17-34 RvT Oost
Echtscheidingsperikelen. Informatie aan ex-partner van eigenaresse. Klacht gegrond geen straf. Klager is de partner van de eigenaresse van een woning die beklaagde in verkoop krijgt. Klager tekent het opdrachtformulier als partner van eigenaresse. Tussen deze beide ontstaan grote problemen die zodanig oplopen dat de eigenaresse de makelaar opdracht geeft om geen enkele informatie meer aan haar ex-partner te verstrekken. Deze voldoet hieraan. Klager beklaagt zich hierover: hij meent als mede-opdrachtgever ook recht op informatie te hebben. De raad van toezicht geeft klager hierin gelijk. Hoewel het college zich realiseert dat de makerlaar in een lastig parket verzeild is geraakt, had hij klager als mede-opdrachtgever geen informatie over de verkoop mogen onthouden. Dat de makelaar uiteindelijk geen andere uitweg zag dan de opdracht terug te geven acht de raad juist. De raad acht termen aanwezig om de klacht weliswaar gegrond te bevinden maar geen straf op te leggen. Download uitspraak (pdf)
De Raad van Toezicht Oost geeft uitspraak inzake de klacht van:
De heer R.P. H., te U, klager,
tegen:
De heer J. T., makelaar in onroerende zaken te E, beklaagde.
1. De klachtprocedure
1.1 Bij e-mailbericht van 24 april 2016 met bijlagen heeft door tussenkomst van de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM de heer R.P. H., wonende te U (hierna: klager) bij de Raad van Toezicht Oost (hierna: de Raad) een klacht ingediend tegen de heer J. T, makelaar in onroerende zaken te Ede en lid van de NVM (hierna: beklaagde).
1.2 Bij brief van 26 september 2016 met bijlagen heeft beklaagde tegen de klacht verweer gevoerd.
1.3 De Raad heeft acht geslagen op alle bovengenoemde stukken, waarvan de inhoud, evenals die van na te melden proces-verbaal, als hier herhaald en ingelast moet worden beschouwd.
1.4 Ter zitting van de Raad, gehouden te Duiven op 14 december 2016, hebben partijen hun standpunt mondeling nader toegelicht. Van de zitting is proces-verbaal opgemaakt.
2. De feiten
Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken zijn de navolgende feiten komen vast te staan:
2.1 Op 4 februari 2014 hebben mevrouw V. B. (hierna: B) en klager, destijds echtelieden, een opdracht tot dienstverlening voor consumenten ondertekend waarbij zij aan B T Makelaardij te E opdracht hebben verstrekt tot dienstverlening bij de verkoop van hun woning aan het A 5 te E. De vraagprijs diende nader te worden bepaald. Beklaagde is met de uitvoering van de opdracht belast.
2.2 De woning was eigendom van B. Beklaagde was hoofdelijk mede verbonden voor de op de woning rustende hypotheek van € 380.000,-.
2.3 In 2014 gold een vraagprijs van € 375.000,- k.k. Klager en B hebben met beklaagde in het verkooptraject afgesproken deze prijs stelselmatig met € 2.000,- te verlagen naar begin 2016 € 367.500,-.
2.4 Klager en B zijn vanaf 2014 verwikkeld geraakt in een echtscheidingsprocedure. Bij rechterlijke beschikking van 11 februari 2016 is aan beide partijen een inspannings-verplichting opgelegd om het advies van beklaagde te volgen met betrekking tot verkoop en prijs.
2.5 Bij e-mailbericht van 1 maart 2016 heeft B aan beklaagde medegedeeld:
“Naar aanleiding van de rechterlijke uitspraak en na overleg met mijn advocaat wil ik het volgende mededelen.
Met ingang van heden wil ik dat er geen enkele informatie vanuit jullie meer wordt gegeven aan derden over mijn woning (A nr. 5). Mocht iemand iets willen weten dan kunnen jullie die doorverwijzen naar mij.
De woning en daarbij de zeggenschap ligt volledig bij mij, dit is ook zo uitgesproken door de rechter. Dhr. R.P. H. heeft dan ook geen enkele zeggenschap of inbreng over de woning aan de A nr 5.
Graag wil ik meteen aangeven dat ik Dhr. R.P. H. uit alle mailverkeer over de woning wil hebben. Het overzicht wat iedere week vanuit FUNDA komt bijvoorbeeld. Ook het onderdeel HELPMEE om de woning te verkopen.
[—–]”
2.6 Bij e-mailbericht van 8 maart 2016 heeft klager aan beklaagde gevraagd om voor de nationale openhuizenroute de afgesproken prijsverlaging van € 2.000,- door te voeren. Op 9 maart 2016 heeft beklaagde geantwoord, dat de woning eraan meedoet, alsmede:
“Mij is overigens opgedragen dat vanaf heden alle contact over de woning uitsluitend via [uw ex-echtgenote] moet lopen.”
2.7 Bij e-mailbericht van 9 maart 2016 heeft klager aan beklaagde gevraagd om een kopie van het, in zijn eigen administratie ontbrekende opdrachtformulier te zenden.
2.8 Op de vraag van beklaagde aan B hoe op de onder 2.7 omschreven vraag van klager te antwoorden, heeft B bij e-mailbericht van 10 maart 2016 om 9:17 uur geantwoord:
“ik heb mijn advocaat gesproken. Jij kunt aangeven dat je niets meer mag verstrekken. Geen informatie, formulieren enz (ook al heeft hij deze ook getekend.) Jij kunt hem alleen door verwijzen naar mij.
