12-2439 CRvT

Te hoge vraagprijs geadviseerd. Optimistische inschatting van opbrengst, maar niet zodanig dat geen redelijk handelend makelaar hier ooit toe zou kunnen komen. Klager/appellant is een vastgoedbedrijf dat zich bezighoudt met de aankoop, renovatie en verkopen van panden. Klager koopt in 2010 een woonhuis voor € 318.000 met de bedoeling dit op te knappen en te verkopen. De door hem geraadpleegde makelaar zegt in februari 2011 dat na renovatie een vraagprijs van € 649.000 reëel is en dat een opbrengst van € 600.000 haalbaar moet zijn. Hij refereert daarbij aan de in 2008 gehanteerde vraagprijs van € 630.000. In juni 2011 adviseert de makelaar een vraagprijs van € 585.000. In november 2011 adviseert hij die op € 549.000 te stellen. In mei 2012 stelt een andere makelaar op verzoek van klager dat de opbrengst iets boven de € 480.000 zal liggen. De Centrale Raad is van oordeel dat bij een koopsom van € 318.000 en een investering in het pand van € 120.000 de makelaar in een verslechterende markt nimmer een vraagprijs van € 649.00 had mogen adviseren. Gezien opbrengsten van referentiepanden was een nader advies om een vraagprijs van € 585.000 te hanteren weliswaar optimistisch en aan de hoge kant, maar niet totaal onbegrijpelijk. Download uitspraak (pdf)

De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

H VASTGOEDBEDRIJF B.V., gevestigd en kantoorhoudende te G,

appellante/klaagster,

tegen

N MAKELAARDIJ,lid van de vereniging, gevestigd en kantoorhoudende te G,

beklaagde,

1.             Verloop van de procedure

1.1         Bij een door de Afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM op 27 januari 2012 ontvangen brief heeft appellante een klacht ingediend. Deze klacht is doorgeleid naar de Raad van Toezicht ’s-Gravenhage. In de beslissing van 26 april 2012, verzonden op 26 april 2012, is de klacht ongegrond verklaard. Appellante is bij brief van 11 mei 2012 tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.

1.2         Appellante heeft in haar brief van 11 mei 2012 de gronden aangevoerd waarop haar hoger beroep is gebaseerd.

1.3         Beklaagde heeft in haar brief van 27 juni 2012 verweer gevoerd in hoger beroep.

1.4         De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.

1.5         Ter zitting van 9 oktober 2012 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:
      namens appellante de heer D. de W;
      namens beklaagde de heren Van B en K bijgestaan door mr. C.C.J. Hiebendaal.

1.6         Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht. Door appellante zijn nog vier producties in het geding gebracht.

2.             De feiten

2.1         Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.

2.2         Appellante is eind 2010 opgericht en heeft tot doel het kopen, renoveren en verkopen van woonhuizen en appartementen in G. Appellante koopt in 2010 het woonhuis aan de C-burg 18 in G voor € 318.000 met het doel om dit na renovatie te verkopen.

2.3         Appellante verzoekt aan beklaagde om haar te adviseren over de vermoedelijk na renovatie daarvan te verwachten opbrengst. Onder verwijzing naar een door beklaagde in 2008 gehanteerde vraagprijs van € 630.000 voor het woonhuis gelegen aan de C-burg 24, deelt beklaagde in haar e-mail van 21 februari 2011 aan appellante mee dat, uitgaande van een nieuwe staat, een eerste calculatie een vraagprijs oplevert van € 649.000.

2.4         Naar aanleiding van een tweede door appellante gestelde vraag bericht beklaagde in haar e-mail van 25 februari 2011 dat een vraagprijs van € 649.000 reëel wordt geacht en een opbrengst van rond € 600.000 kon worden verwacht.

2.5         Op 20 juni 2011 vraagt appellante advies over de daadwerkelijk te hanteren vraagprijs en de in de ogen van beklaagde te behalen opbrengst. In haar e-mail van 21 juni 2011 bericht beklaagde dat bij een conservatieve benadering een vraagprijs van € 585.000 wordt geadviseerd en een opbrengst van circa € 565.000 in de rede ligt. Omdat appellante dat in haar e-mail van 21 juni 2011 aan beklaagde vermeldt, is deze ermee bekend dat appellante voorkeur heeft voor een verkoop op korte termijn nadat het woonhuis op de markt is gebracht en appellante aan potentiële kopers weinig ruimte voor het voeren van onderhandelingen wil bieden.

