15-2570 CRvT
Optreden voor koper én verkoper niet aangetoond. Klacht alsnog ingetrokken maar hoger beroep makelaar alsnog behandeld. Stellingen klagers gemotiveerd betwist en niet weersproken als gevolg van intrekking klacht. Klagers willen hun woning verkopen. De makelaar (beklaagde) komt dit ter ore en neemt contact met klagers op ten behoeve van een echtpaar wiens woning hij in verkoop heeft. Er komt een koopover-eenkomst tussen partijen tot stand. Omdat klagers met een hypothecaire restschuld blijven zitten kunnen zij een claim indienen bij de Nationale Hypotheek Garantie. Daartoe is nodig dat zij een copie van een opdracht aan een makelaar overleggen. De raad van toezicht constateert bij afwezigheid van de makelaar ter zitting en dus zonder wiens weerspreken dat klagers de makelaar benaderen en dat die klagers naast de koopakte een geantedateerd opdrachtformulier laat tekenen waarbij data worden geantedateerd resp. gepostdateerd. Voordeel voor de makelaar is dat diens courtage ook door de NHG wordt meegenomen. Het verwijt van klagers dat de makelaar zowel voor kopers als voor hen (verko-pers) is opgetreden wordt door de raad van toezicht overgenomen. De makelaar heeft in hoger beroep en ter zitting van de Centrale Raad de stellingen van klagers gemotiveerd weersproken. Dat klagers hun klacht alsnog introkken betekent niet dat het hoger beroep van de makelaar niet meer behandeld hoeft te worde. Het dossier geeft geen aanleiding om de stellingen van de makelaar in twijfel te trekken. De klacht wordt alsnog ongegrond verklaard. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Zwolle, 14-81 RvT Zwolle
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
Y., aangesloten NVM-Makelaar, kantoorhoudende te <plaats>, appellant,
tegen
X. en X., beiden wonende te <plaats> , klagers.
1. Verloop van de procedure
1.1 Bij brief van 24 juni 2014 heeft mr. J.G. Borgesius, jurist bij ARAG, namens klagers een klacht ingediend bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM. Deze heeft de klacht doorgeleid naar de Raad van Toezicht Zwolle (hierna: de Raad van Toezicht). In de beslissing van 24 november 2014, per abuis gedateerd 1 oktober 2014, verzonden op 24 november 2014, is op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen appellant (hierna: de makelaar) ingediende klacht gedeeltelijk gegrond verklaard. Aan de makelaar is de maatregel van boete van € 20.000,- opgelegd. De Raad van Toezicht heeft bepaald dat de makelaar met een bedrag van € 3.176,25 dient bij te dragen in de kosten van de behandeling van de klacht. De makelaar is bij faxbericht van 12 januari 2015, ontvangen op 12 januari 2015, tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2 Bij brief van 31 december 2014 is het Algemeen Bestuur van de NVM op de voet van artikel 42 Reglement Tuchtrechtspraak eveneens van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.3 In zijn brief van 5 februari 2015 heeft de makelaar de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd.
1.4 Het Algemeen Bestuur van de NVM heeft bij brief van 16 februari 2015 de gronden van het beroep kenbaar gemaakt.
1.5 Bij brief van 24 februari 2015 heeft het Algemeen Bestuur van de NVM kenbaar gemaakt dat zij op basis van het beroepschrift van de makelaar heeft besloten haar beroep in te trekken.
1.6 Klagers hebben bij brief van 9 april 2015 hun klacht tegen de makelaar ingetrokken.
1.7 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.8 Ter zitting van 21 april 2015 van de Centrale Raad van Toezicht is verschenen:
– de makelaar in persoon, vergezeld van mr. E.F.E. van Essen;
De makelaar is door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en heeft zijn standpunten nader toegelicht.
2. De feiten
In hoger beroep zijn de navolgende feiten komen vast te staan:
2.1 Klagers wensten hun gezamenlijke woning aan de <adres> te verkopen.
2.2 De makelaar had opdracht van de heer en mevrouw <..> om te bemiddelen bij de verkoop van hun woning. Die overeenkomst tot dienstverlening is gesloten op 19 augustus 2013.
