10-2311 CRvT
Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuist woonoppervlak. Door verkoper verwijderde traplift. Concept-koopakte in overeenstemming met afspraken? Het in de verkoopdocumentatie vermelde woonoppervlak is weliswaar onjuist maar de makelaar heeft klager tijdens de tweede bezichtiging van de juiste maatvoering op de hoogte gesteld en klager heeft daarop zijn bod kunnen afstemmen.De makelaar heeft geen invloed kunnen uitoefenen op het optreden van verkopers die zonder waarschuwing de traplift verwijderden. Dat de makelaar niet zonder meer akkoord ging met de door koper naderhand gestelde vér-gaande in de koopakte op te nemen voorwaarden is niet onbegrijpelijk. Download uitspraak (pdf)
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
Appellant/klager, wonende te G
tegen
beklaagde,destijds lid van de vereniging, thans aangesloten NVM-lid, gevestigd en kantoorhoudende te G,
1. Verloop van de procedure
1.1 Op 22 december 2008 heeft appellant bij de NVM een klacht ingediend tegen beklaagde. De NVM heeft de klacht doorgeleid aan de Raad van Toezicht ’s-Gravenhage. Deze heeft bij beslissing van 19 juni 2009, verzonden op 19 juni 2009, op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen beklaagde ingediende klacht ongegrond verklaard. Appellant is bij brief van 26 juli 2009 tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2 In zijn brief van 26 juli 2009 heeft appellant de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd.
1.3 Beklaagde heeft in zijn brief van 12 oktober 2009 verweer gevoerd in hoger beroep.
1.4 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad.
1.5 Ter zitting van 28 januari 2010 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:
– appellant in persoon;
– beklaagde in persoon.
1.6 Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht.
2. De feiten
2.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voorzover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2 Beklaagde krijgt op 15 oktober 2010 opdracht om te bemiddelen bij de verkoop van het woonhuis gelegen aan de Van W-straat 43 in G.. Aangezien het woonhuis onderdeel is van een nalatenschap waarin een executeur testamentair is benoemd onderhoudt beklaagde met deze de contacten over de verkoop daarvan. De vraagprijs is bepaald op € 349.000,–. De verkoopdocumentatie vermeldt dat het woonhuis een oppervlakte heeft van 160 m².
2.3 Appellant bezichtigt op 12 november 2008 het woonhuis. Op 10 december 2008 volgt een tweede bezichtiging en bij die gelegenheid deelt beklaagde aan appellant mee dat in de verkoopdocumentatie ten onrechte een woonoppervlakte van 160 m² is vermeld in plaats van 140 m². Beklaagde deelt voorts mee dat sprake is van een “beschermd stadsgezicht” maar dat aspect geen gevolgen heeft voor de reeds geplaatste kunststof kozijnen. Beklaagde vermeldt ook dat een elektrische traplift in het woonhuis zal achterblijven.
2.4 In een e-mail van 10 december 2008 brengt appellant een bod uit van € 290.000,– onder het voorbehoud dat een dergelijke bedrag nog op zijn rekening bij de Postbank staat en de notariële kosten in verband met de eigendomsoverdracht niet meer zullen bedragen dan € 1.000,– inclusief BTW.
2.5 De executeur testamentair aanvaardt het aanbod waarna beklaagde aan appellant het concept van de koopakte ter beoordeling toezendt op 17 december 2008. In een e-mail van 21 december 2008 verzoekt appellant aan beklaagde om daarin 12 wijzigingen of aanvullingen op te nemen. Eén van de wensen van appellant is dat in de koopakte een bepaling wordt opgenomen waarin wordt vermeld dat de verkoper de koper zal vrijwaren terzake van de kosten die mogelijk zullen zijn verbonden aan een eventuele verplichting tot het terugbrengen van de kozijnen in de originele staat aangezien de bestaande kozijnen in strijd zijn met het “beschermde stadsgezicht”. Appellant verlangt in verband daarmee van de verkoper een bankgarantie van € 20.000,– gedurende een periode van tien jaar na de eigendomsoverdracht.
