15-2573 CRvT

Geschil over factuur. Onherroepelijk rechterlijk vonnis en tuchtrechtelijke klacht. Beweerdelijke chantage - intrekking van klacht. Klagers zijn het niet eens met de factuur die zij van de makelaar krijgen nadat zij de verkoopopdrachten hebben ingetrokken. De makelaar erkent dat hij in één geval ten onrechte BTW in rekening bracht, maar klagers blijven weigerachtig te betalen. Daarop schakelt de makelaar de rechter in die klagers tot betaling veroordeelt. Als deze dan nog weigeren te betalen legt de makelaar beslag zodat het transport van een van de inmiddels verkochte objecten niet kan plaatsvinden. Klagers beweren dat de makelaar toen deze door het notariskantoor werd benaderd, gezegd zou hebben dat hij het beslag alleen dan zou opheffen als klagers hun inmiddels ingediende klacht bij de raad van toezicht zouden intrekken. Voor deze stelling is onvoldoende bewijs, aldus de Centrale Raad. Het college is verder van oordeel dat, nu klagers zelfs na een onherroepelijk rechterlijk vonnis bleven weigeren te betalen, het de makelaar vrij stond rechtsmaatregelen, zoals een beslag, te treffen.   Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Breda, 15-01 RvT Breda 

De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

J.G.L. C. EN C.C.M. L. wonende te O, appellanten sub 1 en 2/klagers sub 1 en 2,

tegen

J. B., aangesloten NVM-Makelaar, kantoorhoudende te S, beklaagde.

1.   Verloop van de procedure
1.1  Bij brieven van 8 en 9 september 2014, met bijlagen, hebben klagers een klacht ingediend bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM. Deze heeft de klacht doorgeleid naar de Raad van Toezicht Breda. In de beslissing van 3 februari 2015, verzonden op 5 februari 2015, is op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen beklaagde (hierna: de Makelaar) ingediende klacht ongegrond verklaard.
1.2  Klagers zijn bij brief van 13 maart 2015, ontvangen op 17 maart 2015, tijdig van de beslissing van de Raad van Toezicht in hoger beroep gekomen. In de brief zijn de gronden opgenomen.
1.3  De makelaar heeft in zijn brief van 12 april 2015 verweer gevoerd in hoger beroep.
1.4  Klagers hebben bij brief van 18 mei 2015 gereageerd op het verweer van de Makelaar.
1.5  De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.6  Ter zitting van 4 juni 2015 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen;
     klagers in persoon;
     de makelaar in persoon, vergezeld van zijn echtgenote, mevrouw J. W.
Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht. De echtgenote van de Makelaar heeft een verklaring afgelegd, waarvan ze een schriftelijk exemplaar aan de Centrale Raad van Toezicht heeft overgelegd.

