10-2322 CRvT
Reclame-uiting op pand. Handhavingsbeleid gemeente. Niet-reageren op e-mails. Vaststaat dat de opdrachtgever van de makelaar geen vergunning bij de gemeente vroeg voor het aanbrengen van een spanframe met huuraanbod en gegevens van het makelaarskantoor. Aannemelijk is dat door de gemeente een zeker gedoogbeleid wordt gevoerd. De makelaar leverde een bijdrage aan het verwijderen van het spanframe toen zijn opdrachtgever daartoe door de gemeente werd aangeschreven. Dat de makelaar niet reageerde op door klager aan zijn kantoor gerichte e-mails over het door deze verfoeide spanframe omdat zijn kantoor en ook de gemeente door klager werden bestookt met e-mails over reclame-uitingen, is niet tuchtrechtelijk laakbaar nu de makelaar het onjuiste hiervan inziet, zijn beleid op dit punt heeft aangepast en eraan bijdroeg dat het spanframe werd verwijderd. Download uitspraak (pdf)
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
Appellant/klager, wonende te G,
tegen
beklaagde, aangesloten NVM Makelaar, gevestigd en kantoorhoudende te G,
1. Verloop van de procedure
1.1 Op 20 januari 2009 heeft appellant bij de Raad van Toezicht ’s-Gravenhage een klacht ingediend tegen beklaagde. De Raad van Toezicht heeft bij beslissing van 14 augustus 2009, verzonden op 21 augustus 2009, op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen beklaagde ingediende klacht ongegrond verklaard. Appellant is bij brief van 2 september 2009 tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2 In zijn beroepschrift van 14 oktober 2009 heeft appellant de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd.
1.3 Beklaagde heeft in zijn brief van 3 december 2009 verweer gevoerd in hoger beroep.
1.4 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.5 Ter zitting van 28 januari 2010 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:
– appellant in persoon;
– beklaagde in persoon.
1.6 Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht. Door appellant is nog een productie in het geding gebracht.
2. De feiten
2.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voorzover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2 Beklaagde krijgt in september 2008 opdracht om te bemiddelen bij de verhuur van het bedrijfspand gelegen aan de J-straat 88 in G.. In overleg met zijn opdrachtgever plaatst de onderneming Image Building B.V. een zogenoemd spanframe op het dak van het bedrijfspand. Uit de daarop aangebrachte tekst blijkt dat het pand te huur wordt aangeboden en daarin geïnteresseerde partijen contact kunnen opnemen met (het kantoor van) beklaagde.
2.3 Appellant woont in de directe omgeving (tegenover) het bedrijfspand en is van mening dat het spanframe inbreuk maakt op het “beschermde stadsgezicht”. Na onderzoek stelt appellant vast dat door de gemeente geen vergunning is verleend voor de plaatsing van het spanframe en hij verzoekt vervolgens in zijn e-mail van 5 oktober 2008 aan beklaagde om het spanframe te verwijderen. Beklaagde reageert niet op dit bericht en dat geldt ook voor het in de e-mail van 28 oktober 2008 opgenomen rappèl.
2.4 In een brief van 11 december 2008 zegt de gemeente aan de opdrachtgever van beklaagde bestuursdwang aan indien deze niet binnen vier weken na dagtekening van de brief het spanframe verwijdert. Op 5 januari 2009 laat de opdrachtgever van beklaagde het spanframe verwijderen en dit wordt geplaatst achter een raam van het bedrijfspand. In zijn e-mail van 18 januari 2009 bericht appellant aan beklaagde dat deze plaatsing van het spanframe in het bedrijfspand evenzeer in strijd is met de regelgeving. In zijn e-mail vermeldt appellant dat beklaagde niet heeft gereageerd op het eerder aan hem toegezonden bericht.
3. De klacht
3.1 De klacht, zoals deze door de Raad is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2 Zonder dat daarvoor vergunning is gevraagd heeft beklaagde ervoor zorg gedragen dat op het bedrijfspand gelegen aan de J-straat 88 te G. een groot reclamebord is aangebracht waarop de contactgegevens van het kantoor van beklaagde zijn vermeld. Deze heeft voorts nagelaten om te reageren op e-mailberichten die appellant met betrekking daartoe aan beklaagde heeft verzonden.
