15-2568 CRvT
Biedingsproblematiek. Uitvoerige overwegingen over biedsysteem volgens plaatselijk gebruik vs jurisprudentie en wettelijk systeem. Klagers hebben belangstelling voor een woning. De verkopend makelaar legt uit dat hij een zeker biedsysteem (A) volgt. Dat houdt in dat als iemand een onderhandelbaar bod uitbrengt, hij de 1e bieder wordt. Tijdens de onderhandelingen met deze 1e bieder vinden bezichtigingen met derden gewoon doorgang. Als een ander een bod wil uitbrengen mag hij eenmalig een uiterste bieding doen met eventueel aanvullende voorwaarden. Het bod van de 1e bieder en diens naam worden niet verteld. De makelaar bespreekt vervolgens beide biedingen met de verkoper en hij doet de 1e bieder een uiterste voorstel. Aanvaardt deze dat, dan wordt een koopovereenkomst gesloten. Zo niet, dan is de makelaar vrij om met de andere gegadigde in onderhandeling te treden. Klagers hebben een onderhandelbaar bod gedaan. Twee dagen later doen derden ook een bod. Vervolgens wordt klagers een uiterste verkoopvoorstel gedaan hetgeen zij aanvaarden. Diezelfde dag doen genoemde derden opnieuw een uiterste bod waarna de procedure zich herhaalt. Klagers gaan weer mee en betalen aldus een hogere koopprijs dan zij eerder overeenkwamen. Klagers zijn van mening dat de makelaar het door hem zelf opgevoerde biedsysteem niet heeft nageleefd. De raad van toezicht achtte de klacht gegrond. De Centrale Raad wijdt uitvoerige overwegingen aan het biedsysteem, de jurisprudentie en het wettelijk systeem. Het had op de weg van de makelaar gelegen gegadigden te wijzen op het feit dat het biedsysteem in feite een richtlijn is en niet sluitend is in het licht van het wettelijk systeem. De Centrale Raad beveelt aan de tekst van het biedsysteem aan te passen. De klacht wordt alsnog ongegrond verklaard. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Haarlem, 14-82 RvT Haarlem
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
S. VAN A., aangesloten NVM-makelaar, kantoorhoudende te H, appellant
tegen
W.H. P. en F.S. B., wonende te H, klagers
1. Verloop van de procedure
1.1 Bij brief van 23 juli 2014 hebben klagers een klacht ingediend bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM. Deze heeft de klacht doorgeleid naar de Raad van Toezicht Haarlem. In de beslissing van 21 november 2014, verzonden op 21 november 2014, is op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen de makelaar ingediende klacht gegrond verklaard. Aan de makelaar is geen sanctie opgelegd. De Raad van Toezicht heeft bepaald dat de makelaar met een bedrag van € 2.300,- dient bij te dragen in de kosten van de behandeling van de klacht. De makelaar is bij brief van 29 december 2014, ontvangen op 8 januari 2015, tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2 In zijn brief van 11 februari 2015 heeft appellant de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd.
1.3 Beklaagden hebben in hun brief van 31 maart 2015 verweer gevoerd in hoger beroep.
1.4 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.5 Ter zitting van 21 april 2015 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:
– klaagster mevrouw W. P. in persoon,
– de makelaar in persoon.
Voor aanvang van de mondelinge behandeling, zijn partijen door de voorzitter van de Centrale Raad van Toezicht in de gelegenheid gesteld om de beslissing van de Centrale Raad van Toezicht van 26 februari 2015 (CR 14/2543) te bestuderen. Vervolgens zijn partijen door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht.
2. De feiten
In hoger beroep zijn de navolgende feiten komen vast te staan:
