14-2555 CRvT
Tijdsverloop voor indienen klacht. Verkoopopdracht uit periode vóór meetinstructie. Woonoppervlak onzorgvuldig bepaald. Bekendheid met werking technische installaties. Informatieverstrekking van makelaar aan zijn opdrachtgever in verband met civiele procedure tussen klager en verkoper. Klager koopt in maart 2010 een penthouse dat bij beklaagde in portefeuille is. In de verkoopbrochure is een woonoppervlak vermeld van 390 m². Klager ontdekt dat dit slechts 255 m² bedraagt. Klager verwijt de makelaar verder dat hij onbekend was met de werking van enige technische installaties. Hoewel er geruime tijd (ca 4 jaar) is verstreken voor klager zijn klacht indiende, achten zowel de raad van toezicht als de Centrale Raad klager ontvankelijk. De stukken uit 2010 zijn nog voorhanden en beide partijen beroepen zich daarop. De Centrale Raad is van mening dat een makelaar niet de werking van elk denkbaar technisch apparaat in een woning behoeft te kennen. Het college constateert dat de verkoopopdracht dateert van vóór de meetinstructie van juni 2010. Niettemin gold ook voordien al dat een makelaar zorgvuldig diende te zijn in zijn informatie en daaraan heeft het in casu ontbroken met betrekking tot het woonoppervlak. Niet valt in te zien waarom beklaagde in het kader van de tussen klager en verkoper lopende procedure niet de verklaring aan zijn opdrachtgever mocht verstrekken welke hij gaf. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Arnhem, 14-46 RvT Arnhem
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
De besloten vennootschap D B.V., lid van de vereniging, gevestigd en kantoorhoudende te O, appellante/beklaagde, tevens verweerster in hoger beroep,
tegen
G. K., wonende te D, appellant/klager, tevens verweerder in hoger beroep.
1. Verloop van de procedure
1.1 Bij brief van 23 februari 2014 heeft klager een klacht ingediend bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM. De klacht is door de afdeling Consumentenvoorlichting eerst voor behandeling doorgeleid aan beklaagde (hierna: ”het makelaarskantoor”). Klager heeft in de klacht volhard waarna de afdeling Consumentenvoorlichting de klacht heeft doorgeleid naar de Raad van Toezicht Arnhem.
1.2 Bij beslissing van 9 juli 2014, verzonden op 9 juli 2014, is op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen het makelaarskantoor ingediende klacht gedeeltelijk gegrond verklaard en is aan haar de straf van berisping opgelegd. De Raad van Toezicht heeft voorts bepaald dat het makelaarskantoor de kosten van de behandeling van de klacht heeft te dragen.
1.3 Klager is bij brief van 30 augustus 2014 van de beslissing van de Raad van Toezicht in hoger beroep gekomen. In de brief van 15 oktober 2014 zijn de gronden opgenomen.
1.4 Het makelaarskantoor is bij brief van 2 september 2014 in hoger beroep gekomen. In de brief van 16 oktober 2014 zijn de gronden opgenomen.
1.5 In zijn brief van 12 november 2014 heeft klager verweer gevoerd tegen het door het makelaarskantoor ingestelde hoger beroep. Het makelaarskantoor heeft in haar brief van 14 november 2014 verweer gevoerd tegen het door klager ingestelde hoger beroep.
1.6 Klager heeft bij brief van 8 december 2014 nog een aantal producties in het geding gebracht.
1.7 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.8 Ter zitting van 18 december 2014 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:
– klager in persoon;
– namens het makelaarskantoor G. van D vergezeld van mr. D.J. Brugge.
Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht. Klager heeft zich daarbij bediend van pleitnotities.
2. De feiten
In hun beroepschriften hebben klager en het makelaarskantoor geen bezwaar gemaakt tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverwegingen 2.1 – 2.19 van de vermelde beslissing. Nu ook anderszins niet van bezwaren daartegen is gebleken zal ook in hoger beroep van die feiten worden uitgegaan. Deze feiten, aangevuld met de feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan, luiden:
2.1 Het makelaarskantoor krijgt opdracht om te bemiddelen bij de verkoop van het appartement (penthouse) met een berging en twee parkeerplaatsen in de parkeerkelder gelegen aan de P-weg 46-V in O. De aan het makelaarskantoor verbonden medewerker G. van D (hierna: “Van D”) is belast met de uitvoering van de opdracht.