4. Het hoger beroep
4.1 Appellant heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2 Ten onrechte overweegt de Raad van Toezicht dat appellant in de buurt van het bedrijfspand woont aangezien hij tegenover dit pand op een afstand van circa 14 meter woont. Appellant heeft een redelijk belang bij zijn klacht omdat hij daarop direct uitzicht heeft dat werd verstoord door het spanframe. In artikel 16 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM is bepaald dat ieder die bezwaar heeft tegen het handelen of nalaten van een NVM Makelaar een klacht kan indienen. Het in dit artikel opgenomen criterium is ruimer dan het criterium dat ten aanzien van de belanghebbende is opgenomen in de Algemene Wet Bestuursrecht.
4.3 De Raad van Toezicht overweegt dat beklaagde van Image Building B.V. heeft vernomen dat niet altijd een vergunning nodig is voor de plaatsing van een spanframe. Regel 5 van de Erecode bepaalt dat de makelaar beschikt over voldoende kennis voor de aangelegenheden waarmee hij zich bezig houdt en indien die kennis niet voorhanden is, deskundigen zal raadplegen. Beklaagde had zich niet moeten verlaten op het advies van Image Building B.V. omdat deze belanghebbende is bij de plaatsing van spanframes. Door niettemin op dit advies te vertrouwen heeft beklaagde Regel 5 van de Erecode geschonden.
4.4 De Woningwet, Monumentenwet, de Algemene Politieverordening en het onderdeel “Reclame” van de Welstandsnota van de gemeente geven duidelijke voorschriften met betrekking tot de plaatsing van spanframes. Beklaagde heeft bewust in strijd met deze regelgeving gehandeld. Zowel zijn opdrachtgever als beklaagde zelf hebben geen bezwaar ingediend naar aanleiding van de aanzegging van de gemeente en daaruit volgt dat zij zich met het standpunt van de gemeente hebben kunnen verenigen.
4.5 Beklaagde is op 5 en 25 oktober 2008 schriftelijk door appellant geattendeerd op de plaatsing van het spanframe in strijd met de regelgeving en door de gemeente bij brieven van 21 november en 11 december 2008. De overweging van de Raad van Toezicht dat beklaagde kort daarna opdracht heeft gegeven om het spanframe te verwijderen is dan ook niet juist, omdat dit pas in de eerste week van januari 2009 is verplaatst.
4.6 Ten onrechte overweegt de Raad van Toezicht dat appellant niet aan beklaagde heeft verzocht om op de inhoud van de aan hem verzonden e-mails te reageren en deze overigens ook niet tot een reactie noopten. In het e-mailbericht van 5 oktober 2008 heeft appellant uitdrukkelijk verzocht om te reageren en door dit na te laten is door toedoen van beklaagde een escalatie opgetreden in het geschil met appellant en daardoor heeft beklaagde Regel 8 van de Erecode geschonden.
4.7 Ten onrechte verwijst de Raad van Toezicht in zijn beslissing naar een volgende door appellant ingediende klacht. De inhoud daarvan is niet van belang voor de beoordeling van de tegen beklaagde ingediende klacht.
5. Het verweer
5.1 Beklaagde heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2 De opdrachtgever van beklaagde heeft opdracht gegeven aan Image Building B.V. tot de plaatsing van het spanframe en de daaraan verbonden kosten betaald. De regeling met betrekking tot de plaatsing van reclameborden is niet duidelijk. Daarover komt meer duidelijkheid te bestaan na de definitieve vaststelling van de reclamenota door de gemeente. Tot dat moment wordt een soepel handhavingsbeleid gevolgd.
5.3 Na aandringen door appellant heeft de gemeente aan de opdrachtgever van beklaagde bestuursdwang aangezegd. Binnen de in de aanzegging opgenomen termijn is het spanframe verwijderd. Er is geen sprake geweest van klachtwaardig handelen.
6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
6.1 Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor. Op 15 januari 2010 is ten overstaan van notaris mr. Flokstra de akte van statutenwijziging verleden. De aldus gewijzigde statuten van de NVM zijn nadien in werking getreden. Artikel 92 van deze statuten bepaalt dat ondermeer zaken met betrekking tot het tuchtrecht die aanhangig zijn op de dag voor het in werking treden van de gewijzigde statuten, worden afgehandeld overeenkomstig de op dat moment geldende regels en procedures door de toen daartoe bevoegde instanties. Aangezien de klacht tegen appellant is ingediend op 20 januari 2009 is de vóór de laatste statutenwijziging geldende regelgeving van de NVM van toepassing.
