16-2598 CRvT
Meetinstructie. Zolder met klein raam tot gebruiksoppervlak gerekend. Inmiddels gewijzigd criterium. Geen uitbreiding van de klacht in hoger beroep. Klagers kopen in 2012 een woning waarvan het gebruiksoppervlak volgens verkopend makelaar (beklaagde) 115 m2 bedraagt. Als zij in 2015 besluiten hun huis te verkopen wijst hun makelaar hen erop dat het gebruiksoppervlak 95 m2 bedraagt: de verkopend makelaar van destijds had ten onrechte de zolder die slechts een dakraam had van minder dan 1 m2 ten onrechte als gebruiksoppervlak meegerekend. De raad van toezicht had hun klacht ongegrond verklaard. De makelaar stelt dat de betreffende zolder als slaapkamer in gebruik was en met een vaste trap bereikbaar was en dat hij daarom de zolder niet als overige inpandige ruimte had aangemerkt. Bovendien hebben klagers ook zelf de zolder als slaapkamer in gebruik gehad. De Centrale Raad is van oordeel dat hier geen sprake is van een twijfelgeval zoals de makelaar ook nog had gesteld, omdat niet aan het criterium was voldaan dat het raamoppervlak tenminste 1 m2 groot moet zijn. Dat er inmiddels een nieuwe meetinstructie bestaat die het criterium van 1 m2 terug heeft gebracht tot 0,5 m2 doet niet af aan het feit dat de makelaar de meetinstructie onjuist toepaste. Wel speelt deze wijziging een rol bij het bepalen van de strafmaat. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Zuid, 15-67 RvT Zuid
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
de heer en mevrouw L, wonende te T, appellanten (klagers),
tegen
de heer M. P., aangesloten NVM-Makelaar, kantoorhoudende te T, beklaagde.
1. Verloop van de procedure
1.1 Bij brief van 28 mei 2015 hebben klagers een klacht ingediend bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM. Deze heeft de klacht doorgeleid naar de Raad van Toezicht Zuid. In de beslissing van 21 oktober 2015, verzonden op 23 oktober 2015, is op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen beklaagde (hierna: de Makelaar) ingediende klacht ongegrond verklaard. Klagers zijn bij brief van 27 november 2015, ontvangen op 1 december 2015, tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen. In deze brief hebben zij tevens de gronden aangevoerd waarop hun hoger beroep is gebaseerd.
1.2 De Makelaar heeft in zijn brief van 10 december 2015 verweer gevoerd in hoger beroep. Bij e-mail van 19 januari 2016 heeft de Makelaar nog een nadere reactie ingediend.
1.3 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.4 Ter zitting van 14 april 2016 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:
1. – mevrouw L in persoon;
2. – de Makelaar in persoon.
Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht.
2. De feiten
In hoger beroep zijn de navolgende feiten komen vast te staan:
2.1 De Makelaar heeft in februari 2012 bemiddeld voor de verkoper bij de verkoop van een woning aan de V-straat 24 te T (hierna: de woning) aan klagers. In zijn verkoopbrochure was aangegeven dat de gebruiksoppervlakte 115 m² bedroeg.
2.2 Toen klagers in april 2015 besloten hun woning te verkopen, wees hun verkopend makelaar erop dat de gebruiksoppervlakte (woonoppervlakte) volgens de NEN 2580 meetinstructie 95 m² bedroeg. Het verschil met de meting van de Makelaar is dat de verkopend makelaar de zolder niet bij de gebruiksoppervlakte (woonoppervlakte) rekent.
3. De klacht en het hoger beroep
3.1 Klagers verwijten de Makelaar dat jegens hen tuchtrechtelijk onjuist is gehandeld doordat hij bij de presentatie van de woning niet de regels van de NEN 2580 meetinstructie in acht heeft genomen. De Makelaar heeft daardoor een groter woonoppervlakte gegeven dan het woonoppervlakte volgens de NEN 2580 meetinstructie zodat hij klagers heeft misleid betreffende een cruciaal kenmerk van de woning, aldus klagers.
3.2 De Raad van Toezicht heeft geoordeeld dat de klacht in zoverre gegrond is dat de Makelaar destijds niet de NEN 2580 meetinstructie correct heeft toegepast doordat hij de zolder bij de gebruiksoppervlakte heeft gerekend. De Makelaar heeft volgens de letter van die meetinstructie een splitsing te maken in 95 m² gebruiksoppervlakte en 20 m² overige inpandige ruimte. Gelet op de omstandigheden van het geval heeft de Raad van Toezicht geoordeeld dat er onvoldoende aanleiding is om de Makelaar een straf of maatregel op te leggen, waarna de klacht ongegrond is verklaard.
3.3 In hoger beroep hebben klagers, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
Ten onrechte heeft de Raad van Toezicht geoordeeld dat de klacht ongegrond dient te worden verklaard, omdat niet bewezen is dat de Makelaar klagers opzettelijk heeft misleid. Volgens klagers is niet relevant of de Makelaar bewust of onbewust klanten heeft misleid; hij moet zijn diensten op een professionele manier aanbieden, die voldoet aan de regels van de NVM. Door de NEN 2580 meetinstructie niet juist toe te passen heeft de Makelaar niet voldaan aan deze regels.
