17-19 RvT Oost

Belangenbehartiging koper. Gebreken aan het gekochte. Bouwkundig onderzoek. Verantwoordelijkheid aankopend makelaar. Bemiddelingspoging tussen partijen. Klagers kopen met behulp van een eigen makelaar een woning. In de verkoopbrochure staat dat de woning 3 jaar eerder geheel is gerenoveerd. Na de levering constateren klagers dat de woning diverse gebreken bevatten. Een door hem ingeschakeld keuringsbureau merkt op dat enkele van die gebreken bij een normaal bouwkundig onderzoek niet dadelijk aan het licht zouden zijn getreden. Beklaagde organiseert een bespreking tussen partijen waarbij ook beide makelaars aanwezig zijn maar zonder succes. Klagers verwijten hun makelaar dat hij hen geen bouwkundige keuring heeft aangeraden, dat hij hen niet op de gebreken heeft gewezen en dat hij onvoldoende heeft gedaan de problemen op te lossen. De raad van toezicht acht dit laatste verwijt niet terecht: de makelaar heeft overleg tussen partijen georganiseerd. De makelaar is ten opzichte van zijn opdrachtgevers te kort geschoten. Er is weliswaar geen regel die voorschrijft dat een makelaar altijd een bouwkundige keuring moet adviseren, maar met name de mededeling dat de woning geheel was opgeknapt had de makelaar ertoe moeten brengen hierover nadere vragen aan zijn collega te stellen.   Download uitspraak (pdf)

De Raad van Toezicht Oost geeft uitspraak inzake de klacht van:

De heer G. van A en mevrouw G. van A, wonende te E, gemachtigde: de heer mr. P.J. Graafstal klagers,

tegen:

de heer J. V., makelaar in onroerende zaken te E, gemachtigde: mevrouw mr. W.S. Oostveen-Kouwenhoven beklaagde

1.        De klachtprocedure
1.1     Bij e-mailbericht van 25 juli 2016 met bijlagen hebben, door tussenkomst van de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM, de heer G. van A. en mevrouw G. van A.-P., wonende te E (hierna: klagers), bij de Raad van Toezicht Oost (hierna: de Raad) een klacht ingediend tegen de heer J. V, makelaar in onroerende zaken te E en lid van de NVM (hierna: beklaagde).
1.2     Bij brief van 3 november 2016 van mevrouw mr. W.S. Oostveen-Kouwenhoven, advocaat te Amsterdam, heeft beklaagde tegen de klacht verweer gevoerd.
1.3      Bij e-mailbericht van 13 januari 2017 hebben klagers aanvullende stukken in het geding gebracht.
1.4      De Raad heeft acht geslagen op alle hiervoor genoemde stukken, waarvan de inhoud, evenals die van na te melden proces-verbaal, als hier herhaald en ingelast moet worden beschouwd.
1.5      Ter zitting van de Raad, gehouden te Duiven op 25 januari 2017, hebben de partijen, klagers vergezeld door mr. P.J. Graafstal, advocaat te Ermelo, en beklaagde door mr. W.S. Oostveen-Kouwenhoven, hun standpunt mondeling nader toegelicht. Van de zitting is proces-verbaal opgemaakt.

