16-2624 CRvT
Taxatie. Beweerdelijk te lage waardering. Beweerdelijke onvoldoende recherche en onderbouwing. Bekend toetsingscriterium van taxaties. Klagers zijn eigenaar van een aantal winkelunits. In het kader van financiering wordt een taxateur ingeschakeld om een taxatierapport op te stellen. Deze komt tot een onderhandse verkoopwaarde van € 1.600.000 en een executiewaarde van € 1.220.000. Na een voorgenomen verbouwingen zouden deze waardes € 3.120.000 resp. € 2.580.000 worden. Daarbij ging de taxateur uit van en bepaald oppervlak en een verwachte hogere huuropbrengst. Na de verbouwing vindt door beklaagde een nieuwe taxatie plaats. Hij komt op waarderingen van € 2.145.000 resp. € 1.609.000. Klagers verzoeken de eerste taxateur om opnieuw rapport uit te brengen. De uitkomst is dan € 2.985.000 onderhandse verkoopwaarde en € 2.350.000 executiewaarde. Op verzoek van de bank komt weer een andere makelaar na uitsluitend uitwendige opname maar wel rekening houdende met de leegstand ter plaatse op waardes van resp. € 1.350.000 en € 800.000. Klagers achten de waardering van hun taxateur te laag. De Centrale Raad stelt dat hij het rapport van beklaagde zelfstandig heeft te beoordelen aan de hand van het door hem reeds meermalen vastgestelde criterium. Daarom gaat hij niet in op het verzoek om de behandeling van de klacht op te schorten tot het tuchtrechtelijk oordeel over de klacht tegen de laatste makelaar bekend is. Het college is van oordeel dat beklaagde een goede en uitvoerige onderbouwing van zijn waardering heeft gegeven. Er bestaat gen noodzaak voor een taxateur om bij zijn waardering een eerdere taxatie van een collega-makelaar/taxateur te betrekken en aan te geven waarom hij van die waardering afwijkt. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Noord, 16-18 RvT Noord
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
de heer W. P. en mevrouw E. P.-R., wonende te A, appellanten/klagers in eerste aanleg,
tegen
de heer H. M., aangesloten NVM-makelaar, kantoorhoudende te E, geïntimeerde/beklaagde in eerste aanleg.
1. Verloop van de procedure
1.1 Bij brief van 13 oktober 2015 hebben klagers een klacht ingediend bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM. Deze heeft de klacht doorgeleid naar de Raad van Toezicht Noord. In de beslissing van 19 april 2016, verzonden op 10 mei 2016, is op die klacht beslist (gepubliceerd onder nummer 16-018). In deze beslissing is de tegen beklaagde (hierna: de Makelaar) ingediende klacht ongegrond verklaard. Klagers zijn bij brief van 30 juni 2016, ontvangen op 1 juli 2016, tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2 In het aanvullend beroepschrift van 26 augustus 2016 hebben klagers de gronden aangevoerd waarop hun hoger beroep is gebaseerd.
1.3 De makelaar heeft in zijn brief van 25 september 2016 verweer gevoerd in hoger beroep.
1.4 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennisgenomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.5 Ter zitting van 13 oktober 2016 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen;
– klagers in persoon, bijgestaan door mr. J.H. Weermeijer;
– de makelaar in persoon, bijgestaan door mr. J.A. Kopp.
Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht.
2. De feiten
In hoger beroep zijn de navolgende feiten komen vast te staan:
2.1 Klagers zijn eigenaar van een aantal winkelruimtes (units) in het winkelcentrum De W in E, plaatselijk bekend als M-passage 22, 26, 30, 92, 94, 96, 98 en 100, alsmede de B 2 (hierna veelal: de units).
2.2 In opdracht van klagers heeft T Taxaties B.V. (hierna: T) de units op 20 april 2011 getaxeerd. Doel van de taxatie was een financiering, waarbij de units tot zekerheid zouden dienen.
T taxeerde destijds de onderhandse verkoopwaarde van de units op € 1.600.000,- en de executiewaarde op € 1.220.000,-. Bij deze waardering is T uitgegaan van een verhuurbaar oppervlak van 1.012 m², een huuropbrengst van € 104.304,- per jaar, een huurwaarde van € 193.000,- per jaar en een gewogen gemiddelde looptijd van de huurovereenkomsten van 2,3 jaar.
