12-2409 CRvT
Regel 6 Erecode - betrokkenheid bij risicodragende projectontwikkeling. Eigen belang. Belangenverstrengeling. Regel 10 Erecode – zorg dragen dat ook personeel zich aan de NVM-regels houdt. Afwijkende maatvoering balkon ten opzichte van verkoopbrochure.Een makelaar heeft een free-lancemedewerker die een nieuwbouwproject ontwikkelt dat via het kantoor van de makelaar verkocht wordt. De koper van een van de nieuwbouwappartementen klaagt erover dat de persoon die hem in verband met zijn aankoop te woord stond, nimmer vertelde dat hij zelf ook de ontwikkelaar van het project was. Tevens klaagt koper erover dat in tegenstelling tot de verkoopbrochure waarin staat dat het balkon 27 m² groot is, di in werkelijkheid maar 10 m² meet. De Centrale Raad is van oordeel dat zowel regel 6 van de Erecode - niet betrokken zijn bij handel en risicodragende projectontwikkeling is geschonden - als regel 10 van de Erecode – zorg dragen dat ook het personeel zich naar NVM-regels gedraagt. Met betrekking tot de maatvoering van het balkon is de makelaar re kort geschoten in zijn informatieplicht. De Centrale Raad houdt bij de strafmaat rekening met het feit dat de makelaar blijk heeft gegeven het onjuiste van zijn handelwijze in te zien. Download uitspraak (pdf) Uitspraak 11-520 RvT Zwolle
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
B. aangesloten NVM-Makelaar, gevestigd en kantoorhoudende te Z, appellant/beklaagde,
tegen
S., wonende te Z, klager
1. Verloop van de procedure
1.1 Klager heeft bij brief van 14 januari 2011 bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM een klacht ingediend tegen appellant. De NVM heeft de klacht doorgeleid aan de Raad van Toezicht Zwolle. Deze heeft bij beslissing van 22 juni 2011, verzonden op 1 augustus 2011, op die klacht beslist. De Raad van Toezicht heeft de beide onderdelen van de klacht gegrond verklaard en heeft aan appellant de straf opgelegd van een boete van € 10.000,–. De Raad van Toezicht heeft voorts bepaald dat appellant met een bedrag van € 2.155,– dient bij te dragen aan de kosten van de behandeling van de klacht. Appellant is bij brief van 22 september 2011 tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2 In zijn beroepschrift van 14 december 2011 heeft appellant de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd.
1.3 Beklaagde heeft in zijn verweerschrift van 4 januari 2012 verweer gevoerd in hoger beroep.
1.4 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.5 Ter zitting van 21 juni 2012 van de Centrale Raad van Toezicht is namens appellant mr. G.H. Boelens verschenen. Hoewel behoorlijk opgeroepen is klager niet verschenen.
1.6 Mr. Boelens is door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en heeft het standpunt van appellant nader toegelicht.
2. De feiten
2.1 De Raad van Toezicht heeft in zijn beslissing van 22 juni 2011 onder 2.2 tot en met 2.6 een aantal feiten vastgesteld. In hoger beroep zijn partijen niet tegen deze vaststelling opgekomen zodat ook de Centrale Raad van Toezicht van die feiten zal uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.2 Het kantoor van appellant heeft opdracht gekregen om te bemiddelen bij de verkoop van appartementen in een nog te bouwen appartementengebouw aan de T-straat 7-9 te Z. Klager was in het voorjaar van 2010 geïnteresseerd in de aankoop van een op de eerste verdieping gelegen appartement en heeft zich tot (het kantoor van) appellant gewend en om informatie daarover verzocht. Klager is te woord gestaan door een zekere F die sinds 1 januari 2010 op freelance basis als medewerker van (het kantoor van) appellant werkzaamheden heeft uitgevoerd. F was de (mede)eigenaar/ontwikkelaar van het appartementengebouw.
2.3 Op 21 mei 2010 heeft klager een koopovereenkomst gesloten. Op 27 mei 2010 is de bouwvergunning met betrekking tot het appartementengebouw verleend, maar als gevolg van vertraging zijn de bouwwerkzaamheden eerst in oktober 2010 begonnen. Vanaf 1 juni 2011 heeft klager het appartement bewoond.
2.4 De overeenkomst tussen (het kantoor van) appellant en F is medio 2010 beëindigd.
3. De klacht
3.1 F heeft zich tegenover klager voorgedaan als verkopend makelaar. Klager is eerst in een later stadium op de hoogte gekomen van het feit dat F de (mede)eigenaar/ontwikkelaar van het appartementengebouw was.
3.2 Uit de aan klager ter beschikking gestelde verkoopdocumentatie bleek dat het appartement zou worden voorzien van een balkon met een oppervlakte van 27 m2. Aan klager is echter een appartement geleverd met een balkon met een oppervlakte van circa 10 m2.
