17-112 RvT Zuid

Belangen niet-opdrachtgever. Goede trouw. Eigen belang. Ontvankelijkheid m.b.t. civielrechtelijke kwestie c.q. schadevergoeding. Klager heeft rechtstreeks met de verkoper onderhandeld over de aankoop van een woning. Toen partijen het over de door klager voorgelegde concept-koopovereenkomst niet eens konden worden, heeft de verkoper beklaagde gevraagd om voor hem als verkopend makelaar op te treden en hem bij de verdere onderhandelingen met klager bij te staan. Ook na de tussenkomst van beklaagde konden de verkoper en klager niet tot overeenstemming komen en de onderhandelingen zijn vervolgens beëindigd. Klager verwijt beklaagde dat hij niet te goeder trouw gehandeld heeft. Hij zou de verkoper bewust en voor eigen gewin hebben aangezet om van de ondertekening van de koopovereenkomst af te zien en zou de verkoper bovendien hebben opgezadeld met een aanzienlijk financieel nadeel. De Raad verklaart de klacht voor zover deze gericht is op een oordeel over civielrechtelijke aspecten c.q. een veroordeling tot enige betaling van (schade)vergoeding, niet ontvankelijk. Voor het overige wordt de klacht ongegrond verklaard. Dat beklaagde als adviseur c.q. (verkopend) makelaar incorrect of in strijd met de NVM-regels heeft gehandeld, is niet gebleken.    Download uitspraak (pdf)

DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM

————————————————————————————————–

                                                                                                                                   

Geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

De heer mr. A,

wonende aan de [adres],

klager,

Tegen:

De heer B,

verbonden aan [naam makelaarskantoor],

gevestigd en kantoorhoudende aan de [adres],

beklaagde.

1.             Verloop van de procedure

1.1.         Bij per e-mail van 8 mei 2017 (22.27 uur) rechtstreeks aan de secretaris van de Raad gezonden mail-brief van 4 mei 2017 met (29) bijlagen heeft de heer A, hierna verder te noemen: “klager” een klacht ingediend tegen de heer B, hierna verder te noemen: “beklaagde”.

                 

1.2.                           De afdeling NVM Consumentenvoorlichting heeft de secretaris van de Raad bij e-mail van 29 mei 2017 (14.59 uur) de ontvangst van een cc van de klachtbrief d.d. 4 mei 2017 bevestigd.

1.3.         Vervolgens heeft de afdeling NVM Consumentenvoorlichting bij e-mail van 17 juli 2017 (09.16 uur) ook de vervulling van de formaliteiten ter behandeling van de klacht, waaronder de betaling van het reglementair verschuldigde ”klachtgeld”, bevestigd.

1.3.         Beklaagde heeft bij brief van 4 augustus 2017 met (8) producties verweer tegen de klacht gevoerd.

1.4.         De Raad heeft de klacht op dinsdag 22 augustus 2017 ter zitting behan-deld. Voor die zitting zijn partijen door de secretaris van de Raad bij brief van 17 juli 2017 opgeroepen. Naar aanleiding daarvan zijn ter zitting ver-schenen en door de Raad gehoord:

–                 de heer mr. A, klager;

–                 de heer B, beklaagde vergezeld door de heer C

1.5.                          Tijdens de op 22 augustus 2017 gehouden zitting heeft ieder van partijen gereageerd op vragen van de Raad en zijn standpunt over de klacht nader mondeling toegelicht.

2.       De feiten

2.1.     Als gesteld en erkend, althans niet of onvoldoende weersproken en/of op grond van de inhoud van de overgelegde stukken, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.

2.2.     De heer D is eigenaar van een boerderijwoning gelegen aan de [adres]. De heer D heeft over mogelijke verkoop van zijn perceel/pand aan klager sedert medio september een aantal weken rechtstreeks onderhandeld met klager. Bij die onderhandeling werd de heer D bijgestaan door zijn buurman, de heer C.

2.3.     De heer C heeft namens de heer D op of omstreeks 21 oktober 2016 aan beklaagde gevraagd om een door klager aan de heer D voorgelegde concept-koopovereenkomst te beoordelen en de heer D verder als verkopend makelaar bij te staan.

