15-2566 CRvT
Schijn van belangenverstrengeling gewekt. Niet pas in hoger beroep nieuw klachtonderdeel inbrengen. Een makelaar krijgt van een gemeente opdracht een pand te verhuren danwel te verkopen. Na ruim een half jaar toont iemand belangstelling voor aankoop. Niet lang daarvoor heeft de makelaar samen met deze belangstellende en zijn contactpersoon bij de gemeente een BV opgericht voor vastgoed en ontwikkeling. Drie maanden later koopt de belangstellende via zijn beheervennootschap het pand aan. De dag na het transport draagt de deelnemende ambtenaar vanwege zijn positie als ambtenaar zijn aandelen over aan de eigenaar van de kopende onderneming. Een half jaar daarna draagt genoemde vennootschap het pand over aan de BV die de makelaar samen heeft met de eigenaar van de vennootschap die het pand eerder gekocht had. De koopprijs is dezelfde die eerder aan de gemeente betaald was. De Centrale Raad is van oordeel dat de NVM, die ambtshalve in hoger beroep kwam van de uitspraak van de raad van toezicht, niet-ontvankelijk is. Haar eerste klachtonderdeel is dat deelneming door een NVM-makelaar in een onderneming die projectontwikkeling als doelomschrijving heeft, sowieso verboden is. Nu de NVM in appèl ging, komt dit klachtonderdeel pas in hoger beroep aan de orde. Het is niet juist dat daardoor beklaagde zich tegen dit klachtonderdeel maar in één instantie kan verdedigen. De Centrale Raad is verder van oordeel dat de makelaar de schijn van belangenverstrengeling op zich heeft geladen door als mede-aandeelhouder van een BV een pand aan te kopen dat een half jaar daarvoor door zijn bemiddeling was verkocht. Waar de gemeenteambtenaar zijn aandelen in de BV verkocht vanwege het gevaar van belangenverstrengeling, had ook de makelaar daarop bedacht moeten zijn. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Breda, 14-70 RvT Breda
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
A. A., aangesloten NVM-Makelaar, kantoorhoudende te V, appellant/beklaagde,
tegen
BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN V, klagers en HET ALGEMEEN BESTUUR VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM (hierna: “de NVM”), gevestigd en kantoorhoudende te Nieuwegein, appellante.
1. Verloop van de procedure
1.1 Bij brief van 7 maart 2014 hebben klagers (hierna: B&W) een klacht ingediend bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM. Deze heeft de klacht doorgeleid naar de Raad van Toezicht Breda. In de beslissing van 14 oktober 2014, verzonden op 20 oktober 2014, is op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen appellant (hierna: de makelaar) ingediende klacht gegrond verklaard. Aan de makelaar is een berisping opgelegd. De Raad van Toezicht heeft tevens bepaald dat de makelaar met een bedrag van € 3.404,70 dient bij te dragen in de kosten van de behandeling van de klacht. De makelaar is bij brief van 10 december 2014, ontvangen per fax op 12 december 2014, tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2 Op de voet van artikel 42 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM heeft het Algemeen Bestuur van de NVM (nader te noemen de NVM), vertegenwoordigd door de Commissie Lidmaatschapszaken, bij brief van 3 december 2014, ontvangen op 5 december 2015, tijdig hoger beroep ingesteld tegen voormelde beslissing. In haar beroepschrift van 15 januari 2014 heeft de NVM de gronden aangevoerd waarop haar hoger beroep is gebaseerd.
1.3 Bij brief van 15 januari 2015 heeft de makelaar de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd.
1.4 Bij brief van 12 februari 2015 heeft de makelaar zijn verweer tegen het beroep van de NVM uiteen gezet.
1.5 De NVM heeft bij brief van 13 februari 2015 verweer gevoerd tegen het beroep van de makelaar.
1.6 Bij brief van 13 april 2015 heeft B&W gereageerd op de beroep- en verweerschriften van de makelaar en de NVM.
1.7 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.8 Ter zitting van 4 juni 2015 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen;
– de makelaar in persoon, vergezeld van mr. M.J. Wolf;
– namens de NVM: de heer mr. G.F. Terhaar sive Droste en de heer C.M.J. Cramer.
Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht.
2. De feiten
In hoger beroep zijn de navolgende feiten komen vast te staan:
2.1 Op 15 juni 2011 heeft B&W aan de makelaar de opdracht gegeven tot bemiddeling bij verkoop of verhuur van het kantoorpand aan de Dr. G-straat 1 te V (hierna: het pand). De vraagprijs werd vastgesteld op € 1.375.000,- k.k.
2.2 Inzake het verloop van de opdracht had de makelaar contact met de heren H. M. en A. D. (laatstgenoemde hierna: D), ambtenaren, en de wethouders J.D, R. van D en P. P van de gemeente V. Zo was er contact per e-mail tussen de makelaar en A.D, meestal met een afschrift aan de heer M, op 6 juni, 22 juni, 30 juni, 6 oktober en 15 november 2011.
2.3 De belangstelling voor het pand was niet groot. Er waren slechts enkele belangstellenden die kwamen kijken. Twee van hen waren met name geïnteresseerd met het oog op eventuele studentenhuisvesting. Geen van deze contacten heeft toen tot resultaat geleid.
2.4 Op 19 juni 2012 heeft de makelaar namens G W B.V. i.o., welke vennootschap hij samen met de heer F. D. had opgericht, een brief aan het College van B&W van V geschreven met betrekking tot het initiatief “Groen S”.
2.5 Bij e-mail van 31 augustus 2012 heeft A.D. aan de makelaar laten weten dat wethouder J.D. had aangegeven, dat ook serieuze biedingen onder de miljoen zeker bespreekbaar waren. In de maanden daarna dienden zich geen nieuwe kandidaten aan.
2.6 Op 8 november 2012 heeft de makelaar (in zijn hoedanigheid van bestuurder van E B.V.), samen met F.D. (namens D Beheer B.V.) en A.D. (namens A. D Beheer B.V.) de vennootschap G W B.V. notarieel opgericht.
2.7 Een e-mail van 18 januari 2013 van F.D. aan A.D., met afschriften aan de secretaresse van B&W en de makelaar, luidt, voor zover relevant, als volgt:
“Bedankt voor je mail. En je voelt het goed aan: ik heb belangstelling voor het pand aan de G-straat. Ik ben daar zeer recent gaan kijken samen met de makelaar en een lokale aannemer om te zien of het mogelijk is het pand aan te passen t.b.v. nette studentenhuisvesting en/of tijdelijke huisvesting voor migranten. (…) Ik zou een aantal zaken concreet willen bespreken met de wethouder.”
2.8 Na een gesprek met wethouder J. D. op 24 januari 2013 heeft F.D. op 1 februari 2013 zijn initiatief betreffende het pand per brief toegelicht. Deze brief luidt als volgt, voor zover relevant:
“Al zoekende naar een participatie in de W-se economie werd ik door mijn makelaar A. A. gewezen op de beschikbaarheid van uw gebouw aan de Dr. G-straat. Tevens wist hij me te vertellen dat er voor dit gebouw meerdere bestemmingen denkbaar zijn. (…) In de exploitatieberekeningen uit mijn haalbaarheidsstudie zitten een aantal parameters die nog niet volledig zijn uitgewerkt. Dit gaat met name over de bouwkundige kosten. De totale (ver)bouwkosten zullen in grote mate de uiteindelijke verwervingsprijs bepalen. Op basis van een eerste opzet lijkt echter de huidige vraagprijs van 975.000 EUR k.k. aan de hoge kant voor de beoogde herbestemming en een sluitende exploitatie.”
De brief ging vergezeld van een projectomschrijving waarin F.D. uitkwam op een maximale verwervingsprijs van ± € 600.000,- k.k.
2.9 Een brief van 13 februari 2013 van de makelaar aan de Gemeente V, ter attentie van A.D., luidt als volgt, voor zover relevant:
“De heer F. D. is een goede bekende van me en hem heb ik het pand aangeboden met daarbij de informatie over de vraag uit de markt naar huisvesting. (…) In de projectomschrijving wordt op basis van beknopte exploitatieberekening een geprognosticeerd bouwbudget een maximale verwervingsprijs genoemd van ca.€ 600.000,– k.k. Dit is wel een stuk lager dan de prijs die we nu voor de locatie vragen, maar het ligt in de lijn van de bedragen die in een eerder gesprek met een andere partij is genoemd.”
