11-2395 CRvT
Oud en nieuw Reglement Tuchtrechtspraak. Onvoldoende belangenbehartiging bij huur van bedrijfsruimte. Beweerdelijk te hoge huurprijs. Onderzoek naar eigendomssituatie, serre en precariorechten. Privé garantstelling door huurder. De makelaar begeleidt klager bij de huur van een bedrijfsruimte. Klager verwijt zijn makelaar dat de huurprijs veel te hoog is. Hij verwijt de makelaar ook dat deze in het huurcontract over het hoofd zag dat de huurder naast zijn BV ook zelf privé garant staat voor de huurverplichtingen. De makelaar zou onvoldoende onderzoek hebben gedaan naar de eigendomssituatie, de serre en de precariorechten. De verwijten van klager zijn terecht. Download uitspraak (pdf)
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
M.L. (hierna: L), wonende te A, appellante/klaagster, tevens verweerder in incidenteel hoger beroep,
tegen
M.S. (hierna: S),voorheenlid van de vereniging, thans aangesloten NVM Makelaar, gevestigd en kantoorhoudende te A, beklaagde/appellant in incidenteel hoger beroep,
1. Verloop van de procedure
1.1 Bij brief van 9 juli 2009 heeft L een klacht ingediend tegen Slot bij de Raad van Toezicht Amsterdam. Deze heeft in zijn beslissing van 10 februari 2011, verzonden op 29 maart 2011, op die klacht beslist. In deze beslissing is de klacht gedeeltelijk gegrond verklaard en is aan S de straf van berisping opgelegd. De Raad van Toezicht heeft voorts bepaald dat S met een bedrag van € 2.200,– dient bij te dragen in de kosten van de behandeling van de klacht. L is bij brief van 20 mei 2011 tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2 In haar beroepschrift van 20 mei 2011 heeft L de gronden aangevoerd waarop haar hoger beroep is gebaseerd.
1.3 In zijn verweerschrift van 12 juli 2011 heeft S verweer gevoerd in hoger beroep en tevens incidenteel hoger beroep ingesteld.
1.4 L heeft in haar verweerschrift van 24 augustus 2011 verweer gevoerd in incidenteel hoger beroep.
1.5 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.6 Ter zitting van 25 oktober 2011 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:
– L in persoon vergezeld van de heer M.C.J. O en bijgestaan door mr. A.A.K. Sinnige;
– S in persoon bijgestaan door mr. C.J.J.C. Arnouts.
1.7 Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht. Mr. Sinnige heeft zich daarbij bediend van een pleitnotitie. Door L is nog een productie in het geding gebracht.
2. De feiten
2.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2 L is directeur van L B.V. Voor deze onderneming heeft L in 2008 bedrijfsruimte gezocht en zij is daarbij gestuit op de door het makelaarskantoor B Retail aangeboden bedrijfsruimte gelegen aan de V-straat 107 in A. Deze bedrijfsruimte, bestaande uit een ruimte op de begane grond van circa 55 m²? en een souterrain van circa 25 m²?, werd aangeboden voor een huurprijs van € 69.000,– vermeerderd met BTW per jaar.
2.3 Op 17 maart 2008 hebben L en S deze bedrijfsruimte bezichtigd. In haar e-mail van 17 maart 2008 aan S heeft L ondermeer bericht dat zij een voorkeur had voor een huurovereenkomst voor de duur van 15 jaar met de mogelijkheid van verlenging.
2.4 Op verzoek van L heeft S het concept opgesteld van een aan B Retail te verzenden e-mail, waarin de voorwaarden waren opgenomen waaronder L B.V. bereid zou zijn om de bedrijfsruimte te huren. Op 18 maart 2008 heeft S per e-mail aan B Retail bericht dat L B.V. bereid was de bedrijfsruimte te huren voor een huurprijs van € 66.000,– per jaar exclusief BTW, gedurende een periode van tien jaar of 15 jaar, met de mogelijkheid tot verlenging gedurende een zelfde periode. Voorts was in de e-mail vermeld dat Van Lanschot Bankiers een bankgarantie zou stellen tot een bedrag gelijk aan drie maanden huur vermeerderd met BTW. Tot slot was in de e-mail de wens opgenomen om de serre bij de bedrijfsruimte te vervangen.