2.2 In de door het makelaarskantoor samengestelde verkoopbrochure zijn onder meer de navolgende passages opgenomen:
“Zelden is een penthouse met zoveel allure beschikbaar! In het historische 19e eeuwse kunstenaarsdorp O, recent uitgeroepen tot mooiste en groenste dorp van Europa, wordt u aangeboden een penthouse met een oppervlakte van maar liefst 390 m² inclusief 2 terrassen met een oppervlakte van 95 m² tezamen.”
en
“Het penthouse heeft in de parkeerkelder een eigen berging, twee extra ruime parkeerplaatsen en een algemeen gebruik van 2 fietsenbergingen.”
en
“Inhoud: Woonoppervlakte circa 390 m² (inclusief terrassen).”
2.3 Klager koopt het appartement voor € 1.495.000,–. Partijen komen overeen dat het appartement op 1 oktober 2012 in eigendom zal worden overgedragen. Blijkens de op 30 maart 2010 ondertekende koopakte verplicht de verkoper zich om:
“(…) het appartement in de huidige onberispelijke staat van onderhoud te houden en zal voor de levering, op zijn kosten, zorgdragen voor een zo duurzaam mogelijk herstel van de plafonds in het appartement die krimpscheuren dan wel verkleuring vertonen. Tevens zal verkoper deelnemen in het totale herstel van de buitenmuren die medio 2010 opnieuw geschilderd zullen worden en voorzien worden van een coating die alg-afzetting en dergelijke voorkomt.”
2.4 Begin oktober 2011 bericht klager per e-mail aan de verkoper – samengevat – dat in de verkoopdocumentatie melding is gemaakt van een oppervlakte van 390 m² inclusief 95 m² terrassen zodat sprake zou moeten zijn van een vloeroppervlakte van 295 m². Stellende dat hij enkele dagen voorafgaande aan 6 oktober 2011 van de verkoper de plattegrond van het appartement heeft ontvangen, voert klager aan dat het appartement slechts een vloeroppervlakte heeft van 255 m² in plaats van 295 m². Klager suggereert vervolgens om de koopprijs aan te passen. Naar aanleiding van dit bericht wijst de verkoper er in een e-mailbericht aan klager op dat bij de bepaling van de totale oppervlakte van het appartement ook rekening moet worden gehouden met een berging van 18 m² en twee parkeerplaatsen van elk 18 m².
2.5 Naar aanleiding van het gerezen verschil van inzicht over de oppervlakte van het appartement bericht Van D in zijn e-mail van 19 oktober 2011 aan klager het navolgende:
“(…) Ik ben gaan kijken in het dossier en ik kan eerlijk gezegd niet herinneren hoe we aan deze meters gekomen zijn. Het lijkt me logisch dat we dat na opmeting hebben gedaan aan de hand van tekening. In onze brochure spreken we van oppervlakte en woonoppervlakte. Ik kan me voorstellen dat we bij oppervlakte de berging en de 2 parkeerplaatsen hebben meegenomen. Maar nogmaals, ik kan me dat niet herinneren. Feit is dat de afmetingen genoemd in onze brochure indicatief zijn. Ook hebben we met elkaar afgesproken dat eventuele onder- of overmaat niet worden verrekend met elkaar. Het spijt me dat de beleving anders was voor jullie. Op dit punt berekenen we alle woningen volgens de NEN-methodiek, deze is veel nauwkeuriger.”
2.6 In zijn e-mail van 1 november 2011 bericht Van D aan klager:
“In de verkoopdocumentatie wordt gesproken over een oppervlakte en een woonoppervlakte van 390 m². Jullie hebben deze documentatie met tekening op schaal van mij ontvangen.
Wij werken op dit moment met gebruiksoppervlakte dat onderverdeeld wordt in woonoppervlakte en overige inpandige ruimte en gebouwgebonden buitenruimte. Het gebruikersoppervlakte bieden we nu aan exclusief berging en exclusief terrassen. Destijds waren daar geen regels voor.”
