11-57 RvT Amsterdam

Ontvankelijkheid. Onvoldoende belangenbehartiging. Ouderdomsclausule. Klaagster heeft in 2005 haar woning verkocht. Na de verkoop is er tussen de koopster en klaagster een civielrechtelijke procedure gevoerd i.v.m. door de koopster geconstateerde gebreken. Klaagster verwijt haar makelaar thans, na afloop van die procedure, dat hij ten tijde van de verkoop zowel voor haar als voor de koopster is opgetreden. Daarnaast verwijt zij haar makelaar ook dat hij tijdens de procedure geen contact met haar heeft opgenomen en dat hij heeft nagelaten om in de koopovereenkomst een ouderdomsclausule op te nemen. De makelaar (beklaagde) heeft ondermeer aangevoerd dat klaagster te laat is met haar klacht. Klaagster heeft beklaagde bij brief van 24.11.2006 aansprakelijk gesteld en de onderhavige klacht is pas op 18.03.2011 ingediend. De Raad acht klaagster, ondanks het tijdsverloop, ontvankelijk in haar klacht. Gelet op de inhoud van de brief van 24.11.2006 moest beklaagde er rekening mee houden dat klaagster hem op enig moment alsnog aansprakelijk hield. Voorts is niet gebleken dat beklaagde door het tijdsverloop in zijn verdediging is geschaad. Dat beklaagde zowel voor klaagster als voor de koopster is opgetreden, is niet komen vast te staan. Ook de overige klachten worden niet gegrond geacht. Toen de koopster een civielrechtelijke procedure startte kon de makelaar niet anders dan klaagster adviseren een advocaat in de arm te nemen. Beklaagde heeft dit ook gedaan en heeft klaagster gewezen op daartoe gespecialiseerde advocaten. Voor het opnemen van een ouderdomsclausule was in dit geval geen aanleiding. Download uitspraak (pdf) 

De loop van de procedure
De Raad van Toezicht van de Makelaarsvereniging Amsterdam, Afdeling van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen N.V.M. (hierna de Vereniging) heeft kennisgenomen van een klacht van mevrouw T., wonende te M., hierna te noemen: “klaagster”, gericht tegen de heer C., verbonden aan de makelaardij-onderneming [naam makelaarskantoor], hierna te noemen: “beklaagde”.
De klacht van klaagster is binnengekomen bij de Raad bij brief d.d. 18 maart 2011. De gemachtigde van beklaagde, mevrouw mr. E.van [bedrijfsnaam] te R., heeft hierop gereageerd bij brief van 20 april 2011. Vervolgens heeft klaagster gerepliceerd bij brief van 5 mei 2011, waarna mevrouw E. heeft gedupliceerd bij brief van 18 mei 2011.
Daarmee was de schriftelijke behandeling van de klacht gereed.
Ter zitting van de Raad op 16 juni 2011 is klaagster in persoon verschenen. Beklaagde is eveneens in persoon verschenen, bijgestaan door mevrouw E.

DE FEITEN
Beklaagde heeft in opdracht van klaagster als verkopend makelaar opgetreden met betrekking tot het appartement met het adres [adres], hierna te noemen het appartement. Met betrekking tot dit appartement is op 14 januari 2005 een koopovereenkomst tot stand gekomen. Het appartement is door klaagster aan de koopster geleverd op 22 februari 2005.
Op 8 juni 2005 heeft de koopster beklaagde gebreken met betrekking tot de badkamer gemeld. Beklaagde heeft deze in gebrekestelling doorgestuurd aan klaagster en koopster bij brief van 15 juni 2005 schriftelijk laten weten dat klaagster iedere aansprakelijkheid afwees. Vervolgens heeft de koopster een advocaat ingeschakeld. Hierop heeft beklaagde klaagster geadviseerd zelf ook een advocaat in te schakelen.
Bij brief van 24 november 2006 heeft klaagster beklaagde medegedeeld hem aansprakelijk te stellen voor eventuele financiele schade en juridische kosten.
Tussen klaagster en koopster is een civielrechtelijke procedure gevoerd. Nadat deze was afgerond, heeft klaagster onderhavige klacht tegen beklaagde ingediend.

DE KLACHT
De klacht van klaagster, zo begrijpt de Raad, houdt in – kort samengevat en voor zover van belang – dat beklaagde zich niet als goed makelaar hebben gedragen. Hiertoe heeft klaagster als klacht naar voren gebracht:
a.Beklaagde heeft ten tijde van de verkoop van het appartement zowel voor klaagster als voor koopster opgetreden.
b.Gedurende de juridische procedure tussen klaagster en koopster heeft beklaagde niet eenmaal de moeite genomen contact met klaagster op te nemen.
c.Beklaagde heeft nagelaten in de verkoopovereenkomst een ouderdomsclausule op te nemen.
Op grond daarvan, zo meent klaagster, heeft beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld.

