13-05 RvT Amsterdam
Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Boedeltaxatie.Klaagster en haar ex-echtgenoot hebben in 2007 een echtscheidingsprocedure gevoerd. Beklaagde heeft op verzoek van de rechtbank eind 2007 de onderhandse verkoopwaarde van de voormalige echtelijke woning vastgesteld op EUR 595.000. De woning werd toegewezen aan klaagsters ex-echtgenoot. In 2011 heeft de ex-echtgenoot de woning voor EUR 738.500,-- verkocht. Mede gezien deze verkoopprijs meent klaagster dat beklaagde de woning destijds onredelijk laag heeft gewaardeerd. Rekening houdend met de investeringen die klaagster en haar ex-echtgenoot in de woning hebben gedaan en de prijsontwikkeling van ter plaatse verkochte woningen komt de Raad tot de conclusie dat beklaagde bij haar taxatie niet onzorgvuldig of ondeskundig heeft gehandeld. De door beklaagde getaxeerde waarde lag ruim boven het gemiddelde van de gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in hetzelfde appartementencomplex. De Raad acht het niet onaannemelijk dat bij de in 2011 gerealiseerde verkoopprijs enkele factoren een rol hebben gespeeld die ten tijde van de taxatie van beklaagde nog niet aan de orde waren. Zo is het mogelijk dat de drastische verlaging van de overdrachtsbelasting, het feit dat verkoop d.m.v. een inschrijvingsprocedure plaatsvond en de relatief grote prijsstijging van woningen in de betreffende wijk een rol hebben gespeeld. Download uitspraak (pdf)
09/12 DE LOOP VAN DE PROCEDURE
De Raad van Toezicht van de Makelaarsvereniging Amsterdam, afdeling van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen N.V.M. (hierna: de Vereniging), heeft kennis genomen van de klacht van mevrouw D. (hierna: klaagster), gericht tegen mevrouw J. (hierna: beklaagde), lid van de Vereniging.
De klacht is door klaagster ingediend bij brief van 15 maart 2012 met bijlagen. Namens beklaagde is op de klacht gereageerd door mr. K., advocaat te A., bij brief van 26 april 2012 met bijlagen.
Vervolgens heeft mr. C., verbonden aan DAS Rechtsbijstand, het standpunt van klaagster nader gemotiveerd bij brief van 10 mei 2012 met bijlagen, waarna namens beklaagde nog is gereageerd door mr. K. voornoemd bij brief van 8 juni 2012.
Daarmee was de schriftelijke behandeling van de klacht gereed.
Ter zitting van de Raad, gehouden op 11 december 2012, is klaagster in persoon verschenen, bijgestaan door mr. C. voornoemd. Ook beklaagde is in persoon verschenen, bijgestaan door mr. K. voornoemd.
DE FEITEN
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting is voor de Raad het navolgende komen vast te staan.
– Klaagster en haar ex-echtgenoot, de heer B., waren destijds eigenaar van de woning aan [adres] te A. In het kader van de door klaagster en de heer B. gevoerde echtscheidingsprocedure en de daaruit voortvloeiende boedelscheiding diende genoemde woning te worden getaxeerd. Beklaagde is in 2007 door de rechtbank A. aangesteld als deskundige teneinde de woning te taxeren.
– Beklaagde heeft de woning op 17 december 2007 opgenomen. Op 10 januari 2008 bracht zij haar taxatierapport uit. Beklaagde taxeerde de woning per opnamedatum op een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van € 595.000,– en een executiewaarde vrij van huur en gebruik van € 535.000,–.
– In de procedure bij de rechtbank heeft klaagster er op gewezen dat de woning in 2001 was getaxeerd op een bedrag van ruim € 596.000,– en dat het onmogelijk was dat de waarde van die woning in de daarop volgende jaren was gedaald. De heer B. heeft in de procedure aangevoerd dat de taxatie die in 2001 plaatsvond en ander doel had gediend, namelijk de hypotheek-verstrekking. De rechtbank honoreerde de bezwaren van klaagster niet en stelde de waarde van de woning vast op het door beklaagde in haar taxatierapport opgenomen bedrag van € 595.000,–. Op de woning rustte eind 2007 een hypotheek van 544.536,–. De overwaarde van de woning ten opzichte van de door beklaagde uitgevoerde taxatie bedroeg derhalve € 50.464,–.