2.   De feiten
In hoger beroep zijn de navolgende feiten komen vast te staan:
2.1  Klager sub 1 heeft op 8 oktober 2008 aan de makelaar een opdracht gegeven tot bemiddeling bij de verkoop van zijn woning aan de O-laan 114 te O, uitgaande van een vraagprijs van € 799.000,-. Op 5 maart 2009 heeft klager sub 1 tevens opdracht aan de makelaar gegeven tot bemiddeling bij de verkoop van zijn perceel grond van ongeveer 1000 m2 aan de S-weg 41 te H.
2.2  In beide overeenkomsten van opdracht zijn de volgende bepalingen opgenomen:
“4. advertenties zullen worden geplaatst met 1 frequentie van gemiddeld 1 x per maand: te plaatsen in Huis aan Huis krant en/of BN/deStem en/of plaatselijke bladen met een maximum aan kosten van € 90,– per advertentie. (€ 90,– of €60,–) Formaten advertenties: ca 55*70 en 55*40
De advertentiekosten zijn voor rekening van: opdrachtgever.
– de advertenties zullen worden geplaatst volgens de strategie van de makelaar.
5. indien opdrachtgever de opdracht intrekt: heeft de makelaar terzake recht op een vaste vergoeding wegens gemaakte onkosten zoals: recherche, intake, taxatie, foto-/presentatie-/documentatie/kadastrale en dossier kosten, te samen begroot op € 795,=”
2.3  In de overeenkomst van opdracht met betrekking tot de O-laan is opgenomen dat alle genoemde prijzen inclusief btw zijn, terwijl de overeenkomst met betrekking tot de S-weg bepaalt dat de prijzen exclusief btw zijn.
2.4  Op 12 augustus 2011 heeft klager sub 1 beide opdrachten ingetrokken.
2.5  Op 7 september 2011 heeft de makelaar aan klagers in verband met het intrekking van de opdrachten twee facturen gestuurd. De factuur met betrekking tot de woning betreft intrekkingskosten ad € 795,-, advertentiekosten ad € 555,78, totaal
€ 1.607,43, inclusief een bedrag ad € 256,65 aan BTW. De factuur met betrekking tot het perceel betreft intrekkingskosten ad € 795,-, advertentiekosten ad € 144,03, derhalve totaal € 1117,45, inclusief een bedrag ad € 178,42 aan BTW.
2.6  Bij brief van 19 september 2011 hebben klagers de facturen betwist en aan de makelaar aangeboden voor beide opdrachten in totaal een bedrag van € 1.500,- te voldoen. De makelaar heeft dit aanbod niet aanvaard.
2.7  De makelaar heeft zijn vordering op klagers voorgelegd aan de kantonrechter, die bij onherroepelijk geworden vonnis van 6 februari 2013 klagers heeft veroordeeld tot betaling van het volledige bedrag ad € 2.724,88, te vermeerderen met rente en proceskosten.
2.8  Omdat klagers nalieten aan het vonnis te voldoen, heeft de makelaar ter zake van zijn vorderingen beslag laten legen op de onroerende zaken van klagers.
2.9   In het najaar van 2014 is het perceel grond van klagers aan de S-weg verkocht. Op 2 januari 2015 is het perceel aan de koper geleverd, doch eerst pas nadat het door de makelaar daarop gelegde beslag was opgeheven.
2.10  De notaris van klagers heeft in zijn e-mail aan klagers van 6 januari 2015 verklaard, voor zover relevant:
“… Daarop heeft mevrouw De W van ons kantoor aangeboden om op 31 december na 16.00 uur bij [ de makelaar] langs te gaan om hem de royementsvolmacht te laten ondertekenen. Op weg naar [de makelaar] heeft mevrouw De W haar komst telefonisch aangekondigd bij [de makelaar]. Deze heeft toen telefonisch meegedeeld dat hij zijn handtekening slechts zou plaatsen als de rechtszaak NVM, zou worden ingetrokken. Op 2 januari jl. om 11.00 uur kon daarom de overdracht geen doorgang vinden, en is iedereen huiswaarts gestuurd. (…) Vervolgens heeft de kantoormedewerkster een en ander doorgeleid aan [de makelaar] en heeft hij telefonisch contact met mij opgenomen. In dit gesprek heb ik hem duidelijk gemaakt dat jullie de rechtszaak niet in zouden trekken, en dat deze actie op deze manier geen vruchten af zou werpen, alleen maar problemen voor hem. [De makelaar] heeft de volmacht vervolgens zonder nadere eisen getekend, zodat die middag om 15.00 uur de overdacht doorgang heeft kunnen vinden.”
2.11  De opvolgend makelaar van klagers heeft in haar e-mail van 11 maart 2015 aan klagers verklaard, voor zover relevant:
“Bij aankomst op notariskantoor (…) heeft de notaris de mededeling aan kopers en ondergetekende gedaan dat de juridische levering geen doorgang kon vinden. [De makelaar] had beslag gelegd op betreffend perceel en had niet de bereidheid om dit teniet te doen. Notaris V had contact gehad met de deurwaarder en [de makelaar] zelf. De deurwaarder wilde zijn medewerker verlenen. [De makelaar] echter niet. Die wilde enkel en alleen het beslag teniet doen, indien verkopers (…) de bij het NVM ingediende klacht zouden intrekken.”
2.12  De verklaring van de echtgenote van de makelaar luidt, voor zover relevant, als volgt:
“Letterlijk heeft hij gezegd: ‘van mij wordt nu verwacht dat ik meteen teken terwijl er van de andere kant alleen maar rechtszaken aangespannen worden. (…) Het gesprek is geëindigd van [de makelaar’s] kant, dat hij NU niet zou tekenen, maar eerst uit wilde zoeken hoe hier mee om te gaan. (…) Ik wil er expliciet op wijzen dat [de makelaar] niemand gechanteerd heeft, en zeker tijdens dat gesprek de uitspraak ‘dat de rechtszaak bij de Raad van Toezicht ingetrokken moest worden’ niet heeft gedaan!”