4. Het hoger beroep
4.1 Appellant heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2 Appellant erkent dat hij in strijd heeft gehandeld met artikel 10 van de Erecode door met F een freelance overeenkomst te sluiten, terwijl zijn kantoor ook de opdracht had om het (mede) door F nog te ontwikkelen appartementengebouw te verkopen. Appellant heeft echter nooit de bedoeling gehad om zich met projectontwikkeling in te laten. Klager was ermee bekend dat F de verkoper was en appellant van hem opdracht had om te bemiddelen bij de verkoop van de appartementen.
4.3 De Raad van Toezicht lijkt het standpunt in te nemen dat de zorgplicht van appellant met betrekking tot de begeleiding van klager tijdens de bouw van het appartementengebouw, op één lijn kan worden gesteld met de zorgverplichting van de verkoper daarvan. Regel 10 van de Erecode kent echter niet een zover strekkende verplichting en in dat licht bezien is de opgelegde straf te zwaar.
4.4 Appellant erkent dat is nagelaten om de tekst van de verkoopdocumentatie aan te passen, nadat in de bouwvergunning was bepaald dat de oppervlakte van het balkon werd beperkt tot 10 m2. Klager is over deze wijziging expliciet geïnformeerd voorafgaande aan zijn aankoopbeslissing, en dat kan worden afgeleid uit het e-mailbericht van 3 februari 2011 van F aan appellant en het e-mailbericht van 8 februari 2011 van appellant aan klager. Voorts blijkt ook uit de aan de koopovereenkomst gehechte plattegrond dat het balkon geen oppervlakte zou krijgen van 27 m2. Uit het feit dat klager daartegen niet is opgekomen alvorens de koopovereenkomst te ondertekenen volgt dat hij daarmee bekend was.
4.5 Appellant realiseert zich achteraf dat hij zich heeft gedragen in strijd met de Erecode. Bij de bepaling van een op te leggen sanctie moet echter het feit worden betrokken dat aan appellant sinds zijn beëdiging op 16 januari 1991 niet eerder een straf is opgelegd.
5. Het verweer
5.1 Klager heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2 Appellant heeft zich in hoger beroep op het e-mailbericht van 3 februari 2011 van F aan appellant beroepen. Uit dit bericht kan worden afgeleid dat appellant heeft verzuimd om klager te informeren over de beperkingen die waren aangebracht met betrekking tot de oppervlakte van het balkon. Uit dit bericht volgt voorts dat appellant op dat moment nog bemoeiingen heeft gehad met de verkoop van de appartementen, terwijl hij eerder heeft gesteld dat hij daarbij niet betrokken was.
5.3 Anders dan appellant heeft aangevoerd volgt uit zijn e-mailbericht van 8 februari 2010 niet dat beklaagde was geïnformeerd over de beperkte afmetingen van het balkon.
6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
6.1 Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor.
6.2 In Regel 6 van de Erecode is de navolgende bepaling opgenomen:
“Een NVM-lid heeft geen direct of indirect belang bij onroerend goed, tenzij dit dient tot huisvesting of belegging voor hemzelf of zijn onderneming. Hij handelt dan ook direct noch indirect in onroerend goed en onthoudt zich van risicodragende projectontwikkeling. Hij voorkomt betrokken te raken in een verstrengeling van belangen die zijn onafhankelijk in gevaar kan brengen”.
In de toelichting op Regel 6 is onder meer vermeld dat het NVM-lid niet objectief kan adviseren als sprake is van eigenbelang van de makelaar of zijn medewerker. Blijkens de toelichting kan hij in dat geval niet als makelaar optreden en moet hij zijn belang kenbaar maken zodat er geen misverstand mogelijk is. Daaraan is toegevoegd dat het NVM-lid de taak heeft om achteraf aan te tonen dat de vereiste duidelijk is gegeven.
6.3 F is op basis van de op 1 januari 2010 met (het kantoor van) appellant gesloten freelance overeenkomst als medewerker van dat kantoor opgetreden en hij is betrokken geweest bij de verkoop van appartementen in het nog te bouwen appartementengebouw gelegen aan de T-straat 7-9 in Z. In zijn hoedanigheid van (mede)eigenaar/ontwikkelaar van deze appartementen was F tegelijkertijd opdrachtgever van (het kantoor van) appellant aangezien daaraan de opdracht tot bemiddeling bij verkoop van deze appartementen was gegeven. Daarmee staat vast dat F een direct eigenbelang had bij de verkoop van de appartementen en betrokken was bij risicodragende projectontwikkeling. Voorts geldt dat F zichzelf ook in de positie heeft gebracht waarin als gevolg van een verstrengeling van belangen het risico heeft kunnen ontstaan dat hij een in aankoop geïnteresseerde partij niet meer objectief heeft kunnen informeren over het te koop aangeboden object. Aangezien Regel 10 van de Erecode een NVM-lid verplicht om ervoor zorg te dragen dat degenen die aan zijn onderneming verbonden zijn zich gedragen overeenkomstig de regels van de NVM en appellant op de hoogte was van het eigenbelang van F, heeft hij gehandeld in strijd met de Erecode door na te laten ervoor zorg te dragen dat binnen zijn kantoor de regels van de Erecode werden nageleefd. Het eerste onderdeel van de klacht is gegrond.
