invloed zou kunnen zijn op de waarde. Dat was te meer geboden nu de huidige opstallen in zeer slechte staat verkeerden. Ook onderbouwden de taxateurs niet waarom zij afweken van de gangbare norm die gehanteerd wordt bij vaststelling van de waarde wanneer aan de zittende huurder wordt verkocht. De taxateurs hebben zich te veel laten leiden door de bereidheid van de huurder om € 250.000 voor het pand te betalen. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Utrecht, 11-46 tus RvT Utrecht Uitspraak RvT Utrecht, 12-01 def RvT Utrecht

De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

R. S. (hierna: S), wonende te N, klager/appellant, tevens verweerder in hoger beroep,

tegen

J. VAN D. (hierna: Van D),aangesloten NVM-makelaar, gevestigd en kantoorhoudende te B,

A.W.V. (hierna:V), aangesloten NVM-makelaar, gevestigd en kantoorhoudende te Z,

A.C.H. (hierna: H), aangesloten NVM-makelaar, gevestigd en kantoorhoudende te D,

beklaagden/appellanten, tevens verweerders in hoger beroep.

1. Verloop van de procedure

1.1 Bij brief van 1 november 2010 heeft S. een klacht ingediend bij de Afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM. Deze heeft de klacht doorgeleid naar de Raad van Toezicht Utrecht. In de beslissing van 26 mei 2011, verzonden op 26 mei 2011, is de klacht gedeeltelijk ongegrond verklaard. De Raad van Toezicht heeft voorts bepaald dat Van D, V en H (hierna gezamenlijk te noemen: de taxateurs) binnen een termijn van twee weken een nadere schriftelijke motivering dienen te geven met betrekking tot het door hen op 25 november 2009 opgestelde taxatierapport en de behandeling van het desbetreffendeklachtonderdeel wordt aangehouden.

1.2 S is bij brief van 27 mei 2011 tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.

1.3 In zijn beroepschrift van 31 oktober 2011 heeft S de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd.

1.4 De taxateurs hebben in hun brief van 8 december 2011 verweer gevoerd in hoger beroep.

1.5 De Raad van Toezicht heeft in zijn beslissing van 13 januari 2012, verzonden op 13 januari 2012, met betrekking tot het laatste klachtonderdeel beslist dat dit gegrond is en aan de taxateurs de maatregel van berisping opgelegd. De Raad van Toezicht heeft voorts bepaald dat de taxateurs met een bedrag van € 2.300 dienen bij te dragen in de kosten van de behandeling van de klacht. Zij zijn bij brief van 2 maart 2012 tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen. In hun brief van 4 april 2012 hebben de taxateurs de gronden aangevoerd waarop hun hoger beroep is gebaseerd.

1.6 In zijn verweerschrift van 31 mei 2012 heeft S verweer gevoerd in hoger beroep en incidenteel hoger beroep ingesteld.

1.7 S heeft bij brieven van 3 en 5 oktober 2012 nog producties in het geding gebracht.

1.8 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissingen van de Raad van Toezicht.

1.9 Ter zitting van 9 oktober 2012 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:

– S in persoon;
– H en V in persoon.

Van D heeft schriftelijk bericht dat hij verhinderd was om de behandeling ter zitting bij te wonen.

1.10 De partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht. S heeft zich daarbij bediend van een pleitnotitie.

2. De feiten

2.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.

2.2 Op 14 juni 2006 is door de rechtbank ’s Gravenhage aan S voorlopige surseance van betaling verleend. Mr. F.J.H. Somers, advocaat in Alphen aan den Rijn, is tot bewindvoerder benoemd. Bij beslissing van 14 september 2006 is aan S definitief surséanceb van betaling verleend. Op 3 januari 2008 is S in staat van faillissement verklaard met aanstelling van mr. Somers tot curator.

2.3 S was eigenaar van het dubbele woonhuis met tuin, vrijstaande garage en een vrijstaande schuur, staande en gelegen in W aan de K-dijk 80 en 80A. De curator heeft aan de Rechter-Commissaris verzocht om akkoord te gaan met de verkoop van dit deels verhuurde object aan de zittende huurder voor € 250.000 k.k. In zijn e-mail van 14 juli 2009 heeft de Rechter-Commissaris daarvoor toestemming verleend.

2.4 S heeft aan de rechtbank ’s Gravenhage verzocht om de beschikking van de Rechter-Commissaris te vernietigen. In haar beslissing van 18 september 2009 heeft de Rechtbank overwogen dat de door S en de curator overgelegde taxaties onvoldoende bruikbaar waren om te oordelen, zoals door S was gesteld, dat een koopsom van € 250.000 te laag was. De rechtbank heeft beslist dat aan de curator de gelegenheid werd geboden om een taxatie te laten uitvoeren door drie door de curator aan te wijzen NVM-makelaars. De rechtbank heeft daarbij overwogen dat de taxatie moest worden uitgevoerd met betrekking tot de beide bebouwingen op de betreffende kavel en daarbij rekening moest worden gehouden met de verhuurde staat en debetrokkenheid bij een ruilverkaveling.