2.         De feiten
Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken zijn de navolgende feiten komen vast te staan:
2.1      Klagers hebben aan beklaagde opdracht gegeven tot dienstverlening bij de aankoop van een woning. In het kader van deze opdracht heeft beklaagde op 27 september 2013 samen met klagers de woning aan de K-weg 9 te E (hierna: de woning) bezichtigd.
2.2      In de aankoopbrochure van de verkoopmakelaar is de woning omschreven als een geheel gerenoveerde eigentijdse hoekwoning met garage, die voor een koper die geen grote klussen wil zo is te betrekken. In de algemene beschrijving is voorts vermeld:
“Algemeen
Ruime gezinswoning uit de jaren ’70 maar onlangs geheel gerenoveerd naar de wensen van deze tijd.
[—–]”
2.3       In verkoopbrochure is voorts onder meer een informatielijst opgenomen. In de aanhef ervan is vermeld:
“Verkoper verklaart ten opzichte van zijn makelaar en (aspirant-) koper(s) deze informatielijst, voor zover bekend, volledig en naar waarheid in te vullen. Verkoper is echter geen deskundige op dit gebied. Koper dient hierin zijn eigen verantwoordelijk-heid te beseffen: verkoper heeft een informatieplicht, koper een onderzoeksplicht.”
Voor zoveel voor de onderhavige klacht van belang hebben de verkopers in de informatielijst verklaard:
1a)  dat er geen zichtbare of onzichtbare gebreken (kleine noch grote) aan de woning bekend zijn;
1b)  dat er geen gebreken of bijzonderheden te vermelden zijn over de technische installaties;
2a)  dat er de laatste jaren reparaties zijn uitgevoerd en gebreken hersteld aan de kozijnen, die zijn voorzien van dubbel glas, en dat de nokpannen zijn vervangen;
2b)  dat er verbeteringen/vernieuwingen zijn uitgevoerd te weten de keuken, een dakkapel en dakisolatie, alle in 2011;
3)    dat er geen reparaties/kosten zijn waarmee de kopers binnen enkele jaren geconfronteerd zouden kunnen worden.
2.4      Na de onder 2.1 genoemde bezichtiging en prijsonderhandelingen hebben klagers op 4 oktober 2013 met de verkopers overeenstemming bereikt over de aankoop van de woning. Op 11 oktober 2013 hebben de partijen de koopakte ondertekend. Op 30 december 2013 heeft de eigendomsoverdracht plaatsgevonden.
2.5      Na de eigendomsoverdracht zijn door klagers gebreken aan de woning geconstateerd. Beklaagde heeft samen met klagers deze klachten geïnventariseerd en bij e-mailbericht van 7 juli 2014 aan de verkoopmakelaar bekend gemaakt.
Bij e-mailbericht van 15 juli 2014 heeft de verkoopmakelaar aan beklaagde de reactie van de verkopers met betrekking tot de klachten overgebracht. Vervolgens hebben op 6 augustus 2014 in het kantoor van de verkoopmakelaar, in aanwezigheid van beide makelaars, klagers en de verkopers gesproken over een door klagers verlangde schadevergoeding, zonder overeenstemming te bereiken.
2.6       Vervolgens hebben klagers de juridische hulp van mr. Graafstal ingeroepen. Desverzocht heeft beklaagde bij brief van 18 september 2014 omtrent het verloop van de onder 2.1 genoemde bezichtiging aan klagers meegedeeld:
“[—–]
“Tijdens de eerste rondleiding op 27 september 2013 door de heer. K van B make-laardij gaf de visuele waarneming en de overhandigde brochure met hierin de door verkopers ingevulde informatielijst geen aanleiding om een bouwkundig onderzoek te laten verrichten. Temeer daar er door de heer K van B makelaardij in de brochure maar ook mondeling werd aangegeven dat woning na aankoop van de verkopers in 2010 geheel was gerenoveerd.
De oplevering op 30 december 2013 gaf ook geen aanleiding om bovenstaande in twijfel te trekken.”
2.7     Bij briefrapport van 21 mei 2015 heeft het Bureau voor Bouwpathologie te Montfoort verslag gedaan van een onderzoek naar door klagers opgesomde gebreken. Volgens dit rapport is sprake van 18 gebreken aan de woning.
Over deze gebreken heeft het Bureau verklaard:
“[—–]
Ondergetekende wil bij de opsomming van de gebreken nadrukkelijk opmerken dat slechts enkele gebreken bij een bouwkundige keuring van de woning niet zichtbaar zouden zijn geweest, meer precies de onder 7/12/16/18 genoemde gebreken zouden bij een bouwkundige keuring mogelijk niet zichtbaar geweest zijn. Hiervoor heeft onder-getekende meer onderzoek moeten doen dan gebruikelijk is bij een bouwkundige keuring van een woning. Directe indicatoren ontbraken voor visuele constatering.
[—–]”
2.8      Volgens een rapport van 24 juni 2016 van AK Blom is in de woning asbest geconstateerd.
2.9       Bij brief van 5 juni 2015 van mr. Graafstal hebben klagers beklaagdes kantoor aansprakelijk gesteld voor de door hen geleden schade, op grond dat beklaagde klagers niet heeft geadviseerd een bouwkundige keuring van de woning te laten uitvoeren, en derhalve beklaagde in het kader van de begeleiding niet de zorg en de zorgvuldigheid heeft opgebracht die een goed makelaar had dienen op te brengen.
2.10     Bij brief van 22 september 2015 heeft de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van beklaagdes kantoor onder meer aan mr. Graafstal medegedeeld dat de tekst van de verkoopbrochure in combinatie met de antwoorden in de informatielijst konden worden aangemerkt als een garantie door de verkopers aan kopers, en dat klagers de verkopers op de gebreken dienden aan te spreken, alsmede dat beklaagde klagers nimmer heeft afgeraden een bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren. De aansprakelijkheid van beklaagde is afgewezen.
2.11     Klagers hebben de verkopers in rechte betrokken. De vorderingen van klagers zijn in eerste aanleg afgewezen. Thans loopt de procedure in hoger beroep.

