17-2659 CRvT
Taxatie. Niet in redelijkheid tot waardering hebben kunnen komen. Niet deskundig op agrarisch gebied. Ernstige benadeling eigenaar. Onderscheid tussen straf opgelegd aan aangesloten NVM-makelaar en makelaarskantoor lid NVM. Klaagster is aanvankelijk mantelzorgster, later bewindvoerder van een bejaarde heer die eigenaar is van een aantal garageboxen en agrarische percelen. Na diens overlijden is klaagster diens erfgenaam. Zodra zij bewindvoerder is geworden geeft zij een VBO-makelaar opdracht om genoemde eigendommen te taxeren. Deze schakelt daartoe vervolgens beklaagde in. Deze taxeert de garageboxen op een waarde van € 80.000 en de agrarische percelen op € 136.000. Klaagster verzoekt de VBO-makelaar de verkoop van de boxen ter hand te nemen. Vervolgens worden deze voor € 88.000 verkocht aan een BV waarvan de VBO-makelaar bestuurder en enig aandeelhouder is. Op grond van de taxatie van beklaagde geeft de kantonrechter toestemming voor deze transactie. Binnen 6 maanden zijn 5 van de 8 garageboxen verkocht voor een bedrag dat tweemaal zo hoog is als beklaagde per box vaststelde. Een derde NVM-makelaar komt op een waardering van € 160.000. Klaagster schakelt de VBO-makelaar ook in voor de verkoop van de agrarische percelen. Deze laatste vertelt klaagster niet dat hij van een collega-makelaar al een prijsindicatie van ruim 6 ton had ontvangen. De agrarisch percelen worden verkocht aan een vennootschap voor € 185.000. Ook hiervoor geeft de kantonrechter toestemming op grond van de taxatie van beklaagde, mede omdat deze een stuk hoger ligt dan de waardering van beklaagde. De vennootschap realiseert kort na de eigendomsoverdracht via een inschrijfprocedure een opbrengst van ruim 8 ton. De instrumenterende notaris weigert zijn ministerie vanwege het enorme prijsverschil en seint klaagster in. Na een kort geding wordt de verkoop aan de vennootschap teruggedraaid. Zowel de Raad van Toezicht als de Centrale Raad constateren dat de taxaties van beklaagde op een groot aantal punten niet voldoen aan de aan een taxatie te stellen eisen. Daar komt bij dat beklaagde in het geheel niet thuis is op agrarisch gebied. Beklaagde is in vergaande mate te kort geschoten en daardoor zijn zowel klaagster als ook de kantonrechter totaal onjuist geïnformeerd hetgeen grote gevolgen heeft gehad. Het is slechts aan de oplettendheid van de notaris te danken dat de transactie van de agrarisch percelen is teruggedraaid. Niet is gebleken dat de makelaar opzettelijk onjuist heeft gewaardeerd of dat hij zichzelf heeft willen bevoordelen ten koste van zijn opdrachtgeefster. Ook is niet gebleken dat de makelaar wist dat er een hoog bod op de agrarische percelen lag. Verder is van belang dat beklaagde nimmer eerder voor de tuchtrechter is verschenen. In dit licht bezien is de straf van verwijdering uit de NVM, welke maatregel de Raad van Toezicht oplegde, te zwaar. De aansluiting van de makelaar wordt voor één jaar geschorst. Waar het makelaarskantoor zelf al zijn lidmaatschap opzegde, wordt bepaald dat dit direct eveneens voor één jaar wordt geschorst zodra het zich binnen 4 jaar weer aanmeldt als lid. De NVM voerde terecht aan dat de Raad van Toezicht in zijn dictum van de straf geen onderscheid maakte tussen een aangesloten makelaar en het lid-onderneming. [De VBO-makelaar is op grond van zijn optreden door zijn vereniging geroyeerd]. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT West, 17-122 RvT West
DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM.
geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
1. de heer X., aangesloten NVM-Makelaar, kantoorhoudende te A.,
2. X. Makelaars, thans geheten X B.V., voorheen NVM-lid, kantoorhoudende te A.,
appellanten/beklaagden in eerste aanleg
tegen
mevrouw Y., wonende te B.,
geïntimeerde /klaagster in eerste aanleg.
en
HET ALGEMEEN BESTUUR VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM (hierna: ‘de NVM”), gevestigd en kantoorhoudende te Nieuwegein,
appellante.
1. Verloop van de procedure
1.1 Bij brief van 27 maart 2017 heeft geïntimeerde/klaagster in eerste aanleg (hierna: klaagster) een klacht ingediend bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM. Deze heeft de klacht doorgeleid naar de Raad van Toezicht West. In de beslissing van 28 juni 2017, aan partijen verzonden op 1 juli 2017, is op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen de makelaar X. (hierna: de Makelaar) en X. Makelaars (hierna: het Makelaarskantoor) in eerste aanleg ingediende klacht gegrond verklaard. De Raad van Toezicht heeft appellanten/beklaagden ontzet uit het NVM-lidmaatschap. Tevens is bepaald dat appellanten/beklaagden voor een bedrag ad € 2.594,-, te vermeerderen met BTW over € 2.120,-, dient bij te dragen in de kosten van de behandeling van de klacht.
1.2 De Makelaar en het Makelaarskantoor zijn bij brief van 16 augustus 2017 tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen. Bij aanvullend beroepschrift van 26 september 2017 hebben de Makelaar en het Makelaarskantoor de gronden aangevoerd waarop hun hoger beroep is gebaseerd.
