14-37 RvT Groningen
Weigeren om panden af te melden na intrekking opdracht. Wijze van communiceren van makelaar roept vaker ongenoegen op. Waarschuwend signaal van de raad in het geval van nieuwe klachten.Een makelaar weigert ondanks herhaalde verzoeken daartoe panden uit het uitwisselingssysteem en van Funda te halen. De NVM maakt vervolgens gebruik van de mogelijkheid de objecten ambtshalve af te melden.De halsstarrigheid en het optreden hebben in het verleden vaker aanleiding gegeven tot klachten en uiteindelijk zelfs tot opzegging van het lidmaatschap en aansluiting. Het beroep van beklaagden tegen deze besluiten achtte de Centrale Raad van Toezicht ge-grond. Nu opnieuw klachten tegen de makelaar worden ingediend geeft de raad het signaal af dat bij nieuwe gegrond bevonden klachten niet meer met een berisping of boete kan worden volstaan. Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2550 CRvT
De Raad van Toezicht Groningen geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
(De Commissie Lidmaatschapszaken van) de NVM, gevestigd te Nieuwegein, klaagster,
tegen
1. X MAKELAARDIJ B.V., gevestigd te Y, lid van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen NVM,
2. mevrouw X, makelaar o.g. te Y, voorheen lid van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen NVM, thans aangesloten NVM-makelaar, beklaagden sub 1 en 2,
1. Verloop van de procedure
1.1. Bij brief met bijlagen van 4 februari 2014 heeft de Commissie Lidmaatschapszaken klaagster tegen beklaagden een klacht ingediend.
1.2. Tegen deze klacht hebben beklaagden zich verweerd bij verweerschrift met bijlagen van 28 maart 2014.
1.3. Bij brief met bijlagen van 22 april 2014 heeft de secretaris van de Commissie nog aanvullende stukken ter kennis gebracht van de Raad.
1.4. De mondelinge behandeling van deze klacht heeft plaatsgevonden op 13 mei 2014 waar beklaagden zijn verschenen samen met de adviseur, de heer M. Beklaagde sub 2 vertegenwoordigde beklaagde sub 1.
Namens klaagster zijn verschenen de heer C.M.J. Cramer, voorzitter van de Commissie en de heer mr. G.F. Terhaar sive Droste, secretaris van klaagster.
1.5. Door c.q. namens partijen is een nadere mondelinge toelichting op deze klacht gegeven en is op vragen van de Raad geantwoord. Door mr. Terhaar sive Droste is een pleitnotitie voorgedragen en overgelegd.
1.6. Na het sluiten van de zitting heeft beklaagde sub 2 bij e-mailbericht van 14 mei 2014 de Raad verzocht de pleitnotitie buiten beschouwing te laten op grond van de artikelen 21, 22, 23 en 24 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM 2013. Voorts verzoekt zij klaagster in de kosten van de procedure te veroordelen.
1.7. Naar aanleiding van deze verzoeken heeft de secretaris van de Raad beklaagde sub 2 bericht dat haar e-mail door de Raad niet in zijn beschouwingen zal worden betrokken, nu deze is ontvangen na sluiting van de zitting. Beklaagde heeft te kennen gegeven het hiermee niet eens te zijn.
2. De feiten
2.1. Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of niet behoorlijk gemotiveerd betwist, alsmede op grond van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staan tussen partijen de navolgende feiten vast.
2.2. In de afgelopen jaren heeft klaagster klachten ontvangen van opdrachtgevers van beklaagden en van derden over de manier waarop zij door beklaagde sub 2 zijn behandeld en benaderd. Klaagster heeft hierover diverse malen beklaagde sub 2 aangesproken en met haar daarover een discussie gehad. In september 2009 en in januari 2011 hebben er onder meer gesprekken plaatsgevonden. Daarbij is beklaagde sub 2 onder meer voorgehouden dat van een lid van de Vereniging een conflictvermijdend gedrag mag worden verwacht, zoals ook vastgelegd in regel 8 van de Erecode.