2.3 Omdat de makelaar ter ore was gekomen dat de woning van klagers te koop zou komen, heeft hij met hen contact opgenomen, omdat de familie <..> als opdrachtgevers wellicht geïnteresseerd zouden zijn in de aankoop daarvan. In de periode 13 tot 16 januari 2014 heeft e-mailcorrespondentie plaatsgevonden tussen de makelaar en klagers.
2.4 Een e-mail van klagers aan de makelaar van 15 januari 2014 luidt, voor zover relevant, als volgt:
“Ik heb overlegd met mijn hypotheekadviseur en wij kunnen zakken tot 200.000 euro dan zitten wij namelijk ook tussen onze beide bedragen in.”
2.5 In reactie op deze e-mail heeft de makelaar op 16 januari 2014 aan klagers geschreven, voor zover relevant:
“Ik ga overleggen met mijn klant en laat je vandaag horen of ze interesse hebben.”
2.6 Tussen klagers en de makelaar is een opdracht tot dienstverlening gesloten gedateerd 7 februari 2014.
2.7 Op enig moment is overeenstemming bereikt tussen de familie <naam> als kopers en klagers als verkopers betreffende de woning van klagers, namelijk voor een koopprijs van
€ 195.000,-. De koopovereenkomst is gedateerd 17 februari 2014.
2.8 De claim van klagers tot vergoeding van de restschuld onder de NHG is afgewezen, omdat klagers niet voldeden aan alle daarvoor geldende, en sinds 1 januari 2014 aangepaste voorwaarden. Daarop hebben klagers de makelaar laten weten dat zij niet in staat waren de courtage te voldoen. In de daarop volgende periode heeft de makelaar door tussenkomst van zijn advocaat klagers laten weten over te zullen gaan tot incassomaatregelen en beslaglegging en heeft hij klagers een vaststellingsovereenkomst ter ondertekening voorgelegd met een betalingsregeling.
2.9 Een verklaring van de heer en mevrouw <naam>, gedateerd 30 april 2014, luidt, voor zover relevant, als volgt:
“Hierbij verklaring wij (…) geen aankoopopdracht te hebben verstrekt aan [de makelaar] ten behoeve van het aankopen van de woning (…) te (..).”
2.10 Een aanvullende verklaring van de heer en mevrouw <…>, gedateerd 9 januari 2015, luidt, voor zover relevant, als volgt:
“Begin februari 2014 (rond 10 februari) heeft [de makelaar] ons gebeld dat hij de woning van [klagers] in verkoop had gekregen en of wij nog interesse hadden in de woning. Wij hebben toen aangegeven dat wij voor onszelf al hadden besloten niet verder te gaan. Omdat wij in [de makelaar] vertrouwen hadden als makelaar dat de koop wel zou lukken hebben wij uiteindelijk besloten om de onderhandelingen met [klagers] weer op te starten en de woning te kopen. Al met al heeft dit geleid tot een koopovereenkomst met [klagers] welke door [de makelaar] is opgesteld.”
3. De klacht en de beslissing van de Raad van Toezicht
3.1 De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2 Klagers verwijten de makelaar dat hij jegens hen tuchtrechtelijk onjuist heeft gehandeld doordat de makelaar:
a. niet alleen is opgetreden als aankopend makelaar voor de heer en mevrouw <…>, maar ook als verkopend makelaar voor klagers, waarmee sprake is geweest van belangenverstrengeling;
b. heeft meegewerkt aan een constructie waarbij de aankoopmakelaar zich heeft voorgedaan als verkoopmakelaar om zo onder andere zijn honorarium ten laste te brengen van de NHG;
c. heeft gedreigd met beslag op de woning in het zicht van de levering aan de heer en mevrouw <..> in verband met het niet uitbetalen van de courtage;
d. heeft gedreigd met het uitbrengen van een dagvaarding, terwijl de kwestie bij de NVM aanhangig is gemaakt.
