10-2292 CRvT
Taxatie. Te hoge waardering. Verantwoordelijkheid voor inhoud taxatierapport. Geen verifiëring mededeling over huuropbrengst. Uitgangspunt bij de beoordeling van een taxatie is dat over de hoogte daarvan in beginsel slechts kan worden geklaagd als de makelaar niet in redelijkheid tot zijn waardering heeft kunnen komen en bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht. Een makelaar moet er zich rekenschap van geven dat opdrachtgevers en derden op basis van taxatierapporten vérstrekkende beslissingen nemen. Daarom mogen aan taxaties hoge eisen worden gesteld. In het maatschappelijk verkeer moet men op taxatierap-porten kunnen afgaan. Het verweer van de makelaar dat hij over zijn taxatie slechts verantwoording verschuldigd is ten opzichte van zijn opdrachtgever, gaat ook daarom niet op omdat de makelaar wist dat zijn rapport gericht was op het verkrijgen van herfinanciering en omdat de makelaar specifieke vragen over zijn waardering aan de bank heeft beantwoord. Het feit dat in het rapport ver-meld is dat dit uitsluitend gebruikt mag worden door de opdrachtgever (en dat is niet klaag-ster) en dat door de makelaar geen verantwoordelijkheid bij gebruik door derden wordt aanvaard, doet daaraan niet af. De mededeling in het rapport dat het pand langdurig verhuurd was, was niet juist. De make-laar heeft de mondelinge mededeling hierover van de eigenaar niet geverifieerd. Een onder-bouwing dat een jaarhuur van € 120.000 per jaar reëel is, is niet gegeven. Voor het verschil in uitkomsten van zijn taxatie en de gerealiseerde veel lagere opbrengst heeft de makelaar geen verklaring kunnen geven. Download uitspraak (pdf)
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
Appellant/beklaagde, destijds lid van de vereniging, thans aangesloten NVM Makelaar, gevestigd en kantoorhoudende te G,
tegen
DE COÖPERATIEVE RABOBANK U.A.gevestigd en kantoorhoudende te B, klaagster.
1. Verloop van de procedure
1.1 Op 3 juli 2008 heeft appellant bij de Raad van Toezicht Groningen een klacht ingediend tegen appellant. De Raad van Toezicht heeft bij beslissing van 22 april 2009, verzonden op 23 april 2009, op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen appellant ingediende klacht gegrond verklaard en is aan hem de straf van berisping opgelegd. De Raad van Toezicht heeft tevens bepaald dat appellant met een bedrag van € 2.450,– vermeerderd met BTW dient bij te dragen in de kosten van de behandeling van de klacht. Appellant is bij brief van 4 juni 2009 tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2 In zijn beroepschrift van 26 augustus 2009 heeft appellant de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd.
1.3 Klaagster heeft in haar brief van 6 oktober 2009 verweer gevoerd in hoger beroep.
1.4 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad.
1.5 Ter zitting van 15 december 2009 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:
– namens appellant mr. E.Tj. van Dalen;
– namens klaagster de heer ing. J. IJ. vergezeld van mr. drs. H.A.J. Wessel-Krijger.
De voorzitter heeft partijen medegedeeld dat wegens bijzondere omstandigheden bij de behandeling van de zaak een van de leden van de Centrale Raad, lid van de vereniging zijnde, niet aanwezig kon zijn, en dat hij verwijzende naar artikel 15 lid 4 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM heeft besloten de behandeling van de zaak doorgang te laten vinden. Partijen hebben verklaard daartegen geen bezwaar te hebben.
1.6 Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht.
2. De feiten
2.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voorzover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2 In opdracht van een relatie van klaagster taxeert appellant de bedrijfshal met kantoren en buitenterrein gelegen aan de H-weg 25-27 in T.. Doel van de taxatie is het verkrijgen van herfinanciering door klaagster en het verkrijgen van inzicht in de waarde van het object na verkoop van een deel van 2.200 m² van het terrein.