2.1 De makelaar was verkopend makelaar van de woning gelegen te Haarlem aan de R-laan 75.
2.2 Door de makelaar wordt het zogeheten “biedsysteem A” voor de verkoop van de woning gehanteerd. Dit systeem wordt in de door de makelaar gehanteerde voorwaarden als volgt omschreven:
“Zodra de woning op de markt komt krijgt degene die als eerste een naar het oordeel van de verkoper (of cliënt makelaar) een serieus en onderhandelbaar openingsbod heeft uitgebracht de positie van eerste bieder. Tijdens de onderhandelingen met de 1e bieder kunnen bezichtigingen met andere koopgegadigden voor de woning gewoon plaatsvinden. Andere koopgegadigden wordt bij de bezichtiging gemeld dat er inmiddels een openingsbod van de 1e bieder op de woning rust (bedrag van 1e bieder en naam 1e bieder worden niet gemeld). Om de onderhandelingen met de 1e bieder af te breken c.q. af te dwingen hebben de andere koopgegadigden de mogelijkheid om een éénmalig en uiterst bod uit te brengen welke hun maximale aankoopsom aangeeft alsmede hun voorwaarden (eventuele ontbindende voorwaarden, opleveringsdatum, roerende zaken e.d.). De verkopende makelaar bespreekt vervolgens deze biedingen met de verkoper en doet vervolgens de 1e bieder een uiterst verkoopvoorstel. Indien de 1e bieder hierop ingaat wordt met hem een koopovereenkomst gesloten. Zo niet, dan is de verkoper vrij met één van de andere koopgegadigden een koopovereenkomst te sluiten.”
2.3 Klagers hebben op 18 februari 2014 een serieus onderhandelbaar bod gedaan en verwierven daardoor de positie van eerste bieder. Op 20 februari 2014 heeft een derde een eenmalig uiterst bod uitgebracht op de woning. De makelaar heeft klagers in de gelegenheid gesteld dit uiterst bod te evenaren.
2.4 Op 21 februari 2014 om 11.51 uur hebben klagers de acceptatie van het uiterst verkoopvoorstel telefonisch en per e-mail bevestigd aan de makelaar. De makelaar, althans zijn kantoor, heeft de wilsovereenstemming telefonisch bevestigd en klagers gefeliciteerd.
2.5 Op 21 februari 2014 na 13.30 heeft dezelfde derde een tweede maal een uiterst (hoger) bod gedaan. De makelaar heeft klagers opnieuw in de gelegenheid gesteld dat verkoopvoorstel te evenaren. Klagers hebben ook het tweede bod geaccepteerd en daardoor een hogere koopprijs betaald dan na evenaring van het eerste uiterst bod.
3. De klacht en de beslissing van de Raad van Toezicht
3.1 De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2 Klagers verwijten de makelaar dat hij het vertrouwen in de makelaardij heeft beschaamd door klagers in strijd met het door hem gehanteerde biedsysteem A in de gelegenheid te stellen een tweede uiterst bod te evenaren.
3.3 De Raad van Toezicht Haarlem overweegt dat het, in het spanningsveld in de periode na acceptatie van het uiterste voorstel tot aan de ondertekening van de koopovereenkomst, niet aan de makelaar is om de verkoper te adviseren af te wijken van biedsysteem A, aangezien daardoor het door de makelaar gehanteerde biedsysteem wordt ondergraven en daarmee dat biedsysteem illusoir wordt gemaakt. Hoewel de makelaar de verkoper niet kan beletten een nieuw voorstel te accepteren, dient hij verkoper bij het doorgeven van het tweede uiterst bod te wijzen op de bereikte wilsovereenstemming en bij gebreke van een oplossing zelfs de mogelijkheid te overwegen de verkoopopdracht terug te geven. Door onvoorwaardelijk de belangen van de verkoper te dienen, heeft de makelaar miskend dat zijn eigen positie en gehoudenheid het biedsysteem A te volgen een andere is dan die van de verkoper.
3.4 De Raad van Toezicht acht de klacht gegrond maar vindt aanleiding om geen maatregel op te leggen gezien de moeite die de makelaar zich onweersproken heeft getroost om een oplossing te vinden. De Raad van Toezicht heeft bepaald dat de makelaar ter zake van de aan de behandeling van de klacht verbonden kosten een bedrag van € 2.300,- (exclusief BTW) door de makelaar aan de NVM dient te voldoen.
4. Het hoger beroep
4.1 De makelaar heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2 De makelaar betwist dat hij, zoals de Raad van Toezicht heeft overwogen, de verkoper heeft geadviseerd af te wijken van het biedsysteem A. De makelaar voert aan de belangen van de verkoper te hebben gediend, met inachtneming van de voorwaarden van de NVM en de wettelijke kaders. Volgens de makelaar is het mogelijk om conform plaatselijk gebruik van biedsysteem te wisselen, mits partijen worden geïnformeerd. Daar komt bij dat klagers werden bijgestaan door een aankopend makelaar. De makelaar heeft zelf geen enkele directe communicatie met klagers gehad tijdens het onderhandelingsproces en is dan ook niet verantwoordelijk voor de wijze waarop de aankoopmakelaar de situatie aan klagers heeft voorgesteld, aldus de makelaar.