3.           De klacht en het verweer
3.1        De klacht houdt in:
(1)     dat beklaagde onvoldoende heeft gewaakt voor een onjuiste beeldvorming over zaken;
(2)     dat beklaagde over onvoldoende kennis beschikt, dan wel niet heeft geadviseerd om een deskundige te raadplegen;
(3)     dat beklaagde onvoldoende heeft getracht het verschil van mening over zijn optreden niet te laten escaleren;
(4)     dat beklaagde onvoldoende tegemoet is gekomen aan de reële verwachtingen van de heer en mevrouw Van A.-P. en hun belangen onvoldoende heeft beschermd.
3.2     Beklaagde heeft tegen de klacht samengevat navolgend verweer gevoerd.
Beklaagde als aankopend makelaar is bij zijn beoordeling van de woning op de door de verkopers verstrekte informatie afgegaan, alsmede op hetgeen hij visueel kon waarnemen tijdens de bezichtiging van de woning. Tot slot heeft hij de mededelingen van de verkopend makelaar in zijn oordeelsvorming betrokken, waarbij hij niet twijfelde aan diens betrouwbaarheid en deskundigheid.
Er is geen regel dat alle aan te kopen woningen bouwkundig dienen te worden gekeurd. Het is aan de aankopend makelaar om een inschatting te maken of deze keuring nood-zakelijk is. Daarvoor is van belang de indruk die de woning op hem maakt, alsmede de informatie erover van de verkopers en hun makelaar. Op grond van hetgeen voor zijn bovenvermelde oordeelsvorming van belang was, was er voor beklaagde geen aan-leiding om een bouwkundig onderzoek te adviseren. Daarbij gaat het om de kennis van toen, en niet achteraf. Het enkele feit dat het een jaren zeventigwoning betrof, is onvoldoende om aan te nemen dat zonder meer tot een keuring geadviseerd dient te worden.
Beklaagde heeft aan de verkopend makelaar de door klagers geconstateerde gebreken overgebracht en na het antwoord van de verkopers heeft hij meegewerkt aan een bespreking van de partijen om een vergelijk mogelijk te maken.
Niet alle in het rapport van het Bureau van Bouwpathologie d.d. 21 mei 2015 genoemde gebreken zijn daadwerkelijk gebreken die klagers in redelijkheid niet konden of mochten verwachten.