2.6         Omdat de overdrachtsbelasting ondertussen is verlaagd naar 2% biedt beklaagde het woonhuis in augustus 2011 te koop aan voor € 595.000.

2.7         In verband met het feit dat weinig belangstelling bestaat voor het woonhuis vraagt appellante advies over de aanpassing van de vraagprijs, waarna beklaagde in haar e-mail van 11 november 2011 het advies geeft om de vraagprijs te verlagen naar € 529.000. In haar e-mail van 17 november 2011 geeft beklaagde het nadere advies om de vraagprijs niet lager dan op € 549.000 vast te stellen.

2.8         In haar e-mail van 22 november 2011 levert appellante kritiek op de door beklaagde gegeven adviezen en suggereert zij dat deze aan haar geen courtage in rekening zal brengen. Beklaagde bericht vervolgens dat zij onverplicht bereid is om haar courtage te verlagen tot 0.75%.

2.9         Op 5 januari 2012 deelt appellante per e-mail aan beklaagde mee dat zij de opdracht intrekt en aan een andere makelaar opdracht zal geven om te bemiddelen bij de verkoop van het woonhuis.

2.10     In opdracht van appellante taxeert makelaar A.J. K uit G per 7 mei 2012 de marktwaarde van het woonhuis op € 482.500 en de executiewaarde op € 434.250.

3.             De klacht

3.1         De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.

3.2         Door aan appellante met betrekking tot de te hanteren vraag- en verkoopprijs van het woonhuis aan de C-burg 18 te G onjuiste en/of onvoldoende zorgvuldig voorbereide of onderbouwde adviezen te geven, heeft beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld.

4.             Het hoger beroep

4.1         Appellante heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.

4.2         De Raad van Toezicht overweegt ten onrechte dat in februari 2011 niet in geschil is dat voor beklaagde niet geheel duidelijk was tot welk uitvoeringsresultaat de renovatiewerkzaamheden zouden leiden en de definitieve vraag- en verkoopprijs eerst zouden worden bepaald nadat deze werkzaamheden geheel of grotendeels uitgevoerd zouden zijn. Uit de in die periode gewisselde correspondentie volgt immers dat beklaagde zonder het maken van enig voorbehoud tweemaal een prijsadvies heeft gegeven en op de hoogte was van de wijze waarop de renovatiewerkzaamheden zouden worden uitgevoerd.

4.3         Anders dan de Raad van Toezicht overweegt heeft beklaagde niet als een redelijk handelend makelaar tot zijn adviezen kunnen komen. Appellante betwist de niet onderbouwde stelling van beklaagde dat zij bij haar advisering vraagprijzen van woonhuizen in dezelfde straat heeft betrokken evenals een door haar uitgevoerde zogenoemde Midas–berekening. Een dergelijke berekening is overigens subjectief, beïnvloedbaar en weinig nauwkeurig. Bij het maken daarvan is beklaagde uitgegaan van een woonoppervlakte van 130 m² in plaats van 125 m². Uitgaande van 125 m² levert de Midas-berekening een uitkomst op van € 501.000. In plaats van een Midas-berekening te hanteren had beklaagde gebruik dienen te maken van het systeem Realworks. Makelaar K heeft per 7 mei 2012 de marktwaarde van het woonhuis getaxeerd op € 482.500. In februari 2011 zou volgens hem, rekening houdend met een korte termijn van verkoop, een koopprijs van circa € 360.000 kunnen worden aangehouden. De uitkomst van de door K uitgevoerde taxatie bevestigt dat beklaagde aan appellante onjuiste adviezen heeft gegeven.

4.4         De Raad van Toezicht gaat ten onrechte voorbij aan de klachtonderdelen die betrekking hebben op de passieve houding van beklaagde tijdens het verkoopproces en de daarin aan appellante gegeven tegenstrijdige adviezen. Onjuist zijn voorts de overwegingen dat beklaagde enige ervaring zou hebben met renovatieprojecten en zij bekend had kunnen zijn met het feit dat aan inschattingen over (verkoop)prijzen altijd een onzekerheidsmarge kleeft.

