14-2552 CRvT
Beweerdelijke onvoldoende belangenbehartiging van huurder. Geen sprake van belangenverstrengeling nu het om verschillende objecten gaat. Onduidelijkheid wie opdrachtgever van de makelaar was. Klaagster is huurster van een tweetal winkelpanden. Vanwege teruglopende bedrijfsresultaten verzoekt zij beklaagde opvolgende huurders te vinden. Deze slaagt daarin. De stelling van klaagster dat de makelaar onvoldoende oog had voor haar belangen is ongegrond. De makelaar heeft zelfs weten te bereiken dat klaagster in de bovenwoning boven de winkelpanden kon blijven wonen. Wel is ongelukkig dat door een e-mail van de makelaar bij klaagster de indruk is gewekt dat hij voor de eigenaar van de panden optrad, maar dat is niet voldoende om de klacht gegrond te verklaren nu de makelaar verklaart dat een en ander op een vergissing berust. Het feit dat de makelaar voor de eigenaar bemiddelde ten aanzien van twee andere panden ter plaatse, speelt geen rol. Het gaat hier om totaal andere panden waar klaagster niets mee te maken heeft. Dat de makelaar in privé één van de in de panden te ontwikkelen appartementen heeft gekocht maakt dit niet anders. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT 's-Gravenhage, 14-43 RvT 's-Gravenhage
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
J. E., wonende te D, appellante/klaagster,
tegen
B MAKELAARDIJ B.V., lid van de vereniging, gevestigd en kantoorhoudende te D, verweerster in hoger beroep/beklaagde,
1. Verloop van de procedure
1.1 Bij brief van 18 september 2013 heeft appellante een klacht ingediend bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM. De klacht is door de afdeling Consumentenvoorlichting eerst voor behandeling doorgeleid aan beklaagde (hierna: “het makelaarskantoor”). Appellante heeft in de klacht volhard waarna de afdeling Consumentenvoorlichting de klacht heeft doorgeleid naar de Raad van Toezicht ’s-Gravenhage.
1.2 Bij beslissing van 16 juni 2014, verzonden op 16 juni 2014, is op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen het makelaarskantoor ingediende klacht ongegrond verklaard.
1.3 Appellante is bij brief van 30 juli 2014, ontvangen op 31 juli 2014, van de beslissing van de Raad van Toezicht in hoger beroep gekomen. In de brief van 8 september 2014 zijn de gronden opgenomen.
1.4 Het makelaarskantoor heeft in de brief van 16 oktober 2014 verweer gevoerd in hoger beroep.
1.5 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.6 Ter zitting van 3 november 2014 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:
– appellante in persoon;
– namens het makelaarskantoor B. A. vergezeld van mr. P.V.M. van Overbeek en mr. C.J.J.C. Arnouts.
Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht. Mr. Van Overbeek heeft zich daarbij bediend van een pleitnotitie.
2. De feiten
In haar brief heeft appellante geen bezwaar gemaakt tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 5a – 5c van de vermelde beslissing. Nu ook anderszins niet van bezwaren daartegen is gebleken, zal ook in hoger beroep van die feiten worden uitgegaan. Deze feiten, aangevuld met de feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan, luiden:
2.1 Appellante en haar echtgenoot huren van De W Beheer o.g. (hierna: “De W”) de winkelpanden gelegen aan de O-dijk 3 en de O-dijk 4a in D. De drie boven het winkelpand aan de O-dijk 3 gelegen appartementen worden door appellante onderverhuurd. Op 15 mei 2010 krijgt het makelaarskantoor opdracht voor het voeren van het beheer over deze appartementen. Appellante zelf woont boven het winkelpand aan de O-dijk 4a.
2.2 Op 23 maart 2012 krijgt het makelaarskantoor van appellante opdracht om voor het winkelpand aan de O-dijk 3 een huurder te zoeken omdat appellante de exploitatie van het door haar daarin gevoerde winkelbedrijf wil beëindigen omdat de bedrijfsresultaten tegenvallen. In de schriftelijke bevestiging van de opdracht is onder meer vermeld dat de vraagprijs voor de huur € 2.800,– per maand exclusief BTW is en een overnamesom van € 25.000,– wordt gevraagd. In oktober 2012 krijgt het makelaarskantoor ook opdracht om te bemiddelen bij de verhuur van het winkelpand aan de O-dijk 4.