3.3 De Raad van Toezicht heeft geoordeeld dat uit de uitdrukkelijke verklaring van klager ter zitting is gebleken dat klagers op 13 februari 2014 ter kantore van de makelaar zowel de koopovereenkomst met betrekking tot de verkoop van hun woning aan de heer en mevrouw <…> als de schriftelijke overeenkomst van opdracht tussen klagers en het kantoor van de makelaar hebben getekend. Daarbij is de verkoopopdracht geantedateerd, namelijk op 7 februari 2014 en de koopovereenkomst gepostdateerd, namelijk op 17 februari 2014. De raad acht de verklaring van klager doorslaggevend, omdat deze niet is weersproken door de niet op zitting verschenen makelaar. Uit deze feiten heeft de Raad van Toezicht vervolgens moeten concluderen dat, door afwijkende dateringen van de stukken, de makelaar actief heeft meegewerkt aan het willens en wetens creëren van een beeld over zijn betrokkenheid als verkopend makelaar bij de transactie tussen klagers en de heer en mevrouw B, dat niet overeenstemt met de waarheid en uitsluitend bedoeld was om een claim onder de NHG te faciliteren. Een gevolg van deze constructie was mede dat de makelaar courtage zou ontvangen, vergoed onder de NHG, zonder dat hij daarvoor de gebruikelijke verkoopwerkzaamheden heeft verricht. Door zijn handelwijze heeft de makelaar naar het oordeel van de raad in strijd gehandeld met onderdeel 1 van de Erecode. Ten aanzien van het feit dat de makelaar tegelijkertijd als aankopend makelaar voor de heer en mevrouw <..> is opgetreden en als verkopend makelaar voor klagers, heeft de Raad van Toezicht overwogen dat dit verwijt onvoldoende feitelijk is onderbouwd. Met betrekking tot de klachtonderdelen c en d die zien op de aangekondigde executiemaatregelen heeft de Raad van Toezicht geoordeeld dat deze de grenzen van de betamelijkheid niet overschrijden. De Raad van Toezicht heeft vervolgens klachtonderdelen a en b gegrond geacht en daarvoor aan de makelaar een boete van € 20.000,- opgelegd.
4. Het hoger beroep
4.1 De makelaar heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2 Met betrekking tot klachtonderdeel a), inhoudende dat de makelaar zowel als verkopend als aankopend makelaar zou hebben opgetreden, heeft de makelaar aangevoerd dat de Raad van Toezicht ten onrechte dit klachtonderdeel gegrond heeft verklaard, nu de Raad van Toezicht onder rechtsoverweging 5.5 van de beslissing heeft overwogen dat dit klachtonderdeel, mede gelet op de verklaring van de heer en mevrouw <..>, onvoldoende is onderbouwd.
4.3 Ten aanzien van klachtonderdeel b), inhoudende dat de makelaar klagers onjuist zou hebben geadviseerd, heeft de makelaar aangevoerd dat hij klagers geen financieel advies heeft gegeven ten aanzien van de NHG regels. Klagers werden hiervoor bijgestaan door een hypotheekadviseur. De makelaar betwist nadrukkelijk stukken afwijkend te hebben gedateerd, om zo mee te werken aan een constructie om de NHG te benadelen. Uit zowel de opdrachtbevestiging als de koopovereenkomst, welke stukken als onderhandse akten dwingende bewijskracht hebben, volgt dat deze respectievelijk op 7 februari 2014 en op 17 februari 2014 zijn ondertekend. De stelling van klagers dat beide overeenkomsten op 13 februari 2014 zouden zijn getekend, wordt door de makelaar nadrukkelijk betwist. De makelaar was wegens redenen buiten hem gelegen niet op de zitting aanwezig. Zijn advocaat heeft echter ter zitting de verdenking van het afwijkend dateren door de makelaar weersproken. De Raad van Toezicht had dan ook niet uit mogen gaan van de verklaring van klagers, te meer nu klagers dit verweer pas ter zitting naar voren hebben gebracht.
