12-13 RvT Amsterdam

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Ontbreken vergelijkingsobjecten. Ontvankelijkheid. In verband met hun echtscheiding hebben zowel klager als zijn ex-echtgenote een makelaar opdracht gegeven de voormalige echtelijke woning te taxeren. Klager verwijt de makelaar van zijn ex-echtgenote (beklaagde) dat hij de woning te laag heeft gewaardeerd. Beklaagde heeft bij zijn verweer ondermeer aangegeven dat klager naar zijn oordeel niet ontvankelijk is in zijn klacht omdat klager niet zijn opdrachtgever is. De Raad overweegt dat de klacht betrekking heeft op de taxatie van de woning waarvan klager mede-eigenaar is. Op grond hiervan moet klager als belanghebbende worden gezien. Klager is derhalve in zijn klacht ontvankelijk. De Raad kan niet tot de conclusie komen dat beklaagde niet in redelijkheid tot zijn oordeel heeft kunnen komen. Het feit dat beklaagde in zijn taxatierapport niet direct de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten heeft vermeld, kan daarin geen verandering brengen. Een verplichting om de gehanteerde vergelijkingsobjecten in het taxatierapport expliciet op te nemen, geldt immers niet. Download uitspraak (pdf)

De loop van de procedure
De Raad van Toezicht van de Makelaarsvereniging Amsterdam, Afdeling van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen N.V.M. (hierna de Vereniging) heeft kennisgenomen van een bij de Afdeling consumentenvoorlichting van de Vereniging ingediende klacht van de heer L., wonende te A., hierna te noemen klager. Deze klacht is gericht tegen makelaar de heer H., verbonden aan [naam makelaarskantoor], gevestigd te L., hierna te noemen beklaagde.
De ingediende klacht d.d. 3 mei 2011 is bij de Raad ingekomen op 5 mei 2011. Hierop heeft beklaagde geantwoord bij brief van 25 mei 2011. Vervolgens heeft klager gerepliceerd bij brief van 1 juni 2011, waarna beklaagde heeft gedupliceerd bij brief van 20 juni 2011
Daarmee was de schriftelijke behandeling van de klacht gereed.
Ter zitting van de Raad op 8 december 2011 is klager in persoon verschenen, vergezeld door zijn adviseur de heer K.. Beklaagde is eveneens in persoon verschenen, vergezeld door zijn echtgenote mevrouw H..

DE FEITEN
In maart 2011 heeft beklaagde opdracht ontvangen van mevrouw S. om de woning aan de [adres] te taxeren, hierna te noemen de woning. Klager is met mevrouw S. gehuwd (geweest). Mevrouw S. en klager zijn beiden eigenaar van de woning en zij zijn overeengekomen dat mevrouw S. de woning zou kunnen overnemen tegen de getaxeerde waarde. Zij zijn thans verwikkeld in een echtscheidingsprocedure voor de rechtbank Amsterdam.
In zijn taxatierapport d.d. 23 maart 2011 met betrekking tot de woning heeft beklaagde opgenomen: “Marktwaarde: € 240.000,-“ 
In het rapport zijn geen bijzondere aandachtspunten vermeld. Bij het onderdeel “onderbouwing waarde-oordeel” van het rapport is opgenomen dat er een vergelijking is gemaakt met recent verkochte woningen en te koop staande woningen in de omgeving.
In een eerder stadium, te weten op 13 juli 2009, is in opdracht van klager een taxatierapport met betrekking tot de woning opgemaakt door V. van de makelaardij [naam makelaarskantoor] te A. Dit taxatierapport vermeldt onder andere:“Onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik € 260.000,-“ 
In dat taxatierapport worden geen bijzondere aandachtspunten vermeld. Bij het onderdeel “onderbouwing waarde-oordeel” wordt bevestigd dat sprake is geweest van objectvergelijking. Als toelichting wordt daarbij verstrekt dat bij de waardering rekening is gehouden met recente verkoopprijzen van objecten in de directe omgeving. Tevens wordt vermeld: “Nr 45 staat voor een lage prijs (€ 249.500,-) te koop i.v.m. met snelle verkoop na aankoop op de veiling. [Adres], 175 m² met garage is verkocht voor € 250.000,- maar moet opgeknapt worden.”
Naar aanleiding van de taxatie door beklaagde is er een geschil tussen mevrouw S. en klager ontstaan. Voor de rechtbank Amsterdam zijn die partijen bij gelegenheid van comparitie van partijen op 19 mei 2011 tot de afspraak gekomen dat de uitkomst van de onderhavige klacht wordt afgewacht. Daarbij is eveneens afgesproken dat in het geval klager in onderhavige klachtprocedure in het gelijk mocht worden gesteld, partijen een nieuwe taxatie zullen laten opmaken.