1.3 Op de voet van artikel 42 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM (hierna: Reglement Tuchtrechtspraak) heeft de NVM bij brief van 4 september 2017 tijdig hoger beroep ingesteld tegen voormelde beslissing van de Raad van Toezicht. In haar aanvullend beroepschrift van 22 september 2017 heeft de NVM de gronden aangevoerd waarop haar hoger beroep is gebaseerd.
1.4 Bij brief van 11 oktober 2017 hebben de Makelaar en het Makelaarskantoor de Centrale Raad van Toezicht bericht dat het aanvullend beroepschrift van 26 september 2017 tevens heeft te gelden als een verweerschrift tegen het hoger beroep van de NVM.
1.5 Klaagster heeft bij brief van 30 november 2017 tegen het beroep van X. c.s. verweer gevoerd.
1.6 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.7 Ter zitting van 14 december 2017 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:
– de Makelaar in persoon en namens het Makelaarskantoor, bijgestaan door mr. C. Banis;
– namens de NVM: de heer mr. G.F. Terhaar sive Droste;
– klaagster in persoon, bijgestaan door mr. J.H.J. Rijntjes en vergezeld door haar echtgenoot.
Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht, mr. Banis aan de hand van pleitaantekeningen.
2. De feiten
In hoger beroep zijn de navolgende feiten komen vast te staan:
2.1 Het Makelaarskantoor is opgericht bij akte van 18 januari 2006 en op 20 januari 2006 ingeschreven in het register van de Kamer van Koophandel. Het Makelaarskantoor opereerde onder de handelsnamen “X”, “Y” en ‘Z” en kennelijk onder de namen “Y BV”.
en “Z Makelaars”. Bij akte van 25 oktober 2017 is de naam van het Makelaarskantoor gewijzigd in “X B.V.”
Het Makelaarskantoor was lid van de NVM en heeft haar lidmaatschap in november 2016 opgezegd.
2.2 De Makelaar is als makelaar aangesloten bij de NVM (hierna: NVM-Aangeslotene) en bestuurder van het Makelaarskantoor.
2.3 Vanaf november 2016 is de Makelaar een samenwerking aangegaan met de heer Z. en zijn zij beiden werkzaam in Z B.V. (hierna: Z B.V.), welke vennootschap op 7 november 2016 is opgericht. Z B.V. is lid van de NVM.
2.4 De heer Q. (hierna: Q.) is sedert 16 maart 2015 lid van de beroepsorganisatie VBO Makelaar en is verbonden aan Q B.V. (hierna: Q B.V.). Q. is voorts bestuurder en enig aandeelhouder van R B.V. (hierna: R B.V.).
2.5 Q B.V. is op 25 maart 2014 opgericht en naast Q. is R. als medewerker aan Q B.V. verbonden. S B.V. (hierna: S B.V.), van welke vennootschap R. bestuurder en enig aandeelhouder is, is bestuurder en enig aandeelhouder van Q B.V.. Q B.V. biedt haar diensten aan op de website [adres].
2.6 De heer C. (hierna: C.), geboren op [datum], was eigenaar van acht aaneen gebouwde garageboxen met ondergrond en verder aanhorigheden, gelegen aan de A-laan 427 tot en met 441, de oneven nummers in D. (hierna: de garageboxen) en 7 agrarische percelen in E. (hierna: de agrarische percelen).
2.7 Vanaf 2014 is klaagster mantelzorgster van C. en zij is op 19 mei 2015 benoemd tot bewindvoerder over het vermogen van C.
2.8 Op 6 juli 2015 neemt Q B.V. contact op met het Makelaarskantoor met het verzoek om namens klaagster in haar hoedanigheid van mantelzorgster/bewindvoerder van C. de garageboxen te taxeren. Het Makelaarskantoor brengt onder de (handels)naam “X B.V.” op 9 juli 2015 het taxatierapport uit. De marktwaarde van de acht garageboxen is getaxeerd op een bedrag van € 10.000,- per garagebox (in totaal € 80.000,-). Het taxatierapport luidt, voor zover relevant, als volgt:
“Algemene gegevens
Datum opdrachtverstrekking
Opnamedatum
Waardepeildatum
(toekomstig) eigenaar
Doel van de taxatie
Klant/opdrachtgever
Object
6 juli 2015
8 juli 2015
9 juli 2015
[C.]
Verkrijging inzicht van de actuele marktwaarde in verhuurde staat
[klaagster], mantelzorgster van [C.]
