10-2364 CRvT
Ontruiming woonruimte. Afvoeren inboedel. Klaagster is eigenaresse van een pand dat in etages verhuurd is. Als dat pand geveild wordt krijgt zij van de makelaar die voor de veilingkoper optrad meermalen de gelegenheid om in haar bezit zijnde roerende zaken af te voeren, maar van die gelegenheden maakt zij geen gebruik. Het feit dat zij financieel niet in staat was om voor de afvoer zorg te dragen is daarvoor geen reden. De makelaar handelde niet klachtwaardig door die zaken af te voeren. Download uitspraak (pdf)
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
A.V, wonende te A, appellante/klaagster,
tegen
R MAKELAARDIJ o.g., lid van de vereniging, gevestigd en kantoorhoudende te A, beklaagde,
1. Verloop van de procedure
1.1 Op 15 maart 2010 heeft appellante bij de Raad van Toezicht Amsterdam een klacht ingediend tegen beklaagde. Deze heeft de klacht ter behandeling doorgeleid aan het Algemeen Bestuur die de klacht ter behandeling heeft doorgezonden aan de Raad van Toezicht Haarlem. Deze heeft bij beslissing van 24 juni 2010, verzonden op 24 juni 2010, op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen beklaagde ingediende klacht ongegrond verklaard. Appellante is bij brief van 2 augustus 2010 tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2 In haar beroepschrift van 2 augustus 2010 heeft appellante de gronden aangevoerd waarop haar hoger beroep is gebaseerd. Bij aanvullend beroepschrift van 8 augustus 2010 heeft appellante deze gronden aangevuld.
1.3 Beklaagde heeft in zijn verweerschrift van 25 augustus 2010 verweer gevoerd in hoger beroep.
1.4 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.5 Ter zitting van 11 november 2010 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:
– appellante in persoon;
– beklaagde in persoon.
1.6 Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht.
2. De feiten
2.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2 Appellante was eigenaresse van het woonhuis gelegen aan de V-straat 60 in A. Het benedenhuis en de daarboven gelegen etages werden verhuurd.
2.3 Bij vonnis van 24 mei 2005 van de Kantonrechter is de huurovereenkomst met betrekking tot de 3e en 4e etage ontbonden met bevel de woonruimtes te ontruimen na betekening van het vonnis.
2.4 Op 27 juni 2005 is het woonhuis geveild. Tijdens de veiling heeft de directiemakelaar bekend gemaakt dat op de begane grond en op de eerste verdieping geen personen als bewoners stonden ingeschreven, maar door appellante was meegedeeld dat de woonruimtes op de begane grond en de eerste verdieping op basis van huurovereenkomsten voor bepaalde tijd gemeubileerd waren verhuurd.
2.5 Beklaagde heeft voor zijn opdrachtgever het woonhuis op de veiling gekocht voor een bedrag van € 410.000.
2.6 Op 1 november 2005 heeft beklaagde van de Dienst Wonen van de gemeente A vernomen dat de eerste en tweede verdieping van het woonhuis illegaal zouden worden verhuurd en de verdieping op de begane grond niet door appellante zou worden bewoond. De Dienst Wonen heeft aan beklaagde meegedeeld dat de woonruimte op de begane grond op korte termijn moest worden ontruimd.
2.7 Bij brief van 3 november 2005 heeft beklaagde aan appellante bericht dat in overleg met de Dienst Wonen de woonruimte op de begane grond zou worden ontruimd en aan appellante werd verzocht om op korte termijn een telefonische afspraak te maken. In deze brief heeft beklaagde ondermeer het navolgende meegedeeld:
“Indien wij binnen acht dagen na heden geen afspraak hebben kunnen maken, zal ik alle aan te treffen roerende zaken gedurende een maand op laten slaan, waarna zij tot vernietiging zullen worden aangeboden.”
2.8 Op 30 november 2005 heeft appellante een aantal roerende zaken uit deze woonruimte afgevoerd. In februari 2006 heeft beklaagde de in de woonruimte achtergelaten roerende zaken doen verwijderen.
2.9 Bij vonnis van 14 februari 2006 heeft de Kantonrechter de huurovereenkomst met betrekking tot de tweede etage ontbonden.
2.10 Bij brief van 14 februari 2007 heeft beklaagde aan appellante bericht dat de huurders van de woonruimte gelegen op de eerste etage de huurovereenkomst hadden opgezegd en waren vertrokken. Beklaagde heeft voorts meegedeeld dat appellante in staat zou worden gesteld om de aan haar toebehorende en op een inventarislijst vermelde roerende zaken uit de woonruimte te verwijderen. In deze brief was een soortgelijke mededeling opgenomen met betrekking tot enkele roerende zaken die zich op de tweede etage bevonden omdat ook aan de huur met betrekking tot die woonruimte een einde was gekomen.
2.11 In haar brief van 19 februari 2007 heeft appellante beklaagde geïnformeerd over diverse meubilaire goederen waarvan zij heeft gesteld dat zij daarvan de eigendom had. Zij heeft beklaagde verzocht om haar te informeren over het moment waarop zij in staat zou worden gesteld om met betrekking tot deze goederen een zogenoemde “outcheck” te doen.