DE BEOORDELING
Ten aanzien van de ontvankelijkheid:
Beklaagde heeft als verweer gevoerd dat klaagster te lang heeft gewacht met haar klacht. Klaagster heeft beklaagde immers reeds bij brief van 24 november 2006 aansprakelijk gesteld maar klaagster heeft pas op 18 maart 2011 een klacht tegen beklaagde ingediend. Op grond hiervan dient de klacht van klaagster niet-ontvankelijk te worden verklaard, zo meent beklaagde.
Klaagster heeft naar voren gebracht dat zij de civielrechtelijke procedure tussen haar en de koopster heeft afgewacht alvorens haar klacht in te dienen. Zij meent dat deze handelwijze begrijpelijk is.
De Raad overweegt dat tussen de brief van 24 november 2006 en de klacht van 18 maart 2011 een periode van ruim vier en een half jaar is verstreken. In het Reglement Tuchtrechtspraak of een andere regeling van de Vereniging is evenwel geen termijn van toepassing binnen welke een klacht dient te worden ingediend op straffe van niet-ontvankelijkheid. De Raad overweegt verder dat uit de brief van 24 november 2006 kon worden afgeleid dat beklaagde ermee rekening moest houden dat op enig moment klaagster beklaagde alsnog aansprakelijk hield. Niet is gebleken dat beklaagde door het tijdsverloop is geschaad in zijn mogelijkheden om verweer tegen de klacht te voeren. Op grond hiervan is de Raad van mening dat klaagster in haar klacht ontvankelijk moet worden geacht.
Ten aanzien van klachtonderdeel a:
Ter zitting heeft klaagster ter onderbouwing van haar klacht naar voren gebracht dat haar tijdens een bezichtiging door koopster van het appartement is gebleken dat beklaagde ook werkzaam was voor de koopster. Klaagster heeft verder gewezen op het feit dat beklaagde zijn brief van 9 juni 2005 aan de broer van de koopster heeft gestuurd waaruit kan worden afgeleid, zo meent klaagster, dat beklaagde goed met de koopster bekend was. Daarnaast heeft klaagster naar voren gebracht dat op de leveringsdatum van het appartement beklaagde de woning in aanwezigheid van de koopster heeft gecontroleerd terwijl klaagster daarvoor niet was uitgenodigd. Op grond hiervan, zo meent klaagster, kan de “tweepartijdigheid” van beklaagde worden aangenomen.
Beklaagde heeft bestreden dat hij, naast zijn werkzaamheden voor klaagster, ook als aankopend makelaar voor de koopster zou hebben opgetreden. In dit verband heeft beklaagde toegelicht dat het hem bekend was dat een kantoorgenoot bij de verkoop van een woning uit een erfenis betrokken is geweest waarvan later is gebleken dat de koopster van klaagster één der erven was. Beklaagde heeft tijdens de afwikkeling van die erfenis nooit contact met de koopster gehad en ook verder heeft hij haar belangen nimmer gediend. De brief van 15 juni 2005 heeft beklaagde naar de broer van de koopster gestuurd omdat die de brief van 8 juni 2005 namens koopster had verzonden. Het feit dat beklaagde voorafgaand aan de levering het appartement met koopster heeft gecontroleerd, wijst er juist niet op dat beklaagde zou zijn opgetreden als aankopend makelaar. Het is immers de verkopend makelaar die namens de verkoper het verkochte voor de laatste maal met de koper doorloopt en inspecteert.
De Raad stelt vast dat door beklaagde is aangevoerd dat hij de koopster van klaagster niet persoonlijk kende en evenmin enige opdracht van haar heeft aanvaard. De Raad overweegt vervolgens dat uit de omstandigheid dat beklaagde in het verleden voor gezamelijke erven heeft opgetreden waarvan de koopster er één was, niet kan worden afgeleid dat de onafhankelijkheid van beklaagde in het geding is gekomen in die zin dat beklaagde zowel voor klaagster als de koopster zou hebben opgetreden. Evenmin kan dat worden gedaan uit de door klaagster genoemde brief van 15 juni 2005 noch uit het feit dat beklaagde in verband met de levering voor de laatste maal het appartement met de koopster heeft doorgelopen en geïnspecteerd.
Dit klachtonderdeel is derhalve ongegrond.
Ten aanzien van klachtonderdeel b:
Klaagster heeft naar voren gebracht dat beklaagde zich te weinig voor haar belangen heeft ingespannen nadat de koopster klaagster aansprakelijk had gesteld. De hierop volgende gerechtelijke procedure heeft lang geduurd en heeft veel kosten voor klaagster met zich meegebracht. Klaagster heeft zich door deze opstelling van beklaagde in de steek gelaten gevoeld. Klaagster acht deze handelwijze van beklaagde klachtwaardig.
Als verweer tegen dit klachtonderdeel heeft beklaagde naar voren gebracht dat tot het moment dat de koopster een advocaat in de arm nam beklaagde namens klaagster verweer heeft gevoerd tegen de aansprakelijkheidsstelling van de koopster. Op dat moment, zo meent beklaagde, was juridische expertise vereist en heeft beklaagde klaagster moeten adviseren ook een advocaat in te schakelen. Beklaagde heeft vervolgens klaagster op verschillende advocatenkantoren gewezen met de nodige juridische deskundigheid. Op grond hiervan is beklaagde van mening dat er voldoende nazorg van zijn kant is geweest.