2.4.     Zowel de in eerste instantie rechtstreeks door klager met de heer D en vervolgens door klager met beklaagde gevoerde onderhandelingen leidden niet tot een overeenkomst. Derhalve zijn de (ver)kooponderhandelingen ultimo november 2016 beëindigd.

3.          De klacht

3.1.     In zijn (uitgebreide) klachtbrief van 4 mei 2017 stelt klager na een chronologische weergave van de zijns inziens relevante feiten onder meer het navolgende:

              “24. Makelaar heeft sinds zijn tussenkomst niet te goeder trouw gehandeld. Met zijn handelwijze heeft makelaar willens en wetens, en slechts voor eigen gewin:

              a.                 verkoper aangezet om kort voor jaareinde af te zien van ondertekening van de koop-ovk en mitsdien klager achter te laten met een aanzienlijk financieel nadeel: in totaal vooralsnog begroot op € 7.440,00……….;

              b.                 verkoper opgezadeld met klagers aanstaande afwenteling van voornoemd financieel nadeel;

              c.                  verkoper aangezet om vervolgens direct contact met klager te ontwijken.

              25. Makelaars handelwijze bleek aldus stelselmatig en uitsluitend erop gericht om verkoper:

              a.                 eerst te elfder ure onnodig en ongemotiveerd te laten afzien van de afgesproken verkoop;

              b.                 na verloop van tijd zijn boerderij als ter verkoop te laten aanbieden, ditmaal via makelaar met een courtage-afspraak.

              26. Makelaar heeft daarmee willens en wetens, ongemotiveerd en onnodig:

              a.                 verkoper aangezet tot toerekenbaar onrechtmatig, en/of onredelijk en/of onbillijk en schadeveroorzakend gedrag jegens klager;

              b.                 zelf mitsdien eveneens zich toerekenbaar onrechtmatig en/of onredelijk en/of onbillijk en schadeveroorzakend jegens klager gedragen;

              c.                 mitsdien verkoper opgezadeld met kostenverhaal door koper.

              27. Zodoende zette makelaar verkoper niet alleen aan om schade te berokkenen welke volgens artikel 6:162 BW en/of artikel 6:248 BW wegens de verkeersopvattingen en/of de redelijkheid en/of billijkheid op hem verhaalbaar is. Het schadeverhaal valt buiten het deze klacht.

              28. Met een dergelijk gedrag strijdt makelaar tevens met de NVM-statuten en de Erecode: ……”.

3.2.     Tijdens de zitting op 22 augustus 2017 heeft klager onder verwijzing naar zijn klacht nog uitdrukkelijk opgemerkt hij de stellige indruk had en heeft dat beklaagde er bewust op aangestuurd heeft dat de heer D niet tot ondertekening van enige koopovereenkomst zou overgaan.

             

4.          Het verweer

4.1.     In zijn verweerschrift van 4 augustus 2017 voert beklaagde, na een chrono-logische weergave van de zijns inziens relevante feiten, als reactie op c.q. verweer tegen de klacht concluderend aan:

              Conclusie:

        Op het moment dat ik als makelaar door de verkoper werd aangesteld waren er al twijfels of partijen er al dan niet uit zouden komen. Waren die twijfels er niet geweest dan was ik als makelaar nooit in beeld gekomen.

        Feitelijk zijn verkoper en A vanaf dat moment alleen maar verder uit elkaar komen te staan, dit vanwege het feit dat zij beiden bij hun standpunten bleven.

        Ondanks vele malen aandringen op de wens van verkoper heeft A niet de capaciteit gehad om te beseffen waar het hier feitelijk om draait, namelijk het tonen en uiten van vertrouwen in elkaar.

        A daarentegen bleef steken in al zijn wetteksten en aanhalingen uit de jurisprudentie.

        Ook zijn autoritaire houding heeft hieraan niet positief bijgedragen.

        Toen uiteindelijk bleek dat A niet kon instemmen met de wens van verkoper, en verkoper niet het vertrouwen had op de goede afloop, is het onderhandelingstraject door mij, geheel in opdracht en naar de wens van verkoper, afgebroken.

        Wat ik in deze casus een hele kwalijke zaak vind is dat de persoon A, in het dagelijks leven blijkbaar werkzaam als (plaatsvervangend) rechter, juist de zaken ernstig verdraait en met zijn juridische kennis en kunde zijn zin probeert door te drukken.