5. Het verweer
5.1 Klagers hebben in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2 De makelaar kan zich niet verschuilen achter het advies van de juridische dienst van de NVM. Hij blijft immers zelf verantwoordelijk voor zijn eigen handelen. Noch klagers, noch de makelaar die hen vertegenwoordigde is op enig moment tijdens het onderhandelingsproces geïnformeerd over een wijziging in het biedsysteem. De makelaar heeft zelf ook erkend dat het biedsysteem niet is gewijzigd. Klagers hadden verwacht dat de makelaar, doordat hij is gebonden aan de regelgeving van de NVM, bepaalde normen in acht zou hebben genomen en dat hij het nieuwe, hogere bod naast zich neer zou hebben gelegd. Het gehanteerde biedsysteem is dan ook misleidend, aldus de klagers.
6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
6.1 Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang aan de Centrale Raad van Toezicht voor.
6.2 De klacht van klagers spitst zich toe op de vraag of het een NVM-makelaar tuchtrechtelijk vrij staat om zijn opdrachtgever te informeren over een (voor een tweede keer uitgebracht) uiterst bod als reeds mondelinge overeenstemming is bereikt met een koper, terwijl het plaatselijke biedsysteem bepaalt dat een nieuwe bieder slechts één maal in de gelegenheid wordt gesteld een uiterst bod neer te leggen.
6.3 In zijn uitspraak van 26 februari 2015 onder nummer CR 14/2543 heeft de Centrale Raad van Toezicht de algemene positie van de NVM-makelaar in het onderhandelingsproces omschreven. De Centrale Raad van Toezicht heeft geoordeeld dat, wanneer met een particuliere koper mondeling overeenstemming over de verkoop van een woonhuis wordt bereikt en ná die mondelinge koopovereenkomst en vóór de schriftelijke koopovereenkomst een bod van een nieuwe gegadigde komt, de NVM-makelaar optredende voor de particuliere verkoper:
– zijn particuliere opdrachtgever op de hoogte heeft te brengen van het nieuwe bod van een gegadigde;
– zijn particuliere opdrachtgever – zoals hij mogelijk al bij het verkrijgen van de opdracht heeft gedaan – heeft te informeren dat in juridisch opzicht de particuliere opdrachtgever niet aan de mondelinge koopovereenkomst met de eerste koper is gebonden en het de particuliere opdrachtgever op zichzelf vrij staat met de nieuwe gegadigde in onderhandeling te treden.
Vervolgens heeft de NVM-makelaar met de particuliere opdrachtgever de mogelijkheden te bespreken op welke wijze op dat bod van een nieuwe gegadigde wordt gereageerd. In beginsel zijn er drie mogelijkheden:
– de eerste mogelijkheid is dat de particuliere opdrachtgever ervoor kiest verder uitvoering te geven aan de mondelinge koopovereenkomst met de eerste koper en niet te reageren op het bod van de nieuwe gegadigde. De NVM-makelaar deelt dit aan de nieuwe gegadigde mede, zodat de particuliere opdrachtgever ook niet in onderhandeling met die nieuwe gegadigde treedt;
– de tweede mogelijkheid, welke mogelijkheid naast de eerste mogelijkheid in het algemeen de voorkeur heeft, is dat de particuliere opdrachtgever ervoor kiest op het bod van de nieuwe gegadigde te reageren en de eerste koper wordt geïnformeerd dat er een nieuwe gegadigde is met een bod – zonder de eerste koper over de hoogte van het bod en de voorwaarden waaronder dat is gedaan te informeren – en vervolgens zowel de eerste koper als de nieuwe gegadigde in de gelegenheid worden gesteld binnen een termijn een (uiterste) bod uit te brengen, waarna de opdrachtgever beslist welk bod hij aanvaardt of met welke bieder hij verder in onderhandeling wil treden. De NVM-makelaar informeert de eerste koper en de nieuwe gegadigde over de beslissing van de opdrachtgever;
– de derde mogelijkheid is dat de particuliere opdrachtgever beslist het bod van de nieuwe gegadigde te accepteren zonder dat de eerste koper (en de nieuwe gegadigde) in de gelegenheid wordt/worden gesteld een (uiterst) bod te doen. In dit geval informeert de NVM-makelaar de eerste koper dat er een bod van een nieuwe gegadigde is en dat de opdrachtgever hetzij met die nieuwe gegadigde in onderhandeling is getreden hetzij dat bod heeft aanvaard.
