13-06 RvT Amsterdam

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde.Klager verwijt beklaagde dat zij stelselmatig te hoog taxeert en dat zij regelmatig de waarde van een object, na kritiek van het NWWI, met meer dan 10% heeft verlaagd. Klager verwijst hierbij naar een tiental taxaties van beklaagde.Nu beklaagde onbetwist heeft gesteld dat zij de afgelopen jaren circa 1350 taxaties aan het NWWI heeft voorgelegd is het aantal van 10 objecten waarbij beklaagde volgens het NWWI onjuist zou hebben getaxeerd niet representatief te noemen. Dat beklaagde stelselmatig te hoge taxaties heeft uitgebracht is niet komen vast te staan. Download uitspraak (pdf)

07/12         DE LOOP VAN DE PROCEDURE  
De Raad van Toezicht van de Makelaarsvereniging Amsterdam, afdeling van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen N.V.M. (hierna: de Vereniging), heeft kennis genomen van de klacht van het bestuur van de Makelaarsvereniging Amsterdam, afdeling van de Vereniging, (hierna te noemen: klager), gericht tegen mevrouw H. (hierna te noemen: beklaagde), lid van de Vereniging.

De klacht is namens klager ingediend door mr. W., advocaat te A., bij brief van 15 maart 2012 met bijlagen. Beklaagde heeft op de klacht gereageerd bij brief van 7 april 2012 met bijlagen.

Mr W. voornoemd heeft het standpunt van klager nader toegelicht bij brief van 2 mei 2012, waarna beklaagde nog heeft gereageerd bij brief van 9 mei 2012 met bijlagen.

Daarmee was de schriftelijke behandeling van de klacht gereed.
           
Ter zitting van de Raad, gehouden op 12 december 2012, is namens klager verschenen de heer F., bestuurslid van klager, en mevrouw B. Klager werd bij die gelegenheid vergezeld door mr. W. voornoemd. Beklaagde is in persoon verschenen.
 
DE FEITEN              
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting is voor de Raad het navolgende komen vast te staan.

-Beklaagde is sedert circa 25 jaar werkzaam als beëdigd makelaar. In haar hoedanigheid van makelaar heeft zij zich voornamelijk bezig gehouden met het uitvoeren van taxaties. Gedurende de laatste jaren worden de door beklaagde opgestelde woningtaxaties, alvorens deze taxaties definitief worden, voorgelegd aan het Nederlands Woning Waarde Instituut, hierna te noemen: het NWWI. Het NWWI heeft tot taak taxatierapporten van woningen van aangesloten makelaars te keuren. Beklaagde is aangesloten bij het NWWI.

-Het NWWI heeft aan klager laten weten dat beklaagde eind 2011/ begin 2012 een aantal objecten te A. voor te hoge bedragen zou hebben getaxeerd. Het gaat daarbij om de navolgende objecten:

[adressen objecten]

-Beklaagde is door het NWWI gewezen op de (gestelde) te hoge taxaties. In november 2011 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen beklaagde en het NWWI, waarbij door het NWWI is aangegeven dat het aldaar was opgevallen dat beklaagde regelmatig boven de koopprijs van een object taxeerde. In februari 2012 liet het NWWI aan beklaagde weten dat men het voornemen had beklaagde te schorsen voor de duur van een maand. Daarop heeft een gesprek plaatsgevonden tussen beklaagde en het NWWI, naar aanleiding waarvan het NWWI het voornemen tot schorsing van beklaagde heeft ingetrokken.

-Vervolgens heeft klager de onderstaande klacht tegen beklaagde ingediend.

DE KLACHT
De klacht van klager houdt in – kort samengevat en voor zover van belang – dat beklaagde niet heeft gehandeld zoals een goed makelaar betaamt doordat zij stelselmatig te hoge taxatiewaarden heeft toegekend aan woningen met betrekking waartoe zij een taxatie-rapport heeft vervaardigd. Klager wijst daarbij op de meest in het oog springende taxatie, te weten die met betrekking tot het pand [adres]. Dit pand is door beklaagde getaxeerd ten behoeve van een voorgenomen verkoop. In februari 2011 heeft beklaagde in haar taxatierapport met betrekking tot dit pand een waarde van

€ 1.400.000,– opgenomen, terwijl hetzelfde object in december 2011 door een andere taxateur is getaxeerd op € 900.000,– en het object vervolgens is verkocht voor € 875.000,–, hetgeen een verschil van ruim € 500.000,– oplevert met de door beklaagde verrichte taxatie. Naar het oordeel van klager komt dit grote verschil in taxatiewaarden voort uit een onjuiste opvatting van beklaagde over de gemeten gebruiksoppervlakte.

Met betrekking tot de andere hierboven genoemde objecten geldt volgens klager dat ook deze te hoog door beklaagde zijn getaxeerd, namelijk ver boven de marktwaarde en/of een door en andere taxateur vastgestelde waarde en/of de verkoopprijs. Klager wijst er op dat beklaagde meermalen, nadat zij hierop door het NWWI was aangesproken, de door haar getaxeerde waarde met meer dan 10% heeft verlaagd.