Als een voorgenomen verbouwing zou worden uitgevoerd, heeft T de onderhandse verkoopwaarde gesteld op € 3.120.000,- en de executiewaarde op € 2.580.000,-. T is er daarbij vanuit gegaan dat na de verbouwing het verhuurbaar oppervlakte wordt vergroot naar 1.174 m², de huuropbrengst stijgt naar € 131.800,- per jaar, de huurwaarde € 251.000,- per jaar wordt en de gewogen gemiddelde looptijd van de huurovereenkomsten 4,2 jaren zou zijn.
2.3 Na de taxatie van T zijn de units verbouwd. Volgens klagers is bij deze verbouwing onder meer de voorgevel verplaatst en is de oppervlakte van de units vergroot van ca 1.000 m² naar ca 1.200 m².
2.4 Bij e-mail van 8 november 2013 heeft de Rabobank de makelaar bericht dat zij een taxatie van de units wenst, waarbij Rabobank de opdrachtgever is en de factuur door klagers zal worden voldaan. Klagers hebben bij e-mail van 15 november 2013 aan de makelaar een ingevulde en ondertekende lastgeving en enkele gegevens gezonden, waaronder de bij hen laatst bekende WOZ-gegevens.
2.5 De makelaar heeft op 25 november 2013 het taxatierapport uitgebracht. De makelaar taxeerde de marktwaarde van de units op €2.145.000,- en de executiewaarde op € 1.609.000,-.
2.6 Klagers hebben in 2014 T gevraagd opnieuw een taxatie uit te brengen. In haar rapport van 11 september 2014 taxeerde T de marktwaarde op € 2.985.000,- en de executiewaarde op € 2.350.000,-. T is daarbij uitgegaan van een verhuurbaar vloeroppervlak van 1.206 m², een actuele huuropbrengst van € 184.093,- per jaar, een gewogen gemiddeldde looptijd van de huurovereenkomsten van 3,2 jaren en een markthuur van de leegstand van € 96.900,-.
2.7 De units zijn in opdracht van de Rabobank ook nog getaxeerd door makelaar H, die in zijn rapport van 8 oktober 2015 komt tot een marktwaarde in verhuurde staat van
€ 1.350.000,- en een opbrengst bij gedwongen verkoop (executiewaarde) van € 800.000,-. In het taxatierapport heeft H onder andere gemeld dat hij de units uitpandig heeft bezichtigd, de kosten van achterstallig onderhoud schat op € 40.000,-, het verhuurbaar vloeroppervlak 1.206 m² bedraagt waarvan 371 m² leegstaat, de geschatte huurwaarde€ 183.600,- per jaar is en de geschatte exploitatiekosten € 38.820,- per jaar bedragen.
2.8 De advocaat van klagers heeft op 2 september 2015 aan de makelaar gevraagd op straffe van het indienen van een tuchtklacht een nadere toelichting te geven op het verschil tussen zijn taxatie en de taxatie van T.
2.9 De makelaar heeft bij e-mail van 25 oktober 2015 aan makelaar H toegezonden zijn taxatierapport van 25 november 2013 en het voor die taxatie gemaakte rekenmodel. De makelaar heeft aan H gevraagd wat hij vindt van de vastgestelde waardes van de winkels in 2013 waar op dat moment 4 winkels leeg stonden en wat hij van die vastgestelde waardes vindt met de wetenschap dat er in oktober 2015 nog steeds 4 winkels leeg staan.
2.10 Makelaar H heeft bij e-mail van 26 oktober 2015 zijn taxatierapport aan de makelaar toegezonden en voorts geantwoord:
“dit complex heb ik 2 weken geleden (samen met Hessel A) getaxeerd. Gezien de leegstand van winkels in E ca 25% alsmede de verwachting dat het nog erger wordt zitten wij lager. Op dit moment maak ik bij de verhuur ongeveer de helft van de huur in vergelijking met 2008. en allemaal kort lopende contracten. zou heel voorzichtig zijn. Het betreffende complex is m.i. matig courant en als B locatie moeilijk te verhuren. de huidige huurders liggen in onmin met de eigenaar over achterstallig onderhoud. tevens (niet bevestigd) gaat het verhaal dat juwelier H gaat opzeggen. (geen opvolger).”