2.10 Bij e-mail van 19 februari 2013 heeft A.D. aan de makelaar laten weten dat wethouder J. D. besloten had het overleg met F.D. zonder de makelaar te willen voeren.
2.11 Een e-mail van 4 april 2013 van de makelaar aan A.D. luidt, voor zover relevant, als volgt:
“Is het wenselijk dat wij met jou, namens de gemeente nog overleggen over de vervolgstrategie n.a.v. de brief van de heer Frank D? Wij zijn blij dat er een voorstel tot stand is gekomen. Weliswaar ligt dit wat lager dan de eerder verwachte opbrengst, maar het is in ieder geval concreet en onderbouwd. Gelet op de markt voor dergelijke grote panden, is ons advies om deze klant als het kan binnen te houden. Concrete alternatieven zijn er niet.”
2.12 Op 5 april 2013 hebben wethouder J. D. namens B&W en F.D. namens D Beheer B.V. overeenstemming bereikt met betrekking tot de verkoop van het pand voor
€ 550.000,00. Op 16 april 2013 heeft B&W ingestemd met de verkoop. De levering heeft plaatsgevonden op 26 juni 2013.
2.13 Op 27 juni 2013 heeft A.D. zijn aandelen in G W B.V. overgedragen aan F. D. en de makelaar. Daarbij zijn partijen overeengekomen dat A.D. die aandelen te allen tijde weer tegen de nominale waarde kon terugkopen, waarvoor beide kopers een onherroepelijke volmacht hebben afgegeven.
2.14 Op 18 juli 2013 is de naam van G W B.V. gewijzigd in G Holding B.V. en is tegelijkertijd een nieuwe vennootschap G W B.V. opgericht.
2.15 Op 1 november 2013 heeft D Beheer B.V. het pand voor € 550.000,- doorverkocht aan G Holding B.V.
3. De klacht en de beslissing van de Raad van Toezicht
3.1 De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2 B&W verwijten de makelaar dat jegens hen tuchtrechtelijk onjuist is gehandeld doordat hij het pand aan de Dr. G-straat 1 te V in feite (voor een belangrijk deel) aan zichzelf heeft verkocht en dat hij dus bij de uitvoering van zijn opdracht als makelaar een eigen belang had. Dat eigenbelang en de nauwe commerciële en financiële betrokkenheid die de makelaar had/heeft met de koper van het pand en de betrokken ambtenaar, heeft hij stelselmatig voor B&W verzwegen.
3.3 De Raad van Toezicht Breda overweegt dat niet is vast komen te staan dat de makelaar al tijdens de uitvoering van zijn opdracht de bedoeling heeft gehad om het pand zelf in zijn bezit te krijgen voor een koopprijs lager dan de marktwaarde. Door echter als (mede)aandeelhouder van G Holding B.V. binnen een half jaar na de via zijn verkoopbemiddeling tot stand gekomen verkoop ditzelfde pand aan te kopen, heeft de makelaar evenwel de schijn op zich geladen dat hij al tijdens de uitvoering van zijn bemiddeling hiermee rekening heeft gehouden. De Raad is van oordeel dat de makelaar onvoldoende oog heeft gehad voor het gevaar van belangenverstrengeling, althans de schijn daarvan. Nu de makelaar het object langs indirecte weg heeft verworven, is in ieder geval regel 6 van de Erecode geschonden. De Raad heeft de klacht gegrond geacht en aan de makelaar een berisping opgelegd.
4. Het hoger beroep van de NVM
4.1 De NVM heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2 Als eerste wordt door de NVM aangevoerd dat het optreden door de makelaar als middellijk bestuurder van G W B.V. op zichzelf al strijd oplevert met regel 6 van de Erecode, nu deze vennootschap onder meer projectontwikkeling als doel kent en een NVM-makelaar zich krachtens deze regel dient te onthouden van risicodragende projectontwikkeling.
