13-04 RvT Amsterdam

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Plaatselijke bekendheid.Klager is mede-eigenaar van een drietal panden. In het kader van de overname van hypotheek hebben beklaagden de panden, in opdracht van de bank, getaxeerd. Klager verwijt beklaagden dat zij de waarde van de panden veel te laag hebben vastgesteld en onjuiste gegevens in de taxatierapporten hebben vermeld.Nu beklaagden de stellingen van klager niet dan wel onvoldoende hebben bestreden komt de Raad tot de conclusie dat het bij beklaagden heeft ontbroken aan de benodigde lokale kennis. Zij hebben onvoldoende onderzoek gedaan naar de relevante gegevens van de panden en ervan blijk gegeven over onvoldoende kennis van zaken te beschikken. Download uitspraak (pdf)

03/12         DE LOOP VAN DE PROCEDURE  
De Raad van Toezicht van de Makelaarsvereniging Amsterdam, afdeling van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen N.V.M. (hierna: de Vereniging), heeft kennis genomen van de klacht van de heer V., (hierna te noemen: klager), gericht tegen de heer A. en C. BV (hierna gezamenlijk te noemen: beklaagden, respectievelijk beklaagde sub 1 en beklaagde sub 2), beiden lid van de Vereniging.

De klacht is door klager ingediend bij brief van 3 januari 2012 met bijlagen. Door beklaagden is op de klacht gereageerd bij brief van 9 maart 2012.

Het standpunt van klager is nader toegelicht in diens brief van 28 maart 2012 met bijlagen, waarna beklaagden nog hebben gereageerd bij brief van 16 april 2012.

Daarmee was de schriftelijke behandeling van de klacht gereed.
            
Ter zitting van de Raad, gehouden op 12 december 2012, zijn klager en beklaagde sub 1 in persoon verschenen. Namens beklaagde sub 2 is verschenen de heer K., verbonden aan het kantoor van deze beklaagde.

DE FEITEN              
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting is voor de Raad het navolgende komen vast te staan.

– Tot en met september 2011 was klager tezamen met de heer D. eigenaar van de navolgende panden:

[adressen].

[Naam bank A] was sinds 2002 hypotheekhouder met betrekking tot deze panden. Omstreeks 2008/2009 zijn de hypotheken overgenomen door [naam bank B].

– In het kader van de overname van de hypotheken heeft [bank B] aan beklaagden opgedragen de bovengenoemde panden opnieuw te taxeren. In september 2011 hebben beklaagden de panden getaxeerd op basis van marktwaarde (huurwaardekapitalisatie) met als peildatum 1 oktober 2011. Beklaagden kenden aan de panden de navolgende waarden toe:

·         [Adres] (marktwaarde deels in verhuurde staat): € 525.000,–, dan wel bij een gedwongen verkoop onder tijdslimiet € 425.000,–;

·         [Adres] (marktwaarde in verhuurde staat (rekening houdend met effecten van uitponden): € 400.000,00 dan wel bij een gedwongen verkoop onder tijdslimiet € 320.000,–;

·         [Adres] (marktwaarde in verhuurde staat):€ 185.000,– dan wel bij een gedwongen verkoop onder tijdslimiet € 145.000,–.

– Klager was aanvankelijk niets van deze taxaties bekend. Hij heeft hiervan eerst achteraf vernomen van [bank B] die hem in het bezit heeft gesteld van de taxatierapporten. De Bank heeft op basis van genoemde taxaties aan klager en de heer D. een hogere aflossingsverplichting van de hypotheken en een hogere rente voorgesteld. Klager diende ongeveer € 40.000,– per jaar meer te gaan aflossen op de drie panden.

– Omdat de Bank klager en de heer D. onder druk zette, hebben zij besloten het pand [adres] te verkopen. Binnen een week nadat het pand te koop was aangeboden is dit verkocht voor een bedrag van € 625.000,–.

– De panden [adressen] zijn nog steeds in het bezit van klager en de heer D.