3. De klacht, de beslissing van de Raad van Toezicht en het hoger beroep van klager
3.1 De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2 Klagers verwijten de makelaar dat jegens hen tuchtrechtelijk onjuist is gehandeld doordat:
a. hij een ondeugdelijke taxatie heeft uitgevoerd doordat uit zijn taxatierapport niet blijkt dat hij heeft gerechercheerd, de onderbouwing van de waarde zeer summier is en geen toelichting is gegeven op het verschil met de eerdere taxatie van T en;
b. hij, daarmee door klagers geconfronteerd, geweigerd heeft hen opheldering te verschaffen omtrent zijn taxatierapport en nadere inlichtingen te verschaffen na het verstrekken van dat rapport.
Klagers stellen dat zij door het taxatierapport van de makelaar nadeel leiden, doordat de Rabobank nadien in juli 2014 de rente voor hun leningen substantieel heeft verhoogd, kennelijk van 3,4% naar 8%.
3.3 De Raad van Toezicht heeft de klacht ongegrond verklaard.
3.4 Klagers hebben in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
3.5 Ten onrechte heeft de Raad van Toezicht overwogen dat de makelaar de kritiekpunten van klagers op het rapport van de makelaar, te weten de renovatie en de uitbreiding van de oppervlakte, alsmede de gehanteerde huurprijzen, gemotiveerd en op goede gronden heeft weerlegd. Klagers menen dat nog steeds geen verklaring is gegeven voor het feit dat de makelaar de panden taxeert op een marktwaarde van € 2.145.000,-, terwijl een gerenommeerd kantoor als T de panden taxeert op € 3.120.000,-. Voorts heeft de Raad van Toezicht ten onrechte nagelaten dit oordeel nader te motiveren.
Daarnaast maken klagers bezwaar tegen de passage in de bestreden uitspraak dat de makelaar heeft aangegeven dat hij zijn taxatie naar eer en geweten heeft uitgevoerd.
3.6 Klagers hebben tevens verzocht om de behandeling van de onderhavige zaak te schorsen totdat zal zijn beslist in de tuchtklacht die zij hebben ingediend tegen makelaar H. Ook hebben zij verzocht dat de Centrale Raad van Toezicht bepaalt dat de makelaar nadere stukken in het geding zal brengen. Tot slot verwijten klagers de makelaar dat hij niet de correspondentie met de Rabobank overlegt en verzoeken klagers de Centrale Raad van Toezicht de makelaar uit te nodigen daarvoor alsnog zorg te dragen.
4. Het verweer
4.1 De makelaar heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2 De makelaar voert aan dat hij alle openheid van zaken heeft gegeven voor zover het klagers aangaat. Daarnaast heeft zijn verzekeraar hem voorgehouden dat hij de stukken die betrekking hebben op zijn contacten met de Rabobank vertrouwelijk dient te houden. Belangrijker echter is dat de makelaar en/of zijn verzekeraar geen stukken bekend zijn in deze kwestie die van belang zouden kunnen zijn voor klagers. Tot slot hebben klagers niet aangegeven welke stukken zij wensen te ontvangen.
4.3 Met betrekking tot het verschil in taxaties voert de makelaar ten eerste aan dat klagers miskennen dat het niet om het verschil tussen de taxaties gaat. Het gaat om de vraag of hij in redelijkheid tot zijn oordeel heeft mogen komen. Ten tweede voert hij aan dat hij wel degelijk argumenten heeft genoemd hoe en waarom hij is gekomen tot zijn waardeoordeel. Die argumenten zijn door de Raad van Toezicht ook opgenomen in de beslissing. Zo heeft hij gewezen op de tegenstrijdigheden inzake de genoemde bandbreedtes in het rapport van T, de daling van de WOZ-waarde na 2013 en de problematiek rondom de leegstand van de units. Terecht is de Raad van Toezicht dan ook tot het oordeel gekomen dat de klacht ongegrond is, aldus de makelaar.
5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
5.1 Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor.