2.3 Het makelaarskantoor vindt een huurder voor de winkel aan de O-dijk 3. In haar e-mail van 2 oktober 2012 aan De W deelt appellante mee dat zij instemt met het voorstel om de met De W bestaande huurovereenkomst te ontbinden met ingang van 8 oktober 2012 onder de opschortende voorwaarde dat de huurovereenkomst met de opvolgende huurder tot stand komt. Zonder overleg met appellante geeft het makelaarskantoor opdracht tot het treffen van enkele bouwkundige voorzieningen als gevolg waarvan een voor de gebruikers van de beide winkelpanden beschikbare w.c. nog slechts kan worden benut door de gebruikers van het winkelpand aan de O-dijk 3. Onder meer naar aanleiding van daardoor bij appellante opgekomen kritiek over de dienstverlening vermeldt het makelaarskantoor in een e-mail van 5 november 2012 aan appellante dat het kantoor werkzaam is in opdracht en voor rekening van De W en niet voor appellante.
2.4 De huurovereenkomst met betrekking tot het pand aan de O-dijk 4 wordt op verzoek van appellante gesplitst. Met ingang van 1 maart 2013 huurt een derde partij de winkelruimte terwijl met ingang van die datum met appellante een huurovereenkomst wordt gesloten met betrekking tot het boven het winkelpand gelegen en door haar bewoonde appartement. In deze huurovereenkomst is bepaald dat appellante een huurschuld van € 44.000,– zal moeten voldoen in 44 maandelijkse termijnen.
2.5 In april 2013 verzoekt De W aan het makelaarskantoor om te bemiddelen bij de verhuur van twee achter de winkelpanden aan de O-dijk gelegen panden aan de K-markt 76-78 waarin in opdracht van De W enkele appartementen worden gebouwd. Er komt geen opdracht tot stand. De aan het makelaarskantoor verbonden makelaar B.A. koopt voor eigen gebruik één van deze appartementen.
3. De klacht en de beslissing van de Raad van Toezicht
3.1 De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2 Appellante verwijt het makelaarskantoor dat dit tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld door:
a. de belangen van appellante onvoldoende te behartigen bij de wederverhuur/indeplaatsstelling door een tweetal door appellante gehuurde winkels;
b. (mede) de belangen te behartigen van de verhuurder van appellante hoewel het makelaars-kantoor door appellante was ingeschakeld.
3.3 De Raad van Toezicht ’s-Gravenhage is van oordeel dat niet is gebleken dat mogelijke opvolgende huurders bereid waren om een overnamesom te betalen dan wel dergelijke kandidaten door het makelaarskantoor zonder overleg met appellante zouden zijn afgewimpeld. De Raad van Toezicht is daarnaast van oordeel dat niet is gebleken dat het makelaarskantoor zich schuldig heeft gemaakt aan belangenverstrengeling, hoewel de volgens het makelaarskantoor op een vergissing berustende e-mail van 5 november 2012 die indruk heeft kunnen wekken. De Raad van Toezicht is voorts van oordeel dat als het makelaarskantoor al in opdracht van De W diensten zou hebben verleend bij de verhuur of verkoop van panden aan de K-markt 76-78 in D, geen sprake kan zijn van belangenverstrengeling aangezien dit een ander object betrof. Tot slot is de Raad van Toezicht van oordeel dat de verwikkelingen met betrekking tot de in opdracht van het makelaarskantoor getroffen bouwkundige voorzieningen van onvoldoende gewicht zijn om tot een gegrondverklaring van de klacht te kunnen komen, ook omdat daarvoor verontschuldigingen zijn aangeboden.