2.7 In zijn e-mail van 7 november 2011 bericht Van D aan klager:
“Ik begrijp jouw punten maar kan niet heel veel anders bevestigen dan ik al in eerdere mails heb gedaan. Er wordt in de brochure gesproken over oppervlakte en woonoppervlakte met beide hetzelfde getal. Dat kan in feite niet. Dat had bij jullie ook vraagtekens kunnen oproepen, nietwaar? In de brochure heeft altijd een tekening gezeten op schaal, die hebben jullie van mij ontvangen. Jack en Margareth hebben in de verkoopvragenlijst die jij ook hebt ondertekend voor gezien, ingevuld dat het woonoppervlakte 290 m² is exclusief terrassen van 90 m². Het spijt me dat het jullie tegenvalt dat de hoeveelheid meters niet voldoet aan hetgeen jullie gekocht hebben. Het is nimmer mijn intentie geweest om een valse voorstelling van zaken te geven. Ik kan je bevestigen dat we nu zeer zorgvuldig omgaan met afmetingen en ons uiterste best doen om woningen volgens de NEN-methodiek aan te bieden.”
2.8 Voorafgaande aan de overeengekomen eigendomsoverdracht op 1 oktober 2012 bezichtigt klager het appartement en daarbij vertegenwoordigt Van D de verkoper. Van D vult bij die gelegenheid de meterstanden in op een formulier. Daarop is de navolgende tekst opgenomen:
“De woning is conform koopovereenkomst d.d. 30.3.2010 naar goedkeuring koper opgeleverd.”
Klager ondertekent dit formulier niet. Daartoe door de verkoper geïnstrueerd stelt Van D op 1 oktober 2012 niet de informatiemap met betrekking tot de in het appartement aanwezige installaties aan klager ter hand, maar deelt hij mee dat hij daartoe zal overgaan na de eigendomsoverdracht.
2.9 Klager verleent op 1 oktober 2012 geen medewerking aan de eigendomsoverdracht van het appartement. Bij brief van 1 oktober 2012 stelt Van D klager namens de verkoper in gebreke. In zijn brief van 5 oktober 2012 aan Van D verzoekt klager om overlegging van een van de verkoper afkomstige machtiging omdat hij er zich van wil overtuigen dat Van D door de verkoper is gemachtigd om hem in gebreke te stellen met betrekking tot de nakoming van de koopovereenkomst. In een tussen een door klager en de koper gevoerde kort gedingprocedure is een e-mail van Van D aan de verkoper overgelegd waarin Van D verslag doet over de op 1 oktober 2012 uitgevoerde inspectie van het appartement door klager.
3. De klacht en de beslissing van de Raad van Toezicht
3.1 De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2 Klager verwijt het makelaarskantoor dat jegens hem tuchtrechtelijk onjuist is gehandeld door:
a. Een brochure op te stellen waarin een onjuiste woonoppervlakte is vermeld van het appartement;
b. De opleveringsbezichtiging op 1 oktober 2012 te frustreren omdat Van D zich niet had laten informeren over de werking van de apparatuur en ten onrechte heeft nagelaten om zich tijdens de bezichtiging (telefonisch) daarover te laten informeren door de verkoper;
c. Ten onrechte medewerking heeft verleend aan het achterhouden van een relevante informatiemap;
d. Na te laten een vervolgafspraak te maken voor een bezichtiging;
e. Ten onrechte niet te reageren op de brief van 5 oktober 2012 van klager;
f. Te pogen klager een akkoordverklaring te laten ondertekenen met betrekking tot de staat van het appartement onder het mom van “opgaaf meterstanden”;
g. Aan de verkoper verklaringen te verstrekken over onder meer de staat van het appartement op 1 oktober 2012 alsmede de gang van zaken voor en na de aankoop van het appartement terwijl duidelijk was dat deze verklaringen door de verkoper zouden worden gebruikt tegen klager in een procedure.