2.3. De ingediende klachten hebben in maart 2011 geresulteerd in een opzegging van het lidmaatschap van beklaagde sub 1 door het Algemeen Bestuur van de Vereniging alsmede in een opzegging van de aansluiting van beklaagde sub 2 als NVM makelaar. Daartegen zijn beklaagden in beroep gegaan bij de Centrale Raad van Toezicht, die van oordeel was dat klaagster in redelijkheid niet tot de gedane opzeggingen heeft kunnen besluiten. Een dragende overweging in dit oordeel was dat klaagster onvoldoende concrete feiten en omstandigheden had gesteld en daarmee haar besluit onvoldoende had onderbouwd.
Het beroep van beklaagden is bij beslissing van 10 februari 2012 door de Centrale Raad gegrond verklaard.
2.4. In oktober 2013 nam de heer J.J.B van G Vastgoed te H contact op met de Vereniging omdat beklaagde sub 2 weigerde, ondanks daartoe strekkende verzoeken een aantal appartementen aan de L nr 13 te L af te melden in het uitwisselingssysteem van de NVM. Daaraan was het volgende voorafgegaan.
2.5. Bij e-mailbericht van 13 februari 2012, gericht aan beklaagde sub 2, schreef de heer J. de V, directeur van V Project B.V. te A:
“Geachte mevrouw L,
Vanaf 2010 zijn onze mensen u al aan het verzoeken te stoppen met het proberen te verkopen van onze appartementen.
Ik heb u eenmaal in mijn leven ontmoet en mocht u al denken dat u een contract met ons heeft gesloten dan is u al heel duidelijk gemaakt dat dit is opgehouden, vlak nadat Gerrit S en ik bij u zijn geweest; dat was in 2010. Gerrit heeft u namelijk nadrukkelijk te kennen gegeven niets meer (voor) ons te doen. U had tot op dat moment ook geen enkel appartement verkocht. Het schijnt dat u daarna gewoon bent doorgegaan met de verkoop van deze appartementen. Terwijl wij hadden gekozen voor makelaar E en onze prijzen omlaag hebben gebracht. Daarna heeft de heer Gerrit S u namens S BV en V BV nog enkele malen uitdrukkelijk gevraagd te stoppen met uw activiteiten. U wenste echter buiten mij met niemand in gesprek te willen treden.
In plaats daarvan schijnt u gewoon door te zijn gegaan met onze appartementen op het internet aan te bieden voor te hoge prijzen. En dat hindert de aanpak van makelaar E de appartementen voor een lagere prijs te verkopen. U schaadt daarmee onze bedrijfsvoering. Daarom verzoek ik u nog eenmaal: stopt u met onze appartementen en haal alles van het internet. Mocht u dit niet nakomen dan zullen wij juridische stappen nemen omdat u ons domweg al te veel schade heeft berokkend.
Ik hoop echter dat u het zover niet laat komen.
Hoogachtend,”
2.6. Bij e-mailbericht van 7 december 2012 aan gedaagde sub 1 schreef de heer J. de V:
“Geachte mevrouw L,
Ondanks onze eerdere mededelingen dat we niets meer met u te maken willen hebben blijft u ons bestoken met herinneringsnota’s.
We hebben u geen enkele opdracht gegeven en al meerdere malen gewaarschuwd ons niet meer lastig te vallen, we zullen Advocatenkantoor Bakhuijsen op de hoogte brengen van uw stalkingspraktijken. Mocht u willen doorgaan dan krijgt u verder met dit kantoor te maken. Ik zal de heer Gerrit S, die namens ons al meerdere malen heeft verzocht te stoppen, op de hoogte brengen.
Het gaat u verder goed.
Met vriendelijke groeten,”
2.7. Bij brief van 14 december 2012, gericht aan beklaagden schreef de heer mr. A.J. Bakhuijsen, advocaat te Amsterdam:
“Geachte mevrouw L,
Mijn cliënte is V Project B.V. te A die zich tot mij wendde ter zake van het volgende.