4. Het hoger beroep
4.1 Appellante heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2 Vanaf medio 2012 heeft het makelaarskantoor zich niet meer onafhankelijk opgesteld tegenover De W en heeft zij niet langer uitsluitend de belangen van appellante behartigd, maar ook de belangen van De W gediend. In ieder geval heeft het makelaarskantoor zich schuldig gemaakt aan het opwekken van de schijn van belangenverstrengeling. Ter onderbouwing van haar klacht beroept appellante zich op de door het makelaarskantoor aan haar verzonden e-mail van 5 november 2012 waarin met zoveel woorden is vermeld dat het makelaarskantoor optreedt voor De W. Niet geloofwaardig is dat deze mededeling op een vergissing berust zoals het makelaarskantoor heeft aangevoerd. Ook de verzending van een factuur op 2 november 2012 door het makelaarskantoor aan De W, waarvan blijkt uit een door De W opgesteld overzicht met betrekking tot de betalingsachterstanden van appellante, toont aan dat het makelaarskantoor de belangen van De W heeft behartigd.
4.3 Het makelaarskantoor heeft met ingang van 9 november 2012 de panden aan de K-markt 76-78 van De W te koop aangeboden. De schriftelijke mededeling van de directeur van De W dat aan het makelaarskantoor daartoe geen opdracht is verstrekt doet er niet aan af dat door de gevolgde handelwijze de schijn van belangenverstrengeling is opgewekt.
5. Het verweer
5.1 Het makelaarskantoor heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2 Het streven van appellante was er op gericht om te worden verlost van haar huurverplichtingen waaraan zij niet langer kon voldoen. De W had belang bij het aantrekken van huurders die konden voldoen aan de uit de huurovereenkomst voortvloeiende betalingsverplichtingen. In een dergelijke situatie waarin de belangen van de huurder en verhuurder parallel lopen dienen de partijen nauw samen te werken. In dit geval heeft dat niet geleid tot onvoldoende behartiging van de belangen van appellante of de schijn van belangenverstrengeling. Niet valt in te zien dat het verlenen van diensten aan De W met betrekking tot de panden aan de K-markt 76-78 kan bijdragen aan de onderbouwing van de klachten van appellante.
5.3 Het makelaarskantoor is er in geslaagd om binnen enkele maanden een huurder te vinden voor de winkelruimte aan de O-dijk 3. Appellante heeft schriftelijk bevestigd dat zij akkoord ging met de ontbinding van de huurovereenkomst met ingang van 8 oktober 2012. Het makelaarskantoor heeft tevergeefs getracht om een overnamesom te bedingen maar het daaraan vasthouden bleek in de praktijk niet mogelijk omdat gegadigden niet bereid waren om een dergelijke som te betalen.
5.4 Het makelaarskantoor heeft zich bijzonder ingespannen om de huurovereenkomst met betrekking tot het pand aan de O-dijk 4 te splitsen. De W heeft daarmee ingestemd en daardoor is appellante in de gelegenheid gebleven om de daarboven gelegen woonruimte te blijven bewonen tegen een zeer gunstige huur.
6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
6.1 De onder 3.2 onder a en b vermelde klachten lenen zich voor gezamenlijke behandeling. De Centrale Raad van Toezicht overweegt als volgt.
6.2 In de situatie waarin een huurder streeft naar tussentijdse beëindiging van een huurovereenkomst en daarvoor de medewerking van de verhuurder noodzakelijk is, zal de makelaar van de huurder veelal overleg moeten voeren met de verhuurder. Omdat zowel de huurder als de verhuurder in een dergelijke situatie belangen hebben, dient de makelaar van de huurder ervoor te waken dat bij zijn opdrachtgever het beeld kan ontstaan dat meer oog bestaat voor de belangen van de verhuurder en minder aandacht wordt geschonken aan de positie van de huurder. Dat geldt temeer in een situatie zoals ook in het onderhavige geval waarin de makelaar van de huurder met betrekking tot een ander object van de verhuurder een verzoek heeft gekregen om zijn diensten te verlenen. In een dergelijke situatie heeft de makelaar van de huurder in zijn communicatie er voor te waken dat bij zijn opdrachtgever een onjuiste beeldvorming ontstaat.