2.5 Op verzoek van de curator hebben de taxateurs het object aan de K-dijk 80 en 80A te W getaxeerd. In hun op 25 november 2009 gedateerde taxatierapport hebben zij de onderhandse verkoopwaarde leeg en onverhuurd getaxeerd op € 400.000. De onderhandse verkoopwaarde in gedeeltelijk verhuurde staat hebben zij bepaald op € 140.000. Tot slot hebben zij de onderhandse verkoopwaarde in gedeeltelijk verhuurde staat bij verkoop aan de zittende huurder getaxeerd op € 270.000.

2.6 De taxateurs hebben in hun taxatierapport onder meer vermeld dat de opdracht was gegeven om inzicht te verkrijgen in de onderhandse verkoopwaarde in verband met het voornemen om het object te verkopen aan de zittende huurder. Voorts is vermeld dat van het dubbele woonhuis het voorhuis was verhuurd en het achterhuis leegstond. Het voorhuis hebben de taxateurs blijkens het taxatierapport zowel inwendig als uitwendig kunnen inspecteren en zij hebben verklaard dat dit, evenals de garage en de schuur, zich in een erg slechte staat van onderhoud bevond. Voor zover dat kon worden nagegaan bevond het achterhuis zich naar het oordeel van de taxateurs in een redelijke staat van onderhoud.

2.7 Met betrekking tot de perceelsgrootte hebben de taxateurs in hun taxatierapport opgenomen dat aan de in het Kadaster geregistreerde oppervlakte van 10 are en 14 centiare, een perceel van circa 95 centiare zou worden toegevoegd in het kader van een herverkaveling. De taxateurs hebben de huurwaarde van het achterhuis geschat op € 300 per maand en zij zijn met betrekking tot het voorhuis uitgegaan van de door de curator opgegeven huurwaarde van € 250 per maand.

2.8 In hun brief van 25 februari 2010 aan de curator hebben de taxateurs naar aanleiding van door deze gestelde vragen een toelichting gegeven op hun taxatierapport. Zij hebben daarin meegedeeld dat zij bij de bepaling van de huurwaarde van het achterhuis waren uitgegaan van de huurwaarde van het voorhuis en zij rekening hebben gehouden met de beperking van de privacy van de bewoners van het achterhuis, omdat daarlangs de toegang naar het voorhuis was gelegen. Daarnaast hebben zij betekenis gehecht aan de algehele matige staat en uitstraling van zowel het voor- als het achterhuis, alsmede het gehele perceel.

2.9 De taxateurs hebben voorts aan de curator bericht dat zij van een onjuiste perceelsoppervlakte zijn uitgegaan en deze bij nader inzien moest worden gesteld op 1.381 m². Daarvan uitgaande hebben zij vervolgens verklaard dat de door hen getaxeerde waarde bij verkoop aan de zittende huurder zou moeten worden verhoogd met € 12.400.

2.10 Op verzoek van S heeft de in M kantoorhoudende makelaar R op 24 mei 2012 een waardeverklaring opgesteld ten behoeve van het nemen van een verkoopbeslissing. In zijn waardeverklaring heeft R onder meer vermeld dat in verband met de zeer matige staat van onderhoud van de opstallen door hem daaraan geen waarde is toegekend. Hij heeft in zijn verklaring drie waarden opgenomen omdat volgens R de vraag is of en zo ja, op welke wijze op het perceel nieuw gebouwd mag worden en dat aspect invloed heeft op de waarde van het perceel. Ervan uitgaande dat de mogelijkheid zou bestaat tot de bouw van één vrijstaande woning heeft hij de marktwaarde in lege en ontruimde staat bepaald op € 450.000. Ervan uitgaande dat de mogelijkheid zou bestaan tot het bouwen van één geschakeld semi-vrijstaand woonhuis op de plaats van de bestaande bebouwing, heeft hij de marktwaarde in lege en ontruimde staat bepaald op € 600.000. Indien op het perceel twee vrijstaande woonhuizen parallel aan de weg zouden mogen worden gebouwd, heeft R de marktwaarde in lege en ontruimde staat bepaald op € 700.000. Volgens de waardeverklaring lag het prijspeil in het laatste kwartaal in 2009 circa 12% hoger dan de op 24 mei 2012 getaxeerde waarden.

3. De klacht

3.1 De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.

3.2 De taxateurs hebben hun taxatieopdracht op onjuiste wijze uitgevoerd. De getaxeerde onderhandse verkoopwaarden stroken niet met de verschillende WOZ-waarden en de waarde die is bepaald door de bij de gemeente werkzame medewerker D. De getaxeerde waarden wijken ook af van de door makelaar B in 2006 getaxeerde waarde.

3.3 De taxateurs hebben hun onderzoek van de objecten ondeugdelijk uitgevoerd. De te lage waarden zijn mede tot stand gekomen op basis van de instructie van de curator die opdracht had gegeven om de waarde zo laag mogelijk vast te stellen. Indien op de juiste wijze zou zijn getaxeerd dan zou de surséance van betaling van S niet in een faillissement zijn omgezet. De curator had belang bij een lage taxatie en in feite is sprake geweest van faillissementsfraude.

3.4 De taxateurs hebben S ondanks diens herhaalde verzoek daartoe geen inzage gegeven in de opdracht die zij van de curator hadden gekregen en voorts ten onrechte inzage geweigerd in de tussen de curator en hen gevoerde correspondentie.