U blijft cliënte nota’s sturen voor vermeende werkzaamheden, waarvan cliënte u meerdere malen heeft laten weten dat daarvoor iedere rechtsgrond (opdracht/overeenkomst) ontbreekt. Door het toezenden van de nota’s wordt cliënte geconfronteerd met kosten en incasso ergernis.
Ik verzoek u mij binnen 14 dagen na heden te bevestigen dat de toezending van de nota’s op een misverstand uwerzijds berust en dat dit niet meer zal plaatsvinden.
…”.
Op de hiervoor onder 2.5, 2.6 en 2.7, genoemde e-mailberichten en brief is door beklaagde sub 2 niet gereageerd, althans van reacties zijn aan de Raad geen afschriften overgelegd.
2.8. Op 10 september 2013 stuurt beklaagde sub 2 het volgende e-mailbericht naar de hiervoor onder 2.4 genoemde heer J.J. B:
“Dank u wel voor de toegezonden informatie betreffende de appartementen L nr 13 te L.
Het spijt mij dat u onze telefoongesprekken als klantonvriendelijk heeft ervaren. U heeft telefonisch aangegeven de nieuwe eigenaar te zijn van de appartementen aan de L nr 13 te L. Het spreekt voor zich dat de makelaar alsdan vraagt om een e-mailbericht om de beller te kunnen verifiëren. Per slot van rekening kan elke willekeurige beller beweren dat hij/zij de nieuwe eigenaar is. In het verleden heb ik dat bij de L-appartementen diverse keren meegemaakt, zoals ik u reeds meldde. Het heeft alsdan geen enkele zin om de beller concreet te informeren en is zelfs onverantwoordelijk naar V B.V., zoals ik u tot drie keer toe gemeld heb. Van V B.V. heb ik geen enkel bericht van een eventuele eigendomswisseling ontvangen.
Uiteindelijk heeft u mij inderdaad een e-mail gezonden. De e-mail zal ik bestuderen en nader contact met u opnemen.
Indien u vragen heeft kunt u altijd even contact met ondergetekende opnemen.
Met vriendelijke groet,
2.9 Bij e-mailbericht van 3 oktober 2013, gericht aan het mailadres van beide beklaagden schrijft de heer J.J.B:
“Geachte mevrouw L,
Wij hebben u herhaaldelijk verzocht de appartementen aan de L nr 13 te verwijderen van Funda zoals door u aangemeld. De meeste van de door u aangeboden woningen zijn niet te koop, de desbetreffende eigenaren c.q. bewoners ondervinden dan ook schade door uw nalatigheid. Helaas hebben onze verzoeken op een vriendelijke wijze niet geresulteerd in verwijderen van de woningen. Wij sommeren u dan ook per direct de appartementen zoals hieronder weergegeven te verwijderen, wij geven u hiertoe 24 uur de tijd. Indien u niet aan ons verzoek voldoet zullen wij u een dwangsom van € 100,- per dag per appartement opleggen.
Met vriendelijke groet,”
2.10. De aan deze e-mail gehechte lijst van appartementen (staande onder de reclamebanner van “L Makelaardij L”) betroffen de appartementen aan de L nr 13 a t/m 13 f en Lijnbaan 13 h.
2.11. In reactie op deze e-mail mailde beklaagde sub 2 op 4 oktober 2013 aan de heer B dat zij van V B.V. opdracht gekregen heeft tot plaatsing van deze appartementen op Funda, dat zij beschikte over de sleutels en dat nimmer door haar bericht was ontvangen dat de opdracht zou zijn beëindigd of dat er sprake zou zijn van eigendomsoverdracht en of wijziging van de tenaamstelling.
Beklaagde sub 2 merkt op dat zij een identificatieplicht heeft en dat zij niet na kan gaan of B de verantwoordelijke persoon is van de B.V. waaraan de eigendom zou zijn overgedragen. Zij stelde in haar mail als NVM-makelaar nodig te hebben:
1.Schriftelijke opzegging van de juiste verantwoordelijke (KvK-uittreksel) van V B.V. en sleuteloverhandiging aan deze verantwoordelijke rechtspersoon;
of
2. Schriftelijke opdracht tot verwijdering van de panden van Funda door de juiste verantwoordelijke (KvK-uittreksel) van de nieuwe eigenaar (B.V.) c.q. de eigenaar (privépersoon) en sleuteloverhandiging;
3. De eigenaar dient zich hiertoe te identificeren. Identificatie kan niet schriftelijk geschieden, alleen in persoon. Of de eigenaar kan via een notaris (identificatieplicht bij de notaris) of advocaat (identificatieplicht bij de advocaat) opdracht geven tot het verwijderen van de panden van Funda en de sleuteloverhandiging.
