10-2319 tus CRvT
Tussenbeslissing in hoger beroep. Getuigenverhoor gelast. Biedverloop. Het makelaarskantoor heeft het pand van klager in de verkoop en krijgt kort daarna het naastgelegen vergelijkbare pand in verkoop dat behoort aan een familielid van een kantoormedewerker. Deze wordt met de verkoop van beide woningen belast. Een gegadigde bezichtigt beide panden, maar brengt een bod uit op het buurhuis van klager. Onduidelijk is of de makelaar van die gegadigde tegen de kantoormedewerker heeft gezegd dat hij hetzelfde bod uitbracht op het huis van klager. De kantoormedewerker ontkent dit. De Centrale Raad gelast een getuigenverhoor. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad 10-2319 def
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
J. J., wonende te E, appellant/klager,
tegen
W.G.,voorheen lid van de vereniging, thans aangesloten NVM Makelaar, gevestigd en kantoorhoudende te E, beklaagde.
1. Verloop van de procedure
1.1 Op 13 november 2008 heeft appellant bij de NVM een klacht ingediend tegen beklaagde. De NVM heeft de klacht doorgeleid naar de Raad van Toezicht Breda. Deze heeft bij beslissing van 8 juli 2009, verzonden op 8 juli 2009, op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen beklaagde ingediende klacht ongegrond verklaard. Appellant is bij brief van 28 augustus 2009 tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2 In zijn brief van 28 augustus 2009 heeft appellant de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd.
1.3 Beklaagde heeft in zijn verweerschrift van 10 oktober 2009 verweer gevoerd in hoger beroep.
1.4 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.5 Ter zitting van 4 maart 2010 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:
– appellant in persoon bijgestaan door mr. A.C.P.M. van Dun;
– beklaagde in persoon bijgestaan door mr. A.S. graaf van Randwijck.
1.6 Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht. Mr. Van Dun heeft zich daarbij bediend van pleitnotities.
2. De feiten
2.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voorzover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2 Appellant geeft op 24 oktober 2007 opdracht aan (het kantoor van) beklaagde om te bemiddelen bij de verkoop van zijn woonhuis gelegen aan het J-pad 65 in E. De vraagprijs wordt bepaald op € 439.000. De aan het kantoor verbonden medewerker B., voor wie beklaagde tuchtrechtelijk verantwoordelijk is, wordt belast met de uitvoering van de opdracht.
2.3 Op 17 januari 2008 geven de eigenaren van het (vergelijkbare) woonhuis gelegen aan het J-pad 63 in E eveneens opdracht om te bemiddelen bij de verkoop daarvan aan het kantoor van beklaagde. Ook van dit woonhuis wordt de vraagprijs bepaald op € 439.000. Eén van de eigenaren is een familielid van kantoormedewerker B, die ook met de uitvoering van deze opdracht wordt belast.
2.4 Op 19 februari 2008 bezichtigt de gegadigde Van T vergezeld van de makelaar L het woonhuis van appellant. Op 29 februari 2008 bezichtigt Van T het woonhuis nogmaals maar brengt ook een bezoek aan het naastgelegen en te koop aangeboden woonhuis.
2.5 Op 9 april 2008 koopt Van T het woonhuis aan het J-pad 63 voor een koopsom van € 415.000. Appellant slaagt niet in de verkoop van zijn woonhuis.
3. De klacht
3.1 De klacht, zoals deze door de Raad is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2 Appellant verwijt beklaagde dat, nadat een door Van T uitgebracht bod van € 410.000 op het naastgelegen woonhuis was afgewezen en door makelaar L namens Van T vervolgens een bod van € 410.000,– was uitgebracht op het woonhuis van appellant, hij dit bod niet aan appellant heeft overgebracht. Aan appellant is daardoor de mogelijkheid onthouden om op dat aanbod te reageren. Op grond van het feit dat enkele dagen daarna het aan een familielid van B toebehorende naastgelegen woonhuis werd verkocht voor € 415.000,–, is bij beklaagde de indruk ontstaan dat de belangen van het familielid zijn gesteld boven zijn belangen.
4. Het hoger beroep
4.1 Appellant heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2 Appellant draagt weliswaar de bewijslast van zijn stelling dat door Van T een bod is uitgebracht op zijn woonhuis, maar door de met elkaar overeenstemmende verklaringen van makelaar L van 28 april 2008 en 6 mei 2009 van Van T over te leggen, is hij daarin geslaagd. Uit deze verklaringen volgt dat kantoormedewerker B ten onrechte een op het woonhuis uitgebracht bod niet aan appellant heeft overgebracht.
