10-2340 CRvT
Toezegging gedaan? – huur keukenuitrustingDat door het makelaarskantoor de toezegging zou zijn gedaan dat huurder geen vergoeding verschuldigd is voor het gebruik van de keukenuitrusting vindt geen steun in de huurovereenkomst en wordt ook bestreden door de betreffende medewerkster. De andersluidende verklaringen van huurders echtgenote en dochter moeten met omzichtigheid worden gehanteerd gezien de nauwe band met klager/appellant. Toezegging komt niet vast te staan. Download uitspraak (pdf)
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
Appellant/klager, wonende te G,
tegen
Beklaagde,aangesloten NVM Makelaar, gevestigd en kantoorhoudende te Z,
beklaagde,
1. Verloop van de procedure
1.1 In zijn e-mailbericht van 29 mei 2009 heeft appellant bij de NVM een klacht ingediend tegen beklaagde. De NVM heeft bij brief van 22 juni 2009 de klacht doorgezonden aan de Raad van Toezicht ’s-Gravenhage. Deze heeft bij beslissing van 29 oktober 2009, aan partijen verzonden op 30 oktober 2009, op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen beklaagde ingediende klacht ongegrond verklaard. Appellant is bij brief van 24 december 2009 tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2 In zijn brief van 24 december 2009 heeft appellant de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd.
1.3 Beklaagde heeft in zijn brief van 10 maart 2010 verweer gevoerd in hoger beroep.
1.4 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.5 Ter zitting van 20 mei 2010 van de Centrale Raad van Toezicht is beklaagde in persoon verschenen. Appellant heeft op 18 mei 2010 aan de secretaris van de Centrale Raad van Toezicht een bericht van verhindering gezonden maar niet om aanhouding van de behandeling verzocht.
1.6 De Centrale Raad van Toezicht heeft beklaagde gehoord die zijn standpunt nader heeft toegelicht.
2. De feiten
2.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voorzover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2 Appellant huurt met ingang van 1 juli 2006 van de Stichting Pensioenfonds Wonen de woonruimte gelegen aan de L nr 146 in G. In de door appellant ondertekende huurovereenkomst is vermeld dat de huurprijs € 1.137,50 per maand beloopt.
2.3 De verhuurster heeft aan (het kantoor van) beklaagde opdracht gegeven om te bemiddelen bij de verhuur van de woonruimte. De (destijds) aan het kantoor van beklaagde verbonden medewerkster mevrouw M.H.M. C is betrokken geweest bij de totstandkoming van de huurovereenkomst.
2.4 Appellant deelt enige tijd na het sluiten van de huurovereenkomst aan beklaagde mee, dat aan hem tijdens de aan het sluiten van de huurovereenkomst voorafgaande bezichtiging van de woonruimte door C is meegedeeld dat door hem geen maandelijkse vergoeding zou zijn verschuldigd in verband met de keukenuitrusting. De reden daarvoor zou zijn geweest dat de keuze met betrekking tot de keukenuitrusting al door de vorige huurder, waarmee de huurovereenkomst was ontbonden, was gemaakt en appellant daarop geen invloed meer heeft kunnen uitoefenen.
2.5 Bij brief van 15 mei 2009 deelt beklaagde, na overleg met C, aan appellant mee dat de door hem gestelde toezegging niet door C is gedaan. De huurprijs wordt niet aangepast.
3. De klacht
3.1 De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2 Appellant verwijt beklaagde dat aan hem de toezegging is gedaan dat hij geen meerprijs zou behoeven te betalen voor de in de woonruimte reeds aanwezige keuken, maar door hem in de loop van 2008 is vastgesteld dat aan hem deze meerprijs wel in rekening wordt gebracht. In dat verband verwijt appellant aan beklaagde dat deze niet bereid is om de huurprijs aan te passen.
4. Het hoger beroep
4.1 Appellant heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2 Uit de beslissing blijkt niet dat de verklaringen van appellant, diens echtgenote en dochter door de Raad van Toezicht zijn gewogen. Niet begrijpelijk is dat beklaagde, die niet aanwezig is geweest bij de bezichtiging, het standpunt van appellant dat door C de desbetreffende toezegging is gedaan, gemotiveerd kan bestrijden. Aangezien de Raad van Toezicht overweegt dat de exacte toedracht van de bezichtiging en de gesprekken daaromheen enigszins onduidelijk blijft, is niet begrijpelijk dat de klacht ongegrond is verklaard.
4.3 De Raad van Toezicht is bij het geven van zijn oordeel ten onrechte voorbijgegaan aan de drie door appellant overgelegde verklaringen. De Raad van Toezicht overweegt dat geen redenen bekend zijn op grond waarvan beklaagde zou moeten twijfelen aan de verklaring van C. In die overweging ligt besloten dat de Raad van Toezicht de door appellant overgelegde verklaringen als in strijd met de waarheid kwalificeert. Op basis van de door partijen in het geding gebrachte verklaringen zal een tuchtrechtelijk oordeel moeten worden gegeven.
