10-2312 CRvT

Informatie aan niet-opdrachtgever. Gebrek aan het gekochte – ondeugdelijk onderdeel van elektrische installatie. Onvoldoende bijdrage aan regeling tussen partijen? Als de koper na het sluiten van de koopovereenkomst en de eigendomsoverdracht een gebrek aan de woning ervaart, heeft hij zich tot zijn wederpartij te wenden. Als de koper zich tot de verkopend makelaar richt, mag van deze worden verwacht dat hij met zijn opdrachtgever contact opneemt. Het past de makelaar om binnen zekere grenzen een bemiddelende rol tussen partijen te spelen. Die taak heeft de makelaar naar behoren vervuld. De makelaar was niet op de hoogte van de problemen met de aardlekschakelaar en de verkoper ervoer deze als normaal en deed om die reden daarover geen mededeling aan zijn makelaar. Download uitspraak (pdf)

De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

appellant/klager, wonende te H,

tegen

beklaagde,destijds lid van de vereniging, thans aangesloten NVM Makelaar, gevestigd en kantoorhoudende te H,

1.             Verloop van de procedure
1.1         Op 4 november 2008 heeft appellant bij de Raad van Toezicht Groningen een klacht ingediend tegen beklaagde. De Raad van Toezicht heeft bij beslissing van 4 augustus 2009, verzonden op 4 augustus 2009, op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen beklaagde ingediende klacht ongegrond verklaard. Appellant is bij brief van 10 augustus 2009 tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2         Appellant heeft in zijn brief van 7 september 2009 de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd.
1.3         Beklaagde heeft in zijn brief van 16 oktober 2009 verweer gevoerd in hoger beroep.
1.4         De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad.
1.5         Ter zitting van 28 januari 2010 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:
                 appellant in persoon;
                 beklaagde in persoon.
1.6         Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht.

2.             De feiten
2.1         Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voorzover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2         Beklaagde krijgt opdracht van de eigenaar om te bemiddelen bij de verkoop van het in het jaar 2000 gebouwde woonhuis gelegen aan het V-kruid 8 te H. In de door de verkoper op verzoek van beklaagde ingevulde “vragenlijst voor de verkoop van een onroerende zaak” is vermeld dat aan het woonhuis en de technische installaties geen gebreken of bezwaren kleven.
2.3         Appellant koopt het woonhuis en ervaart, nadat hij daarin is gaan wonen, dat ingeval van onweer de stroomtoevoer naar het woonhuis wordt onderbroken door het functioneren van de aardlekschakelaar. In opdracht en voor rekening van appellant is daarom een bepaalde technische voorziening getroffen – de plaatsing van een zwaardere aardlekschakelaar – maar appellant wordt ook nadien met hetzelfde probleem geconfronteerd bij onweer.
2.4         In zijn brief van 25 augustus 2008 aan de verkoper stelt appellant dat deze hem ten onrechte niet heeft geïnformeerd over dit technische aspect en aan hem is gebleken dat ook beklaagde zich er tegenover appellant verbaasd over heeft getoond dat de verkoper hem daarover niet heeft geïnformeerd. In zijn brief van 1 september 2008 bericht de verkoper aan appellant dat hij er niet aan heeft gedacht om hierover informatie te verstrekken omdat hij het normaal vindt dat een aardlekschakelaar de stroomtoevoer onderbreekt indien sprake is van onweer, omdat dit de functie is van deze schakelaar. De verkoper is niet bereid om, zoals appellant verzoekt, zijn aansprakelijkheid te erkennen en de door appellant gemaakte kosten te vergoeden.
2.5         Nadat beklaagde door appellant is geïnformeerd over het door deze ervaren probleem neemt hij contact op met het door appellant geraadpleegde installatiebedrijf. In zijn brief van 30 september 2008 bericht beklaagde aan appellant dat is gebleken dat de tijdens de bouw geïnstalleerde schakelaar voldoet aan het Bouwbesluit en de eigenschappen bezit voor normaal gebruik. Beklaagde vermeldt in aansluiting daarop dat de verkoper het uitvallen van de stroom bij onweersituaties als normaal en zelfs veilig heeft ervaren en hij ook niet verplicht is geweest om appellant daarover te informeren. Beklaagde besluit zijn brief met de opmerking dat zijn opdrachtgever het standpunt handhaaft dat hij niet aansprakelijk is en de kwestie als afgedaan beschouwt.
2.6         Appellant bericht aan beklaagde in zijn e-mail van 27 oktober 2010 dat hij vaststelt dat beklaagde zich achter zijn opdrachtgever opstelt en hij deze zich committeert aan de verzaking van de informatieplicht van de verkoper.