4.5         De Raad van Toezicht heeft de klacht onzorgvuldig behandeld en is ten onrechte tot de conclusie gekomen dat het feit dat het woonhuis niet is verkocht, is veroorzaakt door de sterk negatieve ontwikkeling in de woningmarkt in de loop van 2011 en niet als gevolg van de verkeerde adviezen van beklaagde.

5.             Het verweer

5.1         Beklaagde heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.

5.2         Mede omdat het woonhuis nog niet was gerenoveerd, moet voor appellante duidelijk zijn geweest dat het in februari 2011 gegeven advies een voorlopige indicatie is geweest, en eerst na uitvoering van nagenoeg alle werkzaamheden een definitieve vraag- en verkoopprijs bepaald zou kunnen worden. Terecht oordeelt de Raad van Toezicht dat appellante, die ervaring had met dergelijke projecten, geacht kon worden bekend te zijn met het feit dat aan inschattingen met betrekking tot (verkoop)prijzen altijd een onzekerheidsmarge kleeft.

5.3         In juni 2011 heeft beklaagde als een redelijk en bekwaam handelend makelaar kunnen adviseren om de vraagprijs te bepalen op € 585.000 in de verwachting dat een opbrengst van € 565.000 zou kunnen worden gerealiseerd. Bij de bepaling van de vraagprijs is rekening gehouden met het resultaat van een in 2008 verkocht vergelijkbaar woonhuis, de vraagprijzen van enkele andere vergelijkbare woonhuizen, een berekening volgens het Midas-systeem en de negatieve marktomstandigheden.

5.4         Appellante onderbouwt niet haar stelling dat het woonhuis niet kon worden vergeleken met het in 2008 voor € 615.000 verkochte woonhuis aan de C-burg 24 zodat daaraan voorbij kan worden gegaan. Anders dan appellante aanvoert, komt betekenis toe aan de door andere makelaars voor vergelijkbare woonhuizen gehanteerde vraagprijzen die op een hoger niveau lagen dan de door beklaagde geadviseerde vraagprijs. Het Midas-berekeningssysteem wordt aangeboden door de NVM en daarom is het gebruik daarvan toelaatbaar bij de bepaling van een vraagprijs. Appellante beroept zich in het kader van de onderbouwing van haar klacht overigens op een dergelijke door haar uitgevoerde berekening die uitkomt op een koopsom van € 470.000. Zij stelt weliswaar dat de door beklaagde uitgevoerde berekening foutief is uitgevoerd maar toont niet aan dat de uitkomst van € 585.000 onjuist is geweest.

5.5         De Raad van Toezicht overweegt terecht dat de slechte woningmarkt de oorzaak was voor het gebrek aan belangstelling voor het woonhuis. Uit de woningmarktanalyse van de NVM over het vierde kwartaal van 2011 blijkt dat vergeleken met het jaar 2010 het aantal verkochte tussenwoningen met 14,3% is gedaald.

5.6         Uit het taxatierapport van K kan niet meer worden afgeleid dan dat de waarde van het woonhuis op 7 mei 2012 was gedaald naar € 482.500 en dat verbaast niet gezien de veranderde marktomstandigheden. Beklaagde betwist de uitkomst van dit rapport omdat de taxatie is gebaseerd op slechts twee referentieobjecten die niet kunnen worden vergeleken met het woonhuis van appellante. K vermeldt in zijn taxatierapport dat het woonhuis, nadat alle sloopwerkzaamheden waren uitgevoerd, in februari/maart/april 2011 een bedrag van circa € 360.000 had kunnen opbrengen. Aangezien appellante het te renoveren woonhuis op 26 januari 2010 heeft gekocht voor € 318.000 is onwaarschijnlijk dat daarvoor een jaar later na uitvoering van alle sloopwerkzaamheden, een bedrag van € 360.000 zou worden betaald. Aan de door K in zijn taxatierapport opgenomen nadere mededelingen kan dan ook geen betekenis worden gehecht.

