11-2378 CRvT
Oud en nieuw Reglement Tuchtrechtspraak. Onduidelijkheid over de vraag voor wie de makelaar optrad. De makelaar bemiddelt voor klager in 2005/6 bij de aankoop van enkele bedrijfspanden. Eind 2008 deelt de makelaar aan zijn vaste relatie ene D mee dat klager van de panden af wil. D geeft de makelaar vervolgens opdracht tot aankoop van die panden. Er komt geen koopovereenkomst tot stand. In mei 2009 bemiddelt de makelaar in opdracht van klager zonder succes bij de verkoop van een van deze panden aan de huurder. In juli 2009 ontstaat opnieuw contact tussen de makelaar en D over de panden. De makelaar meldt dit aan klager maar deelt deze niet mede dat hij nu voor D optreedt. Dat de makelaar dit had moeten doen lag te meer op zijn weg nu de makelaar kort daarvoor nog namens klager optrad bij de mogelijke verkoop aan een huurder. Volgt berisping. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, herzieningsverzoek, 12-2446 CRvT herziening
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
R.P. (hierna: P), thans aangesloten NVM-makelaar, kantoorhoudende te E, appellant/beklaagde, tevens verweerder in incidenteel hoger beroep
tegen
M.A. B. (hierna: B),wonende te E, klager/incidenteel appellant.
1. Verloop van de procedure
1.1 Op 15 oktober 2009 heeft B bij de Afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM een klacht ingediend tegen P. De NVM heeft de klacht doorgeleid aan de Raad van Toezicht Arnhem. Deze heeft bij beslissing van 4 november 2010, verzonden op 4 november 2010, op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen P ingediende klacht gegrond verklaard en is aan P de straf van berisping opgelegd. De Raad van Toezicht heeft voorts bepaald dat P met een bedrag van € 2.000 dient bij te dragen in de kosten van de behandeling van de klacht. P is bij brief van 27 december 2010 tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2 In zijn brief van 27 december 2010 heeft P de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd. B heeft in zijn brief van 3 februari 2011 verweer gevoerd in hoger beroep en tevens incidenteel hoger beroep ingesteld.
1.3 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.4 Ter zitting van 25 oktober 2011 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:
– P in persoon;
– B in persoon bijgestaan door mr. B.C.M. van Riel.
1.5 Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht.
2. De feiten
2.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2 P heeft in opdracht van B in de periode 2005/2006 bemiddeld bij de aankoop van de bedrijfspanden gelegen aan de V-weg 37/37a in E.
2.3 In juni 2007 heeft P in opdracht van B bemiddeld bij het sluiten van een huurovereenkomst met betrekking tot een deel van de bedrijfsruimte gelegen aan de V-weg 37b aan een zekere Van D.
2.4 Eind 2008 heeft B aan P meegedeeld dat hij voormelde bedrijfspanden wilde verkopen voor € 1.300.000. P heeft een zekere D, een zakelijke relatie waarvoor hij al twintig jaar optreedt als makelaar, hierover geïnformeerd. Op 9 januari 2009 heeft P van D de opdracht aanvaard om te streven naar de aankoop daarvan. In de op 9 januari 2009 ondertekende opdrachtbevestiging is bepaald, dat P daarvoor een courtage van € 5.000 exclusief btw zou ontvangen. Over de aankoop is geen overeenstemming bereikt omdat het bod van D van € 1.000.0000 v.o.n. door B niet is aanvaard.
2.5 In mei 2009 heeft B aan P opdracht gegeven om te bemiddelen bij de verkoop van de bedrijfspanden aan de huurder Van D. De opdracht is niet schriftelijk bevestigd. Tussen B en Van D is geen koopovereenkomst tot stand gekomen.
2.6 P heeft in zijn brief van 13 juli 2009 aan D bevestigd, dat hij op die dag met D overleg had gevoerd over het uitbrengen van een bod op de bedrijfspanden. In deze brief is de navolgende passage opgenomen: “Aangezien de opdracht tot dienstverlening bij aankoop d.d. 9 januari 2009 inzake dit object nimmer is beëindigd, bevestigen wij u hierbij dat deze overeenkomst onverminderd en ongewijzigd van kracht is. Zodra de reactie van de heer B bekend is, zullen wij wederom met u contact opnemen.”