4.3 Ten tweede stelt de NVM zich op het standpunt dat niet enkel sprake is geweest van het op zich laden van de schijn dat de makelaar bij de uitvoering van de opdracht een ongeoorloofd eigen belang had, maar de makelaar had als (middellijk) aandeelhouder ook een (indirect) eigen belang wanneer wordt aangenomen dat het van stond af aan de intentie is geweest om het bedrijfspand over te dragen aan G Holding B.V. Echter ook indien die intentie niet van stond af aan heeft bestaan, dan levert het gegeven dat de makelaar samen met de beoogde wederpartij van zijn opdrachtgever participeert in G W B.V. ten minste de schijn van belangenverstrengeling op die regel 6 van de Erecode juist poogt tegen te gaan. De NVM meent dat in dit geval niet kon worden volstaan met een berisping en vraagt de Centrale Raad van Toezicht een maatregel op te leggen die hij geïndiceerd vindt met veroordeling van de makelaar in de kosten van de procedure.
5. Het hoger beroep van de makelaar , tevens verweer tegen het hoger beroep van de NVM
5.1 De makelaar heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2 Allereerst heeft de makelaar aangevoerd dat, nu de Raad van Toezicht heeft geoordeeld dat de makelaar geen eigen belang had bij de uitvoering van zijn opdracht, het onderdeel van de klacht dat daarop betrekking had ongegrond had moeten worden verklaard.
5.3 Ook merkt de makelaar op dat de Raad er ten onrechte van uit lijkt te zijn gegaan dat het pand voor een verkoopprijs lager dan de marktwaarde is verkocht. Weliswaar was sprake van een verschil tussen de initiële vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs, maar dat betekent niet dat het pand voor een verkoopprijs lager dan de marktwaarde is verkocht.
5.4 De makelaar meent dat de Raad van Toezicht ten onrechte heeft geconcludeerd dat hij de schijn op zich heeft geladen dat hij “al tijdens de uitvoering van zijn bemiddeling (…) rekening heeft gehouden” met doorverkoop van het pand aan G W B.V. De Raad is met dat oordeel ook afgeweken van de oorspronkelijke klacht van B&W, waarin immers alleen werd gesproken over een eigen belang en niet over het gevaar van belangenverstrengeling, dan wel de schijn daarvan.
5.5 De Raad heeft zijn conclusie dat sprake is van de schijn van belangenverstrengeling afgeleid uit het feit dat de doorverkoop binnen een half jaar na levering door de Gemeente plaatsvond, maar dat gegeven kan volgens de makelaar niet, althans niet zonder nadere motivering en onderbouwing, dienen als afdoende bewijs voor die conclusie. Volgens de makelaar heeft hij juist gedaan wat redelijkerwijs van hem mocht worden verwacht als redelijk handelend en redelijk bekwaam beroepsbeoefenaar om te voorkomen dat (de schijn van) belangenverstrengeling zou ontstaan. De makelaar heeft naar de gemeente toe nimmer onduidelijkheid laten bestaan over het feit dat hij en F.D. goede bekenden waren. Dit heeft hij ook schriftelijk bevestigd in zijn brief van 13 februari 2013. Tijdens de uitvoering van de opdracht is dan ook geen (schijn van) belangenverstrengeling ontstaan. Die (schijn van) belangenverstrengeling is ook later, op het moment dat bij D Beheer B.V. het voornemen ontstond het pand aan G W B.V. over te dragen, niet ontstaan. De ambtenaren en wethouders betrokken bij de verkoop waren voldoende op de hoogte van de onderlinge verhoudingen. De makelaar en F.D. hadden hun plannen met G W B.V. immers meermaals toegelicht en met meerdere ambtenaren en wethouders besproken. Deze bekendheid en het feit dat de Gemeente het pand weloverwogen, naar tevredenheid en voor een marktconforme prijs had verkocht, leidden ertoe dat de makelaar erop mocht vertrouwen dat ook op dat moment niet alsnog de schijn van belangenverstrengeling zou ontstaan bij B&W.