DE KLACHT
De klacht van klager tegen beklaagden houdt in – kort samengevat en voor zover van belang – dat beklaagden niet hebben gehandeld zoals een goed makelaar betaamt doordat zij aan de drie bovengenoemde panden een veel te lage taxatiewaarde hebben toegekend, alsook onjuiste gegevens met betrekking tot de panden in hun taxatierapporten hebben vermeld. Zo zouden beklaagden in hun rapport met betrekking tot het pand [adres] zijn uitgegaan van onjuiste huuropbrengsten en hebben zij in strijd met de werkelijkheid in hun rapport vermeld dat het pand niet kadastraal gesplitst mag worden.

Met betrekking tot het pand [adres] wijst beklaagde er op dat dit pand een netto jaarhuur van € 18.000,– opbrengt, hetgeen niet in overeenstemming is met de te lage taxatiewaarde van € 185.000,– die beklaagden aan het pand hebben toegekend.

Klager verwijt beklaagden verder dat zij de panden niet van binnen hebben bekeken en daarmee ook niet op de hoogte zijn geraakt van het afwerkingsniveau daarvan. Indien beklaagden in het kader van hun taxatie contact zouden hebben opgenomen met klager, zou aan hen informatie zijn verstrekt, die tot een ander waardeoordeel zou hebben geleid, aldus klager. Naar het oordeel van klager hebben beklaagden aan de panden een waarde toegekend die hun opdrachtgever, [bank B], goed uitkwam, waarna de Bank vervolgens van klager en de heer D. een veel hogere aflossingsverplichting van de hypotheken en een hogere rente eiste.

Klager is van mening dat beklaagden op grond van het vorenstaande een onzorgvuldige en onjuiste taxatie hebben verricht.

 
HET VERWEER
Beklaagden stellen dat [bank B] hen niet heeft opgedragen voor de door hen getaxeerde panden lage waarden vast te stellen. Ook is aan beklaagden niets bekend over een eventueel belang van de Bank bij een lage waarde.

Beklaagden betwisten dat zij de panden [adressen] niet van binnen hebben bekeken. Het pand [adres] is door hen niet van binnen bezichtigd, aangezien volgens beklaagden niet zo snel toestemming van de huurders om de woningen te bezichtigen kon worden verkregen.

Beklaagden stellen dat de door de Bank aan hen geleverde stukken voldoende waren om hun taxatie te verrichten en dat overleg met klager niet nodig was. Beklaagden wijzen er op dat hun opdrachtgever – en derhalve niet klager – eventuele onjuistheden in de door hen vervaardigde taxatierapporten aan de orde had dienen te stellen, maar dat zij dienaangaande niets van de opdrachtgever hebben vernomen.

Beklaagden hebben met betrekking tot de drie panden van klager door middel van rekenmodules aangegeven hoe zij tot hun waardeoordeel zijn gekomen. Zij wijzen er op dat zij de marktwaarde hebben vastgesteld en stellen niet te kunnen beoordelen of de door klager in november 2011 gerealiseerde verkoopprijs van het pand [adres] gezien kan worden als een redelijke benadering van de marktwaarde.  

DE BEOORDELING
Voor het antwoord op de vraag of beklaagden tuchtrechtelijk laakbaar hebben gehandeld overweegt de Raad als volgt.

Beklaagden hebben met betrekking tot het pand [adres] toegelicht dat dit gelegen is in een smalle steeg waarin sprake is van weinig passanten. Verder stellen beklaagden dat de bovenwoningen per kamer waren verhuurd en dat er sprake was van een ‘trap achterom’. Beklaagden suggereren dat het pand door klager is verkocht aan een ‘argeloze’ koper. Zij achten de door klager gerealiseerde verkoopopbrengst niet in verhouding tot de huuropbrengsten die het pand genereert. Klager heeft hier tegenin gebracht dat het bewuste pand is verkocht aan een ervaren koper met voldoende kennis van zaken en dat het pand op dezelfde dag is doorverkocht aan een derde, eveneens een ervaren koper, voor hetzelfde bedrag. Klager ontkent dat het pand is gelegen in een steegje met een slechte looproute. Hij wijst er op dat de looproute naar het centrum juist door dat steegje voert en dat dit ook bij de gemeente bekend is.