3.    De klacht en de beslissing van de Raad van Toezicht
3.1  De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2  Klagers verwijten de makelaar dat jegens hen tuchtrechtelijk onjuist is gehandeld doordat:
1.   de makelaar bij bezichtigingen door kopers van hun huis te laat aanwezig was;
2.   de makelaar niet of nauwelijks reageerde op telefoontjes en e-mails van klagers;
3.   de facturen van de makelaar onjuist waren;
4.   de makelaar een minnelijke regeling heeft afgewezen die het voorstel tot betaling van € 1.500,- inhield;
5.   de makelaar buitenproportioneel heeft gehandeld door voor een vordering van € 3.500,- beslag te leggen op onroerende zaken ter waarde van meer dan € 1 mil-joen;
6.   de makelaar klagers niet heeft gewezen op de mogelijkheid om hun klacht aan de Geschillencommissie of de Raad van Toezicht voor te leggen;
7.   de makelaar heeft geweigerd het gevraagde beslag op te heffen indien niet eerst de klacht bij de NVM zou zijn ingetrokken, op het moment dat de levering van het perceel grond aan de kopers zou plaatsvinden op 2 januari 2015 om 11.00 uur ten kantore van de notaris.
3.3  De Raad van Toezicht heeft overwogen dat de kantonrechter reeds een feitelijk oordeel heeft uitgesproken over de eerste drie klachtonderdelen, welke uitspraak onherroepelijk is, zodat de Raad geen aanleiding ziet daarover een oordeel uit te spreken.
Met betrekking tot de overige klachtonderdelen overweegt de Raad van Toezicht dat niet valt in te zien waarom de makelaar genoegen zou moeten nemen met slechts een deel van zijn vordering. Gelet op het feit dat de opdrachtrelatie tussen partijen reeds geruime tijd was geëindigd en klager naliet het bij inmiddels onherroepelijk vonnis vastgestelde bedrag te betalen, stond het de makelaar vrij zijn vorderingen te doen incasseren met de geëigende wettelijke middelen. Niet kan worden gezegd dat het middel van beslaglegging in deze buiten proporties was.
Tot slot overweegt de Raad dat niet is vast komen te staan dat de makelaar als voorwaarde voor opheffing van het beslag heeft geëist dat klager zijn klacht bij de NVM zou intrekken.
3.4    De Raad van Toezicht heeft vervolgens de klacht in alle onderdelen ongegrond verklaard.

4.      Het hoger beroep
4.1    Klagers hebben in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2    Volgens klagers heeft de Raad van Toezicht ten onrechte geen oordeel uitgesproken over de eerste drie klachten, terwijl zij daar wel bewijs voor hebben aangedragen. Met betrekking tot de facturen voeren klagers aan dat de makelaar ten onrechte BTW in rekening heeft gebracht en ten onrechte fotokosten in rekening heeft gebracht, terwijl hij fotomateriaal heeft gebruikt dat reeds door een eerdere makelaar van klagers was gemaakt.
4.3   Ter zitting hebben klagers te kennen gegeven dat het hoger beroep zich met name richt tegen het oordeel van de Raad van Toezicht dat niet is komen vast te staan dat de makelaar als voorwaarde voor opheffing van het beslag heeft geëist dat klagers de klacht bij de NVM zouden intrekken. Volgens klagers was wel degelijk sprake van een vorm van chantage. De makelaar heeft tegen de notaris specifiek gesproken over de NVM zitting die op 20 januari 2015 zou plaatsvinden voor de Raad van Toezicht en daarbij aangegeven dat hij het gelegde beslag uitsluitend zou opheffen indien klagers die procedure zouden intrekken, aldus klagers.