5. Het verweer
5.1 Beklaagde heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2 Ten onrechte gaat appellant er vanuit dat de Raad van Toezicht in r.o. 9 heeft overwogen dat door C de door appellant gestelde toezegging daadwerkelijk zou hebben gedaan. Dit berust op een verkeerde lezing van r.o. 9 aangezien daarin slechts is overwogen dat, als van een dergelijke toezegging sprake zou zijn geweest maar deze door C niet opzettelijk niet in de huurovereenkomst zou zijn verwerkt, ook dan niet zondermeer van klachtwaardig handelen sprake behoeft te zijn. Het standpunt van beklaagde is dat door C geen toezegging als door appellant gesteld is gedaan en, indien door de Centrale Raad van Toezicht zou worden geoordeeld dat aan appellant wel een toezegging zou zijn gedaan, dan geen sprake is geweest van kwade trouw aan de zijde van C of beklaagde.
5.3 Blijkens het beroepschrift is appellant van oordeel dat aan de door hem in het geding gebrachte verklaringen meer betekenis moet worden gehecht dan aan de verklaring van C. Beklaagde wijst er op dat de verklaringen van de echtgenote en de dochter van appellant niet los kunnen worden gezien van diens verklaring. De echtgenote en medehuurster, alsmede de dochter van appellant kunnen moeilijk als onpartijdig worden beschouwd.
5.4 Terecht heeft de Raad van Toezicht overwogen dat appellant de huurovereenkomst heeft ondertekend maar op dat moment niet heeft gerefereerd aan de door hem gestelde toezegging van C. Daaruit kan worden afgeleid dat appellant aan dat aspect op dat moment kennelijk zo weinig belang heeft gehecht dat hij daaraan op het moment van de ondertekening van de huurovereenkomst niet heeft gerefereerd.
6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
6.1 Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor. Artikel 92 van de statuten van de NVM die met ingang van 15 januari 2010 zijn gepasseerd en nadien in werking zijn getreden bepaalt dat ondermeer zaken met betrekking tot het tuchtrecht die aanhangig zijn op de dag voor het inwerkingtreden van de gewijzigde statuten, worden afgehandeld overeenkomstig de op dat moment geldende regels en procedures door de toen daartoe bevoegde instanties. Aangezien de klacht tegen beklaagde is ingediend op 29 mei 2009 is de vóór 1 januari 2010 geldende regelgeving van de NVM van toepassing.
6.2 De kern van de klacht betreft het verwijt van appellant dat de door C tijdens de bezichtiging aan hem gedane toezegging niet is verwerkt in de huurovereenkomst, in die zin dat ten aanzien van het gebruik van de keukenuitrusting geen in de huurprijs opgenomen vergoeding aan hem in rekening zou worden gebracht.
6.3 Beklaagde heeft gemotiveerd betwist dat door C aan appellant een toezegging met betrekking tot de huurprijs is gedaan. Hij heeft zich daarbij beroepen op de schriftelijke verklaring van C.
6.4 Met betrekking tot de vraag of een toezegging is gedaan aan appellant, geldt in de eerste plaats dat de door appellant en zijn echtgenote ondertekende huurovereenkomst daarvoor geen aanwijzing oplevert. Het feit dat zij zich beiden akkoord hebben verklaard met de daarin opgenomen huurprijs – een essentiële in het oog springende en voorts direct te begrijpen bepaling in de huurovereenkomst – levert de aanwijzing op dat zij zich daarmee konden verenigen.
6.5 Daar staat tegenover dat door appellant de verklaringen in het geding zijn gebracht van zijn echtgenote en dochter die beiden aanwezig zijn geweest bij de tweede bezichtiging van de woonruimte. In deze op dat punt gelijkluidende verklaringen is vermeld dat C bij die gelegenheid zou hebben toegezegd dat de huursom voor de keukenapparatuur niet in de totale huurprijs zou worden opgenomen. De inhoud van deze verklaringen staat lijnrecht tegenover de verklaring van C die inhoudt dat niet de toezegging is gedaan dat geen vergoeding in rekening zou worden gebracht terzake van de keukenapparatuur.
6.6 De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat de verklaringen van de echtgenote en de dochter van appellant met de nodige omzichtigheid moeten worden gehanteerd gelet op de nauwe band die beiden hebben met appellant. Mede in dat licht komt de Centrale Raad van Toezicht tot het oordeel dat op grond van de inhoud van de huurovereenkomst en de met elkaar in tegenspraak zijnde hierboven vermelde verklaringen, in deze procedure niet kan worden vastgesteld of aan appellant een toezegging is gedaan ten aanzien van de huurprijs als door hem is gesteld. Er is alleen dan sprake van een tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen indien vaststaat dat beklaagde de gestelde toezegging heeft gedaan en deze (welbewust) niet nakomt. Op grond daarvan dient de klacht ongegrond te worden verklaard en de beslissing van de Raad van Toezicht ’s-Gravenhage te worden bekrachtigd.
6.7 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.
7. Beslissing in hoger beroep
7.1 Bekrachtigt de beslissing van 29 oktober 2009 van de Raad van Toezicht ’s-Gravenhage.
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. K.E. Mollema, voorzitter, mr. J.T. Anema, mr. P. van der Kolk-Nunes, R. Wijmenga en W. van Haselen, in aanwezigheid van en gehoord het advies van mr. J.A. van den Berg, secretaris en ondertekend op 23 augustus 2010.