Klager uit zijn twijfels over de zorgvuldigheid en deskundigheid van beklaagde. Hij is van mening dat beklaagde door haar handelwijze het vertrouwen in de stand der makelaars ondermijnt en handelt in strijd met de eer van de stand der makelaars. Klager verzoekt de Raad gebruik te maken van zijn bevoegdheid om het lidmaatschap van beklaagde te beëindigen.
 
HET VERWEER
Beklaagde heeft erkend dat zij bij haar taxatie met betrekking tot het pand [adres] een fout heeft gemaakt, doordat zij is uitgegaan van een onjuist aantal vierkante meters, hetgeen tot gevolg heeft gehad dat zij het pand te hoog heeft getaxeerd. Zij wijst er op dat zij naar aanleiding van deze fout eind 2012 bij de Vereniging de cursus NEN 2080 meetnorm heeft gevolgd, omdat zij daar het belang van inzag.

Met betrekking tot de overige door klager genoemden panden/ appartementen heeft beklaagde de zogenaamde modelwaarden overgelegd en deze gelegd naast de door haar getaxeerde waarden. Zij wijst er op dat zij in het algemeen juist vaak onder de modelwaarden taxeert en legt ten blijke daarvan de eerste 20 NWWI-taxaties uit 2012 over. Zij stelt dat er geen sprake van is dat zij stelselmatig te hoog taxeert en zij betwist dat zij regelmatig de waarde van een object, na kritiek van de zijde van het NWWI, met meer dan 10% heeft verlaagd. Naar beklaagde meedeelt is dit slechts in een enkel geval gebeurd en dan ging het om een verlaging van de getaxeerde waarde met minder dan 10%.

Beklaagde geeft aan dat zij circa 600 à 700 taxaties per jaar verricht en dat zij de afgelopen twee jaar circa 1350 door haar verrichte taxaties ter validatie aan het NWWI heeft voorgelegd.

Beklaagde is van mening dat zij niet onzorgvuldig en ondeskundig heeft gehandeld. Beklaagde voelt zich gegriefd door het verzoek van klager om haar uit haar lidmaatschap van de Vereniging te ontzetten.
 
DE BEOORDELING
Voor het antwoord op de vraag of beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld overweegt de Raad als volgt.

Met betrekking tot het pand [adres] heeft beklaagde – naar zij zelf ook erkent – een onjuiste taxatie uitgevoerd. Beklaagde heeft het pand gemeten op basis van de haar ter beschikking staande kadastrale gegevens, hetgeen tot een onjuiste uitkomst en daarmee tot een onjuiste – te hoge – taxatiewaarde heeft geleid. Beklaagde heeft op dit punt ook het boetekleed aangetrokken.

Met betrekking tot de overige 9 door klager (en het NWWI) genoemde objecten is er – afgezien van één geval (adres), waarbij beklaagde de eerder door haar toegekende waarde juist heeft verhoogd – sprake van een verlaging door klaagster van de aanvankelijk getaxeerde waarden. Het betreft hier 4 gevallen waarin de verlaging minder dan 10% bedraagt ten opzichte van de aanvankelijke taxatiewaarde. In de overige gevallen is het verschil tussen de door beklaagde getaxeerde waarde en de vraagprijs voor het object, dan wel de gerealiseerde verkooprijs daarvan, – op één uitzondering na (adres) – eveneens minder dan 10%.

Nu beklaagde onbetwist heeft gesteld dat zij de afgelopen jaren circa 1350 door haar verrichte taxaties aan het NWWI heeft voorgelegd, is een aantal van 10 objecten waarbij beklaagde volgens het NWWI en klager onjuist zou hebben getaxeerd niet representatief te noemen. Daar komt bij – zoals hiervoor reeds overwogen – dat in de door klager genoemde gevallen alsmede op basis van de door klager ingediende stukken niet kan worden geoordeeld dat beklaagde in alle gevallen onjuist dan wel onzorgvuldig zou hebben gehandeld.

Gezien al het vorenstaande is de Raad van oordeel dat niet is gebleken dat beklaagde stelselmatig te hoog heeft getaxeerd.

De klacht is dan ook ongegrond.

Aldus gewezen door de Raad van Toezicht van de Makelaars-vereniging Amsterdam, afdeling van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen N.V.M., mr. J.P. van Harseler, J.B. Boerman, ing. Mar. J. Heule, en mr. W, van Otterloo, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bakx-van den Anker, op 12 december 2012, ondertekend op 18 februari 2013.

mr. J.P. van Harseler, Voorzitter

mr. J.M. Bakx-van den Anker, secretaris

Ingevolge het bepaalde in artikel 39 van het Reglement Tuchtrechtspraak N.V.M. kan de partij, die zich met deze beslissing niet kan verenigen binnen 8 weken na dagtekening van de brief waarbij hem / haar het afschrift van deze uitspraak is gezonden, in beroep komen bij de Centrale Raad van Toezicht, N.V.M. Bureau, Postbus 2222, 3430 DC Nieuwegein.