2.7 Op 15 juli 2009 heeft P namens D aan B een bod uitgebracht waarna tussen hen nader overleg is gevoerd op 15, 16 en 17 juli 2009.
2.8 P heeft bij brief van 23 juli 2009 namens B aan Van D bevestigd, dat geen koopovereenkomst tot stand was gekomen omdat Van D niet de mogelijkheid had om de gevraagde koopsom te financieren. Aan B is een fotokopie van deze brief toegezonden.
2.9 Omstreeks 23 juli 2009 heeft P aan B een concept van een koopovereenkomst en een huurovereenkomst ter hand gesteld, met het verzoek deze te ondertekenen. B heeft dat geweigerd en daartoe aangevoerd dat tussen D en hem geen overeenstemming was bereikt over de aankoop van de bedrijfspanden.
2.10 D heeft, nadat door hem conservatoir beslag op de bedrijfspanden was gelegd, in rechte de levering daarvan gevorderd.
3. De klacht
3.1 De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2 B verwijt P dat hij zowel voor B als voor D als makelaar is opgetreden.
4. Het hoger beroep
4.1 Plattel heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2 Onjuist is de onder 4.3 van de beslissing opgenomen overweging, waarin de Raad van Toezicht weliswaar oordeelt dat B eind 2008 geen opdracht aan P heeft gegeven, maar wel aannemelijk acht dat bij B de indruk bestond dat P zijn belangen bij de verkoop van de panden zou blijven behartigen. B heeft, anders dan in de periode 2005/2006 en omstreeks mei 2009, eind 2008 uitdrukkelijk niet gekozen voor het geven van een opdracht aan P.
4.3 Nadat de onderhandelingen met Van D waren beëindigd, heeft P namens D een bod uitgebracht op de bedrijfspanden. Uit de desbetreffende gang van zaken heeft B niet kunnen afleiden dat P voor hem als makelaar optrad. Een dergelijke indruk kan ook niet zijn gewekt door de op verzoek van B aan Van D op 23 juli 2009 verzonden brief. De verzending daarvan moet worden gezien tegen de achtergrond van de tussen B en D gesloten koopovereenkomst. Om gevrijwaard te worden voor eventuele aanspraak van Van D met wie de onderhandelingen waren afgerond, is deze brief verzonden.
4.4 B is een ondernemer die vertrouwd is met onroerend goedtransacties. Hij is ook op grond van zijn ervaring bekend met de dienstverlening door makelaars. Omdat aan P geen opdracht tot dienstverlening was verstrekt en tussen P en B ook geen afspraak was gemaakt over courtage, kan bij B niet de indruk zijn gewekt dat P als zijn makelaar optrad.
5. Het verweer
5.1 B heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2 B en P verschillen niet van mening over de feiten en de grieven van P zijn daartegen niet gericht.
5.3 Anders dan P heeft aangevoerd, heeft B geen ervaring met onroerend goed transacties. Mede omdat hij de Nederlandse taal niet goed beheerst, heeft hij aan P verzocht om hem in 2005/2006 en 2008 bij te staan in het kader van het voeren van onderhandelingen.
5.4 Als de deskundige partij en op grond van zijn functie in het maatschappelijk verkeer, had P moeten waken tegen het ontstaan van onjuiste beeldvorming. Het had op zijn weg gelegen om eind 2008 aan B een overeenkomst van opdracht toe te zenden, danwel B in januari 2009 moeten informeren over het feit dat hij optrad voor D. Ook in juli 2009 heeft P nagelaten om duidelijkheid te verschaffen over zijn positie.
5.5 P heeft niet weersproken dat hij met B eind 2008 overleg heeft gevoerd over de begeleiding met betrekking tot de verkoop van de panden. Ten onrechte is de Raad van Toezicht er aan voorbij gegaan dat mondeling de afspraak is gemaakt dat P een courtage zou ontvangen van € 5.000 indien een koopovereenkomst zou worden gesloten.