4. Het hoger beroep tegen de beslissing van 26 mei 2011

4.1 S heeft tegen de beslissing van 26 mei 2011 van de Raad van Toezicht Utrecht in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.

4.2 De taxateurs hebben zonder opgave van redenen geen gebruik gemaakt van het model NVM-taxatierapport. Zij hebben voorts verzuimd om in hun rapport melding te maken van de inhoud en de oppervlakte van het object, de ligging, de omgeving en de functionele indeling daarvan en de aan het woonhuis en de grond verbonden (juridische) verplichtingen. De taxateurs hebben voorts nagelaten om aandacht te besteden aan de vraag- en aanbodverhouding in de markt. Zij hebben het achterhuis met aangebouwde serre slechts van de buitenzijde geïnspecteerd. Omdat op het moment van taxatie als gevolg van gesloten rolgordijnen door hen geen indruk kon worden verkregen van de staat van onderhoud van de binnenzijde van het woonhuis, de inhoud, oppervlakte en functionele indeling, is geen sprake van een betrouwbaar en professioneel taxatierapport.

4.3 De taxateurs hebben geen of onvoldoende rekening gehouden met de door de rechtbank ’s-Gravenhage gegeven aanwijzing dat bij de taxatie moest worden uitgegaan van twee woonhuizen. Zij zijn voorts ten onrechte voorbijgegaan aan het feit dat het perceel was betrokken bij een proces van ruilverkaveling. De taxateurs zijn daardoor ten onrechte uitgegaan van een perceelsoppervlakte van 11 are en 36 centiare in plaats van 13 are en 81 centiare. De verklaring daarvoor is dat de taxateurs hebben vertrouwd op de opgave van de huurder die als kopende partij belang had bij een lage waardering.

4.4 De taxateurs zijn ten onrechte uitgegaan van een huur van € 250 per maand voor het voorhuis, een deel van de tuin en de garage. In mei 2006 werd hiervoor nog een huur betaald van € 750 per maand. Op het moment van taxatie werd over de op dat moment betaalde huur van € 250 per maand geprocedeerd. In het taxatierapport is ten onrechte vermeld dat de hoogte van de huur tot stand was gekomen onder invloed van een uitspraak van de Huuradviescommissie. Ondanks herhaald verzoek daartoe hebben de taxateurs S niet in het bezit gesteld van een afschrift van die beslissing.

4.5 De taxateurs zijn ten onrechte voorbijgegaan aan de mededeling van S dat de huurwaarde van het achterhuis redelijkerwijs zou kunnen worden gesteld op € 675 per maand, aangezien dat bedrag tot 1 juli 2006 werd betaald. Bij het maken van hun schatting met betrekking tot de huurwaarde van het achterhuis hebben de taxateurs ten onrechte aanknoping gezocht bij de huur die voor het voorhuis werd betaald. De door hen aangenomen huurwaarde van € 300 per maand kan niet juist zijn omdat sprake is van een woonhuis op een perceel met een oppervlakte van 441 m² waaraan een WOZ-waarde is toegekend van € 238.000.

4.6 Het verzoek om de beëdigd makelaar/WOZ-taxateur D en de curator te horen is ten onrechte door de Raad van Toezicht afgewezen. S verzoekt aan de Centrale Raad van Toezicht om D, de curator en de taxateurs te horen.

5. Het verweer van de taxateurs

5.1 De taxateurs hebben in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, naar aanleiding van het door S ingestelde hoger beroep tegen de beslissing van 26 mei 2011 van de Raad van Toezicht Utrecht het navolgende verweer gevoerd.

5.2 De rechtbank ’s-Gravenhage heeft niet verzocht om een model NVM-taxatierapport. Op bladzijde 2 van het taxatierapport is door de taxateurs vermeld dat rekening is gehouden met de door S verstrekte informatie. In het kader van de in de procedure gegeven opdracht behoefde in het taxatierapport niet alle informatie die is voorgeschreven bij het uitbrengen van een NVM-taxatierapport opgenomen te worden. Door de Rechtbank is het taxatierapport en de daarop gegeven schriftelijke aanvulling zonder opmerkingen gebruikt bij de verdere behandeling van het faillissement van S.

5.3 De taxateurs zijn bij hun waardering uitgegaan van de dubbele bebouwing. Na ingesteld onderzoek is gebleken dat deze bebouwing niet gesplitst kon worden verkocht, ook al heeft de gemeente het object afgebakend als twee gescheiden WOZ-objecten. Bij de uitvoering van de taxatieopdracht hebben de taxateurs geen rekening gehouden met de WOZ-waarden en de objectafbakeningen. Bij hun waardering zijn zij uitgegaan van één woonhuis bestaande uit een voor- en een achterhuis en hebben zij rekening gehouden met enkele verbouwingen die zonder bouwvergunning zijn uitgevoerd, waaronder de ombouw van een voormalige schuur tot het achterhuis. Met betrekking tot die verbouwingen bevindt zich in het bouwdossier van de gemeente de aantekening van een ambtenaar dat, hoewel sprake is van illegaal uitgevoerde werkzaamheden, daartegen niet zal worden opgetreden.