-Bij vonnis van 30 juli 2008 wees de rechtbank de woning toe aan de heer B. Deze werd veroordeeld aan klaagster de helft van de overwaarde, zijnde € 25.232,– te voldoen. Aangezien de heer B. echter vanuit zijn privé-vermogen nog een aantal investeringen in de woning had gedaan alsmede vanaf 2005 eveneens vanuit zijn privé-vermogen de kosten en rente met betrekking tot die woning had gedragen, werd klaagster door de rechtbank veroordeeld aan de man een in dat vonnis gespecificeerd bedrag te betalen.
– In juli 2011 heeft de heer B. de woning, nadat deze kort te koop had gestaan, verkocht voor een bedrag van € 738.500,–.
DE KLACHT
De klacht van klaagster houdt in – kort samengevat en voor zover van belang – dat beklaagde niet heeft gehandeld zoals een goed makelaar betaamt doordat zij de woning aan [adres] eind december 2007 op een onredelijk laag bedrag heeft getaxeerd. Naar het oordeel van klaagster blijkt uit de in 2011 gerealiseerde verkoopopbrengst, die ruim € 143.000,– hoger lag dan de waarde die beklaagde in 2007 aan het pand had toegekend, dat beklaagde destijds onzorgvuldig en onoordeelkundig heeft gehandeld. Klaagster wijst er voorts op dat de huizenprijzen sedert 2007 niet zijn gestegen en dat volgens de prijsindex van het Centraal Bureau voor de Statistiek de prijs voor een woning als de onderhavige in 2007 ongeveer gelijk was aan die in 2011. Klaagster is derhalve van mening dat de woning in 2007 ook reeds een waarde van € 738.500,-had en zij stelt dat zij als gevolg van de in 2007 te laag door beklaagde vastgestelde taxatiewaarde een schadepost van ruim € 71.000,– heeft opgelopen.
HET VERWEER
Beklaagde betwist dat zij in 2007 bij de vaststelling van de waarde van de woning onjuist dan wel onzorgvuldig of ondeskundig heeft gehandeld. Zij stelt dat zij alle relevante factoren heeft laten meewegen bij haar waardebepaling. Ook heeft zij een aantal referentieobjecten, die gelegen zijn in hetzelfde appartementen-complex, bij haar waardebepaling betrokken. Het zou daarbij gaan om woningen met hetzelfde woonoppervlak als de onderhavige woning. De in 2007 voor die referentieobjecten gerealiseerde verkoopprijzen varieerden van € 566.000,– tot € 624.500,–. De aan de woning van klaagster en de heer B. toegekende waarde beloopt iets meer dan het gemiddelde van laatstgenoemde bedragen.
Beklaagde wijst er voorts op dat de heer B. de woning in 2011 heeft verkocht via een inschrijvingsprocedure en dat de woning uiteindelijk aan de hoogstbiedende, die niet werd bijgestaan door een makelaar, is verkocht. Tenslotte wijst beklaagde er nog op dat aan de door de koper betaalde prijs van € 738.500,– allerlei redenen en motieven ten grondslag kunnen hebben gelegen, die bij beklaagde niet bekend zijn, alsook dat ten tijde van de verkoop van de woning een verlaagd tarief van 2% overdrachtsbelasting gold.
DE BEOORDELING
Met betrekking tot de vraag of beklaagde een tuchtrechtelijk verwijt treft overweegt de Raad als volgt.
Klaagster heeft naar aanleiding van het verweer van beklaagde gesteld dat de door beklaagde in haar taxatierapport genoemde referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn. Zo behoort bij de voormalige woning van klaagster en de heer B. een tuin van 60m2, een geveltuin en een wijnkelder van 12,5 m2, hetgeen niet het geval is bij de gehanteerde referentieobjecten. Bovendien was de woning voorzien van een luxe interieur. Klaagster wijst er op dat zij destijds in de echtscheidingsprocedure al haar bedenkingen had tegen de door beklaagde vastgestelde waarde en dat die bedenkingen thans, gezien de in 2011 gerealiseerde verkoopopbrengst, terecht blijken te zijn.
