10-2346 CRvT
Maatvoering. Woonoppervlak. Meetinstructie In de verkoopbrochure en op Funda is vermeld dat de woning die klager kocht een woonoppervlak van ruim 140 m² heeft. Klager ontdekt later dat het woonoppervlak 117 m² bedraagt. Klager verwijt de makelaar-verkoper dat deze de BVO-methode heeft gebruikt, terwijl de NVM de NEN norm 2580 aanbeval. Nu op het moment dat de woning te koop was (in 2009) de NVM de leden nog niet verplicht had om de NEN 2580 te hanteren en het evenmin gebruikelijk was om in de brochure of op Funda te vermelden welke meetmethode is toegepast, is het beroep tegen de uitspraak van de raad van toezicht geslaagd. De klacht is alsnog ongegrond. Download uitspraak (pdf)
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
T, lid van de NVM, gevestigd en kantoorhoudende te B, appellante,
tegen
de heer M. de R en mevrouw L. de R-D, wonende te B, klagers,
1. Verloop van de procedure
1.1 Op 10 september 2009 hebben klagers bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM een klacht ingediend tegen appellante. De NVM heeft de klacht doorgeleid aan de Raad van Toezicht Haarlem. Deze heeft bij beslissing van 4 januari 2010, verzonden op 4 januari 2010, op die klacht beslist. De Raad van Toezicht heeft de klacht gegrond verklaard maar geen straf aan appellante opgelegd. De Raad van Toezicht heeft bepaald dat appellante met een bedrag van € 2300 dient bij te dragen in de kosten van de behandeling van de klacht. Appellante is bij brief van 15 februari 2010 tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2 In haar brief van 31 maart 2010 heeft appellante de gronden aangevoerd waarop haar hoger beroep is gebaseerd.
1.3 Klagers hebben in hun brief van 6 mei 2010 verweer gevoerd in hoger beroep.
1.4 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.5 Ter zitting van 23 september 2010 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:
– namens appellante de heer T, bijgestaan door mr. F.P.A. de Keizer;
– klagers in persoon.
De voorzitter heeft partijen medegedeeld dat wegens bijzondere omstandigheden bij de behandeling van de zaak een van de leden van de Centrale Raad van Toezicht niet aanwezig kon zijn, en dat hij verwijzende naar artikel 15 lid 4 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM heeft besloten de behandeling van de zaak doorgang te laten vinden. Partijen hebben verklaard daartegen geen bezwaar te hebben.
1.6 Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht.
2. De feiten
2.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2 In opdracht van de eigenaar bemiddelt appellante in 2009 bij de verkoop van het woonhuis gelegen aan de Wim S-laan 45 in B. In de verkoopbrochure en op Funda vermeldt appellante dat de woonoppervlakte ruim 140 m2 bedraagt.
2.3 Tijdens de aan de eigendomsoverdracht voorafgaande inmeting in verband met het voornemen om het woonhuis anders in te delen, stellen klagers vast dat de woonoppervlakte 117 m2 bedraagt. Daarop aangesproken deelt appellante aan klagers mee dat bij het opmeten van het woonhuis gebruik is gemaakt van de BVO-methode. Zij verwijst voorts naar de inhoud van artikel 5:11 van de koopovereenkomst en artikel 7:17 lid 6 BW.
3. De klacht
3.1 De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2 Klagers zijn door appellante misleid doordat deze, daar waar de NVM haar leden de toepassing van de meetinstructie NEN 2580 adviseert, gebruik heeft gemaakt van de BVO-methode.
4. Het hoger beroep
4.1 Appellante heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2 Bij het nemen van een aankoopbeslissing met betrekking tot een woonhuis spelen de ligging, de staat van onderhoud en de algemene indruk daarvan een belangrijkere rol dan de woonoppervlakte. Vaste jurisprudentie is dat de vermelding daarvan geacht wordt een aanduiding te zijn en niet een exacte weergave van het werkelijk aantal vierkante meters. Indien de woonoppervlakte wel een belangrijke overweging is voor de aspirant-koper dan ligt het op diens weg, anders dan de Raad van Toezicht heeft overwogen, om te informeren naar de gehanteerde meetmethode of naar de exacte woonoppervlakte.
4.3 Tijdens de bezichtiging van het woonhuis heeft klager De R naar de wijze van berekening van de woonoppervlakte geïnformeerd omdat aan hem was opgevallen dat door NVM Makelaars verschillende meetmethoden werden gebruikt. Appellante heeft meegedeeld dat de bruto vierkante meters waren vermeld met het doel om een vergelijking mogelijk te maken met soortgelijke door andere NVM Makelaars te koop aangeboden woonhuizen. Appellante heeft voorts aan de hand van de in de verkoopbrochure opgenomen plattegronden van het woonhuis de door hem gebruikte meetmethode toegelicht. Met behulp van de plattegronden was het voor klagers ook mogelijk om inzicht te verkrijgen in de netto afmetingen van de verschillende vertrekken.