2.12 Bij brief van 26 februari 2007 heeft beklaagde aan appellante bericht dat zij op 13 maart 2007 gedurende de periode 09:00 uur tot 17:00 uur in de gelegenheid zou worden gesteld om haar roerende zaken af te voeren.
2.13 Appellante is op 13 maart 2010 niet verschenen. In zijn brief van 13 maart 2010 heeft beklaagde aan appellante bericht dat hij er vanuit ging dat appellante geen belangstelling meer had voor de inboedelgoederen en deze dan ook zouden worden afgevoerd. In haar brief van 14 maart 2007 – volgens beklaagde op 20 maart 2007 ontvangen – heeft appellante bezwaar gemaakt tegen de gang van zaken, waarna beklaagde aan haar bij brief van 21 maart 2007 heeft bericht dat zij alsnog in de gelegenheid werd gesteld om op korte termijn haar goederen af te voeren. Appellante heeft hiervan geen gebruik gemaakt.
3. De klacht
3.1 De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2 Appellante verwijt beklaagde dat zij niet in de gelegenheid is gesteld de door haar verhuurde meubilaire goederen die zich bevonden op de 1e, 2e, 3e en 4e verdieping van het woonhuis gelegen aan de V-straat 60 in A, onder zich te nemen.
4. Het hoger beroep
4.1 Appellante heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2 De Raad van Toezicht heeft onder 2.1 – 2.7 van zijn beslissing de feiten onjuist en onvolledig weergegeven.
4.3 Appellante verwijt beklaagde dat eenzijdig, en derhalve zonder daarover met appellante overleg te voeren, een datum is bepaald waarop zij in de gelegenheid zou worden gesteld om haar roerende zaken af te voeren. Appellante was als gevolg van overmacht – ondermeer het gevolg van gebrek aan financiële middelen – in de desbetreffende periode niet in staat om al haar meubilaire goederen uit het woonhuis te verwijderen en op te slaan.
4.4 Beklaagde heeft ondanks het verzoek daartoe van appellante, aan haar geen bescheiden getoond waaruit zou kunnen blijken dat een einde was gekomen aan de verschillende huurovereenkomsten. Beklaagde heeft ook nagelaten bewijs over te leggen van het feit dat een “outcheck” is uitgevoerd. Ten onrechte heeft beklaagde er ook niet voor zorggedragen dat het gedeelte van de huursom dat betrekking had op het gebruik van de inboedelgoederen, aan appellante is afgedragen.
5. Het verweer
5.1 Beklaagde heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2 Beklaagde heeft zich naar behoren ingespannen om appellante in de gelegenheid te stellen om haar roerende zaken af te voeren. Appellante heeft nooit gereageerd op de aan haar verzonden brieven en SMS-berichten.
6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
6.1 Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor.
6.2 Beklaagde heeft in opdracht van de eigenaar het voorheen aan appellante toebehorende woonhuis gelegen aan de V-straat 60 in A beheerd. De klacht heeft betrekking op de door beklaagde gegeven opdracht om de zich daarin bevindende roerende zaken van appellante af te voeren. Voorzover de klacht betrekking heeft op de verwijdering van de roerende zaken die zich in de woonruimte gelegen op de begane grond bevonden, kan appellante daarin niet worden ontvangen omdat op een dergelijke klacht eerder in twee instanties door de tuchtrechter een beslissing is gegeven. In zoverre kan de beslissing van de Raad van Toezicht niet in stand blijven.
6.3 Met betrekking tot de gang van zaken ten aanzien van de inboedelgoederen die zich bevonden op de etages van het woonhuis, volgt uit het dossier dat beklaagde appellante bij brief van 26 februari 2007 heeft bericht dat zij op 13 maart 2007 gedurende vrijwel de gehele dag in de gelegenheid zou worden gesteld om haar inboedelgoederen af te voeren. Appellante heeft van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt en evenmin van de door beklaagde aan haar blijkens zijn brief van 13 maart 2010 daartoe geboden nadere mogelijkheid. Niet kan worden geoordeeld, gegeven ondermeer de aan appellante geboden termijn om de ontruiming voor te bereiden, dat beklaagde onvoldoende oog heeft gehad voor haar belangen. Het feit dat appellante, zoals door haar is aangevoerd, niet in de financiële positie verkeerde om de kosten verbonden aan de verwijdering van de meubilaire goederen te dragen, maakt dit niet anders. Dit onderdeel van de klacht is derhalve ongegrond.
6.4 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.
7. Beslissing in hoger beroep
7.1 Vernietigt de beslissing van 24 juni 2010 van de Raad van Toezicht Haarlem.
7.2 Verklaart appellante niet-ontvankelijk in haar klacht voorzover deze betrekking heeft op de door beklaagde gevolgde handelwijze met betrekking tot de meubilaire goederen die zich bevonden op de begane grond van het woonhuis.
7.3 Verklaart de klacht overigens ongegrond.
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. K.E. Mollema, voorzitter, drs. A.P.Z. van der Houwen, mr. J.T. Anema, R. Wijmenga en F.J. van der Sluijs in aanwezigheid van en gehoord het advies van mr. J.A. van den Berg, secretaris en ondertekend op 27 december 2010.