De Raad dient derhalve thans te beoordelen of beklaagde in december 2007 een juiste waarde aan de woning van klaagster en de heer B. heeft toegekend, althans bij de vaststelling van die waarde voldoende zorgvuldig en deskundig is geweest.
Klaagster heeft verklaard dat zij en de heer B. de woning in 2001 casco hebben gekocht voor ongeveer € 501.000,–. Nadien hebben investeringen in de woning plaatsgevonden. Naar de Raad heeft begrepen gaat het hierbij om een bedrag van ongeveer € 70.000,–. Rekening houdend met een afschrijving op die investeringen in de periode 2001 tot en met 2007 van circa € 20.000,–, komt de Raad dan uit op een bedrag van € 550.000,–. Vermeerderd met een over de genoemde periode gehanteerde index van 10% (landelijk gemiddelde), zou de waarde van de woning eind 2007 circa € 600.000,– hebben bedragen, hetgeen nauwelijks afwijkt van de door beklaagde aan de woning van klaagster en de heer B. toegekende waarde.
Door de Raad is echter ook specifiek voor woningen gelegen aan [straatnaam] uitgezocht hoe de prijsontwikkeling is geweest van aldaar gelegen en verkochte woningen in de periode 2001 tot 2008. De Raad gaat daarbij uit van verkochte woningen met een nagenoeg gelijk woonoppervlak als de onderhavige – te weten circa 135m2 – dan wel een iets groter woonoppervlak. Uit het NVM Midas marktinformatie systeem blijkt dat de verkoopprijzen van alle in genoemde periode verkochte woningen aan [straatnaam](met een woonoppervlak van circa 140m2) varieerden van € 420.000,– tot € 585.000,–. In een aantal gevallen behoorde bij de verkochte woningen ook een eigen parkeerplaats. Slechts de woningen aan [twee adressen in de betreffende straat] hebben respectievelijk in 2007 en 2006 een hogere verkoopprijs opgebracht, te weten € 624.500,– en € 610.000,–.
Op grond van het vorenstaande komt de Raad tot de conclusie dat beklaagde in december 2007 bij de opstelling van haar taxatierapport betreffende de woning van klaagster en de heer B. niet onzorgvuldig en ondeskundig heeft gehandeld. De door haar getaxeerde waarde lag ruim boven het gemiddelde van gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in hetzelfde appartementencomplex. Naar het oordeel van de Raad heeft beklaagde derhalve in het kader van deze taxatie gehandeld zoals een bekwaam en zorgvuldig makelaar dient te handelen.
De Raad acht het niet onaannemelijk dat bij de door de heer B. in 2011 gerealiseerde verkoopprijs van € 738.500,– enkele factoren een rol hebben gespeeld, die nog niet aanwezig waren toen beklaagde eind december 2007 de waarde van de woning bepaalde. Zo is het mogelijk dat de drastische verlaging van de overdrachtsbelasting een rol heeft gespeeld bij de verkoop in 2011, alsook het gegeven dat de verkoop door middel van een inschrijvingsprocedure is geschied en niet in de laatste plaats de omstandigheid dat het gebied waarin de woning is gelegen na 2008 een grotere prijsstijging van woningen heeft ondergaan dan andere gebieden in A.
Het vorenstaande vastgesteld en overwogen hebbende verklaart de Raad de klacht ongegrond.
Aldus gewezen door de Raad van Toezicht van de Makelaars-vereniging Amsterdam, afdeling van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen N.V.M., mr. J.P. van Harseler, J.B. Boerman, ing. Mar. J. Heule en mr. W. van Otterloo, in aanwezigheid van mr. J.M. Bakx-van den Anker, op 11 december 2012, ondertekend op 18 februari 2013.
J.P. van Harseler, Voorzitter
J.M. Bakx-van den Anker, secretaris
Ingevolge het bepaalde in artikel 39 van het Reglement Tuchtrechtspraak N.V.M. kan de partij, die zich met deze beslissing niet kan verenigen binnen 8 weken na dagtekening van de brief waarbij hem / haar het afschrift van deze uitspraak is gezonden, in beroep komen bij de Centrale Raad van Toezicht, N.V.M. Bureau, Postbus 2222, 3430 DC Nieuwegein.