5.4 Ten aanzien van de gevolgen die zijn verbonden aan de uitvoering van de ruilverkavelingsprocedure hebben de taxateurs een interpretatiefout gemaakt zoals ook is vermeld in hun aanvullende schriftelijke bericht van 25 februari 2010. Anders dan S heeft aangevoerd zijn de taxateurs niet uitsluitend afgegaan op de mededelingen van de huurder.

5.5 In het taxatierapport is abusievelijk vermeld dat de hoogte van de huur zou zijn vastgesteld door de Huuradviescommissie. Bij hun waardering zijn de taxateurs echter uitgegaan van de door de Rechtbank verstrekte gegevens met betrekking tot de huursom. Dat de huurder gebruik maakt van de garage en de parkeerplaatsen is door de taxateurs ter plaatse vastgesteld.

5.6 Het achterhuis is vanaf de buitenzijde geïnspecteerd en de taxateurs hebben een goede inschatting kunnen maken van de redelijke staat van onderhoud, oppervlakte en inhoud daarvan. De daaraan toegekende huurwaarde is afgeleid van de hoogte van de huur van het voorhuis. Niet de curator maar de advocaat van S heeft aangevoerd dat de reële huurwaarde van het achterhuis op € 675 zou kunnen worden gesteld.

6. Het hoger beroep van de taxateurs tegen de beslissing van 13 januari 2012

6.1 De taxateurs hebben tegen de beslissing van 13 januari 2012 van de Raad van Toezicht Utrecht in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.

6.2 De curator heeft opdracht gegeven om het object te taxeren in verhuurde staat. Op basis van de door de curator ter beschikking gestelde stukken waren de taxateurs op de hoogte van diens voornemen om het woonhuis voor een bedrag van € 250.000 te verkopen aan de zittende huurder. In een dergelijke situatie is gangbaar om uit te gaan van een bandbreedte van 55% – 70% van de onderhandse verkoopwaarde. Indien sprake is van courante objecten kan een bandbreedte worden aangehouden van 80% – 90% van de onderhandse verkoopwaarde in ontruimde staat. In het onderhavige geval was echter sprake van een zodanig specifiek object dat deze normen niet konden worden toegepast.

6.3 Bij de waardering van het object in verhuurde staat hebben de taxateurs rekening gehouden met de levensverwachting van de huurders, een huurwaarde van € 6.600 per jaar en de zeer slechte staat van onderhoud met uitzondering van het zonder vergunning tot woonruimte verbouwde leegstaande achterhuis dat zich in redelijke staat van onderhoud bevond.

6.4 Bij de waardering van de marktwaarde zijn de taxateurs uitgegaan van de door het bestemmingsplan toegestane bouw van een vrijstaand woonhuis. Omdat recent verkochte bouwkavels als referentieobjecten niet voorhanden waren en omdat renovatie van het bestaande woonhuis door hen als niet mogelijk werd beoordeeld, zijn de taxateurs uitgegaan van de waarde van de grond en een daarop te bouwen vrijstaand woonhuis. De taxateurs hebben de residuele grondwaarde getaxeerd op € 400.000.

6.5 Bij de bepaling van de waarde in verhuurde staat hebben de taxateurs ervoor gekozen om de waarde in verhuurde staat en de leegwaarde te salderen om vervolgens de uitkomst door twee te delen. De keuze voor een dergelijke benadering werd ingegeven door het feit dat het woonhuis niet leeg stond en de waarde in verhuurde staat niet als een reële koopsom voor de zittende huurder kon worden beschouwd. De maximale ontwikkeling van de waarde kon slechts plaatsvinden door middel van de zittende huurder.

6.6 Een tweede bij de waardering gevolgde redenering was gebaseerd op de veronderstelling dat een renovatie zou worden uitgevoerd. Volgens een op ervaring gebaseerde schatting van de taxateurs zou voor een bedrag van € 250.000 moeten worden geïnvesteerd in de opstallen. Daarvan zou een waardestijging van € 114.000 verwacht kunnen worden. Na uitvoering van bouwkundige werkzaamheden zou dan gerekend kunnen worden op een waarde van € 532.000 voor de gerenoveerde opstallen.

6.7 Enkele door de taxateurs benaderde institutionele en particuliere beleggers, maar ook handelaren, hebben desgevraagd meegedeeld dat zij weinig of geen interesse hadden in het object.

7. Het verweer van S

7.1 S heeft, samengevat en zakelijk weergegeven, naar aanleiding van het door de taxateurs ingestelde hoger beroep tegen de beslissing van 13 januari 2012 van de Raad van Toezicht Utrecht het navolgende verweer gevoerd.