6.3 In dit geval is niet gebleken dat het makelaarskantoor zich niet heeft ingespannen om huurders aan te trekken die bereid waren om een overnamesom te betalen. In verband met de voldoening van een aanzienlijke huurschuld van appellante was de betaling van een overnamesom ook voor de verhuurder van belang omdat daarmee de financiële armslag van appellante zou zijn toegenomen. Voorts geldt dat het makelaarskantoor zich met succes heeft ingespannen om bij de verhuurder te bereiken dat de huurovereenkomst met betrekking tot het pand aan de O-dijk 4 werd gesplitst waardoor appellante in staat werd gesteld om het boven de winkelruimte gelegen appartement te blijven bewonen waarmee voor haar een groot belang werd gediend.
6.4 Het makelaarskantoor heeft een courtagenota met betrekking tot de verhuur van het pand aan de O-dijk 3 aan De W gezonden. Blijkens een door De W opgesteld overzicht van de naar haar oordeel ten laste van appellante komende kostenposten, bestond bij De W het voornemen om het bedrag van de courtage door te belasten aan appellante. Het makelaarskantoor heeft ter zitting van de Centrale Raad van Toezicht meegedeeld dat was besloten om de courtagenota aan De W te versturen omdat de verwachting bestond dat appellante niet in staat zou zijn om voor betaling daarvan zorg te dragen. Ter vermijding van een onjuiste beeldvorming zou het makelaarskantoor er verstandig aan hebben gedaan appellante schriftelijk te berichten dat met de verhuur van de winkelruimte ook het belang van de verhuurder werd gediend en de verhuurder zich bereid heeft verklaard zijn factuur te voldoen en dat mede gelet op haar financieel zorgelijke situatie het makelaarskantoor er op vertrouwt dat appellante daartegen geen bezwaar heeft. Ongelukkig en voorts onjuist is de in de e-mail van 5 november 2012 opgenomen mededeling van het makelaarskantoor dat De W opdracht zou hebben gegeven tot verhuur van de panden. De directeur van De W heeft in zijn brief van 9 mei 2014 uitdrukkelijk bevestigd dat aan het makelaarskantoor geen opdracht tot verhuur was gegeven. De Centrale Raad van Toezicht acht aannemelijk dat sprake is geweest van een verschrijving zoals door het makelaarskantoor is aangevoerd.
De gang van zaken met betrekking tot het treffen van enkele bouwkundige voorzieningen zonder overleg met appellante is bepaald ongelukkig geweest en terecht heeft het makelaarskantoor daarvoor verontschuldiging aangeboden.
6.5 Alle omstandigheden echter in aanmerking genomen, waaronder het door het makelaarskantoor bereikte resultaat met betrekking tot de tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomsten van de beide winkelruimten en de voortzetting van de woonsituatie van appellante, is de Centrale Raad van Toezicht van mening dat niet kan worden geoordeeld dat het makelaarskantoor de belangen van appellante onvoldoende heeft behartigd en mede voor de belangen van De W is opgekomen. Evenmin is gebleken van belangenverstrengeling. De omstandigheid dat het makelaarskantoor op verzoek van De W kennelijk enige bemoeienis heeft gehad met een ander pand in D, waarbij appellante niet betrokken is , en dat de aan het makelaarskantoor verbonden makelaar A van De W een in dat andere pand gelegen appartement heeft gekocht, brengen op zichzelf niet mee dat van belangenverstrengeling sprake is geweest.
7. Slotsom
7.1 De Raad van Toezicht ’s-Gravenhage heeft terecht de onder 3.2 opgenomen klachtonderdelen ongegrond verklaard.
7.2 Gelet op de inhoud van de Statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.
8. Beslissing in hoger beroep
8.1 Bekrachtigt de beslissing van 16 juni 2014 van de Raad van Toezicht ’s-Gravenhage.
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. K.E. Mollema, voorzitter, mr. D.H. de Witte, F.J. van der Sluijs, mr. J.C. Borgdorff, leden en mr. J.A. van den Berg, lid/secretaris en ondertekend op 15 januari 2015.