2.3 In zijn taxatierapport van 6 april 2006 taxeert appellant de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op € 1.340.000,– en de executiewaarde bij eigen gebruik op
€ 1.100.000,–. In zijn taxatierapport heeft appellant de navolgende passage opgenomen:“Gebruik en verhuring : opdrachtgever heeft aangegeven het onderhavige object te hebben verhuurd op basis van een 5 + 5 jarig huurcontract, ingaande 01- 04-2006 met een aanvangshuur van € 120.000,00 op jaarbasis. Huurcontract ten tijde van (weder) opname nog niet beschikbaar.”
2.4 Op 7 juni 2006 aanvaardt deze relatie van klaagster een financieringsvoorstel met betrekking tot een te sluiten overeenkomst van geldlening tot een bedrag van € 925.000 en een in rekening-courant te verlenen krediet van € 175.000.
2.5 Naar aanleiding van vragen van klaagster geeft appellant in een op 23 juni 2006 gedateerde allonge behorende bij zijn taxatierapport antwoord op zeven vragen. Met betrekking tot de vraag wat volgens appellant de reële minimum huurprijs per jaar is neemt appellant de navolgende passage op:
“Ad 7.
Eigenaar heeft destijds aangegeven met een partij in onderhandeling te zijn op basis van een 5 + 5 jarig contract met een aanvangshuur van € 120.000,– op jaar basis. Gelet op de grootte is dit een reële huur. Een minimale huur van een dergelijk object zou zijn € 90.000,00 op jaar basis.”
In deze allonge geeft appellant nog een toelichting op de door hem in zijn taxatierapport gehanteerde waardebegrippen. In zijn toelichting vermeldt hij ondermeer:
“Waarden: (verhuurd als aangegeven of vrij opleverbaar zitten op hetzelfde niveau).”
2.6 Aan klaagster wordt op 13 juli 2006 het recht van hypotheek verleend op voormeld object tot een bedrag van € 1.350.000,–.
2.7 Op 22 mei 2007 komen klaagster en haar relatie overeen om het eerder verleende krediet in rekening-courant af te lossen onder gelijktijdige verstrekking van een nieuw krediet in rekening-courant tot een bedrag van € 250.000,–.
2.8 Nadat in 2008 blijkt dat de relatie van klaagster niet aan haar financiële verplichtingen kan voldoen krijgt de in A. gevestigde makelaar N. van klaagster opdracht om het object te taxeren met het doel om inzicht te verstrekken in de waarde daarvan. N. taxeert op 22 januari 2008 de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op € 825.000,– en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op € 740.000,–.
2.9 Het object is medio 2008 (onderhands) verkocht voor € 850.000,–.
3. De klacht
3.1 De klacht, zoals deze door de Raad is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2 Klaagster verwijt appellant dat hij het object niet zoals het een kundig en behoorlijk taxateur betaamt heeft gewaardeerd waardoor zij is benadeeld. Door zijn handelwijze heeft appellant het vertrouwen in de stand der makelaars ondermijnd en ook gehandeld in strijd met de statuten en de reglementen van de NVM.
4. Het hoger beroep
4.1 Appellant heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2 Aangezien appellant in zijn taxatierapport heeft vermeld dat hij ten aanzien van de inhoud daarvan slechts verantwoordelijkheid aanvaardt jegens zijn opdrachtgever, komt aan klaagster niet het recht toe om zich over het rapport te beklagen. Blijkens vaste jurisprudentie heeft de makelaar de mogelijkheid om zijn aansprakelijkheid te beperken tot die tegenover zijn opdrachtgever, tenzij sprake is van opzet of grove schuld. Daarvan is niet gebleken.
4.3 Anders dan de Raad van Toezicht heeft overwogen mocht appellant afgaan op de mondeling aan hem door zijn opdrachtgever verstrekte informatie, inhoudende dat ten aanzien van het object een langlopend huurcontract van kracht was op basis van een aanvangshuurprijs van € 120.000,– per jaar. Appellant had onder de geschetste omstandigheden geen redenen om te twijfelen aan de juistheid van deze informatie en de Raad van Toezicht gaat er ten onrechte aan voorbij dat appellant ook geen nader onderzoek kon uitvoeren omdat geen schriftelijke huurovereenkomst voorhanden was. In zijn taxatierapport heeft appellant overigens nauwkeurig de gegevens vermeld op basis waarvan hij zijn taxatie heeft uitgevoerd.