2.5 In de e-mail van 20 maart 2008 aan S is een tegenvoorstel gedaan door B Retail. Daarin was ondermeer een huurprijs van € 69.000,– per jaar exclusief BTW vermeld en een huurperiode van tien jaar, met de mogelijkheid tot verlenging voor de duur van tien jaar. Voorts was in het bericht de bepaling opgenomen dat L B.V. een bankgarantie zou moeten stellen en L privé garant zou moeten staan voor de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Met betrekking tot de voor de exploitatie te verkrijgen vergunningen en de verandering van het overdekte terras was de navolgende bepaling opgenomen:
“Bijzonderheden:
* Huurder dient voor eigen rekening en risico zorg te dragen voor de benodigde vergunningen ten behoeve van exploitatie van de winkel. Verhuurder treft geen enkele aansprakelijkheid omtrent de bestemming van het gehuurde.
* Vervanging c.q. veranderingen aan het overdekte terras dienen ten alle tijde schriftelijk ter goedkeuring aan verhuurder te worden voorgelegd. Voorts dient huurder zelf zorg te dragen voor de benodigde vergunning(en).”
2.6 Op 21 maart 2008 heeft L de op een enkel onderdeel aangepaste tekst van dit tegenvoorstel ondertekend. Op 25 maart 2011 heeft L in aanwezigheid van S op het kantoor van B Retail de huurovereenkomst ondertekend, zowel in haar hoedanigheid van directeur van L B.V. als privé.
2.7 Partijen zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst op 1 september 2008 zou ingaan. Daaraan voorafgaande is met L overleg gevoerd over de mogelijke aankoop van de bedrijfsruimte. In opdracht van L heeft S in een op 30 juni 2008 gedateerde “verklaring van taxatie” aan de bedrijfsruimte een onderhandse verkoopwaarde in (gemeubileerde) verhuurde staat toegekend van € 1.150.000,– en de executiewaarde in verhuurde staat bepaald op € 1.050.000,–. Met betrekking tot de bedrijfsruimte is geen koopovereenkomst tot stand gekomen.
2.8 In zijn brief van 6 januari 2009 aan de verhuurster, heeft S meegedeeld dat hij inmiddels had bemerkt dat in de huurovereenkomst ten onrechte de bepaling was opgenomen dat L privé garant zou staan voor alle uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. S heeft tevergeefs om aanpassing van de huurovereenkomst op dit punt verzocht.
2.9 Omdat de exploitatie van de bedrijfsruimte verliesgevend was, is de huurovereenkomst medio 2010 beëindigd en is de bedrijfsruimte aan een opvolgende partij verhuurd.
3. De klacht
3.1 De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2 L verwijt S dat hij niet heeft gehandeld zoals een goed makelaar betaamt, omdat hij:
a. Geen, danwel onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de gangbare vierkante meterprijs in de straat waarin het bedrijfspand was gelegen, althans heeft nagelaten te vermelden dat de door L betaalde huurprijs ver boven de gemiddelde markthuurprijs lag;
b. Geen onderzoek heeft gedaan naar de eigendomssituatie van de bedrijfsruimte en heeft veronachtzaamd om te vermelden dat de serre/het terras, waarin door L een aanzienlijk bedrag is geïnvesteerd, niet tot de bedrijfsruimte behoorde.
c. L met betrekking tot de serre niet heeft gewezen op de aanwezigheid van precario en de daaraan voor L verbonden consequenties, nu sprake was van een door de gemeente met betrekking tot de serre gedoogde situatie.
d. Het concept van de huurovereenkomst niet aan L heeft laten lezen en de tekst daarvan niet met haar heeft doorgenomen.
e. Door de bepaling in de huurovereenkomst met betrekking tot de privé-garantstelling over het hoofd te zien, L daarop en op de daaraan verbonden consequenties niet heeft gewezen.
f. De belangen van L onvoldoende heeft behartigd, met betrekking tot de huurovereenkomst geen gunstige voorwaarden ten behoeve van haar heeft bedongen en de bij de huurovereenkomst behorende algemene bepalingen zonder uitzondering heeft aanvaard.