5.2 De klagers hebben de Centrale Raad van Toezicht verzocht te bepalen dat de makelaar nadere communicatie c.q. stukken die hij met de Rabobank zou hebben gewisseld in het geding brengt. De Centrale Raad van Toezicht wijst dat verzoek af. Ten eerste bevat het Tuchtreglement Rechtspraak NVM (hierna: het Reglement) geen bepaling op grond waarvan een partij door de Centrale Raad van Toezicht kan worden gelast nadere informatie in de procedure te brengen. Ten tweede ziet de klacht van klagers in essentie op het taxatierapport dat door de makelaar is uitgebracht. Voor een beoordeling van die klacht behoeft de Centrale Raad van Toezicht niet te beschikken over eventuele correspondentie tussen de makelaar en de Rabobank, waarvan de makelaar overigens betwist dat er relevante correspondentie is, zodat de noodzaak daarvoor ontbreekt.
5.3 Klagers hebben voorts verzocht om de behandeling van de klacht tegen de makelaar aan te houden totdat is beslist op de klacht tegen makelaar H. De Centrale Raad van Toezicht wijst ook dit verzoek af. Ter beoordeling ligt voor het taxatierapport van de makelaar en zijn handelwijze. Voor de beoordeling van die klacht is niet relevant het taxatierapport van makelaar H en de verwijten die klagers aan makelaar H maken.
5.4 Klachtonderdeel a houdt in dat de makelaar op ondeugdelijke wijze zou hebben getaxeerd. De Centrale Raad van Toezicht stelt voorop, zoals hij herhaaldelijk in eerdere uitspraken heeft overwogen, dat bij de beoordeling van door NVM-leden uitgevoerde taxaties uitgangspunt is dat in beginsel over de hoogte van taxaties slechts kan worden geklaagd indien een makelaar in redelijkheid niet tot een bepaalde taxatie heeft kunnen komen en bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht. Voorts geldt dat de gedragingen van de makelaar met betrekking tot de uitvoering van een taxatieopdracht worden getoetst aan Regel 1 van de Erecode waaraan de makelaar gebonden is. Dit artikel luidt, voor zover hier aan de orde:
“Een NVM-lid is zich bewust van het belang van zijn functie in het maatschappelijk verkeer. Hij oefent deze naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk van anderen uit en streeft naar kwaliteit in zijn dienstverlening.”
Dit brengt mee dat aan de wijze van totstandkoming en de inhoud van het rapport, waaronder het daarin gegeven waardeoordeel, die de makelaar afgeeft, hoge eisen mogen worden gesteld.
5.5 De makelaar heeft een uitgebreid taxatierapport uitgebracht, waaraan de ingevulde rekenmodellen als bijlage zijn bijgevoegd. Uit dit rapport blijkt onder meer dat de makelaar rekening heeft gehouden met de courantheid van de units, de lopende huurcontracten, de marktomstandigheden, de leegstand, de WOZ-waarde per januari 2012 en vergelijkingspanden. De makelaar komt in zijn taxatierapport d.d. 25 november 2013 tot een marktwaarde van € 2.145.000,- en een executiewaarde van €1.609.000,-.
5.6 Het is eerst en vooral aan klagers om aan te geven dat de door de makelaar getaxeerde waarde onjuist is. Hoe uitgebreider een makelaar zijn waarde in het rapport heeft onderbouwd hoe meer ook van klagers en door hun ingeschakelde deskundigen mag worden verwacht dat zij aangeven welke onjuiste uitgangspunten de makelaar volgens hen heeft gehanteerd.
5.7 Klagers verwijten de makelaar dat hij in het kader van de recherche voor zijn taxatie de eerder uitgebrachte taxatie van T in 2011 had moeten betrekken. De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat dit verwijt ten onrechte wordt gemaakt. De makelaar heeft naar de feiten en omstandigheden ten tijde van de taxatie zijn waarde in vrijheid en onafhankelijk te bepalen en is niet gehouden een eerdere taxatie bij zijn waardeoordeel te betrekken en zo nodig aan te geven of en waarom hij van een eerdere taxatie afwijkt.
Het verwijt dat de vastgestelde waarde summier is onderbouwd treft evenmin doel. De makelaar heeft een uitgebreid taxatierapport met als bijlage de toegepaste rekenmodellen uitgebracht, zodat herleidbaar is op basis van welke gegevens hij tot zijn waarde is gekomen.