De Raad overweegt dat een makelaar als bemiddelaar in opdracht van één partij de totstandkoming van een overeenkomst nastreeft. In het onderhavige geval heeft beklaagde de opdracht aanvaard van klaagster haar appartement te verkopen. Nadat deze opdracht is afgerond, heeft de koopster klaagster aansprakelijk gesteld via beklaagde. Toen vervolgens de koopster een juridische procedure startte, kon beklaagde niet anders dan klaagster adviseren een advocaat in de arm te nemen. Beklaagde heeft dit ook gedaan en heeft klaagster gewezen op daartoe gespecialiseerde advocaten. In de handelwijze van beklaagde kan de Raad derhalve geen tuchtrechtelijk laakbaar handelen vaststellen.
Dit klachtonderdeel is dus eveneens ongegrond.
Ten aanzien van klachtonderdeel c:
Klaagster heeft naar voren gebracht dat zij na de verkoop van het appartement in een juridische procedure is betrokken door de koopster. In deze procedure heeft de koopster gesteld dat de badkamer een gebrek kende. Indien in de door beklaagde voorgestelde koopovereenkomst een zogeheten ouderdomsclausule was opgenomen, was klaagster van een juridische procedure verschoond gebleven. Nu beklaagde heeft nagelaten een dergelijke clausule in de koopovereenkomst op te nemen, en beklaagde eveneens heeft verzuimd klaagster te adviseren het appartement bouwkundige bouwkundig te doen inspecteren, heeft beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld, aldus klaagster.
Beklaagde heeft naar voren gebracht dat het opnemen van een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst in het onderhavige geval geen verplichting was. Een dergelijke clausule wordt onder meer toegepast als sprake is van een oudere woning dan wel de verkoper geen informatie kan geven over de woning en/of zelf niet in de woning heeft gewoond. In het onderhavige geval heeft klaagster beklaagde medegedeeld dat het appartement door een aannemer in opdracht van klaagster was verbouwd. Tegen die ondergrond was er voor beklaagde geen reden om voor te stellen een ouderdomsclausule in de koopakte op te nemen. Ook voor het overige was er voor beklaagde geen aanwijzing dat te doen. Het betrof immers een keurig appartement met een nette badkamer. Op grond hiervan was er evenmin aanleiding om klaagster voor te stellen een bouwkundige inspectie van het appartement op te maken. Op grond hiervan, zo meent beklaagde, kan hem geen tuchtrechtelijk verwijt worden gemaakt.
De Raad overweegt dat een ouderdomsclausule pleegt te worden opgenomen in koopovereenkomsten inzake oudere woningen dan wel woningen waarover de verkoper geen informatie kan verschaffen en die informatie anderszins evenmin te achterhalen is. Daarvan was in het onderhavige geval geen sprake terwijl bovendien klaagster beklaagde had laten weten dat het appartement door een aannemer in opdracht van klaagster was verbouwd. Verder stelt de Raad vast dat onbetwist door beklaagde is aangevoerd dat het een keurig appartement met een nette badkamer betrof. Op grond hiervan kan de Raad niet tot de conclusie komen dat het op de weg van beklaagde had gelegen klaagster te adviseren een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst op te nemen en derhalve evenmin dat hij, nu dat niet is geschied, hij tuchtrechtelijk laakbaar zou hebben gehandeld.
Ook dit klachtonderdeel is derhalve ongegrond.

DE BESLISSING                
Nu de Raad hierboven bij de behandeling van de klacht tot het oordeel is gekomen dat beklaagde niet tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld, verklaart de Raad de klacht van klaagster inhoudende dat beklaagde zich niet als goed makelaar heeft gedragen in al haar onderdelen ongegrond.

Aldus gewezen door de Raad van Toezicht van de Makelaarsvereniging Amsterdam, afdeling van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen N.V.M., Mr R.A.J. van der Linde, Mr J.P. van Harseler, Mr W. van Otterloo, ing. Mar.J. Heule en P.H. Roos, in aanwezigheid van Mr R. Vos, op 16 juni 2011, ondertekend op 21 juli 2011.                

Mr R.A.J. van der Linde, Voorzitter

Mr R. Vos, Secretaris

Ingevolge het bepaalde in artikel 41 van het Reglement Tuchtrechtspraak N.V.M. kan de partij, die zich met deze beslissing niet kan verenigen, binnen acht weken na dagtekening van de brief waarbij hem/haar het afschrift van deze uitspraak is gezonden in beroep komen bij de Centrale Raad van Toezicht, NVM-Bureau, Postbus 2222, 3430 DC Nieuwegein