3.3 De Raad van Toezicht Arnhem is van oordeel dat klager in zijn klacht kan worden ontvangen hoewel vier jaar zijn verstreken na de totstandkoming van de koopovereenkomst nu de advocaat van klager bij brief van 24 februari 2012 het makelaarskantoor aansprakelijk heeft gesteld. De Raad van Toezicht heeft aan de hand van de bij de verkoopbrochure behorende tekening feitelijk vastgesteld dat de oppervlakte van het appartement 263 m² bedraagt en geconcludeerd dat het makelaarskantoor in de verkoopbrochure een onjuiste woonoppervlakte heeft vermeld en daaraan dan ook onvoldoende zorg en aandacht heeft besteed. De Raad van Toezicht acht het desbetreffende klachtonderdeel gegrond en de overige klachtonderdelen ongegrond, deels omdat deze niet zijn komen vast te staan. Aan het makelaarskantoor is de straf van berisping opgelegd met veroordeling van het makelaarskantoor in de kosten van de klachtprocedure tot een bedrag van € 2.300,– exclusief BTW.
4. Het hoger beroep van klager
4.1 Klager heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2 Onbegrijpelijk en onjuist is het oordeel van de Raad van Toezicht dat de feiten en omstandigheden die zich voorafgaande aan de levering hebben voorgedaan niet zijn komen vast te staan. Dat geldt ook voor het oordeel dat Van D tijdens de bezichtiging een informatiemap heeft achtergehouden op last van zijn opdrachtgever. Uit het gedrag van Van D voorafgaande aan de levering blijkt dat hij zich heeft ingespannen om te verhinderen dat klager zich ervan kon vergewissen dat de in het appartement aanwezige technische apparatuur functioneerde. Uit de verklaring van de bij de inspectie van het appartement aanwezige A volgt dat klager daarover vragen heeft gesteld maar Van D heeft nagelaten om bij zijn opdrachtgever navraag te doen over de door klager aangesneden kwesties.
4.3 Van D heeft in strijd met de waarheid ten behoeve van zijn opdrachtgever verklaringen opgesteld en zich schuldig gemaakt aan valsheid in geschrifte onder meer door een e-mailbericht over te leggen dat niet is verzonden.
5. Het hoger beroep van het makelaarskantoor
5.1 Het makelaarskantoor heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2 Klager heeft zijn klacht ingediend op 23 februari 2014 hoewel hij al in 2009 en in ieder geval in 2010 bekend was met het verschil van inzicht over de oppervlakte van het appartement. Nu klager niet binnen een redelijke termijn zijn klacht heeft ingediend heeft de Raad van Toezicht hem daarin ten onrechte ontvankelijk geacht.
5.3 Bij de beoordeling van het klachtonderdeel dat betrekking heeft op de vermelding van de oppervlakte in de verkoopbrochure dient de tekst van de gehele brochure te worden betrokken. Ten onrechte is bijzondere betekenis gehecht aan de vermelding van de inhoud van het appartement die is opgenomen in het onderdeel “Bouwkenmerken”. Uit de tekst van de brochure kan in redelijkheid niet anders worden begrepen dan dat onder de opgenomen beschrijving van het appartement niet alleen de ruimte op de derde verdieping van het appartementencomplex valt, maar ook de in de parkeerkelder gelegen ruimte. Abusievelijk is in de brochure de term woonoppervlakte éénmaal onjuist gebruikt maar klager heeft begrepen of behoorde te begrijpen dat dit het gevolg is van een kennelijke verschrijving, ook omdat in de door de verkoper ingevulde “Vragenlijst” is vermeld dat de totale (begane) oppervlakte van het appartement circa 290 m² bedraagt. Indien de vermelde oppervlakte al zou afwijken van de werkelijke oppervlakte dan is sprake van een afwijking van minder dan 10% en dat is een in de (tucht)rechtspraak algemene aanvaarde afwijking van geringe betekenis.
5.4 In 2009 was de toepassing van de meetinstructie nog niet verplicht. Op grond van de maatvoering van de plattegrond van het appartement en de werkelijke bruto oppervlakte bestond er voor Van D na de bezichtiging van het appartement geen reden om er in redelijkheid aan te twijfelen dat de in de brochure vermelde woonoppervlakte een betrouwbare indicatie gaf van de oppervlakte van het appartement.