5.     Het verweer
5.1   De makelaar heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2   De makelaar betwist de stellingen van klagers. Volgens de makelaar heeft hij klager correct behandeld en goed geïnformeerd. Met betrekking tot de ten onrechte in rekening gebrachte BTW heeft de makelaar aangevoerd dat hij reeds eerder aan klagers heeft meegedeeld dat dat niet juist was, maar het door hem gedane voorstel is steeds verworpen door klagers.
5.3   Met betrekking tot klachtonderdeel 7, inhoudende dat de makelaar het door hem gelegde beslag alleen zou opheffen indien klagers hun klacht zouden intrekken, voert de makelaar aan dat geen sprake is geweest van chantage door hem als door klagers gesteld. Toen de makelaar op 31 december 2014 werd gebeld dat hij het beslag per direct moest opheffen, heeft hij telefonisch aan de medewerkster van het notariskantoor te kennen gegeven dat hij eerst wilde uitzoeken hoe een en ander juridisch in elkaar stak en dat hij er een aantal dagen later op terug zou komen. De makelaar voert aan dat hij weliswaar heeft gezegd tegen de medewerkster dat klagers alleen maar rechtszaken tegen hem aanspanden en waarom hij dan nu direct moest tekenen, maar hij betwist te hebben gezegd dat hij pas het beslag zou opheffen indien de tuchtklacht zou worden ingetrokken. Nadat de makelaar met de notaris zelf overleg heeft gevoerd, heeft hij op 2 januari 2015 het beslag opgeheven.