Bij het verwijt dat de makelaar heeft aangegeven dat hij zijn taxatie naar eer en geweten heeft uitgevoerd hebben klagers geen belang nu de Raad van Toezicht in die passage de opvatting van de makelaar weergeeft.
5.8 Klagers hebben ter onderbouwing van hun stelling dat de makelaar tot een onjuiste waarde is gekomen taxatierapporten van T uit 2011 en 2014 overgelegd en aangevoerd dat T tot belangrijk hogere waardes komt en T een deskundig landelijk kantoor is.
Deze omstandigheid is op zichzelf echter onvoldoende om aannemelijk te achten dat de makelaar in redelijkheid niet tot zijn taxatie is gekomen. Temeer daar klagers niet hebben bestreden de naar het oordeel van de Centrale Raad van Toezicht terechte overweging van de Raad van Toezicht dat T in het rapport van september 2014 uitgaat van een markthuur van € 214,- per unit, terwijl in hetzelfde rapport blijkt dat T uitgaat van een bandbreedte van de huur van € 130,- en € 250,- en in 2012 drie huurtransacties voor huurprijzen zijn aangegaan van tussen de € 122,- en € 139,-. Dit geeft een aanwijzing dat een verklaring voor het verschil in getaxeerde waardes kan zijn dat T van substantieel hoge markthuren is uitgegaan, die niet meer worden gerealiseerd in het winkelcentrum en daardoor niet realistisch zijn. Voorts hebben klagers onbestreden gelaten dat T uitgaat van referentieobjecten elders in het land, terwijl de makelaar – naar het oordeel van de Centrale Raad van Toezicht in beginsel relevantere – vergelijksobjecten in E heeft genomen.
5.9 Gelet op het uitgebreide en gedetailleerde taxatierapport met bijlagen van de makelaar en de kritiek op de rapporten van T zoals door de Raad van Toezicht is overwogen, had van klagers mogen worden verwacht dat zij zeker in hoger beroep bij de Centrale Raad van Toezicht, bijvoorbeeld aan de hand van een toelichtende verklaring van T of een andere makelaar, hadden aangeven welke onjuiste uitgangspunten de makelaar in zijn taxatierapport heeft gehanteerd. Klagers hebben die nadere toelichting achterwege gelaten.
5.10 De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat de makelaar zijn taxatierapport deugdelijk heeft gemotiveerd en op basis van de uit het taxatierapport blijkende gegevens die (ook) in hoger beroep onvoldoende gemotiveerd zijn bestreden in redelijkheid tot zijn waardeoordeel heeft kunnen komen.
5.11 Klachtonderdeel b houdt in dat de makelaar geweigerd zou hebben om klagers opheldering te verschaffen omtrent zijn taxatierapport en nadere inlichten te verschaffen na de uitgebrachte taxatie.
5.12 De Centrale Raad van Toezicht oordeelt als volgt. Na het verstrekken van het taxatierapport heeft de makelaar nog aanvullende informatie aan klagers verstrekt. Niet weersproken is dat klagers pas in september 2015 hebben gevraagd om een verklaring voor het verschil met de taxatie van T. Evenmin hebben klagers weersproken dat zij de makelaar op dat moment al verwijten hebben gemaakt, waarbij het indienen van een tuchtrechtelijke klacht ter sprake is gebracht. De rechtsbijstandverzekeraar van de makelaar heeft hem op dat moment de opdracht gegeven geen nadere informatie meer te verstrekken. Door zich aan die opdracht te houden, heeft de makelaar onder de gegeven omstandigheden niet tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld. Ook klachtonderdeel b is derhalve ongegrond.
6. Slotsom
6.1 De Raad van Toezicht heeft de klacht op goede gronden ongegrond verklaard. De beslissing zal worden bekrachtigd.
6.2 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.
7. Beslissing in hoger beroep
7.1 Bekrachtigt de beslissing van de Raad van Toezicht Noord van 19 april 2016.
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. D.H. de Witte, voorzitter, mr. J.A. van den Berg, W. van Haselen, F.J. van der Sluijs, leden en mr. C.C. Horrevorts, lid/secretaris en ondertekend op 22 december 2016.