6. Het verweer van klager in hoger beroep
6.1 Klager heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende verweer gevoerd.
6.2 Klager kan worden ontvangen in zijn klacht nu in het Reglement Tuchtrechtspraak NVM geen termijn is opgenomen waarbinnen een klacht moet worden ingediend. Klager heeft het makelaarskantoor al in februari 2012 aansprakelijk gesteld na voorafgaande correspondentie in 2011. Het makelaarskantoor is niet geschaad in haar verdediging tegen de klacht nu deze eerst in februari 2014 is ingediend.
6.3 Anders dan het makelaarskantoor heeft aangevoerd was bij de verkoopbrochure geen plattegrond gevoegd. In de brochure is vermeld dat het op de derde verdieping gelegen appartement een oppervlakte heeft van 295 m². Uit de tekst van de brochure volgt niet dat onder het appartement, naast de op deze verdieping gelegen ruimten, ook de in de parkeerkelder gelegen bergingen moeten worden begrepen. De Raad van Toezicht heeft juist geoordeeld dat de oppervlakte van de bergingen geen onderdeel uitmaakt van de woonoppervlakte van het appartement en ook in civiele procedures tussen klager en de verkoper is aldus beslist. Er is geen sprake van een kennelijke verschrijving aangezien zowel op bladzijde 1 van de brochure als onder het onderdeel “Bouwkenmerken” melding is gemaakt van een oppervlakte, respectievelijk woonoppervlakte, van 295 m². De vorm van het appartement levert geen probleem op bij de opmeting daarvan.
7. Het verweer van het makelaarskantoor in hoger beroep
7.1 Het makelaarskantoor heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
7.2 Klager draagt in hoger beroep met betrekking tot de door de Raad van Toezicht ongegrond verklaarde klachtonderdelen geen nieuwe argumenten aan ter onderbouwing daarvan. Het makelaarskantoor verwijst naar het eerder door haar bij de Raad van Toezicht gevoerde verweer en haar beroepschrift. Daaraan voegt zij toe de brief van 16 oktober 2014 van de onderneming Inmeten.com en een verklaring van de directeur van Van R Schilderwerken naar aanleiding van door dit bedrijf uitgevoerde werkzaamheden in maart 2012.
8. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
8.1 Klager heeft na de bezichtiging daarvan het appartement gekocht en op 30 maart 2010 de koopakte ondertekend. Sinds oktober 2011 heeft klager, die het appartement nog niet had betrokken omdat partijen waren overeengekomen dat de eigendomsoverdracht zou plaatsvinden op 1 oktober 2012, met de verkoper en Van D gecorrespondeerd over zijn standpunt, dat hij naar aanleiding van de door hem begin oktober 2011 ontvangen plattegrond heeft vastgesteld dat het appartement slechts een vloeroppervlakte heeft van 255 m2 in plaats van 295 m2. De advocaat van klager heeft het makelaarskantoor bij brief van 24 februari 2012 aansprakelijk gesteld voor de volgens klager door hem ter zake geleden schade. Weliswaar is een aanzienlijke periode verstreken na het sluiten van de koopovereenkomst voordat klager zijn klacht heeft ingediend, maar in dit geval, waarin zowel klager als het makelaarskantoor zich in deze procedure ter onderbouwing van hun standpunten beroepen op uit 2010 en de daaropvolgende periode stammende schriftelijke stukken uit hun dossiers, kan niet worden geoordeeld dat het makelaarskantoor als gevolg van het verstrijken van de tijd niet meer in staat is om behoorlijk verweer te voeren tegen de kritiek op het optreden van Van D, dan wel in haar verweer daartegen wordt beperkt. Nu klager een redelijk belang heeft om over de dienstverlening van het makelaarskantoor een oordeel van de tuchtrechter te verkrijgen kan hij in zijn klacht worden ontvangen.
8.2 Het onder 3.2.a opgenomen klachtonderdeel betreft het verwijt van klager dat in de door het makelaarskantoor samengestelde verkoopbrochure een onjuiste woonoppervlakte is vermeld. De Centrale Raad van Toezicht stelt voorop dat tot medio 2010 door bij de NVM aangesloten makelaars niet langs een vaste en uniforme methode het woonoppervlakte werd berekend. Voorts is woonoppervlakte geen eenduidig begrip. Zo wordt in ieder geval onderscheid gemaakt tussen een netto woonoppervlakte en een bruto vloeroppervlakte. Daarnaast dient bedacht te worden dat destijds de gedachte leefde dat potentiële kopers zich door middel van bezichtigingen een indruk konden vormen van de indeling en oppervlakte van de objecten en zij de mogelijkheid hadden om de bij benadering opgegeven oppervlakte desgewenst nauwkeurig vast te stellen.