6.4 Het tweede onderdeel van de klacht betreft het verwijt met betrekking tot de informatie ten aanzien van het balkon van het appartement die was opgenomen in de verkoopdocumentatie. Uitgangspunt is dat de makelaar die namens een opdrachtgever een object te koop aanbiedt is gehouden om aan de inhoud van de door hem samengestelde verkoopdocumentatie grote zorg en aandacht te besteden. Doel van de verspreiding daarvan is immers om de aandacht van potentiële kopers op het te koop aangeboden object te vestigen en derden in beginsel op de inhoud van de verkoopdocumentatie moeten kunnen afgaan bij het nemen van een aankoopbeslissing. Voor een potentiële koper is in het algemeen niet alleen de vermelde woonoppervlakte maar ook de vermelde oppervlakte van een balkon een belangrijk aspect.
6.5 Appellant heeft in de door hem samengestelde verkoopdocumentatie vermeld dat het appartement een balkon zou hebben van 27 m2. Met de Raad van Toezicht is de Centrale Raad van Toezicht van oordeel dat van klager niet kan worden verwacht om de aan hem ter beschikking gestelde bouwtekening na te meten en aldus de in de verkoopdocumentatie opgenomen maatvoering te verifiëren. Onder verwijzing naar een in hoger beroep door appellant overgelegd e-mailbericht van 8 februari 2011 heeft hij aangevoerd dat daaruit blijkt dat klager was geïnformeerd over het beduidend kleinere balkon voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst. Uit dit in 2011 verzonden e-mailbericht kan echter niet worden afgeleid dat klager er bij het nemen van zijn aankoopbeslissing van op de hoogte was dat het appartement een balkon zou hebben van 10 m2in plaats van de vermelde 27 m2. Weliswaar heeft appellant in dit op 8 februari 2011 verzonden bericht gesteld dat klager voorafgaande aan het bereiken van overeenstemming over de aankoop van het appartement was geïnformeerd over de afwijkende maat van het balkon, maar dit is door klager uitdrukkelijk betwist. Hoewel dit van hem mocht worden verwacht als professionele partij, heeft appellant verzuimd om ter vermijding van misverstand, onzekerheid of geschil zijn beweerdelijk aan klager gedane mededeling over de beperktere oppervlakte van het balkon voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst schriftelijk aan klager te bevestigen. Appellant is dan ook tekort geschoten in zijn uit Regel 1 van de Erecode voortvloeiende verplichting om in zijn communicatie over zaken en rechten te waken tegen onjuiste beeldvorming. Ook dit onderdeel van de klacht is gegrond.
6.6 Appellant heeft in hoger beroep ten aanzien van de beide klachtonderdelen tot uitdrukking gebracht dat bij hem het inzicht bestaat dat hij klachtwaardig heeft gehandeld. Voorts geldt dat aan appellant niet eerder een tuchtrechtelijke straf is opgelegd. Mede deze aspecten in aanmerking genomen acht de Centrale Raad van Toezicht de na te melden straf juist. De Centrale Raad van Toezicht acht termen aanwezig om appellant te belasten met na te melden kosten die zijn verbonden aan de behandeling van de klacht in beide instanties. De beslissing van de Raad van Toezicht kan niet in stand blijven.
6.7 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.
7. Beslissing in hoger beroep
7.1 Bekrachtigt de beslissing van 22 juni 2011 van de Raad van Toezicht Zwolle voor zover daarbij de klacht gegrond is verklaard.
7.2 Vernietigt de beslissing voor het overige.
7.3 Legt aan appellant de straf op van een boete van € 10.000,– waarvan € 5.000,– voorwaardelijk.
7.4 Bepaalt dat appellant een bedrag van € 5.000,– voldoet binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM te Nieuwegein.
7.5 Bepaalt dat appellant het voorwaardelijke deel van de boete aan de NVM zal zijn verschuldigd indien hij zich binnen twee jaar na dagtekening van deze beslissing schuldig maakt aan handelingen of nalatigheden als bedoeld in het Reglement Tuchtrechtspraak NVM.
7.6 Bepaalt dat appellant ter zake van de kosten van de behandeling van de klacht in beide instanties een bijdrage van € 5.142,– zal voldoen en bepaalt dat dit bedrag binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM, gevestigd te Nieuwegein, zal worden voldaan.
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. K.E. Mollema, voorzitter, mr. J.T. Anema, W. van Haselen, F.J. van der Sluijs, leden en mr. J.A. van den Berg, secretaris/lid en ondertekend op 6 september 2012.