| Typering object | Het betreft hier 8 aaneengebouwde garageboxen met ondergrond |
| Feitelijke opname | De taxateur heeft de objecten intern- en extern geïnspecteerd en opgenomen. |
| Bouwkundige staat
Inschatting kosten achterstallig |
Slecht, het gehele blok verkeert in zeer slechte staat van onderhoud. |
| onderhoud | ca. € 6.500,– per garagebox (totaal ca. C 50.000,–) |
| Waardebeïnvloedende zaken
Gebruik objecten |
Ja, de algehele slechte staat van onderhoud drukt de waarde en de courantheid van de garageboxen. |
| Huidig gebruik | De garageboxen zijn per stuk verhuurd voor € 20,– per maand |
| Aanvullende afspraken | De taxateur heeft geen huurovereenkomsten ter inzage gehad |
| Actuele huurstroom | Totaal € 2.880,– per jaar |
| Geschatte exploitatielasten(…)
Waardering |
€ 1.073 per jaar voor 8 boxen |
| Marktwaarde
|
€ 80.000,00 (€ 10.000 per box)” |
2.9 Q B.V. verzoekt het Makelaarskantoor ook de agrarische percelen te taxeren. Het door de Makelaarskantoor onder de (handels)naam “Y BV” uitgebrachte taxatierapport van 21 december 2015, waarin de totale marktwaarde van de agrarische percelen is gesteld op € 136.000,-, luidt voor zover relevant als volgt:
Algemene gegevens
| Opdrachtdatum | 18 december 2015 | |||
| Opname datum | 2 oktober 2015 | |||
| Waardepeildatum | 21 december 2015 | |||
| Diepgang | Definitieve taxatie | |||
| (Toekomstig-) Eigenaar | [C.] | |||
| Klant/Opdrachtgever | [Klaagster], mantelzorgster/bewindvoerder van [C.] | |||
| Taxatie bedoeld voor
Omschrijving onderpand |
Vaststelling waarde ten behoeve van verkoop | |||
| Aard van het object
Locatie |
Het betreft hier 7 percelen losse grond, bos en verdere aanhorigheden | |||
| Voorzieningen | Het betreft hier braak gelegen percelen grond, zonder opstallen, wegen aan- of toeritten | |||
| Omschrijving algehele staat
Object |
Redelijk/Goed | |||
| Waardering totaal (afgerond) | € 136.000,–“ | |||
Aan het taxatierapport is nog een (standaard)tekst toegevoegd waarin een verantwoording over de waardering is gegeven. In die standaardtekst is onder meer opgenomen dat de waardering mede tot stand is gekomen na het object te hebben opgenomen.
2,10 De Makelaar is bij de verkoop van de garageboxen niet betrokken geweest. Klaagster heeft Q B.V. gevraagd te bemiddelen bij de verkoop, waarna R BV een bod heeft uitgebracht van € 88.000,-. Q B.V. heeft het Makelaarskantoor gevraagd een taxatierapport uit te brengen. De Makelaar heeft de acht garageboxen getaxeerd op € 80.000,-. Q B.V. heeft het taxatierapport van het Makelaarskantoor aan klaagster ter kennis gebracht en gemeld dat R BV het bod handhaaft. Na verkregen toestemming van de kantonrechter zijn de garageboxen aan R BV verkocht voor € 88.000,-. Binnen een half jaar zijn in ieder geval 5 garageboxen doorverkocht voor circa € 20.900,- per stuk. S Makelaars heeft in opdracht van de advocaat van klaagster op 24 oktober 2016 een verkort taxatierapport uitgebracht en de waarde per 9 juli 2015 voor iedere garagebox gesteld op € 20.000,- en daarmee de totale waarde voor de acht garageboxen op € 160.000,- k.k.
2.11 De Makelaar is ook niet betrokken geweest bij de verkoop van de agrarische percelen. Voordat Q B.V. aan het Makelaarskantoor een opdracht tot taxatie gaf, had Q B.V. reeds een geschatte opbrengst van € 629.500,- van makelaar F. (hierna: F.) van F. BV (hierna: F. B.V.) ontvangen. Het Makelaarskantoor heeft de waarde van de agrarische percelen op het veel lagere bedrag van € 136.000,- begroot. Q B.V. heeft alleen het taxatierapport van het
Makelaarskantoor aan klaagster ter kennis gebracht, waarna klaagster Q B.V. heeft gevolmachtigd tot verkoop. Na verkregen toestemming van de kantonrechter zijn de agrarische percelen aan de commanditaire vennootschap de G C.V. (hierna: G C.V.) voor € 185.000,- verkocht en geleverd. Kort na de juridische levering heeft ten behoeve van G C.V. een inschrijfprocedure plaatsgevonden, waarbij een opbrengst van € 806.654,- is gerealiseerd. De behandelend notaris heeft klaagster op het grote verschil tussen de door G C.V. betaalde koopprijs en kort nadien door G C.V. gerealiseerde verkoopopbrengst gewezen, waarna klaagster met tussenkomst van de kantonrechter de verkoop aan G C.V. na het voeren van een civiele procedure (kort geding) heeft teruggedraaid en klaagster de agrarische percelen aan derden heeft verkocht en geleverd.
2.12 De advocaat van klaagster heeft bij brief van 11 april 2016 het Makelaarskantoor, Q B.V. en G C.V. verweten dat zij ten opzichte van C. en diens bewindvoerder met betrekking tot de agrarische percelen bedrieglijke hebben gehandeld. Nadien is dit verwijt aan het Makelaarskantoor en Q B.V. ook gemaakt voor de garageboxen.