4.          De beoordeling van de klacht
4.1       Met betrekking tot de onderdelen (1), (2) en (4) van de klacht:
De Raad zal de klachtonderdelen (1), (2) en (4) gezamenlijk behandelen, nu deze alle het verwijt betreffen dat beklaagde klagers niet heeft geadviseerd een bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren.
Klagers hebben de woning gekocht op 4 oktober 2013, nadat zij die samen met be-klaagde op 27 september 2013 hebben bezichtigd. Blijkens de onder 2.6 weergegeven brief van 18 september 2014 van beklaagde gaf de visuele waarneming en de verkoop-brochure van de verkopend makelaar hem geen aanleiding om een bouwkundig onder-zoek te laten verrichten, te meer omdat de verkopend makelaar had aangegeven dat de verkopers de woning in 2010 geheel hadden gerenoveerd.
Voorop moet worden gesteld dat de NVM een algemene regel om bij elke aankoop-beslissing vooraf te adviseren om een bouwkundig onderzoek naar de staat van het koopobject te laten uitvoeren niet kent. Zulks is afhankelijk van de feiten en omstand-igheden in elk concreet geval.
In het onderhavige geval gaat het om een woning die in de jaren zeventig is gebouwd en die bij visuele waarneming in goede staat verkeert en volgens de verkoopmakelaar in 2010 geheel is gerenoveerd. Als deskundig makelaar moet beklaagde ervan uitgaan dat in de loop van circa veertig jaar gebreken aan de woning zijn ontstaan.
Evenwel is volgens de verkopend makelaar de woning in 2010 geheel gerenoveerd. Eerder ontstane gebreken kunnen daarin zijn hersteld of, mogelijk, visueel niet waarneembaar zijn. Het lag daarom op de weg van beklaagde als aankopend makelaar om naar de beweerdelijke renovatie informatie in te winnen en stukken op te vragen, teneinde op grond van die informatie en die stukken klagers te adviseren omtrent een uit te voeren bouwkundig onderzoek. Beklaagde heeft een en ander nagelaten. Het verwijt van klagers daarover is terecht. Beklaagdes nalaten is tuchtrechtelijk laakbaar.
Beklaagde heeft in zijn eerdergenoemde brief van 18 september 2014 aangegeven, mede op grond van de informatie van de verkopers en hun verkoopmakelaar geen aanleiding te vinden om een bouwkundig onderzoek te adviseren. Voor zoveel het de informatie van de verkopers betreft, geldt voor hen de mededelingsplicht volgens het Burgerlijk Wetboek. Ten aanzien van de informatie van de verkopend makelaar geldt volgens vaste tuchtrechtspraak dat deze naast de mededelingsplicht van zijn opdrachtgevers geen eigen onderzoeksplicht heeft, tenzij bij hem als deskundig makelaar gerede twijfel mocht bestaan aan de juistheid van een of meer onderdelen van de door zijn opdracht-ever verstrekte informatie. De informatie van de verkopend makelaar – hoe betrouw-baar die ook mocht zijn – kon beklaagde derhalve niet ontheffen van zijn eigen onder-oeksplicht als aankopend makelaar.
De klachtonderdelen (1), (2) en (4) zijn dan ook gegrond.
4.2       Met betrekking tot onderdeel (3) van de klacht:
Toen in de eerste helft van 2014 klagers gebreken constateerden aan de woning, heeft beklaagde bij e-mailbericht van 7 juli 2014 aan (de makelaar van) de verkopers over-ebracht. Vervolgens heeft op 6 augustus 2014 in aanwezigheid van beide makelaars een bespreking tussen klagers en de verkopers plaatsgevonden. In het licht van beklaagdes plicht om escalatie van het geschil tussen klagers en de verkopers te voorkomen, kan niet gezegd worden dat beklaagde jegens klagers daarin is tekortgeschoten en/of on-zorgvuldig heeft gehandeld.
Bij brief van 5 juni 2015 van mr. Graafstal hebben klagers beklaagdes kantoor aan-sprakelijk gesteld voor de door hen geleden en te lijden schade. Indien beklaagde op zijn beroepsaansprakelijkheidsverzekering een beroep zou willen doen, bepalen de polisvoorwaarden dat beklaagde het geschil verder door zijn verzekeraar dient te laten behandelen. Voor enig verwijt van klagers aan beklaagde over tijdsbestek en inhoud van diens correspondentie is daarom geen plaats.
Onderdeel (3) van de klacht is ongegrond.
4.3       Sanctie
Alle omstandigheden in aanmerking genomen acht de Raad de na te noemen sanctie passend.

De beslissing
De Raad van Toezicht Oost van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in Onroerende Goederen en Vastgoeddeskundigen NVM: verklaart de klachtonderdelen (1), (2) en (4) tegen de beklaagde gegrond en het klachtonderdeel (3) ongegrond;legt aan beklaagde een straf op van berisping; bepaalt dat beklaagde een bedrag van € 2.400,- , te vermeerderen met btw, zal bijdragen in de kosten van deze procedure, te betalen aan het Algemeen Bestuur van de NVM.

Aldus gewezen door mr. O. Nijhuis, voorzitter, E. Getreuer, lid en mr. K. van der Meulen, lid tevens secretaris, en door de voorzitter en secretaris ondertekend op 6 maart 2017.