DE KLACHT
De klacht van klager, zo begrijpt de Raad, houdt in – kort samengevat en voor zover van belang – dat beklaagde zich niet als goed makelaar heeft gedragen. Hiertoe heeft klager als klacht naar voren gebracht dat beklaagde de marktwaarde van de woning van klager ten onrechte op € 240.000,- heeft getaxeerd daar dit een veel te lage waarde betreft.
Op grond hiervan, zo meent klager, heeft beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld.

VERWEER
Beklaagde heeft verweer gevoerd. Bij de beoordeling van de klachtonderdelen zal ook op het verweer worden ingegaan.

DE BEOORDELING
Het standpunt van klager:
Klager heeft als onderbouwing naar voren gebracht dat de waardering van de woning door beklaagde beduidend lager ligt dan vergelijkbare woningen in de buurt. Niet alleen heeft klager het taxatierapport van makelaar V. uit 2009 overgelegd waaruit een hogere waarde dan door beklaagde getaxeerd blijkt, maar klager heeft ook gewezen op gegevens van het Kadaster, transactiecijfers van de gemeente A., en van Calcaza. Uit die gegevens blijkt dat de waarde van de woning in de orde van grootte van € 300.000,- tot € 325.000,- zou moeten worden gesteld, zo meent klager. Klager stelt dat de door beklaagde bij repliek naar voren gebrachte referentiepanden niet representatief zijn. Dit laatste klemt te meer, meent klager, nu zijn woning een hoekwoning betreft, en de door beklaagde in zijn vergelijking aangewezen objecten niet. Tevens heeft klager naar voren gebracht dat beklaagde geen informatie heeft gegeven over de zogeheten modelwaarde van de woning en dat een lijst van in de door klager verrichte vergelijking betrokken woningen in zijn taxatierapport ontbreekt. Klager komt tevens tot de conclusie dat het taxatierapport van beklaagde niet voldoet aan de voorschriften van de NVM en die van het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI). Afsluitend heeft klager naar voren gebracht dat inmiddels makelaar V. de woning heeft opgemeten en een woonoppervlak van 158 m² heeft vastgesteld. Daaruit vloeit voort, zo meent klager, dat beklaagde eveneens onjuist gemeten heeft nu hij immers in zijn taxatierapport 150 m² heeft opgenomen. Op grond van dit alles heeft beklaagde klachtwaardig gehandeld, zo meent klager.
Het standpunt van beklaagde:
Beklaagde heeft als verweer aangevoerd dat hij de taxatie overeenkomstig de normen van de Vereniging heeft uitgevoerd. In dit verband heeft beklaagde ter zitting onder meer naar voren gebracht dat hij de woning heeft nagemeten met behulp van een afstandsmeter die een infrarode lichtgolf produceert. Ook heeft hij naar voren gebracht dat hij het archief van de Vereniging heeft geraadpleegd teneinde de transacties van vergelijkbare objecten te onderzoeken. Het moge zo zijn dat hij een overzicht van de door hem in de taxatie betrokken vergelijkingsobjecten niet bij het taxatierapport heeft gevoegd, maar dat was in het onderhavige geval niet noodzakelijk. Het betrof hier immers een taxatie die strikt genomen niet aan de normen van het NWWI hoeft te voldoen. Als vergelijkingsobjecten heeft beklaagde de woningen in de [adressen] gebruikt, alsmede die van de [adressen]. Deze waardes liggen niet heel ver af van de waarde van de woning als door beklaagde getaxeerd, zo meent beklaagde, en datzelfde geldt voor de taxatie door makelaar V. Hierbij heeft beklaagde erop gewezen dat sprake is van een neergaande markt. Aansluitend heeft beklaagde naar voren gebracht dat klager in zijn klacht naar zijn mening niet ontvankelijk verklaard dient te worden daar hij geen opdrachtgever is van beklaagde. De opdracht de woning te taxeren is immers vertrekt door mevrouw S., en niet door klager. Op grond hiervan, zo meent beklaagde, dient de klacht van klager te worden afgewezen.
De overwegingen van de Raad:
Allereerst zal de Raad, gelet op het verweer daartoe door beklaagde, ingaan op de vraag in hoeverre klager, niet zijnde opdrachtgever van beklaagde, ontvankelijk is in zijn klacht. De Raad overweegt daartoe als volgt.
Artikel 16 van het Reglement Tuchtrechtspraak van de Vereniging bepaalt dat een ieder die van mening is dat een lid zich schuldig heeft gemaakt aan handelingen of nalatigheden welke in strijd zijn met haar statuten en/of het vertrouwen in de stand der makelaars ondermijnen en/of in strijd zijn met de eer van die stand, zich met een klacht kan wenden tot de desbetreffende Raad van Toezicht. Daarbij is uitgangspunt, zoals de Centrale Raad onder meer heeft overwogen in zijn uitspraak van 5 juni 2000 onder nummer CR00/884:
“dat telkens sprake is van een belanghebbende die door het handelen of nalaten van een lid van de vereniging in zijn belang is of kan worden getroffen.”.
In het onderhavige geval heeft klager zijn klacht gericht tegen de taxatie van de woning van klager waarvan hij mede-eigenaar is. Op grond hiervan moet klager als belanghebbende worden gezien. Klager is in zijn klacht derhalve ontvankelijk.
Wat betreft de inhoud van de klacht van klager merkt de Raad op de eerste plaats op dat als uitgangspunt bij de beoordeling in tuchtrechterlijke zin van een taxatie heeft te gelden dat in beginsel alleen dan tuchtrechterlijk laakbaar wordt gehandeld indien bij de taxatie een zodanig oordeel is gegeven dat een redelijk handelend taxateur daartoe niet zou kunnen komen dan wel indien sprake is van een opzettelijk onjuiste taxatie. De Raad overweegt tegen die achtergrond als volgt.
De Raad stelt op de eerste plaats vast dat beklaagde op alle door hem in het kader van zijn taxatie van de woning als vergelijkingsobjecten genoemde panden een toelichting heeft verstrekt ter onderbouwing van zijn taxatie van de woning. De Raad acht zowel de toelichting als de onderbouwing van de waardering van de woning door beklaagde in voldoende mate gemotiveerd. De Raad acht verder het standpunt van beklaagde niet onredelijk dat het hier weliswaar een hoekwoning betreft maar dat dat geen voordeel oplevert aangezien de woning grenst aan een smalle steeg en dus geen grotere tuin of ander voordeel heeft. De Raad betrekt eveneens in zijn overwegingen dat makelaar V. -op wiens taxatie door klager een beroep is gedaan- de woning in 2009 heeft getaxeerd op € 260.000,- terwijl sprake is van een neergaande markt. Het geheel overziende, kan de Raad niet tot de conclusie komen dat beklaagde niet in redelijkheid tot zijn oordeel heeft kunnen komen. Het feit dat beklaagde in zijn taxatierapport niet direct de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten heeft vermeld, kan daarin geen verandering brengen. Een verplichting om de gehanteerde vergelijkingsobjecten in het taxatierapport expliciet op te nemen, geldt immers niet.
De klacht is derhalve ongegrond.

DE BESLISSING
Nu de Raad hierboven bij de behandeling van de klacht tot het oordeel is gekomen dat beklaagde niet tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld, verklaart de Raad de klacht van klager inhoudende dat beklaagde zich niet als goed makelaar heeft gedragen in al haar onderdelen ongegrond.

Aldus gewezen door de Raad van Toezicht van de Makelaarsvereniging Amsterdam, afdeling van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen N.V.M.,nMr R.A.J. van der Linde, Mevrouw Mr.L.C. Klein, Mr W. van Otterloo, J.B. Boerman en P.H. Roos, in aanwezigheid van Mr R. Vos, op 8 december 2011, ondertekend op 23 februari 2012.              

Mr R.A.J. van der Linde, Voorzitter

Mr R. Vos, Secretaris

Ingevolge het bepaalde in artikel 41 van het Reglement Tuchtrechtspraak N.V.M. kan de partij, die zich met deze beslissing niet kan verenigen, binnen acht weken na dagtekening van de brief waarbij hem/haar het afschrift van deze uitspraak is gezonden in beroep komen bij de Centrale Raad van Toezicht, NVM-Bureau, Postbus 2222, 3430 DC Nieuwegein