5.7         Op verzoek van beklaagde heeft makelaar H op 22 juni 2012 een waarde-indicatie gegeven van het woonhuis per 1 juli 2011. Hij schat de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op € 530.000 en daarbij behoort volgens zijn advies een vraagprijs van € 575.000. Vergelijking met de door beklaagde geadviseerde bedragen levert een verschil op van circa 6% en dat ligt binnen de tuchtrechtelijk aanvaardbare bandbreedte bij taxaties.

5.8         Het verwijt dat beklaagde een passieve houding heeft aangenomen tijdens het verkoopproces is ongegrond. Tijdens deze periode van slechts vijf maanden zijn bezichtigingen en “open huizen” georganiseerd.

6.             Beoordeling van het geschil in hoger beroep

6.1         Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor.

6.2         Het woonhuis aan de C-burg 18 in G is, nadat het gedurende 771 dagen te koop was aangeboden, door appellante in november 2010 gekocht voor € 318.000. Het woonhuis moest worden gerenoveerd. Aan beklaagde is vooruitlopend op een door haar uit te voeren verkoopopdracht het verzoek gedaan om appellante te adviseren over de na de renovatie te hanteren vraagprijs. Blijkens de e-mail van 4 februari 2011 van appellante aan beklaagde zijn aan deze de definitieve en bij de gemeente ingediende bouwtekeningen toegezonden. Beklaagde heeft in haar reactie daarop in haar e-mail van 4 februari 2012 bericht dat de op de tekening aangebrachte indeling van het woonhuis haar het meest logisch leek en ook de wijze van inrichting van de daketage door haar als juist werd beoordeeld.

6.3         In haar e-mail van 21 februari 2011 schetst appellante aan beklaagde de staat waarin het woonhuis zich dan bevindt – de sloopwerkzaamheden zijn bijna voltooid, de leidingen met betrekking tot het water en de centrale verwarmingsinstallatie zijn grotendeels gelegd en de (buiten)gevel is gereinigd en geknipvoegd – en vraagt zij opnieuw om advies met betrekking tot de te hanteren vraagprijs. In haar e-mailberichten van 21 en 25 februari 2011 adviseert beklaagde een vraagprijs van € 649.000. In het laatste bericht vermeldt beklaagde dat zij deze vraagprijs reëel acht en binnen een redelijk korte termijn een opbrengst van rond € 600.000 kan worden verwacht.

6.4         Uit het voorgaande leidt de Centrale Raad van Toezicht af dat beklaagde op de hoogte was van de te realiseren indeling van het woonhuis en zij onder verwijzing naar het door haar in 2008 voor een vraagprijs van € 630.000 te koop aangeboden woonhuis aan de C-burg 24 en na intern overleg, een vraagprijs van € 649.000 heeft geadviseerd zonder daarbij enig voorbehoud te maken.

6.5         Uit de door beklaagde in het geding gebrachte archiefgegevens blijkt dat het woonhuis op 19 november 2008 is aangemeld, daarvoor op enig moment een vraagprijs gold van € 429.000 en dit op 26 november 2010 is verkocht voor € 318.000. Ter zitting van de Centrale Raad van Toezicht heeft appellante onbetwist gesteld dat door haar een bedrag van circa € 120.000 is geïnvesteerd in het woonhuis. Gegeven de in november 2010 gerealiseerde koopsom van € 318.000 en voorts de in de daaropvolgende periode verslechterende marktomstandigheden in aanmerking genomen, is niet begrijpelijk dat beklaagde in februari 2011 heeft geadviseerd om een vraagprijs van € 649.000 te hanteren en de Centrale Raad van Toezicht is van mening dat beklaagde in redelijkheid niet tot dit advies heeft kunnen komen. Het feit dat beklaagde binnen vier maanden daarna een vraagprijs adviseert van € 585.000 levert ook de aanwijzing op dat de eerder door haar geadviseerde vraagprijs niet juist was.