4. Het hoger beroep van L
4.1 L heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2 De Raad van Toezicht is uitgegaan van verkeerde feiten en heeft deze ook onvolledig weergegeven. Onjuist is de indruk dat L al vergevorderd was met de voorbereidingen voor het sluiten van een huurovereenkomst voordat S daarbij werd betrokken en zij in die fase ook al was geïnformeerd over de belangstelling van Douwe Egberts en de Coffee Company voor de locatie.
4.3 De Raad van Toezicht is voorbijgegaan aan het feit dat S het concept van de huurovereenkomst slechts gedeeltelijk heeft gelezen en daardoor ondermeer belangrijke in de artikelen 1.2 en 12 opgenomen passages over het hoofd heeft gezien. S heeft ook verzuimd om het concept van de huurovereenkomst met L te bespreken en haar over de inhoud te adviseren.
4.4 Met betrekking tot de hoogte van de huurprijs heeft S volstaan met het vragen van advies aan de in woonruimte gespecialiseerde makelaar St, zonder dat hij deze over het aanbod met betrekking tot de bedrijfsruimte heeft kunnen informeren aan de hand van de verhuurbrochure, omdat S daarover niet de beschikking had. Hij heeft ten aanzien van de huurprijs geen zelfstandig onderzoek uitgevoerd en zich beperkt tot de mededeling dat de huurprijs weliswaar hoog was, maar op de locatie vergelijkbare prijzen werden betaald. De Raad van Toezicht heeft ten onrechte overwogen dat S niet gehouden was om een onderzoek in te stellen naar de huurprijs, nu L “gebrand” was op het sluiten van een huurovereenkomst.
4.5 S was ermee bekend dat L geen kennis had van het onroerend goed, en daarom had hij haar moeten adviseren over de situatie met betrekking tot de serre. Daarnaar had hij een onderzoek moeten instellen, ondermeer naar de positie van de gemeente A tegenover de huurster van de bedrijfsruimte. S heeft ook verzuimd om L te wijzen op de met betrekking tot de serre bestaande verschillen tussen de concepttekst en de definitieve tekst van de huurovereenkomst.
4.6 S is in zijn begeleiding op tal van onderdelen tekort geschoten en dat is door hem deels ook erkend. Hij heeft de belangen van L onvoldoende behartigd en zij is daardoor genoodzaakt geweest om de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen, waardoor zij schade heeft geleden.
5. Het verweer van S in hoger beroep
5.1 S heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2 L heeft erkend dat S aan haar heeft meegedeeld, dat naar zijn oordeel de bedrijfsruimte tegen een hoge huurprijs werd aangeboden. Dit oordeel is tot stand gekomen na overleg met een collega-makelaar. Uit de e-mail van 14 maart 2008 van L blijkt dat zij, voorafgaande aan de bezichtiging van de bedrijfsruimte door S, bereid was om een huurprijs van € 66.000,– per jaar te betalen en dit bedrag was ook opgenomen in het door haar opgestelde businessplan. Uit dit bericht volgt ook dat L niet onkundig was op het gebied van het vastgoed en voortvarend heeft gehandeld.
5.3 Anders dan L heeft gesteld, was zij op de hoogte van de situatie met betrekking tot de serre en S heeft haar ook op de daaraan verbonden (juridische) aspecten gewezen. L was ermee bekend dat sprake was van een gedoogsituatie en meerdere malen is onder haar aandacht gebracht dat zijzelf voor de benodigde vergunningen voor de exploitatie zou moeten zorgdragen. Niet alleen is daarop gewezen in de verhuurbrochure, maar ook in het concept van de huurovereenkomst en de definitieve versie daarvan, waren daarop gerichte bepalingen opgenomen. In de huurovereenkomst is ook melding gemaakt van een precariobelasting, en uit de aan de huurovereenkomst gehechte tekening bleek dat de serre geen onderdeel was van de bedrijfsruimte. Dat L op de hoogte was van de gedoogsituatie blijkt ook uit de e-mail van 24 mei 2008 van S aan de verhuurster, waarin een bod was opgenomen met betrekking tot de mogelijke aankoop van de bedrijfsruimte. L heeft overigens altijd gebruik kunnen maken van de serre en zij heeft geen hinder ondervonden van het bestaan van een gedoogsituatie.