8.3 Medio 2010 is in deze praktijk verandering gekomen. Het Algemeen Bestuur van de NVM heeft op 18 maart 2010 besloten om de leden te verplichten om op basis van de voorschriften die zijn opgenomen in de “Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580”, zorg te dragen voor de aanmelding van te koop aangeboden woonhuizen in het uitwisselingssysteem van de NVM en op Funda. De ledenraad van de NVM heeft vervolgens besloten dat vanaf 15 juni 2010 ten aanzien van nieuw aangeboden woonhuizen aan deze voorschriften moest zijn voldaan, en ten aanzien van de vóór 15 juni 2010 aangeboden woonhuizen de verstrekte informatie met betrekking tot de gebruiksoppervlakte zo nodig zal worden aangepast.
8.4 Het makelaarskantoor heeft opdracht gekregen om te bemiddelen bij de verkoop van het appartement en daarover is in maart 2010 tussen de verkoper en klager overeenstemming bereikt waarna op 30 maart 2010 de koopakte is ondertekend. Uit het voorgaande volgt dat gelet op de stand van de regelgeving op dat moment niet van het makelaarskantoor behoefde te worden verwacht dat zij een gebruiksoppervlakte vermeldt die is berekend volgens voormelde meetinstructie.
8.5 De Centrale Raad van Toezicht stelt voorts voorop dat – ook toen – tot uitgangspunt moet worden genomen dat derden in beginsel op de inhoud van de in de verkoopdocumentatie opgenomen eigenschappen van het aangeboden object moeten kunnen afgaan bij het nemen van een aankoopbeslissing. Het behoort tot de taak van de verkopend makelaar om te vermijden dat op grond van de inhoud van de verkoopdocumentatie bij derden verwachtingen worden gewekt waarvan later blijkt dat daarvoor geen of onvoldoende grond bestaat. Dat geldt in het bijzonder voor de in de verkoopdocumentatie opgenomen woonoppervlakte omdat de gegevens daarover voor potentiële kopers in het algemeen een belangrijk aspect vormen bij het nemen van een aankoopbeslissing.
8.6 In de verkoopbrochure zijn de onder 2.2 aangehaalde passages opgenomen met betrekking tot de oppervlakte van het appartement. Evenals de Raad van Toezicht is ook de Centrale Raad van Toezicht van oordeel dat door de vermelding van deze passages in de verkoopbrochure, zeker ook wanneer deze in verband met elkaar worden gelezen, de inhoud van de brochure in redelijkheid niet anders kan worden begrepen, dan dat een appartement te koop wordt aangeboden dat een woonoppervlakte heeft van 390 m² inclusief terrassen en tot het appartement daarnaast nog enkele in de parkeerkelder gelegen ruimtes behoren.
8.7 Het makelaarskantoor heeft in haar brief van 16 oktober 2014 betoogd dat in de brochure als gevolg van een “abusievelijke verschrijving” de daarin opgenomen woonoppervlakte niet juist is vermeld. Het makelaarskantoor heeft in hoger beroep voorts een brief van 16 oktober 2014 van de onderneming Inmeten.com overgelegd waarin is vermeld dat op basis van de bouwtekening de netto woonoppervlakte is berekend op 268 m² en de bruto vloeroppervlakte 289,8 m². Aannemelijk is dan ook dat de woonoppervlakte van het appartement kleiner is dan de daarover in de verkoopbrochure vermelde oppervlakte en sprake is van een zodanige afwijking dat niet kan worden geoordeeld dat de inhoud van de verkoopbrochure met de van het makelaarskantoor te verlangen zorgvuldigheid is samengesteld. Het onder 3.2.a opgenomen klachtonderdeel is gegrond.