7.2 De curator had belang bij een zo laag mogelijke waardering omdat, gegeven de omvang van de crediteurenpositie van S, in feite geen grond bestond voor diens verzoek om de surséance van betaling in te trekken en om te zetten in een faillissement. Hoewel slechts één woonhuis was verhuurd heeft de curator niettemin aan de taxateurs verzocht om de beide woonhuizen in verhuurde staat te taxeren. In hun beroepschrift hebben de taxateurs vermeld dat zij zijn uitgegaan van een huurwaarde van € 6.600 per jaar. Zoals is overwogen in de beslissing van de rechtbank ’s-Gravenhage kan met betrekking tot het woonhuis aan de K-dijk 80 worden uitgegaan van een huur van € 250 per maand. Ten onrechte is door de taxateurs met betrekking tot het leegstaande woonhuis aan de K-dijk 80A, rekening gehouden met een huur van € 300 per maand. Uit het dossier blijkt dat de taxateurs er van op de hoogte waren dat het woonhuis aan de K-dijk 80A niet werd verhuurd en daarvoor tot 1 juli 2006 een huur werd betaald van € 675 per maand. Uitgaande van deze huursommen zou op basis van de door de taxateurs gehanteerde wijze van de benadering van de waarde van de woonhuizen, daaraan een onderhandse verkoopwaarde in geheel verhuurde staat kunnen worden toegekend van € 222.000 en een onderhandse verkoopwaarde in geheel verhuurde staat en aangeboden aan de zittende huurder op € 311.000 kunnen worden gesteld. Tegen die achtergrond is onjuist dat de taxateurs de waarde van de woonhuizen in geheel verhuurde staat hebben bepaald op € 140.000 en de onderhandse verkoopwaarde in geheel verhuurde staat uitgaande van aankoop door de huurder hebben bepaald op € 270.000.

7.3 Op verzoek van S heeft R Makelaardij uit M het object getaxeerd. Omdat de taxateurs van oordeel waren dat aan de opstallen vrijwel geen waarde kon worden toegekend en makelaar R niet in de gelegenheid is geweest om de opstallen aan de binnenzijde te inspecteren, heeft hij in het kader van zijn taxatie daaraan geen waarde toegekend. Uitgaande van twee ontruimde woonhuizen en de door S gestelde betrokkenheid bij een ruilverkavelingsprocedure heeft R de waarde van het object ingeval van de mogelijkheid tot het bebouwen van één vrijstaande woning bepaald op € 500.000. Hij heeft deze waarde gesteld op € 675.000 indien de mogelijkheid zou bestaan tot het bouwen van één geschakelde semivrijstaand woonhuis. Indien zou blijken dat op het perceel de mogelijkheid zou bestaan om twee vrijstaande woonhuizen te bouwen die parallel zijn gelegen aan de weg, heeft hij de waarde bepaald op circa € 785.000.

7.4 De beëdigd makelaar en WOZ-taxateur D heeft de waarde van de woonhuizen getaxeerd op circa € 690.500.

7.5 Uitgaande van het gemiddelde van de door de makelaar R en de taxateur D bepaalde onderhandse verkoopwaarden en met toepassing van de door de taxateurs daarvoor gehanteerde maatstaf, bedraagt de onderhandse verkoopwaarde in geheel verhuurde staat circa € 401.375. Bij verkoop in gedeeltelijk verhuurde staat aan de zittende huurder kan de waarde worden gesteld op € 542.062,50. Indien niet de door de taxateurs gehanteerde maatstaven maar gangbare maatstaven worden gehanteerd dan kan, nog steeds uitgaande van het gemiddelde van de door R en D bepaalde waarden, de onderhandse verkoopwaarde in gedeeltelijk verhuurde staat worden gesteld op € 529.131,25. Bij verkoop aan de zittende huurder in gedeeltelijk verhuurde staat kan de waarde worden bepaald op € 580.337,50.

7.6 De Raad van Toezicht heeft terecht geoordeeld dat de waardebepaling door de taxateurs tot een aanzienlijk hogere onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat had moeten leiden. Evenzeer terecht heeft de Raad van Toezicht geoordeeld dat naar gangbare maatstaven van waardering in beginsel de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat zich bevindt in een bandbreedte van 55% – 70% van de onderhandse verkoopwaarde in lege onverhuurde staat. Uitgaande van een dergelijke bandbreedte en voorts de door R per 24 mei 2012 getaxeerde onderhandse verkoopwaarde in ontruimde staat van € 450.000 in aanmerking genomen, lijkt het door B Makelaardij in 2006 getaxeerde bedrag van € 275.000 met betrekking tot het woonhuis aan de K-dijk 80 juist, waarbij in aanmerking moet worden genomen dat in het laatste kwartaal van 2006 de prijzen 9% hoger lagen dan de prijzen in mei 2012.

7.7 Anders dan de taxateurs hebben verklaard, hadden verschillende bouwkavels als referentieobject kunnen dienen. Uit de rapportage van R blijkt dat het perceel aan de D-weg naast nummer 25 in O op 21 mei 2007 is verkocht. Het ging daarbij om een bouwkavel van 790 m² die is verkocht voor € 380.000 en derhalve voor € 481,01 per vierkante meter. R en D zijn uitgegaan van grondwaarden van € 488,78 respectievelijk € 500 per vierkante meter. Als referentieobject had voorts kunnen dienen de bouwkavel gelegen aan de H-weg 2, 2a en 2b in B. Deze bouwkavel van 1.255 m² is verkocht voor € 895.000 en dat komt neer op € 1.713,15 per vierkante meter.

7.8 Op het moment van de taxatie waren de taxateurs niet op de hoogte van de leeftijd van de huurder. Voorts zijn zij er ten onrechte vanuit gegaan dat sprake was van twee huurders, terwijl in werkelijkheid maar één huurder woonachtig was in het woonhuis.