5.6 Het staat vast dat P in januari 2009 contact heeft gezocht met D en namens B diens bod heeft afgewezen en verdere onderhandelingen heeft gevoerd. Uit het gedrag van P heeft B niet kunnen afleiden dat niet zijn belangen, maar de belangen van D door P werden behartigd. B is er vanuit gegaan dat P ook na januari 2009 voor hem als makelaar is blijven optreden, en daarom heeft hij in mei 2009 een gegadigde die zich bij hem had gemeld, verwezen naar P. Onjuist is de stelling van P, dat de aan hem verstrekte opdracht slechts betrekking had op deze kandidaat-koper. Begrijpelijk is dat B, nadat P hem vervolgens had geïnformeerd over de belangstelling van D, heeft gedacht en er op mocht vertrouwen, dat zijn belangen nog steeds door P werden behartigd.
6. Het incidentele hoger beroep van Bakir
6.1 B heeft in incidenteel hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
6.2 De Raad van Toezicht heeft ten onrechte overwogen dat niet is gebleken dat B aan P eind december 2008 een opdracht tot dienstverlening bij verkoop heeft verstrekt. Tussen B en P is in die periode immers overleg gevoerd over de verkoop van de bedrijfspanden en in dat verband is (mondeling) de afspraak gemaakt dat P in geval van verkoop een courtage van € 5.000 zou ontvangen.
7. Het verweer van Plattel in incidenteel hoger beroep
7.1 Ter zitting van de Centrale Raad van Toezicht heeft Plattel verweer gevoerd tegen het incidenteel hoger beroep.
8. Beoordeling van het geschil in hoger beroep en in incidenteel hoger beroep
8.1 De Centrale Raad van Toezicht heeft eerst (ambtshalve) te beslissen of de Raad van Toezicht de op de klacht van toepassing zijnde statuten en reglementen heeft toegepast.
8.2 B heeft op 15 oktober 2009 een klacht bij de NVM ingediend. Het Reglement Tuchtrechtspraak NVM is op 1 januari 2010 gewijzigd, terwijl de statuten zijn gewijzigd op 15 januari 2010. Op de procedure van de klacht zijn derhalve van toepassing de tot 1 januari 2010 gelende reglement en de statuten zoals die tot 15 januari 2010 luidden.
8.3 Ingevolge het Reglement Tuchtrechtspraak NVM, zoals dat op 1 januari 2009 in werking is getreden en op 1 januari 2010 is gewijzigd, bestaat de Raad van Toezicht uit drie natuurlijke personen (artikel 2) waaraan een rechtsgeleerd secretaris is toegevoegd die in de Raad van Toezicht een adviserende stem heeft (artikel 3).
8.4 De beslissing van 4 november 2010 van de Raad van Toezicht is weliswaar genomen door drie natuurlijke personen, doch één van deze personen is de secretaris. De secretaris heeft derhalve niet slechts geadviseerd, doch ook beslist. Dit is weliswaar in overeenstemming met de procedure die is voorgeschreven met betrekking tot klachten die vanaf 1 januari 2010 worden ingediend,doch in strijd met het Reglement Tuchtrechtspraak 2009, dat gelet op de indiening van de klacht op 15 oktober 2009 van toepassing is.
8.5 Nu de beslissing van de Raad van Toezicht is genomen in een samenstelling die strijdig is met het Reglement Tuchtrechtspraak NVM 2009, is de beslissing met dit reglement in strijd en vernietigt de Centrale Raad van Toezicht op deze grond de beslissing. De Centrale Raad van Toezicht zal de behandeling van de klacht aan zich houden en in hoogste ressort uitspraak doen.
8.6 De klacht ligt in volle omvang aan de Centrale Raad van Toezicht voor.
8.7 De stelling van B, inhoudende dat hij aan P in december 2008 opdracht zou hebben gegeven om te bemiddelen bij de verkoop van de bedrijfspanden en terzake een courtage van € 5.000 zou zijn overeengekomen, is door P gemotiveerd betwist. Aangezien ook in het dossier voor deze stelling geen aanwijzing is te vinden gaat de Centrale Raad van Toezicht daaraan voorbij. Het incidenteel hoger beroep is ongegrond.