5.4 Blijkens haar stellingen in hoger beroep heeft L erkend dat zij het concept van de huurovereenkomst heeft ontvangen. S heeft dit concept slechts gedeeltelijk kunnen bestuderen en heeft op 25 oktober 2008 op het kantoor van B Retail meegedeeld, dat hij over diverse bepalingen daaruit nog overleg wilde voeren. Nadat door de desbetreffende makelaar was gesteld dat de tekst van het concept van de huurovereenkomst niet afweek van de door L al ondertekende letter of intent, heeft L terstond het initiatief genomen om de huurovereenkomst te ondertekenen. Ten aanzien van de essentialia van de huurovereenkomst, stemden de teksten van de letter of intent en de huurovereenkomst met elkaar overeen.
5.5 Het verwijt dat S de belangen van L onvoldoende zou hebben behartigd, wordt ook in hoger beroep niet onderbouwd. S betwist dat hij dit verwijt deels zou hebben erkend.
6. Het incidenteel hoger beroep van S
6.1 S heeft in incidenteel hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
6.2 S en L hebben de in de letter of intent opgenomen privé-garantiestelling over het hoofd gezien. S erkent dat hij daarop had moeten wijzen, maar hij heeft moeite met de terzake aan hem opgelegde straf. Bij de bepaling daarvan had de Raad van Toezicht ermee rekening moeten houden, dat ook L met de garantiestelling bekend had kunnen zijn en het feit dat door S achteraf nog pogingen zijn ondernomen om te komen tot buitenwerkingstelling van de garantiebepaling. Uit de beslissing blijkt niet dat de Raad van Toezicht deze aspecten heeft meegewogen bij het vormen van zijn oordeel. S verzoekt dit klachtonderdeel ongegrond te verklaren, danwel met betrekking daartoe geen straf op te leggen, waarbij hij er op wijst dat hij nog niet eerder tuchtrechtelijk is gestraft.
7. Het verweer van L in incidenteel hoger beroep
7.1 L heeft in het incidenteel hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
7.2 S heeft erkend dat hij de garantiebepaling over het hoofd heeft gezien. Aan de door S aangevoerde argumenten om dit klachtonderdeel ongegrond te verklaren, danwel geen straf op te leggen, moet worden voorbijgegaan. Een makelaar is gehouden om te streven naar kwaliteit in zijn dienstverlening en met betrekking daartoe is hij tekort geschoten. Het feit dat L de garantiebepaling ook zelf had kunnen opmerken, doet daaraan niet af. Het klachtonderdeel is gegrond en ten aanzien daarvan kan een zwaardere straf worden opgelegd.
8. Beoordeling van het geschil in hoger beroep en incidenteel hoger beroep
8.1 Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor. Artikel 92 van de statuten van de NVM die op 15 januari 2010 zijn gepasseerd door notaris mr. Flokstra en nadien in werking zijn getreden, bepaalt dat ondermeer zaken met betrekking tot het tuchtrecht die aanhangig zijn op de dag voor het inwerking treden van de gewijzigde statuten, worden afgehandeld overeenkomstig de op dat moment geldende regels en procedures door de toen daartoe bevoegde instanties. Aangezien de klacht tegen beklaagde is ingediend op 9 juli 2009 is de vóór 15 januari 2010 geldende regelgeving van de NVM van toepassing.
8.2 Het eerste klachtonderdeel heeft betrekking op de door de verhuurster verlangde huurprijs. De bedrijfsruimte is te huur aangeboden voor € 69.000,– per jaar, vermeerderd met BTW. Het staat vast dat S aan L, na raadpleging van een collega-makelaar, heeft voorgehouden dat sprake was van een hoge huurprijs, maar dat dergelijke huurprijzen op de desbetreffende locatie destijds werden betaald. Nu S heeft betwist dat door L een huurprijs werd betaald die belangrijk boven de gemiddelde huurprijs lag, had het op de weg van L gelegen om haar standpunt te onderbouwen, bijvoorbeeld door overlegging van een taxatierapport van een makelaar waarin de huurprijs op een (aanzienlijk) lager bedrag werd getaxeerd. Aangezien L dat heeft nagelaten en overigens in het dossier geen aanwijzing is te vinden ter onderbouwing van haar standpunt, is het in klachtonderdeel 3.2 sub a opgenomen verwijt ongegrond.