7.9 S betwist dat de opstallen zich in een slechte bouwkundige staat bevonden. Door de huurder is ook nooit een vordering ingesteld tot de uitvoering van bouwkundige onderhoudswerkzaamheden of verlaging van de huurprijs. S betwist voorts de stelling van de taxateurs dat zij tevergeefs diverse marktpartijen zouden hebben benaderd met de vraag of belangstelling bestond voor mogelijke aankoop van het object. Als de taxateurs al partijen zouden hebben benaderd om hun belangstelling te polsen dan is niet onbegrijpelijk dat deze partijen niet in aankoop waren geïnteresseerd op grond van een onjuiste opgave van een huurwaarde van € 6.600 op jaarbasis, en het feit dat geen geverifieerde en juiste informatie kon worden verstrekt over de leeftijd van de huurder.

8. Het incidenteel hoger beroep van S tegen de beslissing van 13 januari 2012

8.1 S heeft in incidenteel hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.

8.2 De Raad van Toezicht heeft aan de taxateurs ten onrechte een berisping opgelegd. Op grond van alle feiten en omstandigheden bestaat aanleiding om een schorsing voor de duur van één jaar uit te spreken gecombineerd met de verplichting om een boete van € 50.000 te betalen aan de NVM, dan wel de aansluiting als NVM-makelaar te beëindigen, eveneens gecombineerd met een aan de NVM te betalen boete van € 50.000.

9. Het verweer van de taxateurs

9.1 De taxateurs hebben ter zitting van de Centrale Raad van Toezicht verweer gevoerd in het incidenteel hoger beroep.

10. Beoordeling in hoger beroep en incidenteel hoger beroep

10.1 S heeft gesteld dat zijn klacht betrekking heeft op de wijze waarop de taxateurs hun opdracht hebben uitgevoerd en hun professionaliteit. S heeft aldus de gehele door de taxateurs gevolgde handelwijze aan de orde gesteld. Zijn tegen de beslissing van 26 mei 2011 van de Raad van Toezicht gerichte grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. Dat geldt ook voor de grieven van de taxateurs die zijn gericht tegen de beslissing van 13 januari 2012 van de Raad van Toezicht. Door het hoger beroep en het incidenteel ingestelde hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor.

10.2 In het algemeen geldt als uitgangspunt dat bij de door een makelaar uitgevoerde taxatiein beginsel over de hoogte van de taxatie slechts kan worden geklaagd, indien een makelaar in redelijkheid niet tot een bepaalde taxatie heeft kunnen komen en bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht. Taxateurs die, zoals in het onderhavige geval, een taxatieopdracht aanvaarden met betrekking tot een object waarover een geschil is gerezen en waarin voorts sprake is van enkele juridische (complexe) aspecten, zullen hun opdracht met de grootst mogelijke zorgvuldigheid dienen uit te voeren. Van belang in dit geval is dat de taxateurs zich er van bewust waren dat het op verzoek van de curator op te stellen taxatierapport door deze zou worden overgelegd in de door hem met S gevoerde procedure over de verkoop van de beide woonhuizen in het kader van het faillissement van S.

10.3 Met betrekking tot die procedure geldt dat de Rechtbank ’s-Gravenhage in haar beslissing van 18 september 2009 aan de curator de gelegenheid heeft geboden om een gezamenlijke taxatie door drie door de curator aan te wijzen NVM-makelaars te laten uitvoeren en daarbij de aanwijzing is gegeven dat de taxateurs uit moesten gaan van een object in verhuurde staat en zij voorts rekening moesten houden met de beide bebouwingen op de betreffende kavel en de door S gestelde betrokkenheid bij een ruilverkaveling.

10.4 Voorts stelt de Centrale Raad van Toezicht voorop dat bij hem geen verkapt hoger beroep openstaat tegen de door een rechter gegeven beslissing. Slechts het handelen van de makelaar staat centraal. Dit betekent dat alle specifieke klachten van S die zich vooral richten op de procedure bij de rechtbank buiten beschouwing worden gelaten. Het aan de Centrale Raad van Toezicht voorgelegde geschil beperkt zich daardoor tot de vraag of de taxateurs in strijd hebben gehandeld met het hiervoor onder 10.2 gehanteerde uitgangspunt.

10.5 In hun taxatierapport hebben de taxateurs vermeld dat zij hebben getaxeerd met het doel om inzicht te verkrijgen in de onderhandse verkoopwaarde van de beide woonhuizen in verband met het voornemen van de curator om deze te verkopen aan de zittende huurder. Uit de beslissing van de Rechtbank ’s-Gravenhage blijkt dat daarvoor aan de curator toestemming was verleend voor een koopsom van € 250.000 k.k., maar S zich daartegen heeft verzet.

10.6 Uit het taxatierapport volgt dat de taxateurs zijn afgegaan op de daarover door de curator en in het vonnis van de rechtbank ’s-Gravenhage verstrekte informatie.Uitgaande van die informatie hebben de taxateurs aan het door hen niet aan de binnenzijde geïnspecteerde voorhuis een huurwaarde toegekend. Zij hebben erkend dat ten onrechte in het taxatierapport is vermeld dat de Huuradviescommissie zich zou hebben uitgelaten over de hoogte van de huurprijs. Met betrekking tot de in het taxatierapport vermelde oppervlakte van het perceel geldt dat uit de door de taxateurs in hun brief van 25 februari 2010 aan de curator daarop gegeven toelichting blijkt, dat in het taxatierapport ten onrechte is opgenomen dat sprake is van een kavel met een oppervlakte van 1.136 m² in plaats van 1.381 m². Zij hebben voorts nagelaten om zich te vergewissen van de leeftijd van de huurder. De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat de taxateurs met betrekking tot deze onderdelen hun taxatieopdracht niet met de van hen ook tegenover S te verlangen zorgvuldigheid hebben uitgevoerd.