5.6 Anders dan de Raad van Toezicht heeft geoordeeld, kan de brief van 13 februari 2013 niet als onderbouwing worden gezien voor het ontstaan van belangenverstrengeling, maar bewijst de brief juist te meer dat op dat moment geen intentie bestond het pand over te dragen aan G W B.V. Gezien het feit dat bij de Gemeente genoegzaam bekend was dat de makelaar en F.D. samenwerkten in G W B.V. en deze vennootschap niet betrokken was bij de aankoop van het pand, bestond er geen aanleiding om op dat moment in een brief nogmaals de samenwerking met G W B.V. te benadrukken.
5.7 Ten onrechte heeft de Raad van Toezicht ook geoordeeld dat uit het feit dat A.D. een dag na de verkoop van het pand zijn aandelen in G W B.V. heeft overgedragen moet worden afgeleid dat de makelaar toen al heeft geweten, althans moet hebben vermoed dat er in de relatie tussen de aandeelhouders (van toen nog G W B.V.) en de Gemeente sprake was van (mogelijk) tegenstrijdige belangen. A.D. heeft reeds in maart 2013 in een e-mail aan de notaris laten weten zijn aandelen te willen overdragen. Dit heeft hij gedaan toen hem duidelijk werd dat G W B.V. mogelijkheden voor projecten op het gebied van recreatie en toerisme ging bekijken in de gemeente V. Als ambtenaar voorzag hij voor zichzelf het gevaar van mogelijke belangenverstrengeling. De verkoop had echter niets van doen met de aankoop van het pand door D Beheer B.V.
5.8 Tot slot meent de makelaar dat het oordeel van de Raad in rechtsoverweging 5.5, dat sprake is van strijd met regel 6 van de Erecode, onjuist is. De makelaar meent dat de deelname in het pand een belegging is zoals deze volgens de Erecode is toegestaan, dat geen sprake is van handel noch van risicodragende projectontwikkeling en dat evenmin sprake is van verstrengeling van belangen als bedoeld in regel 6 van de Erecode.
5.9 Tegen het beroep van de NVM heeft de Makelaar het volgende aangevoerd.
5.10 De eerste beroepsgrond van de NVM valt buiten de klacht van B&W en de beslissing van de Raad van Toezicht, zodat deze beroepsgrond volgens de Makelaar niet ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht kan worden voorgelegd.
5.11 Daarnaast betwist de makelaar de stelling van de NVM dat de makelaar wel degelijk bij de uitvoering van de opdracht een eigen belang had. Omdat de makelaar en F.D, reeds eerder plannen hadden op het gebied van recreatie en toerisme zijn zij een samenwerking aangegaan. Dat had echter niets van doen met de overdracht van het pand in 2013. Evenmin is sprake van het ontstaan van de schijn van belangenverstrengeling. De makelaar heeft, zoals hij in zijn beroepschrift al uiteen heeft gezet, naar B&W nimmer onduidelijkheid laten bestaan over zijn samenwerking met F.D..
6. Het verweer van de NVM tegen het hoger beroep van de makelaar
6.1 Tegen het beroep van de makelaar heeft de NVM het volgende aangevoerd.
6.2 In reactie op de klacht van de makelaar dat de Raad van Toezicht buiten de oorspronkelijke klacht van B&W is getreden, heeft de NVM aangevoerd dat de Raad van Toezicht oordeelt of de beklaagde zich schuldig heeft gemaakt aan handelingen of nalatigheden, die in strijd zijn met het bepaalde in artikel 15 dan wel artikel 34 van de statuten van de NVM. De Raad is daarbij niet beperkt door de wijze van formulering van de klacht in eerste aanleg.
6.3 Door de NVM wordt opgemerkt dat de makelaar stelt dat hij, geruime tijd nadat de opdracht van de makelaar voor B&W was geëindigd, werd benaderd door D met de vraag of hij mede-eigenaar wilde worden van het object. Dat valt echter niet uit stukken te herleiden, hoewel het voor de hand ligt dat daarover schriftelijk is gecorrespondeerd.
6.4 Daarnaast heeft de NVM aangevoerd dat een zorgvuldig handelend makelaar, in overeenstemming met regel 1 van de Erecode, expliciet schriftelijk kenbaar had moeten maken dat hij samen met de beoogde koper participeerde in G Holding B.V. (destijds nog G W B.V.), waarbij die makelaar had moeten vaststellen of zijn opdrachtgever daar geen bezwaar tegen had. Dat is niet geschied.