4.4 De door appellante indertijd gehanteerde meetmethode was toegestaan aangezien door de NVM slechts werd geadviseerd om de NEN 2580 meetmethode toe te passen. Eerst vanaf 2010 zijn door de NVM instructies gegeven met betrekking tot de wijze van meting van de woonoppervlakte.
4.5 Naar aanleiding van tijdelijke huisvestingsproblemen van klagers, heeft appellante ervoor zorg gedragen dat zij een door haar te koop aangeboden ander woonhuis tijdelijk konden huren. Dit aan de B-laan 57 in B gelegen woonhuis heeft een aanmerkelijk grotere beukmaat. Appellante heeft de stellige indruk dat de overgang van dit ruimere huurhuis naar het aangekochte woonhuis tot teleurstelling heeft geleid bij klagers, die tijdens het inmeten van dit woonhuis met hun aannemer zich daarover nog enthousiast hadden uitgelaten.
5. Het verweer
5.1 Klagers hebben in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2 De volgens de meetmethode NEN 2580 berekende woonoppervlakte van 117 m2 is minder dan de in de verkoopbrochure en op Funda vermelde woonoppervlakte van 140 m2. De BVO-methode geeft geen inzicht in de bewoonbare vierkante meters aangezien de buitenmaatse vloeroppervlakte wordt berekend. Volgens de definitie van Funda gaat het bij de woonoppervlakte om gebruikersoppervlakte met een woonfunctie.
5.3 Door de verstrekte informatie met betrekking tot de woonoppervlakte voelen klagers, die niet beschikken over een goed ruimtelijk inzicht, zich misleid. Anders dan appellante heeft gesteld heeft zij klagers desgevraagd niet geïnformeerd over de toegepaste meetmethode voorafgaande aan het nemen van de aankoopbeslissing. Dit verweer is door appellante ook in eerste instantie niet gevoerd. Appellante heeft na de aankoopbeslissing wel uitleg gegeven over de gehanteerde meetmethode nadat bij klagers twijfels waren gerezen over de vermelde woonoppervlakte.
5.4 Aan het argument van appellante dat klagers met behulp van de in de verkoopbrochure opgenomen plattegronden van de vertrekken zelf de woonoppervlakte hadden kunnen berekenen, moet voorbij worden gegaan omdat de daarop voorkomende getallen, ook volgens de leden van de Raad van Toezicht, onleesbaar waren.
5.5 Onjuist is het standpunt van appellante dat klagers hadden moeten informeren naar de gehanteerde meetmethode. Op grond van eerdere ervaringen met NVM Makelaars meenden klagers erop te kunnen vertrouwen dat appellante ook de methode NEN 2580 zou hebben toegepast.
5.6 Het door appellante aangehaalde artikel 7:17 lid 6 BW is niet bedoeld om aan verkopende partijen een vrijbrief te geven voor het verstrekken van onjuiste informatie.
6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
6.1 Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor. Artikel 92 van de statuten van de NVM die op 15 januari 2010 zijn gepasseerd door notaris mr. Flokstra en nadien in werking zijn getreden, bepaalt dat ondermeer zaken met betrekking tot het tuchtrecht die aanhangig zijn op de dag voor het inwerking treden van de gewijzigde statuten, worden afgehandeld overeenkomstig de op dat moment geldende regels en procedures door de toen daartoe bevoegde instanties. Aangezien de klacht tegen appellante is ingediend op 10 september 2009 is de voor 15 januari 2010 geldende regelgeving van de NVM van toepassing.
6.2 Op het moment waarop appellante het woonhuis te koop aanbood, was niet voorgeschreven of gebruikelijk dat door NVM Makelaars in de verkoopbrochure of op Funda werd vermeld welke meetmethode was toegepast bij de berekening van de woonoppervlakte daarvan. Met ingang van 18 maart 2010 is aan de NVM Makelaars voorgeschreven om bij de berekening van de woonoppervlakte de methode NEN 2580 toe te passen. Aangezien toepassing van deze methode in 2009 nog niet verplicht was en evenmin het gebruik bestond om in de verkoopbrochure en op Funda een verwijzing op te nemen naar de toegepaste meetmethode heeft appellante niet tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld door dit na te laten. De klacht is ongegrond en de beslissing van de Raad van Toezicht moet worden vernietigd.
6.3 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.
7. Beslissing in hoger beroep
7.1 Vernietigt de beslissing van 4 januari 2010 van de Raad van Toezicht Haarlem.
7.2 Verklaart de klacht ongegrond.
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. K.E. Mollema, voorzitter, mr. J.T. Anema, R. Wijmenga en W. van Haselen, in aanwezigheid van en gehoord het advies van mr. J.A. van den Berg, secretaris en ondertekend op 12 november 2010.
K.E. Mollema
voorzitter
J.A. van den Berg
secretaris