8.8 In Regel 1 van de Erecode is ondermeer bepaald dat een NVM-lid in zijn communicatie waakt tegen onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten en over zijn werkwijze, belangen en positie.
8.9 Het staat vast dat P in de periode van 2005/2006 in opdracht van B heeft bemiddeld bij de aankoop van de bedrijfspanden, en in mei 2009 van B de opdracht heeft aanvaard om te bemiddelen bij de verkoop van deze panden aan Van D. In het kader van de begeleiding van B daarbij, heeft P nog in zijn brief van 23 juli 2009 aan Van D bevestigd dat met deze geen koopovereenkomst tot stand was gekomen.
8.10 Blijkens de in het proces-verbaal van de op 22 september 2010 gehouden zitting van de Raad van Toezicht, heeft P verklaard dat B door hem is geïnformeerd over de in juli 2009 hernieuwde belangstelling van D voor een mogelijke aankoop van de bedrijfspanden. Uit zijn verklaring volgt voorts dat P niet aan B heeft meegedeeld dat hij als makelaar van D optrad, maar hij er van uit is gegaan dat B daarmee bekend zou zijn geweest. In zijn brief van 27 december 2010 waarin P de gronden van zijn hoger beroep heeft aangevoerd, heeft hij met betrekking tot zijn verhouding tot B in deze periode ondermeer gesteld dat, bij gebreke van een opdracht tot dienstverlening van B aan hem en het feit dat geen afspraak was gemaakt met betrekking tot een aan P verschuldigde courtage, bij B niet de indruk kon zijn gewekt dat door Pl de belangen van B werden behartigd in het kader van de onderhandelingen met D over de verkoop van de bedrijfspanden.
8.11 Uit het voorgaande volgt dat P heeft nagelaten om over zijn positie als makelaar tegenover B, de van hem te verlangen ondubbelzinnige duidelijkheid te verschaffen. Dat lag temeer op zijn weg nu P nog in de maand mei 2009 in opdracht van B heeft bemiddeld bij de verkoop van de bedrijfspanden aan Van D, en in het kader van de uitvoering van die opdracht nog op 23 juli 2009 aan Van D een brief heeft verzonden over het verloop en de uitkomst van de onderhandelingen. Van de makelaar als professionele partij kan worden verwacht, mede ook het daartoe in Regel 1 van de Erecode opgenomen voorschrift dat inhoudt dat hij waakt tegen onjuiste beeldvorming over ondermeer zijn positie, dat hij daarover geen misverstand laat ontstaan. Het feit dat P daarvoor in dit geval niet op afdoende wijze heeft zorg gedragen, komt voor zijn risico. Nu bij B de indruk heeft kunnen ontstaan dat zijn belangen bij de verkoop van de bedrijfspanden aan D werden behartigd door P, is de klacht gegrond. De Centrale Raad van Toezicht acht de na te melden straf juist en acht voorts termen aanwezig om P te belasten met de kosten die zijn verbonden aan de behandeling van de klacht in hoger beroep.
8.12 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.
9. Beslissing in hoger beroep en incidenteel hoger beroep
9.1 Vernietigt de beslissing van 4 november 2010 van de Raad van Toezicht Arnhem.
9.2 Verklaart de klacht gegrond.
9.3 Legt aan P de straf van berisping op.
9.4 Bepaalt dat P terzake van de kosten van de behandeling van de klacht in hoger beroep een bijdrage van € 2.753,– zal voldoen en bepaalt dat dit bedrag binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM gevestigd te Nieuwegein zal worden voldaan.
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. D.H. de Witte, voorzitter, K.E. Mollema, mr. J.T. Anema, W. van Haselen en R. Wijmenga in aanwezigheid van en gehoord het advies van mr. J.A. van den Berg, secretaris en ondertekend op 25 januari 2012.