2.13 Op 29 juni 2016 is C. overleden. In zijn testament is klaagster aangewezen als enig erfgenaam.
3. De klacht en de beslissing van de Raad van Toezicht
3.1 De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, houdt het navolgende in. Klaagster verwijt de Makelaar en het Makelaarskantoor dat zij bij de door de Makelaar verrichte taxaties heeft gehandeld in strijd met de Regels 1, 2, 3, 5 en 6 van de NVM Erecode alsmede de artikelen 10 en 12 van het NVM Reglement Lidmaatschap & Aansluiting, door:
a. objecten te taxeren die niet in zijn regio lagen;
b. de NRVT taxatienormen niet in acht te nemen;
c. percelen agrarische grond te taxeren terwijl hij niet deskundig was op het terrein van taxatie van agrarisch vastgoed;
d. ten onrechte het standpunt in te nemen dat hij niet op de hoogte was van de e-mails van F. B.V. van 22 oktober 2015 en 8 december 2015;
e. ten onrechte de percelen agrarische grond op 21 december 2015 te waarderen op een bedrag van € 136.000,-, terwijl de agrarische percelen maart/begin april 2016 zijn verkocht voor een totaalbedrag van € 806.654,- en in oktober/december 2015 door een andere makelaar zijn getaxeerd op een bedrag van € 629.500,-;
f. opzettelijk en volstrekt onbegrijpelijk de (uitvoering van de) sub c bedoelde taxatieopdracht betreffende de agrarische percelen te benaderen door:
– voor de taxatie van de percelen gedateerde onvergelijkbare transacties te hanteren, terwijl bruikbare referenties beschikbaar waren via de ALV stamkaarten, internet en de database NVM Agrarisch;
– een misleidende voorstelling van zaken te geven betreffende de soort grond, de gebreken, de negatieve inkleuring van bepaalde percelen en de negatieve inkleuring van de markt;
– ten onrechte de pacht te noemen als waarde drukkende factor;
– innerlijke tegenstrijdigheden in het rapport op te nemen door de courantheid van de agrarische percelen wel als goed te beoordelen;
– ten onrechte niet aan te geven welke waarderingsmethode is gehanteerd en dit toe te lichten; ten onrechte uit te gaan van de marktwaarde terwijl bij verkoop van agrarische grond het gebruikelijk is dat de grond wordt verkocht tegen de prijs die de meest biedende agrarische gegadigde via inschrijving zou betalen;
– ten onrechte niet aan te geven waarom in het rapport is uitgegaan van marktwaarde en deze keuze te voorzien van een toelichting;
g . ten onrechte de garageboxen in totaal te waarderen op een bedrag van € 80.000,-, gelet op de nadien ontvangen koopsommen voor de boxen en de taxatiewaarde zoals deze is vastgesteld door S Makelaars;
h. in het taxatierapport de volgende punten (al dan niet) op te nemen;
– een basaal te lage waarde; een onjuiste en misleidende voorstelling van zaken te geven;
– geen referentie-objecten te bezigen en evenmin te vermelden;
– de WOZ-waarde niet te noemen;
– uit te gaan van onaannemelijke en ongeloofwaardige herstelkosten;
– uit te gaan van een verhuurde staat, terwijl de Makelaar/het Makelaarskantoor volgens klaagster moet weten dat de huurovereenkomsten voor de garageboxen snel kunnen worden beëindigd;
– uit te gaan van een minimum jaaropbrengst bij verhuur van de garageboxen.
de belangen van derden — zijnde Q B.V. — niet zijnde de belangen van
klaagster te dienen;
j . zich schuldig te maken aan de verboden schijn van onafhankelijkheid en feitelijke beïnvloeding ex artikel 10 NVM Reglement Lidmaatschap & Aansluiting, nu beklaagde in de periode dat hij de taxaties uitvoerde een kantoorunit huurde van Q. , onder wiens inschrijving als VBO-makelaar Q B.V. wordt gedreven en de Makelaar en het Makelaarskantoor zelf stellen voor de twee taxaties nimmer een beloning te hebben gekregen
k. zijn meer dan incidentele samenwerking met Q B.V. (artikel 12 Reglement Lidmaatschap & Aansluiting, hierna: “RLA”), zijnde een onderneming die ex artikel 1 sub e RLA werkzaamheden uitvoert zonder dat deze lid is van de NVM; de huurrelatie tussen Q. en X. c.s.; de ten minste twee taxatierapporten die zijn uitgevoerd onder het NVM label in opdracht van Q B.V. met vermoeden van verrekening via huur en toch in elk geval de mogelijkheid van feitelijke beïnvloeding.
3,2 De Raad van Toezicht heeft een groot aantal onderdelen van de verweten gedragingen bewezen geacht en daarmee de klacht gegrond verklaard. Als straf is, volgens de uitspraak van de Raad van Toezicht, zowel de Makelaar als het Makelaarskantoor ontzet uit het NVM lidmaatschap en zijn de Makelaar en het Makelaarskantoor veroordeeld in de kosten van de klachtprocedure.
4. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
toepasselijke tuchtreglement
4.1 Klaagster heeft op 27 maart 2017 een klacht tegen de Makelaar en het Makelaarskantoor ingediend. Hierdoor is op de klacht van toepassing het Reglement Tuchtrechtspraak NVM, zoals gewijzigd door de Ledenraad op 28 juni 2016.
Z B. V.
4.2 Ter zitting in hoger beroep heeft klaagster aangevoerd dat de klacht zo moet worden opgevat dat deze ook is gericht tegen Z B.V. De Centrale Raad van Toezicht zal eerst de vraag beantwoorden of de klacht tot Z B.V. dient te worden uitgebreid. De reden daarvoor is dat in het bevestigende geval een beslissing in hoger beroep dient te worden aangehouden doordat eerst Z B.V. in de gelegenheid moet worden gesteld een schriftelijk verweer te voeren en op een voortgezette mondelinge behandeling het verweer toe te lichten voordat op de klacht in hoger beroep kan worden beslist.
4.3 De Centrale Raad van Toezicht oordeelt als volgt. In de klachtbrief van 27 maart 2017 vermeldt klaagster dat zij een klacht indient tegen (uitsluitend) de Makelaar. Gelet op de gedragingen waarover werd geklaagd, heeft de Raad van Toezicht de klacht vervolgens terecht opgevat als zijnde gericht tegen zowel de Makelaar als het Makelaarskantoor.