4.4 Klaagster heeft kennis genomen van de in het taxatierapport opgenomen uitgangspunten waaronder de aan appellant mondeling verstrekte informatie met betrekking tot de huurovereenkomst. Ook klaagster heeft nagelaten om voorafgaande aan het moment van kredietverlening bij haar relatie te informeren naar een schriftelijke huurovereenkomst.
4.5 Blijkens de bij het taxatierapport behorende allonge van 23 juni 2006 heeft appellant op de door klaagster gestelde aanvullende vragen geantwoord. Daaruit kan, anders dan de Raad van Toezicht heeft gedaan, niet worden afgeleid dat appellant tegenover klaagster alsnog aansprakelijkheid heeft aanvaard voor zijn taxatierapport.
4.6 Ten onrechte heeft de Raad van Toezicht geoordeeld dat appellant niet als een kundig en behoorlijk taxateur heeft gehandeld en klaagster daardoor zou zijn benadeeld.
5. Het verweer
5.1 Klaagster heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2 De Raad van Toezicht heeft het verweer van appellant dat hij slechts verantwoording schuldig is aan zijn opdrachtgever terecht verworpen, zeker ook nu appellant ermee bekend was dat aan hem een taxatieopdracht was verleend in verband met het mogelijk verkrijgen van herfinanciering door klaagster.
5.3 Uit jurisprudentie van de civiele rechter volgt dat een makelaar binnen redelijke grenzen dient in te staan voor de juistheid van zijn taxatierapport, de daarin gehanteerde uitgangpunten en de zorgvuldigheid van het verrichte onderzoek. Dit geldt zowel tegenover de opdrachtgever als tegenover derden.
5.4 Eerst in zijn verweerschrift in eerste instantie heeft appellant aangevoerd dat de grondslag voor zijn taxatie was gelegen in het feit dat het object op basis van de door hem vermoede huurovereenkomst was verhuurd voor € 120.000,– per jaar gedurende twee periodes van vijf jaar. Aangezien appellant niet de beschikking had over enig bewijs ten aanzien van het bestaan van deze huurovereenkomst, had hij deze gegevens niet als basis voor zijn taxatie mogen gebruiken. Hij had bij de bepaling van de waarde uit moeten gaan van het ontbreken van een huurovereenkomst, danwel een waarde moeten vaststellen van zowel de situatie waarin sprake zou zijn van een dergelijke huurovereenkomst, als een situatie waarin dat niet het geval zou zijn.
5.5 Terecht heeft de Raad van Toezicht overwogen dat appellant heeft nagelaten om een onderzoek in te stellen naar de gangbare huurprijzen van in de nabijheid gelegen objecten met het doel om zich op basis van vergelijking een oordeel te vormen over de door zijn opdrachtgever vermelde huursom.
5.6 Ten onrechte stelt appellant dat klaagster zelf heeft nagelaten om aan haar relatie om afgifte van de schriftelijke huurovereenkomst te verzoeken. Uit het taxatierapport blijkt immers niet dat deze overeenkomst de basis is geweest voor de waardebepaling. Voorts geldt dat klaagster moet kunnen afgaan op het in het taxatierapport opgenomen waardeoordeel. Daarom kan van haar ook niet worden verlangd, zoals door appellant is aangevoerd, zelf ook nog een opdracht tot taxatie aan een makelaar te geven.
6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
6.1 Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor. Artikel 92 van de statuten van de NVM die met ingang van 1 januari 2009 van kracht zijn, bepaalt dat ondermeer zaken met betrekking tot het tuchtrecht die aanhangig zijn op de dag voor het in werking treden van de gewijzigde statuten, worden afgehandeld overeenkomstig de op dat moment geldende regels en procedures door de toen daartoe bevoegde instanties. Aangezien de klacht tegen appellant is ingediend op 3 juli 2008 is de vóór 1 januari 2009 geldende regelgeving van de NVM van toepassing.