Met betrekking tot het pand [adres] hebben beklaagden in hun rapport opgenomen dat dit een begane grondoppervlakte van 61 m2 zou hebben en dat splitsen van het pand niet is toegestaan. Klager stelt dat het pand een begane grondoppervlakte van circa 100m2 heeft en dat beklaagden ten onrechte een inpandige garage die bij het pand hoort niet in hun waardeoordeel hebben betrokken. Nu beklaagden dit pand niet van binnen hebben bekeken hebben zij ook niet kunnen constateren dat de begane grond geheel is gerenoveerd en een natuurstenen vloer met vloerverwarming heeft, aldus klager. Verder heeft klager aangevoerd dat het pand bouwkundig al gesplitst was, omdat dit drie afzonderlijke voordeuren heeft en er ook sprake is van aparte gas- en elektrameters ten behoeve van de daarin gelegen appartementen. Tenslotte heeft klager met betrekking tot dit pand ter zitting een splitsingsvergunning getoond alsmede een concept van de splitsingsakte. Klager heeft hierbij aangevoerd dat hij het pand juist bewust heeft laten splitsen om het ongelijk van beklaagden aan te tonen.

Nu beklaagde de stellingen van klager niet dan wel niet voldoende hebben bestreden, komt de Raad tot de conclusie dat het bij beklaagden heeft ontbroken aan de benodigde lokale kennis. Zij hebben onvoldoende onderzoek gedaan naar de relevante gegevens van de panden en ervan blijk gegeven over te weinig kennis van zaken te beschikken. Dit leidt ertoe dat zij onzorgvuldig hebben gehandeld bij het opstellen van hun taxatierapporten met betrekking tot de drie panden van klager.

De vraag of een zorgvuldig onderzoek zou hebben geleid tot een hogere taxatiewaarde van de panden, kan niet door de Raad worden beantwoord, aangezien dit niet tot zijn taak behoort.

De klacht is gegrond.

Ingevolge artikel 31 van het Reglement Tuchtrechtspraak N.V.M. kan de Raad een tuchtrechtelijke maatregel opleggen, indien een lid zich schuldig heeft gemaakt aan handelingen of nalatigheden in strijd met de Statuten van de Vereniging en haar Erecode en/of handelingen of nalatigheden die het vertrouwen in de stand der makelaars ondermijnen en/of in strijd zijn met de eer en de stand van de makelaars.

De Raad ziet in dit geval af van het opleggen van maatregelen, zulks gelet op de (geringe) ernst van de verweten handeling alsmede de omstandigheid dat beklaagden niet eerder tuchtrechtelijk zijn veroordeeld.

Wel bepaalt de Raad dat beklaagden beiden, met inachtneming van artikel 32 van genoemd Reglement, binnen twee weken na het verstrijken van de beroepstermijn aan de Vereniging dienen te voldoen een bedrag van € 2.200,– (zegge: tweeduizend tweehonderd euro), zijnde de kosten gevallen op deze procedure.

Aldus gewezen door de Raad van Toezicht van de Makelaars-vereniging Amsterdam, afdeling van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen N.V.M., mr. J.P. van Harseler, J.B. Boerman, ing. Mar. J. Heule en mr. W. van Otterloo, in aanwezigheid van mr. J.M. Bakx-van den Anker, op 12 december 2012, ondertekend op       februari 2013.

J.P. van Harseler, Voorzitter

J.M. Bakx-van den Anker, secretaris

Ingevolge het bepaalde in artikel 39 van het Reglement Tuchtrechtspraak N.V.M. kan de partij, die zich met deze beslissing niet kan verenigen binnen 8 weken na dagtekening van de brief waarbij hem / haar het afschrift van deze uitspraak is gezonden, in beroep komen bij de Centrale Raad van Toezicht, N.V.M. Bureau, Postbus 2222, 3430 DC Nieuwegein.