De verweten gedragingen hebben betrekking op de werkzaamheden van de Makelaar die toen werkzaam was vanuit het Makelaarskantoor. Z B.V. bestond ten tijde van de verweten gedragingen niet en is daardoor daarbij niet betrokken geweest. Voorts is niet gesteld of gebleken dat Z B.V. een voortzetting is van het Makelaarskantoor en dat met het oprichten van dat kantoor beoogd is de sancties van het tuchtrecht van de NVM te omzeilen.
Uit de klacht van 27 maart 2017 blijkt dat klaagster toen er mee bekend was dat de Makelaar vanaf november 2016 betrokken was bij Z B.V. Voorts heeft klaagster in het verweerschrift in hoger beroep niet aangevoerd dat de Raad van Toezicht heeft nagelaten te oordelen dat de klacht tevens was gericht tegen Z B.V.
Onder deze omstandigheden is de Centrale Raad van Toezicht van oordeel dat Z B.V. niet als beklaagde kan worden aangemerkt, zodat de klacht niet tot die partij wordt uitgebreid.
Omvang hoger beroep
4.4 Het hoger beroep van de Makelaar en het Makelaarskantoor valt uiteen in twee delen. Ten eerste menen de Makelaar en het Makelaarskantoor dat de Raad van Toezicht ten onrechte tot het oordeel is gekomen dat de Makelaar tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld met betrekking tot de taxatie van de garageboxen. Het tweede deel van het beroep van de Makelaar en het Makelaarskantoor richt zich tegen de aan hen door de Raad van Toezicht opgelegde sanctie, te weten de ontzetting uit het lidmaatschap van de NVM.
4.5 Het hoger beroep van de NVM richt zich op de formulering van het dictum in de uitspraak van de Raad van Toezicht en daarmee op de opgelegde sanctie.
4.6 Nu het hoger beroep van de Makelaar en het Makelaarskantoor zich tot deze twee onderdelen beperkt en de Centrale Raad van Toezicht geen aanleiding ziet ambtshalve het gegrond geoordeelde onderdeel van de klacht dat tegen de waardering van de agrarische percelen is gericht te heroverwegen, staat het oordeel van de Raad van Toezicht dat de Makelaar en het Makelaarskantoor ten aanzien van dat onderdeel tuchtrechtelijk verwijtbaar hebben gehandeld vast.
Taxatie van garageboxen
4.7 In het geval wordt geklaagd over een op ondeugdelijke wijze uitgevoerde taxatie heeft de tuchtrechter na te gaan of de makelaar bij het taxeren en het vastleggen van zijn taxatie in een rapport de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar mag worden verwacht. Daarbij heeft mee te wegen Regel 1 van de Erecode, luidende:
‘Een NVM-lid is zich bewust van het belang van zijn functie in het maatschappelijk verkeer. Hij oefent deze naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk van anderen uit en streeft naar kwaliteit in zijn dienstverlening.’
De rol die een taxatierapport in het maatschappelijk verkeer speelt, brengt mee dat aan de wijze van totstandkoming en de inhoud van een taxatierapport hoge eisen mogen worden gesteld.
Voorts wordt de getaxeerde waarde door de tuchtrechter marginaal getoetst, zodat de getaxeerde waarde slechts tuchtrechtelijk verwijtbaar is indien een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar in redelijkheid niet tot de getaxeerde waarde heeft kunnen komen.
4.8 De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat het taxatierapport dat door de Makelaar is opgesteld met betrekking tot de garageboxen niet voldoet aan de hiervoor aangehaalde
maatstaf.
4.9 De Makelaar erkent dat hij slechts één van de acht garageboxen heeft bekeken. Hierdoor heeft hij ten onrechte in het taxatierapport vermeld dat hij (alle) objecten (ook) intern heeft geïnspecteerd en opgenomen. Als het voor de Makelaar slechts mogelijk was één garagebox intern te bekijken, had hij daarvan in zijn taxatierapport melding moeten maken.
De Makelaar heeft in het taxatierapport vermeld dat hij opdracht van klaagster heeft gekregen, maar hij heeft geen (schriftelijke) opdracht van haar ontvangen. De opdracht is feitelijk door R. van Q B.V. gegeven en hij heeft erop vertrouwd dat de mededeling van R. dat klaagster zijn opdrachtgever was juist was. De Makelaar erkent dat hij deze mededeling bij klaagster had moeten verifiëren.
Voorts erkent de Makelaar dat hij de van Q B.V. ontvangen gegevens niet heeft geverifieerd. In hoger beroep stelt de Makelaar dat hij tijdens zijn inspectie één van de huurders heeft gesproken en dat die hem heeft bevestigd dat de garageboxen waren verhuurd en tegen welke prijs, maar deze stelling heeft de Makelaar niet feitelijk onderbouwd. Zo heeft hij daarvan kennelijk geen aantekening gemaakt en genoteerd wie die huurder was en welke garagebox die huurder gebruikte.
De Makelaar heeft de door hem genoemde substantiële en erg hoog voorkomende herstelkosten niet onderbouwd.
De Makelaar heeft als actuele huurstroom € 2.880,- per jaar vermeld, maar uitgaande van de door de Makelaar in zijn rapport genoemde huurprijs van € 20,- per maand en 8 garageboxen dient dat bedrag € 1.920,- te zijn.
Voorts kan uit het taxatierapport geen behoorlijke verifieerbare onderbouwing van de getaxeerde waarde worden afgeleid, terwijl de Makelaar die onderbouwing evenmin in zijn aanvullend beroepschrift heeft gegeven.