6.2 Uitgangspunt bij de door de makelaar uitgevoerde taxatie is dat in beginsel over de hoogte van taxaties slechts kan worden geklaagd, indien een makelaar in redelijkheid niet tot een bepaalde taxatie heeft kunnen komen en bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht. Voorts geldt dat de gedragingen van de makelaar met betrekking tot de uitvoering van een taxatieopdracht worden getoetst aan Regel 1 van de Erecode waaraan appellant gebonden is. Dit artikel luidt, voorzover hier aan de orde:
“Een NVM-lid is zich bewust van het belang van zijn functie in het maatschappelijk verkeer. Hij oefent deze naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk van anderen uit en streeft naar kwaliteit in zijn dienstverlening.”
Hierin ligt besloten dat appellant bij het uitbrengen van taxaties zich als makelaar er rekenschap van moet geven dat opdrachtgevers en derden op basis van taxatierapporten vergaande beslissingen moeten kunnen nemen en vaak nemen. Dit brengt mee dat aan de wijze van totstandkoming en de inhoud van de rapporten, waaronder het daarin gegeven waardeoordeel, die appellant afgeeft hoge eisen gesteld mogen worden: men moet in het maatschappelijk verkeer op zijn rapporten kunnen afgaan.
6.3 Het voorgaande brengt met zich dat klaagster zich als belanghebbende kan beklagen over het taxatierapport van appellant. Dit geldt temeer nu appellant ermee bekend was dat het doel van het taxatierapport ondermeer was gericht op het verkrijgen van herfinanciering door klaagster en appellant ook door klaagster gestelde specifieke vragen over de waardering schriftelijk heeft beantwoord en de desbetreffende Allonge aan het taxatierapport is gehecht. Het feit dat daarin is vermeld dat het rapport uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt door de opdrachtgever ten behoeve van hetgeen omschreven is in het doel van de taxatie en door appellant geen verantwoordelijkheid wordt aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming, doet daaraan niet af. De Centrale Raad van Toezicht verwerpt het daarop gerichte verweer van appellant.
6.4 Appellant vermeldt in zijn taxatierapport van 6 april 2006 dat zijn opdrachtgever heeft meegedeeld dat het object is verhuurd op basis van een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar met de mogelijkheid van verlenging daarvan met nogmaals een periode van vijf jaar, maar het huurcontract nog niet beschikbaar is. In de Allonge van 23 juni 2006 vermeldt appellant daarentegen dat zijn opdrachtgever heeft meegedeeld dat op het moment van taxatie onderhandelingen werden gevoerd over het sluiten van een langlopende huurovereenkomst en een huur van € 120.000,– op jaarbasis. Hieruit volgt dat de vermelding in het taxatierapport dat het object volgens mededeling van de opdrachtgever is verhuurd, niet juist is.
6.5 In zijn op 25 januari 2008 gedateerde taxatierapport vermeldt N. dat het object niet is verhuurd. Hij geeft daarin voorts aan dat toepassing van de zogenoemde BAR-methode oplevert dat de huuropbrengst op € 70.725,– per jaar kan worden geschat. Appellant heeft deze uitkomst niet bestreden. Evenmin heeft hij een onderbouwing gegeven voor zijn in zijn allonge opgenomen standpunt dat een huur van € 120.000,– per jaar als een reële huur kan worden beschouwd en € 90.000,– per jaar als een minimale huur.