3.             De klacht
3.1         De klacht, zoals deze door de Raad is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2         Appellant verwijt beklaagde dat deze anders dan een behoorlijk makelaar betaamt heeft gehandeld, door onvoldoende te bemiddelen tussen appellant en de verkoper met het doel te komen tot regeling van het geschil ten aanzien van een niet aan appellant gemeld gebrek dat is verbonden aan het door hem gekochte woonhuis.

4.             Het hoger beroep
4.1         Appellant heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2         Ten onrechte overweegt de Raad van Toezicht dat beklaagde na de eigendomsoverdracht aandacht heeft geschonken aan de door appellant geuite klachten en daarnaar een onderzoek heeft ingesteld. Door toedoen van beklaagde is tussen appellant en de verkoper geen regeling van het geschil tot stand gekomen en wel als gevolg van het zwalkende optreden van beklaagde, die enerzijds aanvoert dat het gebrek aan hem niet is meegedeeld en anderzijds betoogd dat zijn opdrachtgever niet is tekort geschoten met betrekking tot zijn informatieplicht. Dat appellant niet heeft gekozen voor het voeren van een civiele procedure tegen de verkoper zoals de Raad van Toezicht overweegt, heeft niets te maken met het geschil tussen appellant en beklaagde.
4.3         Beklaagde heeft de tien punten van kritiek van appellant niet weersproken. Tijdens de behandeling ter zitting van de Raad van Toezicht heeft beklaagde aangeboden om de door appellant gemaakte herstelkosten te vergoeden. In de beslissing is geen melding gemaakt van dit aanbod.         

5.             Het verweer
5.1         Beklaagde heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2         Beklaagde is door de verkoper niet geïnformeerd over mogelijke problemen met betrekking tot een aardlekschakelaar. Naar aanleiding van de door appellant daarmee ervaren problemen heeft beklaagde telefonisch overleg gevoerd en gecorrespondeerd met appellant met het doel om naar een oplossing te streven tussen de verkoper en appellant. De informatie die beklaagde heeft ontvangen van de door appellant ingeschakelde installateur wijkt af van de door appellant verstrekte informatie. Het staat dan ook niet vast dat sprake is van een verborgen gebrek. Het feit dat beklaagde in een eerste telefonisch overleg met appellant tot uitdrukking heeft gebracht dat hij de door appellant geschetste ervaringen met de aardlekschakelaar vervelend vond, maakt niet dat het beklaagde niet vrij staat om het standpunt in te nemen dat hij de mening van zijn opdrachtgever deelt dat deze niet aansprakelijk is voor de kosten die appellant heeft gemaakt met betrekking tot het treffen van voorzieningen ten aanzien van de aardlekschakelaar.
5.3         Tijdens de behandeling ter zitting van de Raad van Toezicht heeft beklaagde naar voren gebracht dat zijn kantoor heeft overwogen om een bedrag van € 175,– te vergoeden, maar daarvan is afgezien omdat duidelijk werd dat appellant er op uit is om meer voorzieningen te laten treffen dan alleen het vervangen van een aardlekschakelaar.