De Makelaar erkent dat hij ter plaatse van de garageboxen niet bekend is, maar voert aan dat hij de taxatie kon uitvoeren omdat het te taxeren object een garagebox betrof en hij zijn bevindingen heeft voorgelegd aan een collega taxateur die zich in de bevindingen van de Makelaar kon vinden. Eerst ter zitting in hoger beroep heeft de Makelaar gemeld dat die collega taxateur de heer G., kantoorhoudende te H. was. De Makelaar heeft evenwel geen verklaring van die taxateur overgelegd en ook niet aangegeven of die collega taxateur de garagebox intern heeft beoordeeld en welke informatie hij aan die collega taxateur heeft gegeven om tot een beoordeling van de bevindingen van de Makelaar te komen.
4,10 Gelet op de gerealiseerde verkoopopbrengsten van vijf van de acht garageboxen vrij kort na de afgegeven taxatie en de getaxeerde waarde in het verkort taxatierapport van S Makelaars is met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen naar het oordeel van de Centrale Raad van Toezicht voldoende aannemelijk geworden dat de Makelaar de waarde van de garageboxen substantieel te laag heeft getaxeerd.
4.11 Het hiervoor overwogene leidt ertoe dat de Makelaar in het op naam van zijn kantoor uitgebrachte taxatierapport bij het taxeren en het vastleggen van zijn taxatie in het taxatierapport niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar mag worden verwacht en dat hij in redelijkheid niet tot zijn getaxeerde waarde heeft kunnen komen. Dit onderdeel van het beroep van de Makelaar en het Makelaarskantoor is derhalve ongegrond.
Opgelegde sanctie
4.12 De Makelaar en het Makelaarskantoor betogen dat de opgelegde sanctie te zwaar is. De NVM voert aan dat de Raad van Toezicht in de opgelegde sanctie ten onrechte geen onderscheid heeft gemaakt in de positie van de Makelaar als NVM-Aangeslotene en het Makelaarskantoor als lid van de NVM.
4.13 Gelet op hetgeen de Raad van Toezicht heeft overwogen over het taxatierapport van de agrarische percelen en de Centrale Raad van Toezicht hiervoor heeft overwogen met betrekking tot de garageboxen, staat vast dat de wijze van totstandkoming en de inhoud van de uitgebrachte taxatierapporten van het Makelaarskantoor, opgesteld door de Makelaar, niet aan de daaraan te stelten eisen voldoen en in beide gevallen hebben geleid tot een (substantieel) te lage waarde van de te taxeren objecten waartoe de Makelaar en het Makelaarskantoor in redelijkheid niet heeft kunnen komen.
4.14 De Centrale Raad van Toezicht heeft herhaaldelijk overwogen dat een makelaar zich ervan bewust dient te zijn dat de opdrachtgever en veelal derden – zoals financiële instellingen en in dit geval onder meer de kantonrechter in het kader van het toezicht op de bewindvoering over C. – op basis van een taxatierapport vergaande belangrijke beslissingen nemen. Het taxatierapport heeft daardoor in het maatschappelijk verkeer een belangrijke waarde. Deze omstandigheid brengt mee dat bij de hoogte van de op te leggen sanctie ook dient te worden betrokken de gevolgen die het taxatierapport in het concrete geval voor de opdrachtgever en derden heeft gehad en of en in welke mate de Makelaar en/of het Makelaarskantoor naast het uitbrengen van een taxatierapport ook nog op andere wijze bij die gevolgen was/waren betrokken.
4.15 Uit de overgelegde stukken leidt de Centrale Raad van Toezicht af dat de feitelijke situatie ten aanzien van de garageboxen, sterk samengevat, de volgende is geweest. Klaagster heeft na onderzoek op het internet – naar zij ter zitting verklaarde – vanwege het lage tarief Q B.V. ingeschakeld voor bemiddeling bij de verkoop van de garageboxen. De medewerker R. onderhield de contacten met klaagster. R BV (de vennootschap van Q.) heeft een bod uitgebracht van € 88.000,- k.k. Q B.V. heeft het Makelaarskantoor ingeschakeld voor het uitbrengen van een taxatierapport. De Makelaar kende Q B.V. en haar medewerkers doordat hij enkele maanden bij haar kantoor heeft gehouden. Voor het uitbrengen van het taxatierapport heeft de Makelaar geen kosten in rekening gebracht. Niet is komen vast te staan dat de Makelaar en het Makelaarskantoor wisten van het bod van R BV en/of de betrokkenheid van Q. bij de aankoop van die garageboxen.
Q B.V. heeft het taxatierapport van het Makelaarskantoor op 10 juli 2015 naar klaagster gestuurd. Q B.V. heeft daarbij gemeld dat “haar klant” R BV het eerdere bod van € 88.000,- k.k. handhaaft. Klaagster heeft daarop het bod van R BV geaccepteerd en na verkregen toestemming van de kantonrechter is op 18/27 juli 2015 de koopovereenkomst, opgesteld door Q B.V. en op briefpapier van Q B.V. afgedrukt, ondertekend. Bijna een half jaar later zijn op 18 december 2015 de garageboxen geleverd aan R B.V (Q. ) en S BV (R.).
Op diezelfde datum (levering 5 minuten later) zijn zes van de acht garageboxen (nrs. 431 t/m 441) door R BV (Q.) en S BV (R.) geleverd aan T. (de schoonvader van Q.) voor een koopprijs van € 90.737,-. T., R BV (Q.) en S BV (R.) hebben nagenoeg binnen een half jaar nadien in ieder geval vijf van de acht garageboxen doorverkocht en geleverd voor een gemiddeld bedrag van € 20.900.