        Van ook maar enig inlevingsgevoel in een andere partij, in dit geval de positie van een alleenstaande verkoper in relatie tot de verkoop van zijn woonboerderij waar hij vele jaren met heel veel plezier heeft gewoond, is géén enkele sprake.

        Achteraf was het veel beter geweest als verkoper had besloten het eerste onderhandelingstraject niet zelf te voeren. Mogelijkerwijs was het dan, bij een gebrek aan vertrouwen, niet eens zover gekomen dat partijen met elkaar in onderhandeling waren getreden.

        Al bij al betreur ik het dat A deze zaak heeft voorgelegd aan de Raad van Toezicht. Mijns inziens is de gang van zaken door A verkeerd verwoord en zijn partijen gewoon tot elkaar gekomen. Dat A blijkbaar daar een ander gevoel over heeft vind ik onbegrijpelijk.

        Als laatste wil ik afsluiten dat ik veel hinder ondervind van de negatieve uitlatingen door de heer A aan mijn persoon, dit in het omliggende buitengebied van [adres]. Blijkbaar vindt hij het nodig negatieve en niet correcte uitlatingen te doen bij derden in dit omliggende gebied.”.

4.2.     Tijdens de zitting op 22 augustus 2017 heeft beklaagde op vragen van de Raad benadrukt dat klager en de heer D van meet af aan een ander standpunt hadden over de uitsluiting van mogelijke risico’s. Alleen daarom én omdat partijen geen “vertrouwen” hadden kwamen zij volgens beklaagde niet tot elkaar.

5.          De beoordeling

5.1.     De Raad stelt voorop dat de klacht op 8 mei 2017 rechtstreeks bij de secretaris van de Raad werd ingediend. Op dat moment was niet duidelijk of aan de in het Reglement Tuchtrechtspraak NVM gestelde formaliteiten ter behandeling van de klacht was voldaan.

5.2.     De klacht is daarom niet aanstonds, maar pas nádat bij e-mail van 17 juli 2017 door de afdeling Consumentenvoorlichting NVM werd bevestigd dat op 13 juli aan de formaliteiten, waaronder de betaling van het reglementair voorgeschreven “klachtgeld”, was voldaan door de Raad in behandeling genomen.

5.3.     Aldus beschouwt de Raad de klacht pas na 1 juni 2017 aanhangig te zijn (geworden). Derhalve, alsmede omdat dat geen nadeliger positie voor par-tijen met zich meebrengt, heeft de Raad de zaak behandeld met toepas-sing van het op 1 juni 2017 in werking getreden Reglement Tuchtrecht-spraak NVM.

5.4.     De Raad stelt voorts voorop dat klager óók civielrechtelijke aspecten in zijn klacht betrekt; zijn in de klachtbrief uiteindelijk geformuleerde verzoek c.q. vordering is deels daarop ook gericht.

5.5.     De Raad overweegt te dier zake dat hij niet bevoegd is om een oordeel over (mogelijke) civielrechtelijke kwesties te geven. Evenmin is de Raad bevoegd om beklaagde te veroordelen tot enige betaling en/of (schade)vergoeding. De bevoegdheid tot een dergelijk oordeel c.q. dergelijke veroordeling berust op grond van de wet immers bij de gewone rechter.

5.6.     Voor zover de klacht c.q. onderdelen daarvan derhalve gericht zijn op het verkrijgen van een oordeel van de Raad over civielrechtelijke aspecten van de klacht c.q. een veroordeling tot enige betaling, dan wel (schade)vergoe-ding is de klacht dan ook niet-ontvankelijk.

5.7.     De Raad is daarentegen wél bevoegd – en in zoverre is de klacht dus ook ontvankelijk – om een oordeel te geven over de vraag of beklaagde als adviseur c.q. (verkopend) makelaar van de heer D betreffende de boerderijwoning aan de [adres], correct en in overeenstemming met de geldende NVM-regels heeft gehandeld.

5.8.     De Raad beantwoordt die vraag positief, nu op grond van alle door partijen overgelegde stukken en de tijdens de zitting op 22 augustus door partijen gegeven mondelinge toelichting daarop naar het oordeel van de Raad niet kan worden geconcludeerd dat beklaagde als adviseur c.q. (verkopend) makelaar van de heer D incorrect of in strijd met de NVM-regels heeft gehandeld.