Klagers stellen daarnaast dat zij er tijdens de behandeling bij de Raad van Toezicht achter zijn gekomen, dat de Makelaar nog een fout heeft gemaakt, doordat hij een kamer met een oppervlakte van minder dan 4 m² eveneens bij de gebruiksoppervlakte van de woning heeft geteld. Dat is eveneens in strijd met de NEN 2580 meetinstructie.
4. Het verweer
4.1 De Makelaar heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2 De Makelaar heeft verklaard dat de NEN 2580 meetinstructie niet strikt door hem is toegepast, maar dat hij een onderdeel van het huis in de geest van de NEN 2580 meetinstructie tot de gebruiksoppervlakte heeft gerekend. Hij heeft er voor gekozen de oppervlakte van de zolder als ‘gebruiksoppervlakte wonen’ mee te rekenen en niet als ‘overige inpandige ruimte’. De Makelaar heeft verwezen naar de definitie van ‘overige inpandige ruimte’. De betreffende zolder is hoog genoeg, betreft een volwaardige en compleet afgewerkte slaapkamer en is toegankelijk met een vaste trap. De enige reden waarom de zolder als ‘overige inpandige ruimte’ zou moeten gelden is dat het raamoppervlakte kleiner is dan 1 m². Het betreft een Velux dakvenster met een oppervlakte van 0,8 m². Nu in de NEN 2580 meetinstructie wordt vermeld dat in twijfelgevallen de ruimte wordt gerekend als woonruimte, heeft de Makelaar de oppervlakte van de zolder gerekend als ‘gebruikersoppervlakte wonen’. De verkopers van de woning en ook klagers zelf hebben de zolder gebruikt als slaapkamer, zoals blijkt uit de foto’s die door klagers zijn overgelegd. De Makelaar betwist dat hij klagers zou hebben misleid.
4.3 De Makelaar heeft er voorts op gewezen dat sinds januari 2016 een nieuwe versie van de Meetinstructie van toepassing is. In deze versie is bepaald dat een ruimte met een raamoppervlakte van 0,5 m2 al tot de gebruiksoppervlakte mag worden gerekend, wanneer de ruimte uiteraard ook aan de andere criteria voldoet. In de nieuwe regelgeving mag de zolder van klagers tot de gebruikersoppervlakte wonen worden gerekend, aldus de Makelaar.
5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
5.1 Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor.
5.2 Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag of de Makelaar tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld door de zolderruimte te rekenen tot de gebruiksoppervlakte wonen, waardoor in de verkoopdocumentatie een onjuist gebruiksoppervlakte is vermeld.
5.3 De Centrale Raad van Toezicht stelt voorop dat derden in beginsel op de inhoud van de in de verkoopdocumentatie opgenomen eigenschappen van het aangeboden object moeten kunnen afgaan bij het nemen van een aankoopbeslissing. Het behoort tot de taak van de verkopend makelaar om te vermijden dat op grond van de inhoud van de verkoopdocumentatie bij derden verwachtingen worden gewekt waarvan later blijkt dat daarvoor geen of onvoldoende grond bestaat. Dat geldt in het bijzonder voor de in de verkoopdocumentatie opgenomen gebruiksoppervlakte omdat de gegevens daarover voor potentiële kopers in het algemeen een belangrijk aspect vormen bij het nemen van een aankoop beslissing (zie onder meer CRvT, 15-07-2014, 14-2534).
5.4 Voorts heeft te gelden dat het Algemeen Bestuur van de NVM op 18 maart 2010 heeft besloten haar leden te verplichten het vloeroppervlakte te berekenen aan de hand van de voorschriften die zijn opgenomen in de “Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580” en zorg te dragen dat het aldus berekende oppervlakte wordt gebruikt bij de aanmelding van te koop aangeboden woonhuizen in het uitwisselingssysteem van de NVM en op Funda. De ledenraad van de NVM heeft vervolgens besloten dat vanaf 15 juni 2010 ten aanzien van nieuw aangeboden woonhuizen aan deze voorschriften moest zijn voldaan, en ten aanzien van de vóór 15 juni 2010 aangeboden woonhuizen de verstrekte informatie met betrekking tot de gebruiksoppervlakte zo nodig moest worden aangepast. (zie onder meer CRvT, 24-03-2015, 14-2555 en CRvT, 13-04-2015, 15-2559).
5.5 De Centrale Raad van Toezicht stelt vast dat volgens de ten tijde van de verkoop in 2012 geldende NEN 2580 meetinstructie versie 2010 een (berg)zolder met onvoldoende daglicht (raamoppervlakte kleiner dan 1,0m²) wordt gerekend tot de ‘overige inpandige ruimte’ en daarmee niet tot ‘de gebruiksoppervlakte van de woning’. Weliswaar is in die NEN 2580 meetinstructie een passage opgenomen over twijfelgevallen, maar tot de twijfelgevallen worden niet gerekend ruimtes die voldoen aan een van de daarvoor genoemde harde criteria, waaronder een (berg)zolder met een kleiner raamoppervlakte kleiner dan 1,0 m². Hiermee staat naar het oordeel van de Centrale Raad van Toezicht vast dat de Makelaar op dit onderdeel de NEN 2580 meetinstructie in 2012 op onjuiste wijze heeft toegepast en daardoor ook een onjuist totaal gebruiksoppervlakte in de brochure heeft gemeld.