6.5 Tot slot heeft de NVM opgemerkt dat de plannen van G Holding B.V. niet anders kunnen worden gekwalificeerd dan als risicodragende projectontwikkeling. Door via zijn holding E B.V. de mede-eigendom in het pand te verwerven waarvan het op voorhand vaststond dat het pand herontwikkeld zou worden, heeft de makelaar regel 6 van de Erecode overtreden.
7. Het verweer van B&W tegen het hoger beroep van de NVM en de makelaar
7.1 B&W heeft kennis genomen van het hoger beroep van de NVM en de makelaar en daarin geen aanleiding gezien om nadere, aanvullende punten aan te brengen. B&W blijft bij het standpunt zoals verwoord in de klachtbrief in eerste instantie.
8. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
8.1 Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor.
8.2 Voordat de klacht inhoudelijk zal worden beoordeeld, gaat de Centrale Raad van Toezicht in op de eerste beroepsgrond van de NVM. Deze beroepsgrond houdt in dat het optreden door de makelaar als middellijk bestuurder van G W B.V. op zich al strijd oplevert met regel 6 van de Erecode. Dit klachtonderdeel wordt voor het eerst in hoger beroep aangevoerd, nu de NVM bij de procedure in eerste aanleg geen partij was.
8.3 Artikel 42 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM bepaalt dat het algemeen bestuur eveneens in hoger beroep of incidenteel beroep kan komen tegen uitspraak van een raad. De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat, wanneer de NVM in een procedure geen partij is geweest bij de procedure in eerste aanleg, door de NVM in beroep geen nieuw zelfstandig klachtonderdeel mag worden aangevoerd. Indien dit anders zou zijn, zou de makelaar een instantie worden ontnomen, zodat hij beperkt wordt in zijn mogelijkheden daartegen verweer te voeren tegen. Daar komt bij dat het de NVM in beginsel vrij staat om een nieuwe klacht in een aparte procedure aan de bevoegde Raad van Toezicht voor te leggen. De Centrale Raad van Toezicht tekent daarbij nog aan dat het de NVM vanzelfsprekend wel is toegestaan een in eerste aanleg geformuleerde klacht in beroep nader te onderbouwen. Conclusie van het voorgaande is dat de NVM ten aanzien van haar eerste beroepsgrond niet-ontvankelijk moet worden verklaard.
8.4 Als formeel verweer is door de makelaar aangevoerd dat de Raad van Toezicht in zijn oordeel zou zijn afgeweken van de oorspronkelijke klacht van B&W. De Raad van Toezicht heeft geoordeeld dat weliswaar geen sprake is geweest van een eigen belang, zoals B&W stelt, maar wel dat de makelaar de schijn van belangenverstrengeling op zich heeft geladen. Over dat laatste heeft B&W zich niet beklaagd. Daargelaten dat schijn van belangenverstrengeling een mindere variant is van belangenverstrengeling, is de Raad van Toezicht gelet op artikel 19 juncto artikel 31 van het Reglement naar het oordeel van de Centrale Raad van Toezicht niet buiten zijn bevoegdheid getreden.
8.5 Kern van het geschil zoals dat aan de Centrale Raad van Toezicht is voorgelegd betreft de vraag of de makelaar bij de uitvoering van zijn opdracht voor B&W een eigen belang had, danwel of hij door het verzwijgen, dan wel niet expliciet benoemen van zijn commerciële en financiële betrokkenheid bij de koper van het pand en de betrokken ambtenaar, de schijn van belangenverstrengeling op zich heeft geladen.
8.6 De stelling van B&W en de NVM dat de makelaar al tijdens de uitvoering van zijn opdracht voor B&W de bedoeling heeft gehad om het pand zelf in zijn bezit te krijgen is door de makelaar gemotiveerd betwist en niet komen vast te staan. Evenmin is komen vast te staan dat het pand voor een koopprijs lager dan de marktwaarde door B&W aan D Beheer B.V. is verkocht. Ook overigens biedt het dossier geen aanknopingspunten voor de stelling dat sprake zou zijn geweest van een eigen belang bij de makelaar.