8.3 De onder 3.2 sub b en c opgenomen klachtonderdelen hebben betrekking op de serre/het overdekte terras en lenen zich voor gezamenlijke behandeling. De Centrale Raad van Toezicht overweegt als volgt.
8.4 In de verhuurbrochure is met betrekking tot de oppervlakte van de te huur aangeboden bedrijfsruimte vermeld, dat sprake was van circa 55 m²? op de begane grond en circa 25 m²? in het souterrain. In deze brochure is geen vermelding opgenomen met betrekking tot het overdekte terras. Reeds in zijn e-mail van 18 maart 2008 aan B Retail heeft S meegedeeld dat L de wens had, om dit terras te vervangen met het doel om het aangezicht van de bedrijfsruimte te verbeteren. Gegeven de in deze e-mail van S opgenomen wens van L om het overdekte terras te veranderen, is het voor S van meet af aan duidelijk geweest welk (zakelijk) belang voor L daarmee was gediend.
8.5 In de op 20 maart 2008 verzonden e-mail aan S is door B Retail met betrekking tot de vervanging of verandering van het overdekte terras door L bericht, dat deze zelf zou moeten zorgdragen voor de afgifte van de benodigde vergunningen. Ook in de daaropvolgende e-mailwisseling en het concept van de huurovereenkomst is daarop en de daaraan verbonden risico’s gewezen. In de door partijen ondertekende huurovereenkomst is een bepaling toegevoegd die inhield dat de precario geheel voor rekening en risico van L zou komen.
8.6 Blijkens deze klachtonderdelen maakt L aan S het verwijt dat hij geen onderzoek heeft ingesteld naar de omvang van het gehuurde en de eigendom van het terras, en hij heeft verzuimd om haar er op te wijzen dat het overdekte terras daarvan geen onderdeel was, maar daarentegen sprake was van een door de gemeente A gedoogde situatie waaraan een precario was verbonden. Gegeven het aanzienlijke belang dat L had bij het door haar beoogde doel met betrekking tot het gebruik van het overdekte terras in het kader van de door haar voorgestane bedrijfsvoering, past het bij een behoorlijke belangenbehartiging dat S, zowel naar de bestemmingsrechtelijke situatie als naar de gedoogsituatie een onderzoek zou hebben ingesteld, evenals naar de (hoogte van) de precario. Uit het dossier volgt dat de wens om het overdekte terras te veranderen al tijdens de onderhandelingen over het aangaan van de huurovereenkomst is besproken. Uit het dossier blijkt niet dat S voorafgaande aan het sluiten van de huurovereenkomst, L na onderzoek heeft geïnformeerd over belangrijke aspecten als de bestaande gedoogsituatie met betrekking tot het overdekte terras en de aan het gebruik daarvan verbonden precariolasten. Uit de e-mail van 24 juni 2008 van S, die derhalve geruime tijd na de ondertekening van de huurovereenkomst is verzonden aan B Retail, volgt dat L zelfs op dat moment nog pogingen deed om te onderzoeken welke bestemmingsrechtelijke toestand van kracht was met betrekking tot dit terras.
Door na te laten om
– voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst een onderzoek in te stellen naar de verschillende aspecten van het terras en de uitkomst daarvan evenals de mogelijk daaraan voor de bedrijfsvoering verbonden (vergaande) consequenties te bespreken;
– althans te waarschuwen voor de onduidelijke situatie rond het terras en de nadelige gevolgen die dat voor de bedrijfsvoering zou kunnen hebben en de noodzaak van onderzoek alvorens de huurovereenkomst aan te gaan is S tegenover L tekort geschoten.
De klachtonderdelen 3.2 sub b en c zijn gegrond.