10.7 De taxateurs hebben meegedeeld dat zij op grond van de feitelijke opzet en het gebruik van de twee woonhuizen van mening waren dat de afzonderlijke verkoop daarvan niet mogelijk was omdat de woonhuizen teveel met elkaar zouden zijn verweven. Met betrekking tot dat aspect heeft S ter zitting van de Centrale Raad van Toezicht onbetwist gesteld dat de beide woonhuizen zelfstandig zijn aangesloten op de openbare nutsvoorzieningen. De taxateurs hebben in hun beroepschrift voorts gesteld dat zij bij hun waardering zijn uitgegaan van het feit dat naar hun oordeel de opstallen vrijwel geen waarde hebben omdat deze zich in zeer slechte staat bevonden en de leegwaarde van de opstallen een reflectie was van de grondwaarde. Daaraan hebben zij toegevoegd dat zij bij de waardering van de marktwaarde zijn uitgegaan van het bestaande bestemmingsplan op basis waarvan de bouw van één vrijstaand woonhuis op het perceel mogelijk is.

10.8 Nu de taxateurs van oordeel waren dat renovatie van de woonhuizen niet goed mogelijk was als gevolg van onder meer de bouwkundige staat daarvan, is de Centrale Raad van Toezicht van oordeel dat het op hun weg lag niet alleen een onderzoek in te stellen naar de bebouwingsmogelijkheden onder het vigerende bestemmingsplan maar ook een onderzoek in te stellen naar de vraag of een wijziging van het bestemmingsplan mogelijk is. Ruimere bebouwingsmogelijkheden bij een wijziging van het bestemmingsplan zouden wellicht tot een waardevermeerdering van het object leiden.Niet gebleken is dat de taxateurs een dergelijk onderzoek hebben uitgevoerd terwijl dat in het kader van een volledige en zorgvuldige uitvoering van de taxatieopdracht van hen kon worden verwacht.

10.9 De taxateurs hebben de onderhandse verkoopwaarde leeg en onverhuurd vastgesteld op € 400.000. In hun brief van 2 augustus 2011 aan de Raad van Toezicht hebben zij meegedeeld dat zij van oordeel waren dat de marktwaarde kon worden gesteld op € 418.000. In hun beroepschrift hebben zij gesteld dat zij bij de bepaling van deze waarde rekening hebben gehouden met het achterstallig onderhoud en volgens hun inschatting een bedrag van circa € 250.000 zou moeten worden geïnvesteerd om de beide woonhuizen goed bewoonbaar te maken. In hun beroepschrift hebben de taxateurs voorts aangevoerd dat een dergelijke investering zou kunnen leiden tot een waardestijging van € 114.000. Uitgaande van de bestaande situatie acht de Centrale Raad van Toezicht de waarde van € 418.000 weliswaar behoudend maar verdedigbaar, ook in aanmerking genomen dat sprake is van een specifiek project en de waardering daarvan tot verschillende uitkomsten kan leiden. Volgens hun brief van 2 augustus 2011 zijn de taxateurs bij hun waardering uitgegaan van een beleggingswaarde van € 146.000. Bij de benadering van die waarde hebben de taxateurs naar het oordeel van de Centrale Raad van Toezicht ten onrechte niet betrokken de vraag – zoals hiervoor onder 10.8 is overwogen – of een bestemmingsplanwijziging mogelijk is om een toekomstige ontwikkeling mogelijk te maken.

10.10 Blijkens hun beroepschrift hebben de taxateurs er bij hun waardering rekening mee gehouden dat de huurder bereid was om het object te kopen en hem daartoe de gelegenheid was geboden door de curator voor een koopsom van € 250.000. Zij hebben aangevoerd dat zij daarom in hun taxatierapport geen onderbouwing hebben opgenomen van de door hen bepaalde waarde in het geval van aankoop door de zittende huurder.

10.11 De taxateurs hebben terecht gesteld dat ingeval van verkoop aan een zittende huurder uitgangspunt is, dat de marktwaarde volgens gangbare normen wordt gesteld op 80% -90% van de marktwaarde in lege en onverhuurde staat. Zij hebben voorts aangevoerd dat in dit specifieke geval niet van deze gangbare norm kon worden uitgegaan op grond van de door hen ingeschatte leeftijd van de huurder, de door hen aangenomen huurwaarde van € 6.600 per jaar, de slechte bouwkundige staat van het woonhuis en het feit dat het achterhuis daarvan op het moment van taxatie niet was verhuurd. De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat deze door de taxateurs aangedragen aspecten niet rechtvaardigen dat zij bij hun waardebepaling belangrijk zijn afgeweken van de gangbare norm die wordt gehanteerd bij de taxatie van de waarde bij verkoop aan de zittende huurder, en zij in redelijkheid de onderhandse verkoopwaarde in de gedeeltelijk verhuurde staat aan de zittende huurder niet hebben kunnen vaststellen op € 270.000, in een later stadium aangepast naar € 282.400. Mede ook naar aanleiding van de door de taxateurs ter zitting nog gegeven toelichting is de Centrale Raad van Toezicht van oordeel dat de taxateurs zich bij hun waardering ten onrechte hebben laten beïnvloeden door de door de zittende huurder uitgesproken bereidheid om het object te kopen voor € 250.000 en diens draagkracht.