6.     Beoordeling van het geschil in hoger beroep
6.1   Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang aan de Centrale Raad van Toezicht voor.
6.2   Ten aanzien van klachtonderdelen 1, 2 en 3 heeft de kantonrechter reeds in het vonnis van 6 februari 2013 een feitelijk oordeel uitgesproken. De Centrale Raad van Toezicht treedt niet in die beoordeling. Wel merkt de Centrale Raad van Toezicht op dat de makelaar volgens beide overeenkomsten van opdracht gerechtigd was om bij intrekking van de opdracht € 795 in rekening te brengen, voor onder meer de kosten van recherche, taxatie, kadaster en ook fotokosten. Daarnaast waren volgens de overeenkomsten de advertentiekosten voor klagers. De stelling van klagers dat de facturen van de makelaar onjuist waren, omdat hij niet zelf foto’s had gemaakt maar de oude foto’s van een eerdere makelaar van klagers had gebruikt, houdt dan ook geen stand. De makelaar was voor beide opdrachten gerechtigd bij intrekking het vaste bedrag ad € 795,- in rekening te brengen, ongeacht welke werkzaamheden hij daarvoor had verricht.
6.3   Verder overweegt de Centrale Raad van Toezicht dat de makelaar in hoger beroep opnieuw heeft erkend dat er teveel BTW in rekening is gebracht. Gelet op deze erkenning zou de makelaar er goed aan doen klagers een creditnota te sturen voor het bedrag dat teveel door hem in rekening is gebracht. Nu ter zitting is gebleken dat het standpunt dat klagers op dat punt innemen niet (geheel) houdbaar is en de tussen partijen op dat punt gevoerde discussie dientengevolge nog niet was be-eindigd, kan de makelaar ter zake geen verwijt worden gemaakt.
6.4   Klachtonderdelen 4 en 5 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Gezien het vonnis van de kantonrechter, waarin klagers werden veroordeeld tot integrale betaling aan de makelaar van de openstaande facturen, hoefde de makelaar niet akkoord te gaan met een door klagers voorgestelde minnelijke regeling. Nadat het vonnis onherroepelijk was geworden en klagers nog steeds de facturen niet hadden voldaan, stond het de makelaar ook vrij om zijn vordering op klagers te doen incasseren middels de hem wettelijk toegestane middelen. Met de Raad van Toezicht is de Centrale Raad van Toezicht van oordeel dat niet gezegd kan worden dat het middel van beslaglegging in deze buiten proporties was.
6.5    Klachtonderdeel 6, inhoudende dat de makelaar klagers niet heeft gewezen op de mogelijkheid om een klacht voor te leggen aan de Geschillencommissie van de NVM, faalt eveneens. Zowel de opdrachtbevestiging van de makelaar als de brief van makelaar van 16 juli 2012, waarin klagers worden aangemaand de openstaande facturen te voldoen, verwijzen naar de Consumentenvoorwaarden NVM. Klagers hadden dan ook zelf op de hoogte kunnen raken van de mogelijkheid om naar de Geschillencommissie te stappen.
6.6   In het laatste klachtonderdeel voeren klagers aan dat de makelaar als voorwaarde voor intrekking van het beslag op de onroerende zaak van klagers zou hebben geëist dat klagers de klachtprocedure bij de NVM zouden intrekken.
6.7   De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat de makelaar daadwerkelijk de intrekking van de klacht als voorwaarde heeft gesteld voor het opheffen van het beslag. De echtgenote van de makelaar heeft nadrukkelijkverklaard dat de makelaar die voorwaarde niet heeft gesteld. Uit de verklaring van de notaris die klagers hebben overgelegd, kan alleen worden afgeleid dat de medewerkster van het notariskantoor aan de notaris heeft verklaard dat de makelaar zou hebben gezegd dat hij zijn handtekening slechts zou plaatsen als de rechtszaak NVM zou worden ingetrokken.De notaris heeft dat derhalve niet zelf van de makelaar gehoord en een nadere verklaring van bedoelde mevrouw De W ligt niet voor. Ook uit de verklaring van de opvolgend makelaar kan niet worden afgeleid dat de makelaar die voorwaarde heeft gesteldnu zij immers ook enkel is afgegaan op wat zij van de notaris heeft gehoord.
6.8   Indien veronderstellenderwijs zou worden aangenomen dat van hetgeen de makelaar tegen mevrouw De W heeft gezegd tenminste de suggestie is uitgegaan dat de makelaar de intrekking van de tuchtprocedure als voorwaarde stelde voor opheffing van het beslag, dan is dat in beginsel geen handelwijze die een makelaar past. Ook dan dient de uitlating echter te worden beoordeeld binnen de feitelijke context. De makelaar had reeds een gerechtelijke procedure tegen klagers gevoerd en, omdat zijn vordering nog niet werd voldaan door klagers, aansluitend een deurwaarder moeten inschakelen. Vervolgens kreeg de makelaar vlak vóór de levering, in de namiddag van oudejaarsdag, telefonisch het verzoek om het beslag op te heffen, zonder dat hij daarvan alle juridische consequenties kon overzien. Naar het oordeel van de Centrale Raad van Toezicht zou ook dan het gedrag van de makelaar niet als tuchtrechtelijk verwijtbaar zijn aangemerkt.
6.9   Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.

7.     Beslissing in hoger beroep
7.1    Verwerpt het beroep.
7.2    Bekrachtigt de beslissing van 3 februari 2015 van de Raad van Toezicht Breda.

Aldus gewezen te Amersfoort door mr. K.E. Mollema, voorzitter, mr. J.C. Borgdorff, W. van Haselen, mr. P. van der Kolk-Nunes, leden en mr. C.C. Horrevorts, lid/secretaris en ondertekend op 24 augustus 2015.