2.6 Naar aanleiding van de door appellant geformuleerde wensen met betrekking tot de tekst van het concept van de koopakte probeert beklaagde met hem daarover telefonisch overleg te voeren maar appellant houdt dat af. Vervolgens bericht appellant bij brief van 22 december 2008 aan beklaagde dat hij zijn bod intrekt. Als grond daarvoor voert appellant aan dat beklaagde blijft weigeren om mondeling gemaakte afspraken schriftelijk aan hem te bevestigen. Volgens appellant is tussen partijen dan ook geen overeenstemming bereikt.
3. De klacht
3.1 De klacht, zoals deze door de Raad is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2 Appellant verwijt beklaagde dat in de verkoopdocumentatie melding is gemaakt van een woonoppervlakte van 160 m² terwijl in werkelijkheid sprake is van een oppervlakte van 140 m². Daarnaast verwijt appellant beklaagde dat hij niet op juiste wijze heeft gereageerd op de e-mail van 21 december 2008 van appellant waarin deze zijn commentaar heeft gegeven op het concept van de koopakte.
3.3 Appellant verwijt beklaagde ook dat deze op zijn mededeling dat de elektrische traplift in het woonhuis zou achterblijven is teruggekomen.
3.4 Tot slot maakt appellant aan beklaagde het verwijt dat deze te laat op een bezichtiging is verschenen en voorts heeft meegedeeld dat sprake was van één erfgenaam in plaats van vier erfgenamen.
4. Het hoger beroep
4.1 Appellant heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2 Aan appellant is aanvankelijk meegedeeld dat de elektrische traplift in het woonhuis zou achterblijven. Voor het feit dat de erfgenamen vervolgens hebben besloten om deze lift te verwijderen is beklaagde verantwoordelijk te achten. Het had op de weg van beklaagde gelegen om appellant daarover te informeren. Door dit na te laten ontstaat met betrekking tot beklaagde een onprofessioneel en onbetrouwbaar beeld.
4.3 Appellant heeft medio december 2008 beklaagde gewezen op de foutieve vermelding (160 m² in plaats van 140 m²) van de woonoppervlakte van het woonhuis in de verkoopdocumentatie. Aangezien de NVM de betrouwbaarheid van de makelaar hoog in het vaandel heeft staan, gaat de Raad van Toezicht hieraan ten onrechte voorbij en overweegt hij dat appellant al voor het uitbrengen van zijn bod op de hoogte was van de juiste oppervlakte.
4.4 Beklaagde heeft vele met appellant besproken punten niet in het concept van de koopakte opgenomen. Appellant heeft daarover niet telefonisch met beklaagde overleg willen voeren maar tweemaal aan hem verzocht om schriftelijk te reageren op zijn wensen met betrekking tot de inhoud van het concept van de koopakte. Beklaagde heeft in een e-mail slechts opgave gedaan van de notariskosten en de andere door appellant aangekaarte aspecten buiten beschouwing gelaten.
5. Het verweer
5.1 Beklaagde heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2 Appellant heeft niet aan beklaagde meegedeeld dat de aanwezigheid van de elektrische traplift voor hem van doorslaggevende betekenis was voor het sluiten van de koopovereenkomst. De erfgenamen hebben tussen het moment van de tweede bezichtiging en het opstellen van het concept van de koopakte, zonder beklaagde daarover te informeren, de traplift verwijderd. Ten onrechte houdt beklaagde appellant daarvoor verantwoordelijk.
5.3 Beklaagde erkent dat een onjuiste woonoppervlakte is vermeld in de verkoopdocumentatie. Anders dan appellant heeft gesuggereerd tijdens de zitting ten overstaan van de Raad van Toezicht en ook in hoger beroep is geen sprake geweest van bewust onjuist handelen van beklaagde.
5.4 De door appellant geformuleerde wensen met betrekking tot de aanvulling en wijziging van het concept van de koopakte stroken niet met het door hem schriftelijk uitgebrachte bod. Appellant heeft om zeer essentiële wijzigingen verzocht. Omdat sprake was van nieuwe punten heeft beklaagde tevergeefs getracht om daarover telefonisch van gedachten te wisselen met appellant. Op 22 december 2008 heeft beklaagde schriftelijk aan appellant bericht dat hij over alle door hem aangedragen punten van gedachten wilde wisselen en dit overleg niet wilde beperken tot de hoogte van de notariskosten. In de visie van beklaagde zou een definitieve tekst van de koopakte opgesteld kunnen worden nadat over de aanvullende door appellant gestelde voorwaarden overeenstemming zou zijn bereikt.