In afwachting hiervan, verblijf ik,”
2.12. In reactie op dit mailbericht mailde B aan beklaagde sub 1:
“Geachte mevrouw L,
De voormalige eigenaar van de appartementen in L heeft u reeds in februari en december 2012 verzocht tot verwijdering van de panden van funda.
Reeds sinds februari 2012 staan derhalve de woningen onterecht en zonder toestemming van de eigenaar op funda.
In de bijlage een kopie van de verzoeken aan u gericht.
U kunt de sleutels overhandigen aan notaris Geert Veenstra van Slagman Notarissen in Leeuwarden, deze is gevolmachtigd namens V. (volgt naam, adres en verdere gegevens van de notaris, RvT)
Daarmee voldoen wij aan het verzoek van een schriftelijke opzegging van de juiste verantwoordelijke van V BV en sleuteloverhandiging aan deze verantwoordelijke rechtspersoon.”
Met vriendelijke groet,
Beklaagden hebben de objecten niet afgemeld.
2.13. In verband met deze gang van zaken heeft de Vereniging, nadat bij de afdeling Consumentenvoorlichting over het vorenstaande was geklaagd, gebruik gemaakt van de haar toekomende bevoegdheid (op grond van het Reglement Lidmaatschap en Aansluiting) zelf de objecten af te melden. Daarvan is door de Vereniging bij e-mail van 18 oktober 2013 aan beklaagden kennis gegeven.
3. De klacht
3.1. Samengevat en zakelijk weergegeven houdt de klacht in dat beklaagden anders hebben gehandeld dan een behoorlijk makelaar(skantoor) betaamt door, ondanks het feit dat een opdracht tot bemiddeling bij verkoop was ingetrokken, nalatig te blijven in het uitwisselingssysteem de betreffende objecten af te melden.
4. Het verweer
4.1. Beklaagde merkt samengevat tot haar verweer het volgende op.
4.2. Beklaagde sub 2 ontkent in het algemeen dat er “een stroom van klachten” over beklaagden zou zijn geuit; zij acht dat sterk overtrokken.
Vrijwel alle klachten, zo stelt beklaagde sub 2, zijn terug te voeren op problemen met betalingen van rechtmatige vorderingen van haar wegens bemiddelingsprovisie of advertentiekosten. Daarover zijn verschillen van mening met cliënten ontstaan maar zij acht het feit dat dan door haar incassomaatregelen worden getroffen jegens de desbetreffende relatie niet onzorgvuldig en geen handelen in strijd met wat een behoorlijk makelaar betaamt.
4.3. Wat de onderhavige kwestie betreft heeft de heer P. D, namens V Projecten B.V. te A op 6 november 2008 aan beklaagde sub 2 (toen nog: rechtstreeks NVM-lid) een opdracht verstrekt tot het verlenen van diensten bij verkoop met betrekking tot zeven appartementen in het complex “De H” te L. De voor deze diensten in rekening te brengen courtage zou € 4.000,- exclusief BTW per appartement zijn, in welke courtage eventuele kosten voor fotopresentatie etc. waren begrepen. Enkele andere specifieke kosten zouden extra worden vergoed. Partijen kwamen overeen dat op basis van “no cure no pay” zou worden opgetreden in geval van het intrekken van de opdracht door de opdrachtgever.
4.4. Op uitdrukkelijk verzoek van beklaagde sub 2 heeft de heer J. de V van V Projecten B.V. de door de heer D ondertekende opdracht tot dienstverlening bevestigd. Bij zijn brief voegde De V een kopie van zijn paspoort en een uittreksel uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel te A met betrekking tot V B.V.