10.12 In zijn beroepschrift is S niet opgekomen tegen de beslissing van de Raad van Toezicht naar aanleiding van zijn verwijt dat op de taxateurs in beginsel niet de verplichting rust om inzage te geven in hun correspondentie met de curator. Dit klachtonderdeel behoeft in hoger beroep daarom geen behandeling. De Centrale Raad van Toezicht acht het ter zake door de Raad van Toezicht gegeven oordeel overigens juist.

10.13 De klacht is gegrond voor zover deze betrekking heeft op de wijze van uitvoering van de taxatieopdracht en de door de taxateurs vastgestelde onderhandse verkoopwaarde in gedeeltelijk verhuurde staat bij verkoop aan de zittende huurder. De Centrale Raad van Toezicht acht na te melden straf juist. Bij de bepaling van de strafmaat heeft de Centrale Raad van Toezicht rekening gehouden met het feit dat de taxateurs er van op de hoogte waren dat het taxatierapport door de curator zou worden overgelegd in de tussen S en hem gevoerde procedure bij de Rechtbank ’s-Gravenhage en daarom van hen de grootst mogelijke zorgvuldigheid mocht worden verwacht bij de uitvoering van hun taxatieopdracht, zowel met betrekking tot de inhoud van het taxatierapport als de door hen daarin opgenomen waardering en de onderbouwing daarvan.

10.14 De beslissing van de Raad van Toezicht van 13 januari 2012 kan niet in stand blijven. De Centrale Raad van Toezicht acht termen aanwezig om de taxateurs te belasten met de kosten van de behandeling van de klacht in beide instanties.

10.15 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.

11. Beslissing in hoger beroep en incidenteel hoger beroep

11.1 Bekrachtigt de beslissing van 26 mei 2011 van de Raad van Toezicht Utrecht.

11.2 Vernietigt de beslissing van 13 januari 2012 van de Raad van Toezicht Utrecht.

11.3 Verklaart de klacht gegrond voor zover deze betrekking heeft op de wijze van uitvoering van de taxatieopdracht en de door de taxateurs vastgestelde onderhandse verkoopwaarde in gedeeltelijk verhuurde staat bij verkoop aan de zittende huurder.

11.4 Verklaart de klacht overigens ongegrond.

11.5 Legt aan J. van D de straf op van een berisping en een voorwaardelijke geldboete van € 5.000. Bepaalt dat, indien J. van D binnen twee jaar na het wijzen van deze beslissing opnieuw door de tuchtrechter wordt veroordeeld voor tuchtrechtelijk laakbaar handelen, de voorwaardelijke geldboete van € 5.000 kan worden omgezet in een onvoorwaardelijke geldboete.

11.6 Bepaalt dat J. van D ter zake van de kosten van de behandeling van de klacht in beide instanties een bijdrage van € 1.762,33 zal voldoen en bepaalt dat dit bedrag binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM gevestigd te Nieuwegein zal worden voldaan.

11.7 Legt aan A.W.V de straf op van een berisping en een voorwaardelijke geldboete van € 5.000. Bepaalt dat, indien A.W.V binnen twee jaar na het wijzen van deze beslissing opnieuw door de tuchtrechter wordt veroordeeld voor tuchtrechtelijk laakbaar handelen, de voorwaardelijke geldboete van € 5.000 kan worden omgezet in een onvoorwaardelijke geldboete.

11.8 Bepaalt dat A.W.V ter zake van de kosten van de behandeling van de klacht in beide instanties een bijdrage van € 1.762,33 zal voldoen en bepaalt dat dit bedrag binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM gevestigd te Nieuwegein zal worden voldaan.

11.9 Legt aan A.C.H de straf op van een berisping en een voorwaardelijke geldboete van € 5.000. Bepaalt dat, indien A.C.H binnen twee jaar na het wijzen van deze beslissing opnieuw door de tuchtrechter wordt veroordeeld voor tuchtrechtelijk laakbaar handelen, de voorwaardelijke geldboete van € 5.000 kan worden omgezet in een onvoorwaardelijke geldboete.

11.10 Bepaalt dat A.C.H ter zake van de kosten van de behandeling van de klacht in beide instanties een bijdrage van € 1.762,33 zal voldoen en bepaalt dat dit bedrag binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM gevestigd te Nieuwegein zal worden voldaan.

Aldus gewezen te Amersfoort op 9 oktober 2012 door mr. D.H. de Witte, voorzitter, drs. A.P.Z. van der Houwen, W. van Haselen, F.J. van der Sluijs, leden en mr. J.A. van den Berg, lid/secretaris en ondertekend op februari 2013.

12-2397 / 12-2427 CRvT

Contact