6.2 Op grond van de vanaf 2009 geldende regelgeving kan een klacht niet alleen gericht zijn tegen een makelaar maar ook tegen de onderneming. De door appellant geformuleerde klacht doet vermoeden dat de klacht is gericht tegen de onderneming waaraan beklaagde is verbonden. De Raad van Toezicht heeft de NVM Makelaar echter als beklaagde aangemerkt zonder aan deze keuze een overweging te wijden. Nu appellant en beklaagde daartegen in hoger beroep geen bezwaar hebben gemaakt, zal de Centrale Raad van Toezicht er vanuit gaan dat de verantwoordelijke NVM Makelaar als de beklaagde moet worden aangemerkt.
6.3 Het staat vast dat de opdrachtgever van appellant aan de gemeente G. niet om afgifte van een vergunning heeft verzocht voor de plaatsing van een reclame-uiting en daarom in beginsel heeft gehandeld in strijd met de desbetreffende regelgeving. Op grond van de ter zitting van de Centrale Raad van Toezicht door beklaagde gegeven toelichting acht de Centrale Raad van Toezicht echter aannemelijk dat door de gemeente een zeker gedoogbeleid wordt gevoerd. Appellant heeft dit in zijn beroepschrift bevestigd door daarin te vermelden dat de gemeente niet altijd direct handhaaft. Uit een door appellant ter zitting van de Centrale Raad van Toezicht in het geding gebrachte productie volgt ondermeer nog dat uit de evaluatie van de Reclamenota 2004 is gebleken dat de behoefte bestaat aan een flexibeler reclamebeleid.
6.4 Op grond van het voorgaande acht de Centrale Raad van Toezicht niet tuchtrechtelijk laakbaar dat beklaagde geen afstand heeft genomen van de door zijn opdrachtgever gevolgde handelwijze. Van belang daarbij is nog dat beklaagde na de ontvangst van de brief van 11 december 2008 van de gemeente aan zijn opdrachtgever – de gemeente heeft daarvan een fotokopie rechtstreeks aan het kantoor van beklaagde toegezonden evenals aan appellant – een bijdrage heeft geleverd aan de verwijdering van het spanframe. Dat daarmee nog enige tijd gemoeid is geweest, kan in redelijkheid niet aan beklaagde worden toegeschreven.
6.5 Dat plaatsing van het bord in het betreffende bedrijfspand achter het raam in strijd is met enige regelgeving van de gemeente is niet aannemelijk gemaakt en kan dus geen aanleiding zijn tot het maken van gerechtvaardigde verwijten aan beklaagde.
6.6 Beklaagde heeft niet gereageerd op de e-mails van 5 oktober en 28 oktober 2008 van appellant. Als verklaring daarvoor heeft hij ter zitting van de Centrale Raad van Toezicht onbetwist gesteld dat appellant een stroom van brieven verzendt aan zijn kantoor, maar ook aan de gemeente, waarin aandacht wordt gevraagd voor plaatsing van reclameborden in strijd met de regelgeving. Beklaagde heeft daaraan toegevoegd dat zijn kantoor er inmiddels voor heeft gekozen om op dergelijke berichten schriftelijk te reageren met het advies aan appellant om contact op te nemen met de desbetreffende opdrachtgevers.
6.7 Uitgangspunt is dat de positie van de makelaar in het maatschappelijk verkeer met zich brengt dat deze serieus aandacht besteedt aan klachten die hem bereiken over de wijze waarop hij een opdracht uitvoert, ook indien deze klachten van derden afkomstig zijn. Het ware dan ook beter geweest indien beklaagde (kort) zou hebben gereageerd op de beide e-mails van appellant. Nu beklaagde blijkens zijn toelichting dit heeft ingezien en zijn beleid op dat punt heeft aangepast, acht de Centrale Raad van Toezicht onder de geschetste omstandigheden het nalaten van beklaagde onvoldoende om dit tuchtrechtelijk laakbaar te achten, mede omdat beklaagde er aan heeft bijgedragen dat zijn opdrachtgever het spanframe heeft laten verwijderen van het dak van het bedrijfspand. De klacht is dan ook ongegrond en de beslissing van de Raad van Toezicht dient met wijziging van gronden te worden bekrachtigd.
6.8 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad tot de volgende uitspraak.
7. Beslissing in hoger beroep
7.1 Bekrachtigt met wijziging van gronden de beslissing van 14 augustus 2009 van de Raad van Toezicht ’s-Gravenhage.
Aldus gewezen te Haarlem door mr. K.E. Mollema, voorzitter, mr. D.H. de Witte, drs. A.P.Z. van der Houwen, R. Wijmenga en F.J. van der Sluijs in aanwezigheid van en gehoord het advies van mr. J.A. van den Berg, secretaris en ondertekend op 20 april 2010.