Alle hiervoor genoemde mededelingen en informatie aan de opdrachtgever, de eerste koper en de nieuwe gegadigde worden door de NVM-makelaar mede ter voorkoming van misverstand, onzekerheid of geschil schriftelijk of per e-mail bevestigd.
6.4 Gelet op deze jurisprudentie dient een NVM-makelaar, wanneer na de mondelinge overeenstemming en voor het sluiten van de schriftelijke koopovereenkomst een nieuw bod van een gegadigde wordt ontvangen, zijn opdrachtgever te informeren omtrent dat nieuwe bod. Op welke wijze vervolgens wordt gereageerd op dat nieuwe bod is aan de opdrachtgever. Wel geldt dat de NVM-makelaar zowel naar de eerste koper als de nieuwe gegadigde alle mededelingen en informatie op zorgvuldige wijze communiceert. In de onderhavige zaak heeft de makelaar aldus juist gehandeld door ook het tweede, uiterste bod van de derde aan zijn opdrachtgever mee te delen.
6.5 Vervolgens resteert de vraag hoe deze handelwijze zich verhoudt tot het biedsysteem A zoals dat door de makelaar wordt gehanteerd.
6.6 Aan klagers kan worden toegegeven dat het biedsysteem zoals omschreven onder punt 2.2 geen ruimte lijkt te bieden voor een tweede, uiterst bod van een andere gegadigde. Gelet op de hiervoor genoemde jurisprudentie van de Centrale Raad van Toezicht bestond echter nog steeds de mogelijkheid om een nieuw bod uit te brengen, ondanks dat de gegadigde al eerder een uiterst bod had neergelegd, en diende de makelaar dat bod ook mee te delen aan zijn opdrachtgever. Biedsysteem A dient te worden gezien als een plaatselijk gebruik. Door het tweede, hogere bod aan zijn opdrachtgever mee te delen en – op diens verzoek – het hogere bod ook aan klagers mee te delen en aan hen de mogelijkheid te bieden dat bod opnieuw te evenaren, heeft de makelaar niet tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld. Daarbij is tevens van belang dat klagers werden bijgestaan door een aankopend makelaar, die bekend was met het plaatselijke gebruik. Het had op zijn weg gelegen om klagers te informeren dat het biedsysteem weliswaar een richtlijn kan vormen omtrent de wijze waarop biedingen zullen plaatsvinden, maar dat het biedsysteem niet volledig sluitend is in het licht van het wettelijk systeem, waarin dwingend rechtelijk is bepaald dat de koopovereenkomst pas tot stand komt door ondertekening van een daartoe opgemaakte schriftelijke akte.
6.7 Uit het voorgaande volgt dat de beslissing van de Raad van Toezicht dient te worden vernietigd en de klacht alsnog ongegrond wordt verklaard.
6.8 Ten overvloede overweegt de Centrale Raad van Toezicht dat het aanbeveling verdient de omschrijving van het biedsysteem A in de voorwaarden van de makelaar aan te passen, in die zin dat daarbij wordt vermeld dat wilsovereenstemming nog niet betekent dat daadwerkelijk een koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen partijen en dat – tot het moment van tekenen van de koopovereenkomst – nog steeds de mogelijkheid bestaat dat een derde gegadigde een (hoger) bod uitbrengt.
6.9 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.
7. Beslissing in hoger beroep
7.1 Vernietigt de beslissing van de Raad van Toezicht Haarlem van 21 november 2014;
7.2 Verklaart de klacht alsnog ongegrond.
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. K.E. Mollema, voorzitter, mr. A.L.G.R. van Grinsven, mr. J.C. Borgdorff, F.J. van der Sluijs, leden en mr. C.C. Horrevorts, lid/plv. secretaris en ondertekend op 9 juli 2015.