Hieruit blijkt dat klaagster — en de kantonrechter in het kader van de bewindvoering over C. — hun beslissing tot verkoop (mede) hebben gebaseerd op het taxatierapport van het Makelaarskantoor en dat C. door de te lage getaxeerde waarde substantieel is benadeeld. R BV, S BV en T. hebben zich bevoordeeld door met gebruikmaking van het taxatierapport van het Makelaarskantoor de garageboxen voor een te lage prijs te kopen en in korte tijd tegen bijna een verdubbeling van de prijs een groot aantal garageboxen te verkopen.
Dat de Makelaar en het Makelaarskantoor geen redelijke vergoeding voor de taxatie heeft gevraagd getuigt van een weinig professionele houding. Overigens is niet komen vast te staan dat de Makelaar bewust de garageboxen te laag heeft getaxeerd teneinde C. en klaagster te benadelen, klaagster en de kantonrechter te misleiden en R BV, S BV en T. te bevoordelen. Voorts is niet gebleken dat de Makelaar en/of het Makelaarskantoor zich zelf door deze handelwijze heeft/hebben bevoordeeld.
4.16 Uit de overgelegde stukken leidt de Centrale Raad van Toezicht af dat de feitelijke situatie ten aanzien van de agrarische percelen, sterk samengevat, de volgende is geweest. Q B.V. krijgt van klaagster ook de opdracht tot bemiddeling bij de verkoop van de agrarische percelen. Kennelijk zonder medeweten van klaagster schakelt Q B.V. F. B.V. in en verzoekt F. B.V. om een schatting van de te verwachten verkoopopbrengst te maken. Bij e-mails van 22 oktober 2015 en 8 december 2015 laat F. B.V. aan Q B.V. weten dat de geschatte waarde van de agrarische percelen € 629.500,- is. Q B.V. stelt klaagster van deze getaxeerde waarde niet op de hoogte.
Q B.V. doet in een e-mail met bijlage van 11 december 2015 aan klaagster een voorstel over de werkwijze voor de verkoop van de agrarische percelen. Q B.V. adviseert een lokale verkoop, waarbij de omliggende en belendende agrariërs worden benaderd om middels bieding een bod uit te brengen. De kosten voor de begeleiding van het gehele verkoopproces – waaronder kadastrale recherche, grondonderzoeken, marktonderzoeken, verkoop/inschrijvingen organiseren, koopovereenkomsten opstellen, begeleiding bij notaris en bezichtigingen verzorgen etc. – zijn € 1.850,- excl. btw. Klaagster stemt in met dit bedrag aan bemiddelingskosten en het verkoopproces, hetgeen door Q B.V. bij e-mail van 18 december 2015 is bevestigd.
Intussen heeft Q B.V. aan het Makelaarskantoor gevraagd de agrarische percelen te taxeren en heeft daarvoor enige gegevens ter beschikking gesteld. Q B.V. heeft ook de Makelaar en het Makelaarskantoor niet geïnformeerd over de geschatte opbrengstwaarde van F. B.V.. In het taxatierapport van het Makelaarskantoor van 21 december 2015, opgesteld door de Makelaar, wordt de marktwaarde van de agrarische percelen gesteld op € 136.000,-. Q B.V. zendt dit taxatierapport aan klaagster.
Op 30 december 2015 tekent klaagster, als bewindvoerder van C., een volmacht tot verkoop op grond waarvan Q B.V. voor en namens haar de agrarische percelen mag verkopen.
Q B.V. schakelt — opnieuw en kennelijk zonder mededeling aan klaagster F. B.V. in. In afwijking van de met klaagster gemaakte afspraak vraagt Q B.V. F. B.V. de inschrijfprocedure voor de verkoop van de agrarische percelen te volgen. Voorts laat Q B.V. F. B.V. bij e-mail van 12 januari 2016 weten dat vanwege de handelingsonbekwaamheid van C. in de inschrijfvoorwaarden moet worden opgenomen dat voor de verkoop de uitdrukkelijke en schriftelijke toestemming van de rechtbank nodig is. F. B.V. zendt op 26 januari 2016 de inschrijfvoorwaarden aan Q B.V.
Q B.V. informeert klaagster nog steeds niet over deze inschrijfprocedure. Integendeel, Q B.V. meldt klaagster dat er een koper is voor de agrarische percelen. Die koper is G CV die een bod uitbrengt van € 185.000,-. G CV is opgericht op 8 februari 2016 en heeft als beherend vennoot U. BV. De enig aandeelhouder en bestuurder van U. BV is de heer H. (hierna: H.). Het commanditair kapitaal is € 187.500,-.
Deze koopprijs ligt belangrijk boven de door de Makelaar getaxeerde waarde. (Mede) op basis van het taxatierapport van het Makelaarskantoor stemt klaagster met het aanbod van G CV in en geeft de rechtbank daaraan de goedkeuring. De koopovereenkomst wordt op 17/20 februari 2016 getekend.
Op 9 maart 2016 bericht Q B.V. aan F. B.V. dat besloten is de gronden in te brengen in de speciale commanditaire vennootschap G C.V. en van daaruit de agrarische percelen via inschrijving te verkopen. Q B.V. verzoekt F. B.V. de naam van de notaris te wijzigen, de naam van de opdrachtgever niet in de projectinformatie te vermelden, de data van levering en gunning aan te passen en de passage dat toestemming van de rechtbank nodig is te verwijderen. Daags daarna op 10 maart 2016 zendt F. B.V. per email aan Q B.V. de gewijzigde inschrijfset.