4.5. Beklaagden ontkennen enig bericht of mededeling van V B.V. of de heer De V te hebben ontvangen dat de opdracht tot dienstverlening werd beëindigd. Daar is niet met beklaagde sub 2 over gesproken en evenmin is daarover geschreven. De door De V overgelegde e-mail van 13 februari 2012 is beklaagden niet bekend.
4.6. Pas na de brieven van de heer B van G Vastgoed heeft beklaagde sub 2 onderkend dat V B.V. kennelijk niet meer de eigenares was van de appartementen die zij van deze B.V. in portefeuille had en zij heeft daarom aan de heer B gevraagd haar formeel aan te tonen dat hij beschikkingsbevoegd was, waarbij zij hem om zijn identificatie en uittreksel uit de Kamer van Koophandel verzocht. Aan dit verzoek is door B niet voldaan.
4.7. Beklaagde stelt dat zij wordt geschaad in haar eer en goede naam en dat zij ten onrechte wordt beticht van handelingen die de belangen van de Vereniging zouden schaden en in strijd zouden zijn met de stand van de makelaardij.
Beklaagde verzoekt de Raad klaagster te veroordelen in de kosten van deze klachtprocedure.
5. De beoordeling van het geschil
5.1. De klacht richt zich tegen L Makelaardij B.V., gevestigd te L, lid van de Vereniging en tegen mevrouw L, die aangesloten makelaar NVM is. De Raad van Toezicht Groningen is derhalve bevoegd om van deze klacht kennis te nemen.
5.2. Beklaagde sub 2 is leidinggevende van beklaagde sub 1 en zij zijn in zoverre met elkander te vereenzelvigen. Het handelen van beklaagde sub 2, voor zover aan het oordeel van de Raad onderworpen, is daarom in gelijke mate toe te rekenen aan beklaagde sub 1.
5.3. De klacht draait om de vraag of beklaagde sub 2 anders heeft gehandeld dan een behoorlijk makelaar betaamt door, na intrekking van een gegeven verkoopopdracht, ondanks daartoe gedane verzoeken de appartementen die haar in portefeuille waren gegeven in het uitwisselingssysteem niet af te melden. Indien inderdaad de verkoopopdracht was ingetrokken, was beklaagde sub 2 gehouden binnen 24 uur na intrekking van die opdracht een afmelding te registreren in het uitwisselingssysteem van de Vereniging.
5.4. Beklaagde sub 2 ontkent dat de heer De V van V B.V. haar mondeling of schriftelijk te kennen heeft gegeven dat hij de opdracht wilde intrekken. Daarom is er geen afmelding gevolgd in het uitwisselingssysteem.
5.5. In het e-mailbericht van 13 februari 2012, zoals hiervoor onder 2.5. geciteerd, schrijft de heer De V aan beklaagde sub 2 dat “onze mensen” al vanaf 2010 haar verzochten te stoppen met de verkoop van de appartementen. Hij verzocht expliciet beklaagde haar activiteiten te staken en zorg te dragen voor de afmelding.
Beklaagde sub 2 ontkent dit e-mailbericht te hebben ontvangen.
5.5. De Raad passeert dit verweer. Het e-mailbericht van de heer De V van 7 december 2012, zoals geciteerd hiervoor onder 2.6 en de brief van de advocaat van V B.V. van 14 december 2012, zoals geciteerd hiervoor onder 2.7, hebben beklaagde geen aanleiding gegeven tot enige reactie of tot het doen van navraag.
Het had op de weg van beklaagde als behoorlijk makelaar gelegen de situatie tot opheldering te brengen gezien de inhoud van de berichten die haar werden gezonden en waarvan de ontvangst niet is betwist. Die navraag heeft beklaagde nagelaten en dat acht de Raad in strijd met wat een behoorlijk makelaar betaamt. Beklaagde heeft immers niet ontkend het e-mailbericht van 7 december 2012 te hebben ontvangen waarin De V onder meer schrijft: “Wij hebben u geen enkele opdracht gegeven en al meerdere malen gewaarschuwd ons niet meer lastig te vallen”. Deze mededelingen zijn niet voor misduiding vatbaar voor een professioneel makelaar en moeten aanleiding zijn tot nader onderzoek en het vragen van opheldering, voor zover de inhoud al niet duidelijk is.