6.6 De taxateur N. berekent op basis van de door hem getaxeerde bruto huuropbrengst van € 70.725,– per jaar de bruto kapitaalswaarde op € 884.063,– en de waarden kosten koper op € 826.227,–. De door N. gekozen benadering en de door hem toegepaste berekening zijn door appellant niet bestreden. Naar aanleiding van de op zijn taxatierapport geformuleerde kritiek heeft hij evenmin inzicht gegeven in de door hem gekozen uitgangspunten en de door hem gevolgde benaderingswijze bij de uitvoering van zijn taxatieopdracht. In zijn taxatierapport heeft appellant slechts vermeld dat zijn waardering is tot stand gekomen na opname van het object en rekening houdende met de stand, ligging, marktsituatie, bouwaard en constructie, onderhoudstoestand, bestemming en de waardebepalende factoren die door de opdrachtgever aan hem zijn verstrekt. Uit zijn in eerste instantie gevoerde schriftelijke verweer volgt dat appellant het verschil in uitkomst tussen zijn taxatie en de taxatie van N. toeschrijft aan de door zijn opdrachtgever aan hem verstrekte informatie over het bestaan van een langlopende huurovereenkomst. Ook uit het beroepschrift volgt dat appellant daaraan belangrijke betekenis heeft gehecht.
6.7 Aannemelijk is dan ook dat appellant bij zijn taxatie voornamelijk is uitgegaan van de mondelinge mededeling van zijn opdrachtgever dat het object was verhuurd voor een bedrag van € 120.000,– per jaar op basis van een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar met een mogelijkheid tot verlenging daarvan met een periode van nogmaals vijf jaar. Appellant heeft deze informatie niet geverifieerd en kennelijk niet om nadere informatie verzocht met betrekking tot de partij van de huurder met het oog op de beoordeling daarvan. Door in de allonge te vermelden dat op het moment van taxatie nog slechts werd onderhandeld over het sluiten van een huurovereenkomst volgt dat appellant ten onrechte het bestaan van de desbetreffende huurovereenkomst aan zijn taxatie ten grondslag heeft gelegd. Weliswaar vermeldt appellant in zijn allonge dat de waarde in verhuurde staat op hetzelfde niveau ligt als de waarde in onverhuurde staat, maar hij heeft naar aanleiding van de op zijn taxatie geuite en onderbouwde kritiek nagelaten om ook die stelling te onderbouwen, bijvoorbeeld door te wijzen op referentiepanden. Appellant heeft evenmin gewezen op een mogelijke ontwikkeling die er toe kan hebben geleid dat twee jaar na zijn taxatie die is uitgekomen op een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van € 1.340.000,–, een onderhandse verkoop vrij van huur en gebruik een opbrengst van € 850.000,– heeft opgeleverd.
6.8 Aangezien appellant niet in de periode voorafgaande aan de procedure en evenmin tijdens de in twee instanties gevoerde procedure een verklaring heeft kunnen geven voor het verschil in uitkomst tussen de beide taxaties en het verschil tussen de uitkomst van zijn taxatie en de gerealiseerde opbrengst van € 850.000,– is de Centrale Raad van Toezicht van oordeel dat appellant in redelijkheid niet tot zijn taxatie heeft kunnen komen en bij het taxeren ook niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht. De klacht is dan ook gegrond en de beslissing van de Raad van Toezicht dient, behoudens ten aanzien van de kostenveroordeling, te worden bekrachtigd nu de Centrale Raad van Toezicht de aan appellant opgelegde straf juist acht.
6.9 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad tot de volgende uitspraak.
7. Beslissing in hoger beroep
7.1 Bekrachtigt de beslissing van 28 oktober 2009 van de Raad van Toezicht Groningen voorzover daarin de klacht gegrond is verklaard en aan appellant de straf van berisping is opgelegd.
7.2 Vernietigt de beslissing voor het overige.
7.3 Bepaalt dat appellant terzake van de kosten van de behandeling van de klacht in beide instanties een bijdrage van € 5.203,– zal voldoen en bepaalt dat dit bedrag binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM gevestigd te Nieuwegein zal worden voldaan.
Aldus gewezen te Amersfoort op 15 december 2009 door mr. J.H. Dantuma, voorzitter, mr. K.E. Mollema, drs. A.P.Z. van der Houwen en F.J. van der Sluijs in aanwezigheid van en gehoord het advies van mr. J.A. van den Berg, secretaris en ondertekend op 20 april 2010.