8.8 De onder 3.2.b – 3.2.d en 3.2. f opgenomen klachtonderdelen hebben alle betrekking op de op 1 oktober 2012 gehouden opleveringsbezichtiging en lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
8.9 Partijen zijn verdeeld over de vraag of klager tijdens de opleveringsbezichtiging om informatie heeft verzocht over de werking en bediening van de koel- en alarminstallatie en aan Van D heeft gevraagd om daarover op dat moment telefonisch contact te zoeken met de verkoper en voorts heeft verzocht om een vervolgafspraak te maken voor de voortzetting van de bezichtiging. Nu de gang van zaken op dit punt niet is komen vast te staan zijn de onder 3.2.b en 3.2.d opgenomen klachtonderdelen ongegrond. De Centrale Raad van Toezicht voegt daaraan nog toe dat van een makelaar niet kan worden verwacht dat hij volledig op de hoogte is van de werking en bediening van technische installaties zoals een koel- en alarminstallatie.
Ook ongegrond is het onder 3.2.c opgenomen verwijt nu Van D heeft gesteld dat de verkoper aan hem de uitdrukkelijke instructie had gegeven om de informatiemap niet al tijdens de bezichtiging aan klager over te dragen. Onder de geschetste omstandigheden, waaronder het ernstige meningsverschil over de oppervlakte van het appartement, heeft Van D niet tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld door deze instructie van zijn opdrachtgever te volgen. Nu niet is gebleken dat Van D heeft beoogd klager door de ondertekening van het formulier “opgaaf meterstanden” te laten verklaren dat hij zich kon verenigen met de staat van oplevering van het appartement, is ook het onder 3.2.f opgenomen klachtonderdeel ongegrond.
8.10 Niet onbegrijpelijk of onjuist is dat Van D ten behoeve van een door zijn opdrachtgever te voeren gerechtelijke procedure op diens verzoek een schriftelijke verklaring heeft verstrekt nu niet is komen vast te staan dat de inhoud daarvan in strijd met de waarheid is. Ook het onder 3.2.g opgenomen verwijt is ongegrond.
8.11 Op verzoek van de verkoper heeft Van D klager in zijn brief van 1 oktober 2012 in gebreke gesteld omdat klager op de overeengekomen datum 1 oktober 2012 heeft geweigerd om medewerking te verlenen aan de eigendomsoverdracht. Daarop heeft klager gereageerd in zijn brief van 5 oktober 2012 waarop Van D niet meer heeft gereageerd omdat de verkoper er kennelijk de voorkeur aan gaf om de eerder al bij het geschil betrokken advocaat daarmee te belasten. Onder de geschetste omstandigheden is deze handelwijze van Van D niet onbegrijpelijk of onjuist zodat ook dit onder 3.2.e opgenomen klachtonderdeel ongegrond is.
9. Slotsom
9.1 De Raad van Toezicht Arnhem heeft terecht het onder 3.2.a vermelde klachtonderdeel gegrond verklaard en de overige klachtonderdelen ongegrond verklaard. De Centrale Raad van Toezicht acht de aan het makelaarskantoor opgelegde straf van berisping juist evenals de bepaling dat het makelaarskantoor de kosten van de behandeling van de klacht in eerste instantie heeft te dragen. Het door klager en het makelaarskantoor ingestelde beroep tegen de beslissing is ongegrond. Nu het makelaarskantoor in hoger beroep deels in het ongelijk is gesteld bestaat grond voor na te melden kostenveroordeling.
9.2 Gelet op de inhoud van de Statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.
10. Beslissing in hoger beroep
10.1 Bekrachtigt de beslissing van 9 juli 2014 van de Raad van Toezicht Arnhem en verwerpt het daartegen gerichte beroep.
10.2 Bepaalt dat het makelaarskantoor ter zake van de kosten van de behandeling van de klacht in hoger beroep een bijdrage van € 1.493,50, vermeerderd met btw, zal voldoen en bepaalt dat dit bedrag binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM gevestigd te Nieuwegein zal worden voldaan.
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. K.E. Mollema, voorzitter, mr. J.T. Anema, F.J. van der Sluijs, W. van Haselen, leden en mr. J.A. van den Berg, lid/secretaris en ondertekend op 24 maart 2015.