6.6         Beklaagde heeft in juni 2011 een vraagprijs geadviseerd van € 585.000. Appellante onderbouwt haar stelling dat ook deze vraagprijs onjuist zou zijn geweest met een verwijzing naar het op haar verzoek door makelaar K uitgebrachte taxatierapport. In dit rapport is vermeld dat het doel daarvan is het verkrijgen van inzicht in de waarde ten behoeve van een verkoop. K taxeert de marktwaarde per 7 mei 2012 op € 482.500. Blijkens de in zijn rapport opgenomen “nadere mededelingen” is aan K de vraag gesteld om zijn mening te geven over onder meer de door beklaagde in juni 2011 geadviseerde vraagprijs. Daargelaten het feit dat beklaagde een vraagprijs heeft geadviseerd van € 585.000 in plaats van de door Korbee vermelde € 595.000, blijkt uit het rapport dat hij deze vraag niet cijfermatig kan beantwoorden. K verklaart wel in algemene zin dat de woningmarkt in juni 2011 onder druk stond en hij voegt daaraan toe dat het standpunt dat een verkoopopbrengst zou kunnen worden gerealiseerd van € 565.000 in die periode niet zou kunnen worden onderbouwd aan de hand van referentieobjecten. Hij geeft als zijn oordeel dat, rekening houdende met een verkoop binnen een korte periode en het afwerkingsniveau van het woonhuis, in juni 2011 tot een vraagprijs van € 513.000 zou kunnen zijn geadviseerd.

6.7         Op verzoek van beklaagde heeft makelaar H een waarde-indicatie gegeven met het doel om inzicht te geven in de waarde van het woonhuis per 1 juli 2011 en de in verband daarmee in die periode te hanteren marktconforme vraagprijs. Hij is tot de conclusie gekomen dat per 1 juli 2011 de vraagprijs bepaald had kunnen worden op € 575.000 en door hem een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik is geschat van € 530.000. In zijn schriftelijk bericht heeft H verwezen naar zes referentieobjecten waaronder twee woonhuizen aan de C-burg. Uit de gegevens met betrekking daartoe blijkt het navolgende:
Het woonhuis aan de C-burg 48 (140 m²/375 m²) is op 27 mei 2009 aan gemeld met een vraagprijs van € 525.000 en is op 22 juni 2010 verkocht voor € 487.500.
Het woonhuis aan de C-burg 24 (150 m²/400 m²) is op 16 juni 2006 aangemeld met een vraagprijs van € 595.000 en op 26 juli 2006 verkocht voor € 535.000. Op 9 april 2008 is dit woonhuis opnieuw te koop aangeboden voor een vraagprijs van € 630.000 en dit is op 17 juni 2008 verkocht voor € 615.000.
K heeft in zijn taxatierapport gewezen op een naar zijn oordeel vergelijkbaar woonhuis gelegen aan de D-weg 35. Dit woonhuis (150 m²480 m²) is op 1 november 2011 verkocht voor € 535.000.

6.8         Uitgaande van de hiervoor opgenomen gegevens met betrekking tot de desbetreffende woonhuizen is de Centrale Raad van Toezicht van oordeel dat beklaagde door in juni 2011 een vraagprijs van € 585.000 te adviseren weliswaar een optimistische inschatting heeft gemaakt met betrekking tot de verkoopmogelijkheden en deze vraagprijs aan de hoge kant is, maar niet kan worden geoordeeld dat een redelijk handelend makelaar/taxateur daartoe niet zou hebben kunnen komen.

6.9         De klacht is als hiervoor onder 6.5 is overwogen deels gegrond. De Centrale Raad van Toezicht acht na te melden straf juist en ziet voorts aanleiding om beklaagde te belasten met na te melden kosten die zijn verbonden aan de behandeling van de klacht in hoger beroep.

6.10     Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.

7.             Beslissing in hoger beroep

7.1         Vernietigt de beslissing van 26 april 2012 van de Raad van Toezicht ’s-Gravenhage.

7.2         Verklaart de klacht als overwogen onder 6.5 gegrond en voor het overige ongegrond.

7.3         Legt aan beklaagde de straf van berisping op.

7.4         Bepaalt dat beklaagde terzake van de kosten van de behandeling van de klacht in hoger beroep een bijdrage van € 2.987 zal voldoen en bepaalt dat dit bedrag binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM gevestigd te Nieuwegein zal worden voldaan.

Aldus gewezen te Amersfoort door mr. D.H. de Witte, voorzitter, drs. A.P.Z. van der Houwen, W. van Haselen, F.J. van der Sluijs, leden en mr. J.A. van den Berg, lid/secretaris en ondertekend op                 februari 2012.