5.6. Dit klemt te meer nu klaarblijkelijk V B.V. haar belangen heeft overgedaan aan de vennootschap van de heer B die daarvan aan beklaagde kennis heeft gegeven. Daarbij heeft B een notariskantoor in Leeuwarden genoemd bij wie beklaagde sub 2 zou kunnen verifiëren hoe de gang van zaken is geweest en welke rechten B uit de gesloten overeenkomst tot overdracht kon ontlenen, waarna zij haar positie zou kunnen bepalen.
5.7. Beklaagde heeft dat nagelaten, hoewel zij in de richting van de notaris gemachtigd was door B om nadere inhoudelijke informatie te vragen, en zij heeft daarentegen zodanig gecommuniceerd dat dit heeft geleid tot klachten bij de Vereniging en uiteindelijk tot indienen van de onderhavige klacht.
5.8. De Raad acht deze klacht gegrond. Beklaagde heeft anders gehandeld dan een behoorlijk makelaar betaamt bij de uitvoering van een haar gegeven opdracht, waarbij zij door de wijze waarop zij heeft gecommuniceerd ernstig ongenoegen heeft opgeroepen bij haar (voormalige) opdrachtgever. Het optreden van beklaagde getuigt van een mate van starheid die bij relaties, naar de Raad ambtshalve bekend is, vaker irritaties oproept. Dit leidt soms tot klachten, die echter niet altijd gegrond zijn.
5.9. Door klaagster zijn aan de Raad aanvullend stukken toegezonden die verband houden met een eveneens op 13 mei 2014 door de Raad behandelde klacht, waarvan eveneens heden uitspraak zal worden gedaan. De Raad zal deze aan hem toegezonden stukken in deze buiten beschouwing laten nu daarop afzonderlijk wordt beslist. Het betreft echter ook hier een kwestie die naar het oordeel van de Raad op een andere wijze dan door middel van een klachtprocedure door beklaagden had moeten worden opgelost.
5.10. De Raad zal beklaagde een straf opleggen als na te melden. De Raad merkt daarbij thans reeds op dat beklaagde het punt nadert – mochten er in de toekomst opnieuw klachten tegen haar worden ingediend omtrent aspecten die verband houden met haar optreden en attitude jegens (voormalige) opdrachtgevers – de Raad bij een gegrondverklaring niet meer met een berisping of boete zal kunnen volstaan.
De Raad wil hiermee in de richting van beklaagde sub 2 een duidelijk signaal afgeven.
5.11. Wat betreft de door beklaagde sub 2 gevraagde kostenveroordeling van klaagster oordeelt de Raad dat zij in die vordering niet kan worden ontvangen.
Het verenigingsrecht en de toepasselijke statuten en reglementen geven de Raad geen bevoegdheid ten laste van een klager een kostenveroordeling ten behoeve van een beklaagde makelaar op te leggen. Dit speelt in de onderhavige klacht overigens geen rol nu deze gegrond wordt geacht.
5.12. De Raad doet uitspraak als na te melden.
6. De beslissing
6.1. De Raad verklaart jegens beide beklaagden de ingediende klacht gegrond.
6.2. De Raad legt aan beklaagde sub 2 op de straf van: berisping.
6.3. De Raad bepaalt dat beklaagden de kosten vallende op de behandeling van deze klacht tot een bedrag van € 2.750,- aan de Vereniging dienen te voldoen binnen zes weken nadat deze beslissing onaantastbaar zal zijn geworden.
Aldus gewezen te Groningen op 13 mei 2014 door mr. B. van den Bosch, voorzitter, C.A. Voogd, lid, en de secretaris mr. G.J. Niezink.
Getekend door de voorzitter en de secretaris op 2 juni 2014.
mr. B. van den Bosch, mr. G.J. Niezink,
voorzitter secretaris