4.3 Beklaagde heeft geen bewijs bijgebracht voor de stelling dat door makelaar L geen bod is uitgebracht op het woonhuis van appellant. Beklaagde beroept zich daarbij op een uitdraai van gegevens van het programma RealWorks maar hij is niet bereid om deze gegevens in het geding te brengen. Het verbaast niet, zoals beklaagde stelt, dat op de desbetreffende uitdraai niet een door L uitgebracht bod voorkomt omdat B dit door hem ook niet aan appellant overgebrachte bod, niet zal hebben ingevoerd in het systeem. Niet begrijpelijk is dan ook de overweging van de Raad van Toezicht dat beklaagde kan laten zien dat hij geen bod heeft gekregen van makelaar L. Dat alleen deze als getuige een verklaring zou kunnen afleggen zoals door de Raad van Toezicht is overwogen, is evenzeer onjuist omdat ook Van T een verklaring zou kunnen afleggen. Dat makelaar L niet door middel van een uitdraai van RealWorks kan aantonen dat door hem een bod is uitgebracht, is het gevolg van het feit dat het systeem een uitgaande bieding niet registreert.
4.4 Onjuist is de overweging van de Raad van Toezicht dat het op de weg van L had gelegen om het door hem uitgebrachte bod schriftelijk aan B te bevestigen. Omdat het aanvankelijk op het woonhuis aan het J-pad 63 uitgebrachte bod was afgewezen hetgeen voor L aanleiding was om eenzelfde bod uit te brengen op het naastgelegen woonhuis, heeft B kort daarna aan L toch de gelegenheid geboden om over het eerste woonhuis te onderhandelen waardoor voor hem geen reden meer bestond om het op het woonhuis van appellant uitgebrachte bod te bevestigen.
4.5 Door het door makelaar L uitgebrachte bod niet over te brengen aan appellant, en wel tegen de achtergrond van het belang van zijn familielid bij de verkoop van het woonhuis aan het J-pad 63, heeft B gehandeld in strijd met de Erecode.
5. Het verweer
5.1 Beklaagde heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2 In een tuchtzaak is geen plaats voor bewijslevering. Bepalend is of voldoende aannemelijk is gemaakt dat beklaagde de verweten gedraging daadwerkelijk heeft verricht.
5.3 Beklaagde betwist dat makelaar L een bod heeft uitgebracht op het woonhuis van appellant. Beklaagde kan dat standpunt onderbouwen met behulp van een uitdraai van het biedingsverloop met betrekking tot de naast elkaar gelegen twee woonhuizen uit het computerprogramma Real Works. Anders dan appellant aanvoert is niet slechts van belang dat wordt aangetoond dat L geen bieding heeft gedaan. Het gaat er om dat de door appellant weergegeven feiten op essentiële punten afwijkt van de gang van zaken zoals deze aantoonbaar volgt uit het programma RealWorks. Beklaagde is slechts bereid om de desbetreffende gegevens eerst ter inzage te geven of over te leggen, nadat appellant zelf een gedetailleerde weergave heeft gegeven van het biedingsverloop zoals dat naar zijn inzicht is verlopen. Beklaagde wil uitsluiten dat appellant en L met behulp van door hem verstrekte gegevens hun feitenrelaas aanpassen. Gegeven de inhoud van de verklaring van Van T kan daaraan geen zelfstandige betekenis worden toegekend.
5.4 In de praktijk komt met zekere regelmaat voor dat een makelaar bemiddelt in opdracht van een familielid. Ook komt vaker voor dat een makelaar is belast met de verkoop van meerdere en soms identieke woonhuizen in dezelfde straat. Indien de makelaar integer handelt bestaat daartegen geen bezwaar.
6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
6.1 Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor. Artikel 92 van de statuten van de NVM die met ingang van 1 januari 2009 van kracht zijn, bepaalt dat ondermeer zaken met betrekking tot het tuchtrecht die aanhangig zijn op de dag voor het in werking treden van de gewijzigde statuten, worden afgehandeld overeenkomstig de op dat moment geldende regels en procedures door de toen daartoe bevoegde instanties. Artikel 92 van de statuten die op 15 januari 2010 zijn gepasseerd door notaris mr. Flokstra en nadien in werking zijn getreden, kent een vergelijkbare bepaling. Aangezien de klacht tegen appellant is ingediend op 13 november 2008 is de vóór 1 januari 2009 geldende regelgeving van de NVM van toepassing.
6.2 Appellant heeft ondermeer gesteld dat makelaar L namens Van T een bod van € 410.000 heeft uitgebracht op zijn woonhuis en B heeft nagelaten om dit bod aan hem over te brengen. Beklaagde heeft gemotiveerd betwist dat door L aan B een bod van € 410.000 is uitgebracht op dit woonhuis. Hij heeft in dat verband aangevoerd dat uit aan het computerprogramma RealWorks ontleende schriftelijke gegevens niet blijkt dat L een bod heeft uitgebracht. Beklaagde heeft deze gegevens echter niet in het geding gebracht.