6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
6.1 Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor. Artikel 92 van de statuten van de NVM die met ingang van 1 januari 2009 van kracht zijn, bepaalt dat ondermeer zaken met betrekking tot het tuchtrecht die aanhangig zijn op de dag voor het in werking treden van de gewijzigde statuten, worden afgehandeld overeenkomstig de op dat moment geldende regels en procedures door de toen daartoe bevoegde instanties. Aangezien de klacht tegen appellant is ingediend op 22 december 2008 is de vóór 1 januari 2009 geldende regelgeving van de NVM van toepassing.
6.2 Uitgangspunt is dat derden in beginsel op de inhoud van de door de makelaar samengestelde verkoopdocumentatie moet kunnen afgaan bij het nemen van een aankoopbeslissing. Beklaagde heeft erkend dat de woonoppervlakte onjuist in de verkoopdocumentatie is opgenomen. Tijdens de tweede bezichtiging is door beklaagde aan appellant echter duidelijk gemaakt dat het woonhuis een oppervlakte had van 140 m² en mede daarop heeft appellant vervolgens de hoogte van het door hem uitgebrachte bod bepaald. Hoewel de vermelding in de verkoopdocumentatie niet juist was en beklaagde dit nadien ook heeft hersteld, is het belang van appellant onder de geschetste omstandigheden niet geschaad hetgeen maakt dat beklaagde tegenover hem niet tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld.
6.3 Het staat vast dat appellant er op grond van de aan hem verstrekte informatie van is uitgegaan dat de in het woonhuis aangelegde elektrische traplift niet zou worden verwijderd. Beklaagde heeft onbetwist aangevoerd dat hij, nadat appellant zijn bod had uitgebracht, ermee werd geconfronteerd dat de verkopende partij zonder aankondiging of overleg met hem de traplift heeft verwijderd. Beklaagde heeft op deze door zijn opdrachtgever gevolgde handelwijze geen invloed kunnen uitoefenen en hij kan daarvoor niet verantwoordelijk worden gehouden.
6.4 Appellant verwijt beklaagde dat deze niet alle met appellant besproken aspecten met betrekking tot de koop van het woonhuis heeft bevestigd in het concept van de koopovereenkomst. In zijn e-mail van 10 december 2008 waarbij appellant zijn bod heeft uitgebracht, heeft hij de daarmee verbonden voorwaarden nauwkeurig omschreven. Deze voorwaarden zijn door beklaagde kennelijk in het concept van de koopovereenkomst opgenomen nu appellant daarover geen opmerking maakt in zijn brief van 12 december 2008. Met betrekking tot de overige punten heeft beklaagde aangevoerd dat deze niet zijn besproken tijdens het tussen appellant en beklaagde gevoerde overleg. Gegeven deze gemotiveerde betwisting is in deze procedure niet komen vast te staan of de desbetreffende punten tijdens het overleg met appellant aan de orde zijn gekomen aangezien daarvoor in het dossier ook geen aanwijzing is te vinden. In aanmerking genomen het aantal in zijn e-mail van 21 december 2008 opgenomen punten en het gewicht van sommige daarvan, in het bijzonder de wens van appellant met betrekking tot het stellen van een bankgarantie voor een bedrag van € 20.000,– gedurende een periode van tien jaar na de eigendomsoverdracht, is niet onbegrijpelijk of onjuist dat beklaagde daarover in eerste instantie telefonisch met appellant van gedachten heeft willen wisselen ter voorbereiding van het nader door hem met zijn opdrachtgever te voeren overleg. Daarom is ook dit onderdeel van de klacht ongegrond. De beslissing van de Raad van Toezicht dient dan ook te worden bekrachtigd.
6.5 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad tot de volgende uitspraak.
7. Beslissing in hoger beroep
7.1 Bekrachtigt de beslissing van 19 juni 2009 van de Raad van Toezicht ’s-Gravenhage.
Aldus gewezen te Haarlem door mr. K.E. Mollema, voorzitter, mr. D.H. de Witte, drs. A.P.Z. van der Houwen, R. Wijmenga en F.J. van der Sluijs in aanwezigheid van en gehoord het advies van mr. J.A. van den Berg, secretaris en ondertekend op 20 april 2010.