5.9.     De Raad baseert dat oordeel allereerst op het feit dat blijkens de stukken en de daarop verkregen toelichting(en)
i.) vaststaat dat nóch de onderhandelingen tussen klager en de heer D zelf, nóch de onderhandelingen tussen klager en beklaagde leidden tot ondertekening van de door klager begin oktober 2016 aan de buurman van de heer D, de heer C, voorgelegde concept-koopovereenkomst;
ii.) voorts vaststaat dat er ook geen andere koopovereenkomst door klager en de heer D werd getekend;
iii.) en tenslotte vaststaat dat er tussen partijen kennelijk geen wilsovereen-stemming over de verkoop c.q. de condities van verkoop van de boerderij-woning aan de [adres], werd bereikt.

5.10    Een en ander blijkt naar het oordeel van de Raad met name ook uit de door beklaagde aan klager gezonden e-mail van 24 november 2016 (18.10 uur; productie 3 bij verweerschrift) en de daarop door klager aan beklaagde bij e-mail van 28 november 2016 (12.01 uur; productie 4 bij verweerschrift) gezonden e-mails.

5.11    In eerstgenoemde e-mail, werden immers heel duidelijke vragen/punten gesteld, terwijl het daaropvolgende antwoord c.q. de reactie in de tweede e-mail voor een niet-jurist niet, althans nauwelijks duidelijk, concreet en helder was.

5.12. De Raad wil daarmee overigens geen diskwalificatie geven van de formu-lering op zich; het is immers aan klager om de formulering van het c.q. een antwoord/reactie te kiezen, maar de consequenties van die keuze komen vanzelfsprekend wel voor rekening en risico van klager.

5.13    Dat geldt naar het oordeel van de Raad temeer, nu klager wist dat de heer D, alsook de heer C en beklaagde geen juristen zijn, terwijl het voor klager ook duidelijk was, althans naar het oordeel van de Raad moest/kon zijn, dat men een “ concreet, helder” antwoord verlangde.

5.14    De Raad acht aldus niet onbegrijpelijk en ook niet onaannemelijk dat de heer D, zoals beklaagde heeft gesteld, geen “vertrouwen” in (verdere) onderhandelingen had of kreeg en dat hij daarom de onderhandelingen wenste te staken.

5.15. Uit het vorenstaande volgt dat de Raad de door klager zowel in de stukken, en desgevraagd ook tijdens de zitting op 22 augustus nog uitdrukkelijk geponeerde stelling dat naar zijn mening beklaagde er bewust op aange-stuurd heeft dat de heer D niet tot ondertekening c.q het sluiten van een koopovereenkomst zou overgaan niet aannemelijk acht.

5.16    Die stelling en de klacht c.q alle kennelijk daarop gebaseerde klachtonder-delen wordt c.q worden ook overigens naar het oordeel van de Raad niet deugdelijk onderbouwd en/of gestaafd, laat staan bewezen. De klacht treft daarom naar het oordeel van de Raad in al zijn onderdelen geen doel.

             

5.17.  Op grond van bovenstaande overwegingen, alsmede gelet op het

              Reglement Tuchtrechtspraak NVM, de statuten en de Erecode NVM, komt de Raad van Toezicht in deze tot de navolgende uitspraak.

6.          Beslissing

De Raad van Toezicht Zuid van de NVM:

6.1.   verklaart de klacht voor zover die gericht is op het verkrijgen van een oor-deel van de Raad over civielrechtelijke aspecten van de klacht c.q. een veroordeling tot enige betaling en/of (schade)vergoeding niet-ontvankelijk.

6.1. verklaart de klacht overigens ontvankelijk, doch ongegrond

Aldus gewezen te Tilburg door mr. F.F. Stiekema, voorzitter, de heer J.G.A.M. Luijks, lid, en mr. P.L.J.M. van Dun, lid tevens secretaris en aldaar op 14 septem-ber 2017 ook ondertekend door de voorzitter en de secretaris van de Raad voornoemd.

mr. F.F. Stiekema,                                                                                   mr. P.L.J.M. van Dun,

voorzitter                                                                                                  secretaris