6.3 Ter onderbouwing van de door beklaagde betwiste stelling dat L een bod van € 410.000 heeft uitgebracht op zijn woonhuis, heeft appellant verklaringen in het geding gebracht van makelaar L en Van T.
In zijn e-mailbericht van 28 april 2008 aan appellant heeft L het navolgende meegedeeld:
“Zoals reeds gemeld ben ik, namens mevrouw Van T, in onderhandeling geweest met het pand J-pad 63. Dhr. B had een bieding van 410.000 euro afgewezen en vervolgens heb ik aan dhr. B medegedeeld dat hij dit voorstel mocht overbrengen op uw pand. De maandag daarop kwam dhr. B terug met een reactie op het pand J-pad 63 wat voor ons een reden was om daar op verder te gaan en vervolgens zijn we tot een akkoord gekomen. Dhr B heeft mij inhoudelijk geen reactie gegeven over de bieding die we hebben gedaan op uw woning. In hoeverre dhr. B dit met u besproken heeft kan ik uiteraard niet beoordelen en voor ons was er ook geen aanleiding om hiernaar te informeren omdat het tegenvoorstel wat gedaan werd goede hoop gaf op een akkoord.”
Van T heeft in haar verklaring van 6 mei 2009 het navolgende meegedeeld:
“Vorig jaar was ik geïnteresseerd in de aankoop van een van de woningen, gelegen aan het J-pad (63/65) te Etten-Leur. Beide woningen waren in de verkoop bij X Makelaars [Het kantoor van beklaagde. Red.]. Ik heb makelaar L opdracht gegeven een bod te doen op nr. 63. Daar hier niet op werd gereageerd heeft dhr. L hetzelfde bod neer gelegd op nr. 65. Uiteindelijk heb ik J-pad 63 gekocht omdat makelaar B kort na het bod op 65 met een prijsovereenstemming kwam.Van de eigenaar van J-pad 65 was geen reactie ontvangen omdat na later is gebleken B nooit het bod op J-pad 65 had doorgegeven. Wellicht was mijn keuze anders uitgevallen als de eigenaar van J-pad 65 op de hoogte was gebracht van mijn bod.”
6.4 Uitgangspunt is dat appellant zijn hierboven weergegeven stellingen dient te bewijzen. De Centrale Raad van Toezicht is krachtens artikel 29 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM bevoegd om ondermeer getuigen te horen. Appellant zal in de gelegenheid worden gesteld om, in aanvulling op de inhoud van de door hem in het geding gebrachte verklaringen, door middel van het doen horen van getuigen bewijs voor zijn stellingen bij te brengen, gegeven de betwisting daarvan door beklaagde. Beklaagde zal in de gelegenheid worden gesteld in de contra-enquête getuigen te horen.
6.5 Appellant en beklaagde zullen in de gelegenheid worden gesteld om door hen op te roepen en voor te brengen getuigen te doen horen ten overstaan van de Voorzitter van de Centrale Raad van Toezicht en de secretaris. Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld hun verhinderdata op te geven.
6.6 Na het getuigenverhoor zal aan appellant en beklaagde de mogelijkheid worden geboden om tegelijkertijd nog éénmaal schriftelijk een reactie te geven, waarna de Centrale Raad van Toezicht een eindbeslissing zal geven.
6.7 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad tot de volgende uitspraak.
7. Tussenbeslissing in hoger beroep
7.1 Laat appellant toe te bewijzen dat makelaar L namens Van T een bod van € 410.000 heeft uitgebracht op zijn woonhuis en B heeft nagelaten om dit bod aan hem over te brengen.
7.2 Laat beklaagde zonodig toe tot het leveren van tegenbewijs.
7.3 Appellant en beklaagde worden in de gelegenheid gesteld om binnen drie weken na heden de namen van de te horen getuigen op te geven onder gelijktijdige vermelding van de verhinderdata van partijen en van die getuigen in de maanden augustus en september 2010.
7.4 Bepaalt dat het verhoor van de door appellant en beklaagde op te roepen en voor te brengen getuigen zal plaatsvinden ten overstaan van mr. D.H. de Witte, vice-voorzitter van de Centrale Raad van Toezicht en mr. J.A. van den Berg, secretaris van de Centrale Raad van Toezicht.
7.5 Bepaalt dat het getuigenverhoor en het tegengetuigenverhoor zal plaatsvinden op het kantoor van de secretaris van de Centrale Raad van Toezicht aan de Nieuwe Gracht 124 te (2011 NM) Haarlem.
7.6 Houden iedere verdere beslissing aan.
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. D.H. de Witte, voorzitter, mr. J.T. Anema, mr. P. van der Kolk-Nunes, F.J. van der Sluijs en R. Wijmenga in aanwezigheid van en gehoord het advies van mr. J.A. van den Berg, secretaris en ondertekend op 18 juni 2010.