6.             Beoordeling van het geschil in hoger beroep
6.1         Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor. Artikel 92 van de statuten van de NVM die met ingang van 1 januari 2009 van kracht zijn, bepaalt dat ondermeer zaken met betrekking tot het tuchtrecht die aanhangig zijn op de dag voor het in werking treden van de gewijzigde statuten, worden afgehandeld overeenkomstig de op dat moment geldende regels en procedures door de toen daartoe bevoegde instanties. Aangezien de klacht tegen appellant is ingediend op 4 november 2008 is de vóór 1 januari 2009 geldende regelgeving van de NVM van toepassing.
6.2         Op grond van de inhoud van het dossier staat vast dat beklaagde door zijn opdrachtgever niet is geïnformeerd over het aspect van de aardlekschakelaar en beklaagde daarvan voorafgaande aan de koopovereenkomst redelijkerwijs ook niet op de hoogte kon zijn.
6.3         Blijkens de door appellant ter zitting van de Centrale Raad van Toezicht gegeven toelichting spitst zijn verwijt zich toe op het feit dat beklaagde zich achter zijn opdrachtgever heeft opgesteld, terwijl deze naar het oordeel van appellant gehouden was om hem te informeren over de naar zijn mening door de aardlekschakelaar veroorzaakte problemen maar dat heeft nagelaten.
6.4         De Centrale Raad van Toezicht stelt voorop dat appellant met het aangaan van de koopovereenkomst in een contractuele relatie is getreden tot de verkoper, de opdrachtgever van de makelaar. Als de koper na het sluiten van de koopovereenkomst en de overdracht van de eigendom van de woning een probleem met het gekochte ervaart, heeft de koper zich tot zijn contractuele wederpartij, de verkoper, te wenden. Als de koper zich niet kan verenigen met het standpunt dat de verkoper inneemt, heeft de koper op grond van de contractuele relatie in beginsel de verkoper aan te spreken en zonodig passende gerechtelijke maatregelen te treffen.
In deze juridische context dient de positie van de makelaar van de opdrachtgever te worden geplaatst in het geval een koper er voor kiest niet rechtstreeks de opdrachtgever maar diens makelaar te benaderen. Van een verkopend makelaar mag in het licht van de Erecode van de NVM worden verwacht dat hij de opdrachtgever over het door de koper ervaren probleem informeert en met de opdrachtgever daarover serieus van gedachten wisselt. Vervolgens heeft de makelaar, behoudens andersluidende instructie, het standpunt van zijn opdrachtgever aan de koper te melden. Het past de makelaar om, indien daartoe de mogelijkheid bestaat, mede ter voorkoming van een escalatie van het (potentiële) conflict tussen de koper en de opdrachtgever binnen zekere grenzen een bemiddelende rol te vervullen. Bij die bemiddelende rol heeft de makelaar oog te houden voor de belangen van zowel de opdrachtgever als de koper. Als de standpunten tussen koper en opdrachtgever onoverbrugbaar zijn, kan van een verder bemiddelende rol geen sprake meer zijn. Anders dan appellant betoogt, is de makelaar van de opdrachtgever mede ter bescherming van de belangen van zijn opdrachtgever buiten rechte niet gehouden zijn eigen standpunt over het geschil aan de koper te melden.
De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat onder de omstandigheden van het onderhavige geval de beklaagde zijn rol als makelaar van de opdrachtgever ook jegens appellant naar behoren heeft vervuld. Zoals hiervoor is aangegeven heeft appellant de juridische weg te bewandelen als naar zijn oordeel de opdrachtgever, zijn contractuele wederpartij, onvoldoende tegemoet komt aan zijn klachten over de aardlekschakelaar. Op beklaagde rust geen verplichting op verzoek van appellant, als zijnde de contractuele wederpartij van zijn opdrachtgever, het door appellant ondervonden probleem verder te onderzoeken en appellante over zijn standpunt te informeren. De klacht is ongegrond en de beslissing van de Raad van Toezicht dient te worden bekrachtigd.
6.5         Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad tot de volgende uitspraak.

7.             Beslissing in hoger beroep
7.1         Bekrachtigt de beslissing van 4 augustus 2009 van de Raad van Toezicht Groningen.

Aldus gewezen te Haarlem door mr. K.E. Mollema, voorzitter, mr. D.H. de Witte, drs. A.P.Z. van der Houwen, R. Wijmenga en F.J. van der Sluijs in aanwezigheid van en gehoord het advies van mr. J.A. van den Berg, secretaris en ondertekend op 20 april 2010.