Mocht je problemen krijgen dan kun je die via mij bij mijn advocaat neerleggen.”
Bij e-mailbericht van 9 maart 2016 om 14:21 uur heeft beklaagde vervolgens aan klager bericht:
“Graag gedaan, ik mag je van haar advocaat je helemaal niets meer mailen, informatie verstrekken etc.”
2.9 Vanwege de weigering stukken toe te zenden heeft klager bij aangetekende brief van 29 maart 2016 beklaagdes kantoor in gebreke gesteld. Klager heeft onder meer medegedeeld:
‘[—–]
Met het tekenen van de verkoopopdracht aan uw kantoor heb ik mij als partij verplicht gesteld aan het contract dat u hebt opgesteld. Aan deze zakelijke overeenkomst zitten ook verplichtingen aan uw zijde. U hebt met mij en met mevrouw B samen en apart afspraken gemaakt om het huis aan de A nr 5 te E, zo spoedig mogelijke te gaan verkopen. U hebt daar concrete afspraken over gemaakt.
– Er is afgesproken dat afspraken, wijzigingen etc aan beide partijen tegelijk wordt medegedeeld en of geïnformeerd
– Elke bezichtiging wordt tijdig aan beide partijen tegelijk geïnformeerd.
– Na elke bezichtiging worden beide partijen geïnformeerd over de bezichtiging.”
Bij aangetekende brief van dezelfde datum heeft klager het makelaarskantoor gesom-meerd om op grond van de Wet Bescherming Persoonsgegevens alle informatie te verstrekken die verbonden is aan klagers persoonsgegevens.
2.10 Bij e-mailbericht van 7 april 2016 heeft beklaagde aan klager en B bericht:
“Na de ontvangst van de brief van R (vorige week) heb ik nu besloten om de opdracht aan jullie terug te geven.
Van de advocaat van V mag ik niets meer doorgeven. En van R krijg ik een aangeteken-e brief dat hij overal over geïnformeerd wil worden.
Daarom lijkt me het beste dat ik ermee stop en dat jullie een andere makelaar zoeken. Ik vind dat ik zo niet goed kan werken.
[—–]”
2.11 Bij e-mailbericht van 27 april 2016 heeft beklaagde aan klager een kopie van de stukken die in het dossier zitten gestuurd.
3. De klacht en het verweer
3.1 De klacht houdt in, dat beklaagde nalatig is geweest bij het verstrekken van informatie aan klager over de dienstverlening bij de verkoop van de woning en zich niet objectief ten opzichte van klager heeft opgesteld, hoewel klager naast B mede-opdrachtgever was.
3.2 Beklaagde heeft tegen de klacht gemotiveerd verweer gevoerd.
Het opdrachtformulier is door B als opdrachtgever ondertekend; B was eigenaar van de woning. Klager tekende mee als partner van B.
Begin maart 2016 ontving beklaagde een e-mailbericht van B, dat hij aan klager geen enkele informatie over de woning meer mocht geven. Hij heeft hieraan gevolg gegeven, omdat B van klager gescheiden was, eigenaar van de woning was en klager geen partner meer.
Ondanks dat klager wist dat beklaagde alle informatie uitsluitend over B moest laten lopen, bleef klager bij aangetekende brieven om informatie vragen. Beklaagde heeft zich over deze situatie beraden, en vervolgens de opdracht teruggegeven.
4. De beoordeling van de klacht
4.1 Blijkens het opdrachtformulier hebben klager en B gezamenlijk een opdracht tot verkoop van de woning aan beklaagde verstrekt. B en klager waren dan ook beiden opdrachtgever van beklaagde. Hetgeen beklaagde heeft aangevoerd, kan daaraan niet afdoen. Beklaagde was derhalve verplicht om aan klager en B ieder afzonderlijk informatie van de verkoop van de woning en zijn dienstverlening te verschaffen, toen zij gescheiden waren en niet meer gezamenlijk bij de verkoop optrokken.
4.2 Beklaagde heeft de onder 4.1 omschreven verplichting miskend. Het staat vast, dat hij aan klager door deze verzochte informatie omtrent zijn opdrachtgeverschap en over nakoming van tussen klager en B gemaakte afspraken in verband met de verkoop door toezending van het opdrachtformulier heeft onthouden. Beklaagde is in zijn informatie-verschaffing aan klager tekortgeschoten.
De klacht is gegrond.
4.3 Als gevolg van de ontstane problemen tussen B en klager is beklaagde in een lastige situatie geraakt. Daarin heeft hij een onjuiste afweging gemaakt. Alle omstandigheden in aanmerking genomen, ziet de Raad af van het opleggen van een tuchtrechtelijke sanctie. Daarbij neemt de Raad mede in aanmerking dat beklaagde, vanwege de situatie die was ontstaan door het verbod van B om informatie aan klager te verschaffen en de sommatie van klager om die informatie juist te ontvangen, juist heeft gehandeld door de dienstverleningsopdracht terug te geven.
5. De beslissing
De Raad van Toezicht Oost van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in Onroerende Goederen en Vastgoeddeskundigen NVM: verklaart de klacht tegen de beklaagde gegrond zonder oplegging van een straf;bepaalt dat beklaagde een bedrag van € 1.200,-, te vermeerderen met btw, zal bijdragen in de kosten van deze procedure, te betalen aan het Algemeen Bestuur van de NVM.
Aldus gewezen door mr. O. Nijhuis, voorzitter, drs. J. Berger, lid en mr. K. van der Meulen, lid tevens secretaris, en door de voorzitter en secretaris ondertekend op 25 januari 2017.