5.6 De Makelaar heeft er terecht op gewezen dat per 1 januari 2016 de NEN 2580 meetinstructie voor makelaars is gewijzigd. Vanaf 1 januari 2016 is het raamoppervlakte van een (berg)zolder van 1,0 m² verlaagd tot 0,5 m². Niet in geschil is dat de onderhavige zolder aan de overige eisen voor gebruiksoppervlakte voldoet, zodat naar de huidige NEN 2580 meetinstructie de zolder met een raamoppervlakte van 0,8 m² tot het gebruiksoppervlakte dient te worden gerekend. Deze nieuwe regelgeving rechtvaardigt evenwel het eerder laakbaar handelen van de Makelaar niet en ontneemt evenmin het eerder tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen. Het is wel een omstandigheid die meeweegt bij de vraag of en welke straf of maatregel moet worden opgelegd.
5.7 Ten overvloede merkt de Centrale Raad van Toezicht op dat een niet overeenkomstig de NEN 2580 meetinstructie opgegeven gebruiksoppervlakte op zichzelf niet leidt tot een verkeerde prijsstelling van de woning. Zo heeft de Makelaar er op gewezen dat de door hem berekende totale oppervlakte en inhoud van de woning juist is berekend, de zolder als slaapkamer in gebruik was en door klagers als slaapkamer in gebruik is genomen en klagers het huis voor aankoop hebben bezichtigd.
5.8 Hoewel de Raad van Toezicht onder randnummer 5.2 van de uitspraak (terecht) de klacht gegrond heeft geacht, heeft de Raad van Toezicht vervolgens in de beslissing onder 6.1 (ten onrechte) de klacht ongegrond verklaard. De Centrale Raad van Toezicht zal de beslissing daardoor vernietigen en de klacht gegrond verklaren.
5.9 Vervolgens rijst de vraag welke straf of maatregel dient te worden opgelegd. Uit vaste jurisprudentie van de Centrale Raad van Toezicht volgt dat het opleggen van een tuchtrechtelijke straf nadat een klacht gegrond is bevonden uitsluitend achterwege kan blijven indien sprake is van bijzondere omstandigheden. De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat daarvan in dit geval sprake is. Ten eerste is de NEN 2580 meetinstructie inmiddels zo gewijzigd dat de zolderruimte in de woning thans wel als gebruiksoppervlakte wonen mag worden gerekend. Ten tweede is voldoende aannemelijk gemaakt dat de zolderruimte bij de verkoop in 2012 in gebruik was als slaapkamer en is dit voor klagers ook kenbaar geweest. Ten derde zijn de oppervlaktes door de Makelaar op zichzelf juist berekend en is alleen verschil van mening of de zolderruimte tot het gebruiksoppervlakte of tot de overige inpandige ruimte moet worden gerekend. Tot slot heeft de Makelaar gemotiveerd toegelicht dat naar zijn mening sprake was van een twijfelgeval, gelet op onder meer de lichtinval ter plaatse en het gebruik van de ruimte. Onder deze omstandigheden is de Centrale Raad van Toezicht van oordeel dat het opleggen van een tuchtrechtelijke sanctie achterwege dient te blijven. Aan de Makelaar zal derhalve geen straf of maatregel worden opgelegd.
5.10 Klagers hebben hun klacht in hoger beroep uitgebreid, door te stellen dat de Makelaar nog een fout zou hebben gemaakt als hiervoor omschreven onder punt 3.3, derde alinea. Een uitbreiding van de oorspronkelijke klacht in hoger beroep is echter niet toelaatbaar. Klagers zullen niet-ontvankelijk worden verklaard ten aanzien van het nieuwe klachtonderdeel.
6. Slotsom
6.1 Het voorgaande leidt ertoe dat de klacht gegrond is en de beslissing van de Raad van Toezicht moet worden vernietigd.
6.2 Bij gegrond bevinding van de klacht heeft in de regel de Makelaar de volledige kosten van de behandeling bij de Raad van Toezicht en de Centrale Raad van Toezicht te betalen. In dit geval weegt mee dat de Raad van Toezicht in de beslissing de klacht ongegrond heeft verklaard, terwijl daaraan voorafgaand – op zichzelf terecht – is geoordeeld dat de klacht gegrond was en dat in dit specifieke geval de fout en de verwijtbaarheid gering is te achten. De Centrale Raad van Toezicht ziet hierin aanleiding om de Makelaar te belasten met de helft van de kosten van de behandeling van de klacht in hoger beroep.
6.3 Nu de klacht gegrond is verklaard, dient het door klagers betaalde klachtgeld te worden gerestitueerd.
6.4 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.
7. Beslissing in hoger beroep
7.1 Vernietigt de beslissing van de Raad van Toezicht Zuid;