8.7 De Centrale Raad van Toezicht is echter met de Raad van Toezicht van oordeel dat de makelaar de schijn van belangenverstrengeling heeft gewekt, door als mede-aandeelhouder van G Holding B.V. een pand aan te kopen dat een half jaar daarvoor door B&W, bijgestaan door hem, is verkocht. De makelaar heeft als verweer aangevoerd dat hij naar B&W nimmer onduidelijkheid heeft laten bestaan over het feit dat hij en D goede bekenden waren. Ter onderbouwing van deze stelling verwijst hij naar zijn brief van 13 februari 2013. Deze brief is echter niet rechtstreeks gericht aan de betrokken wethouder(s), maar aan A.D., de ambtenaar die tevens mede-aandeelhouder van (toen nog) G W B.V. was. Niet gebleken is dat de makelaar erop mocht vertrouwen dat de betrokken wethouders expliciet door A.D. op de hoogte zouden worden gesteld van de relatie van de makelaar met zowel F.D. als A.D.. Zijn stelling dat de betrokken partijen voldoende op de hoogte waren van de onderlinge verhoudingen is onvoldoende onderbouwd. Ook het feit dat de makelaar samen met F.D. zijn plannen met G W B.V. met de Gemeente heeft besproken. maakt het oordeel van de Centrale Raad van Toezicht niet anders. Uit het dossier kan niet worden afgeleid met wie van de gemeente de makelaar deze plannen heeft besproken en de brief van de makelaar van 19 juni 2012 omtrent het initiatief “Groen S” is gericht aan “het college van B&W”. Bovendien wordt in die brief niet vermeld dat de makelaar in een andere hoedanigheid B&W bijstond bij de verkoop van het pand.
8.8 Door de makelaar is nog aangevoerd dat uit het feit dat A.D. een dag na de verkoop van het pand aan D Beheer B.V. zijn aandelen in G W B.V. heeft overgedragen niet kan worden afgeleid dat de makelaar toen al moet hebben geweten dan wel vermoed moet hebben dat in de relatie tussen de aandeelhouders van (toen nog) G W B.V. en de gemeente sprake was van tegenstrijdige belangen. Ook indien wordt aangenomen dat A.D. de aandelen verkocht omdat hij voor zichzelf het gevaar van mogelijke belangenverstrengeling zag, dan geldt dat ook de makelaar daarop bedacht had moeten zijn en zijn (voormalig) opdrachtgever daarover expliciet had moeten informeren.
8.9 Gelet op de door de makelaar gewekte en hem toe te rekenen schijn van belangenverstrengeling is de Raad van Toezicht op goede gronden tot het oordeel gekomen dat de makelaar regel 6 van de Erecode heeft geschonden.
9. Slotsom
9.1 De klacht is gegrond en de Centrale Raad van Toezicht acht de door de Raad van Toezicht opgelegde sanctie juist. De beslissing van de Raad van Toezicht dient te worden bekrachtigd.
9.2 Nu de NVM deels in haar beroep niet-ontvankelijk is verklaard, zal de Centrale Raad van Toezicht de makelaar belasten met de helft van de kosten die zijn verbonden aan de behandeling van het beroep.
9.3 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.
10. Beslissing in hoger beroep
10.1 Verklaart de NVM deels (zie hiervoor onder 8.3) niet-ontvankelijk in haar hoger beroep;
10.2 Bekrachtigt de beslissing van de Raad van Toezicht Breda van 14 oktober 2014;
10.3 Bepaalt dat de makelaar ter zake van de kosten van de behandeling van de klacht in hoger beroep een bijdrage van € 1.493,50 exclusief eventueel verschuldigde BTW zal voldoen en bepaalt dat dit bedrag binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM gevestigd te Nieuwegein zal worden voldaan.
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. K.E. Mollema, voorzitter, mr. J.C. Borgdorff, W. van Haselen, mr. P. van der Kolk-Nunes, leden en mr. C.C. Horrevorts, lid/secretaris en ondertekend op 15 augustus 2015.