4.4 Ook betwist de makelaar de overweging van de Raad dat van daadwerkelijke inspanning als verkopend makelaar geen sprake is geweest. De makelaar heeft in ieder geval vanaf 7 februari 2014 klagers bijgestaan. Zo heeft hij de verkoop met de heer en mevrouw <..> opnieuw leven ingeblazen en het verkooptraject afgerond. Hij heeft de koopovereenkomst opgesteld en de overige voorwaarden met de kopers besproken. Anders dan de Raad heeft overwogen was bij het verstrekken van de opdracht de verkoop dan ook niet in kannen en kruiken en zijn door de makelaar wel degelijk de nodige inspanningen verricht.
5. Het verweer
5.1 Klagers hebben hun klacht tegen de makelaar ingetrokken, zodat in hoger beroep geen verweer is gevoerd.
6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
6.1 De makelaar heeft hoger beroep ingesteld tegen de beslissing van de Raad van Toezicht. Het feit dat klagers hun klacht in hoger beroep hebben ingetrokken laat onverlet dat het beroep van de makelaar zal worden behandeld.
6.2 Klachtonderdeel a. houdt in dat de makelaar zowel als verkopend makelaar voor klagers zou zijn opgetreden, en als aankopend makelaar voor de heer en mevrouw <..>. De makelaar heeft dit gemotiveerd betwist, onder meer door het overleggen van verklaringen van de heer en mevrouw <..> die hiervoor onder r.o. 2.9 en 2.10 zijn weergegeven. Gelet op deze gemotiveerde betwisting en het uitblijven van een nadere onderbouwing van dit klachtonderdeel door klagers in hoger beroep, is de Centrale Raad van Toezicht van oordeel dat klachtonderdeel a. feitelijke grondslag mist en derhalve ongegrond moet worden verklaard.
6.3 De makelaar heeft in hoger beroep aangevoerd dat de Raad van Toezicht klachtonderdeel b onjuist heeft samengevat. De Centrale Raad van Toezicht heeft dit klachtonderdeel daarom opnieuw geformuleerd als weergegeven onder 3.2.
6.4 Klachtonderdeel b. houdt in dat de makelaar onjuist gebruik zou hebben gemaakt van de NHG. De makelaar heeft ook dit klachtonderdeel gemotiveerd betwist. Zo heeft hij verwezen naar de opdracht van dienstverlening en de koopovereenkomst, waarop twee verschillende data zijn vermeld. Ook heeft de makelaar gemotiveerd uiteen gezet welke werkzaamheden hij heeft verricht voor klagers.
6.5 De feiten waar de Raad van Toezicht van uit is gegaan in zijn beoordeling worden derhalve in hoger beroep gemotiveerd weersproken en zijn niet vast komen te staan. De Centrale Raad van Toezicht overweegt daarbij dat het dossier geen aanknopingspunten biedt om de verklaring die de makelaar ter zitting heeft afgelegd omtrent de ondertekening van beide overeenkomsten in twijfel te trekken. Nu tegenover de gemotiveerde betwisting door de makelaar een nadere onderbouwing van dit klachtonderdeel door klagers ontbreekt, geldt dat ook dit klachtonderdeel ongegrond moet worden verklaard.
6.6 De makelaar heeft geen grief ingesteld tegen de door de Raad van Toezicht ongegrond bevonden klachtonderdelen c. en d. Nu de Centrale Raad van Toezicht geen aanleiding ziet om over deze onderdelen van de klacht ambtshalve een oordeel te geven behoeven deze klachtonderdelen in hoger beroep geen bespreking.
6.7 De slotsom is dat de klacht in alle onderdelen ongegrond is. De beslissing van de Raad van Toezicht wordt vernietigd.
6.8 Het door de makelaar betaalde klachtgeld dient te worden gerestitueerd.
6.9 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.
7. Beslissing in hoger beroep
7.1 Vernietigt de beslissing van 1 oktober 2014 van de Raad van Toezicht Zwolle;
en opnieuw beslissend:
7.2 Verklaart de onder r.o. 3.2 weergegeven klachtonderdelen ongegrond;
7.3 Verstaat dat het door appellant betaalde klachtgeld zal worden gerestitueerd.
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. K.E. Mollema, voorzitter, F.J. van der Sluijs, mr. J.C. Borgdorff, mr. A.L.G.R. van Grinsven, leden en mr. C.C. Horrevorts, lid/plv. secretaris en ondertekend op 5 juni 2015.