8.7 Blijkens een e-mail van 21 maart 2008 heeft B Retail de tekst van de huurovereenkomst zowel aan L als aan S toegezonden. Bij partijen bestond het voornemen om de overeenkomst op 25 maart 2008 om 17.00 uur op het kantoor van B Retail te ondertekenen. S heeft naar aanleiding van de toezending van de huurovereenkomst in zijn e-mail van 25 maart 2008 om 9.57 uur, om toezending verzocht van de tekening waarnaar in de huurovereenkomst werd verwezen. Deze tekening is terstond aan hem verzonden.
8.8 S heeft gesteld dat bij hem het plan bestond om de tekst van de huurovereenkomst op onderdelen met L te bespreken, en heeft in hoger beroep aangevoerd dat hij zijn voornemen daartoe kenbaar heeft gemaakt tijdens de bijeenkomst op 25 maart 2008 op het kantoor van B Retail. Hij heeft voorts gesteld dat L, nadat door de desbetreffende makelaar was meegedeeld dat de tekst van de huurovereenkomst en de tekst van de eerder door L ondertekende letter of intent met elkaar overeenstemden, direct het initiatief heeft genomen tot ondertekening van de huurovereenkomst. Bij deze stand van zaken is het verwijt dat is opgenomen in het onder 3.2 onder d opgenomen klachtonderdeel niet terecht en is dit ongegrond.
8.9 S heeft erkend dat hij de in de huurovereenkomst opgenomen bepaling met betrekking tot de privé aansprakelijkheid over het hoofd heeft gezien. Het feit, dat als gevolg van een dergelijke bepaling L, naast haar onderneming, aansprakelijk werd voor de uit de huurovereenkomst voortvloeiende financiële verplichtingen, maakt dat sprake is van een ernstige omissie van S. De omstandigheid dat, zoals S in het kader van zijn incidentele hoger beroep heeft aangevoerd, de desbetreffende bepaling ook aan de aandacht van L is ontsnapt, doet daaraan niet af. Dit klachtonderdeel is gegrond.
8.10 L verwijt S blijkens het onder 3.2 onder f opgenomen klachtonderdeel, dat hij haar belangen onvoldoende heeft behartigd. In hoger beroep heeft L, zonder daarop een toelichting te geven, 16 gedragingen van S opgesomd waaruit het tekort schieten van S jegens haar zou moeten blijken. Evenals de Raad van Toezicht is de Centrale Raad van Toezicht van oordeel dat, nu het in dit klachtonderdeel opgenomen verwijt in het licht van de tijdsdruk en de sterke wens van L de huurovereenkomst aan te gaan niet voldoende is onderbouwd, dit ongegrond is.
8.11 De slotsom is, dat de klachtonderdelen die zijn opgenomen onder 3.2 sub b, c en e gegrond zijn, en de overige klachtonderdelen ongegrond zijn. De Centrale Raad van Toezicht acht na te melden straf juist en acht voorts termen aanwezig, nu het incidenteel hoger beroep van S ongegrond is verklaard, om S te belasten met de kosten die zijn verbonden aan de behandeling van de klacht in twee instanties.
8.12 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.
9. Beslissing in hoger beroep en in incidenteel hoger beroep
9.1 Vernietigt de beslissing van 10 februari 2011 van de Raad van Toezicht Amsterdam.
9.2 Verklaart de onder 3.2 sub b, c en e opgenomen klachtonderdelen gegrond.
9.3 Verklaart de onder 3.2 sub a, d en f opgenomen klachtonderdelen ongegrond.
9.4 Legt aan S de straf op van berisping.
9.5 Bepaalt dat S terzake van de kosten van de behandeling van de klacht in beide instanties een bijdrage van € 4.953,– zal voldoen en bepaalt dat dit bedrag binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM gevestigd te Nieuwegein zal worden voldaan.
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. D.H. de Witte, voorzitter, K.E. Mollema, mr. J.T. Anema, W. van Haselen en R. Wijmenga in aanwezigheid van en gehoord het advies van mr. J.A. van den Berg, secretaris en ondertekend op 29 februari 2012.