Bij akte van levering d.d. 29 maart 2016 levert klaagster aan G CV de agrarische percelen voor de overeengekomen koopprijs van € 185.000,-. Op 31 maart 2016 zendt Q B.V. haar factuur voor de werkzaamheden ten bedrage van € 2.238,50 incl. btw.
De inschrijfprocedure onder leiding van F. B.V. leidt tot een opbrengst van € 806.654,-, waarop nog een pachtersvergoeding van € 18.100 en de bemiddelingskosten van F. B.V. in mindering moeten worden gebracht. F. B.V. informeert Q B.V. hierover bij e-mail van 6 april 2016. Op 7 april 2016 zendt F. B.V. de bemiddelingsovereenkomst, waarin wordt uitgegaan van een opdrachtdatum van 30 maart 2016. In de e-mail van 7 april 2016 van H. (G CV) aan Q B.V. wordt opgenomen aan wie de kavels worden gegund. Q B.V. zendt deze e-mail door aan F. B.V.
De behandelend notaris bericht op 8 april 2016 aan G CV dat hij heeft kennis genomen van de koopsom die in het kader van de openbare inschrijving van de agrarische percelen is gerealiseerd en constateert dat het verschil ten opzichte van de koopsom die door G CV is betaald groot is. De notaris ziet zich vanwege dit grote prijsverschil in korte tijd genoodzaakt de bewindvoerder daarover te informeren. Voorts geeft de notaris aan dat hij onder deze omstandigheden het verzoek van G CV om de overdracht van de agrarische percelen te realiseren niet kan honoreren. Op 8 april 2016 krijgt klaagster kennis van de waardebepaling door F. B.V. alsmede de betrokkenheid van Q. en R. bij de transacties van de agrarische percelen, Bij brief van 13 april 2016 aan G CV, U. BV en H. wordt de koopovereenkomst d.d. 17/20 februari 2016, gevolgd door de levering op 29 maart 2016, buitengerechtelijk vernietigd. Met toestemming van de kantonrechter wordt op de agrarische percelen beslag gelegd en wordt een kort geding procedure gevoerd. Een akte van waardeloosheid inzake de verkoop van de agrarische percelen aan G CV wordt in het kadaster ingeschreven. Klaagster heeft de agrarische percelen vervolgens aan derden verkocht en geleverd, waarbij de verkoopopbrengst in depot bij de notaris is gestort.
Klaagster — en de kantonrechter in het kader van de bewindvoering over C. — heeft haar beslissing over de verkoop van de agrarische percelen aan G CV (mede) gebaseerd op het taxatierapport van het Makelaarskantoor en C. kon door de substantieel te lage waarde ernstig worden benadeeld. In ieder geval G CV heeft zich willen bevoordelen door met gebruikmaking van het taxatierapport van het Makelaarskantoor de agrarische percelen voor een te lage prijs te kopen en in korte tijd tegen bijna een zesvoud van de betaalde koopprijs te verkopen. Niet is komen vast te staan dat de Makelaar en het Makelaarskantoor wisten van de vooraf gemaakte taxatie door F. B.V. en evenmin weet hadden of betrokken waren bij de constructie die Q B.V. met G CV heeft bedacht om de agrarische percelen voor een fractie van de marktwaarde van C. te verkrijgen en binnen korte tijd met grove winst te verkopen.
Voorts is niet komen vast te staan dat de Makelaar bewust de agrarische percelen te laag heeft getaxeerd teneinde klaagster te benadelen, klaagster en de kantonrechter te misleiden en G CV te bevoordelen. Voorts is niet gebleken dat de Makelaar en het Makelaarskantoor zichzelf met deze handelwijze hebben bevoordeeld,
4.17 Met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen betrekt de Centrale Raad van Toezicht voor het bepaalde van de bij de verweten gedragingen passende straf de volgende omstandigheden.
Zowel ten aanzien van de garageboxen als ten aanzien van de agrarische percelen heeft de Makelaar een taxatierapport opgesteld dat niet aan de daaraan te stellen kwaliteitseisen voor de totstandkoming en de inhoud van een taxatierapport voldoet. Voorts heeft de Makelaar de objecten op een waarde getaxeerd waartoe een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar in redelijkheid niet heeft kunnen komen. In dit geval is in het bijzonder ernstig verwijtbaar de taxatie van de agrarische percelen waarvoor de Makelaar de kennis en de opleiding niet had, de Makelaar de percelen niet feitelijk heeft opgenomen, heeft vertrouwd op door derden aangeleverde informatie zonder deze te verifiëren en tot een getaxeerde waarde is gekomen die zeer ver afgelegen is van de werkelijke waarde.
In een geval waarin het taxatierapport en de getaxeerde waarde niet aan de daaraan te stellen eisen voldoet, bestaat het risico dat derden na kennisname van dat taxatierapport worden misleid en daardoor (substantiële) schade leiden welk risico zich in dit geval heeft gerealiseerd. Weliswaar heeft klaagster nog de marktwaarde voor de agrarische percelen kunnen verkrijgen, maar dat is het gevolg van oplettend handelen van een notaris en adequaat optreden van klaagster en haar advocaat geweest en waarvoor klaagster de nodige kosten zal hebben gemaakt.
De Makelaar heeft zijn functie niet overeenkomstig de kernwaarden deskundig en betrouwbaar uitgeoefend. De Makelaar en het Makelaarskantoor zijn in hun dienstverlening ernstig tekort geschoten. Zij hebben het vertrouwen dat in een lid van de NVM en in een bij de NVM aangesloten makelaar wordt gesteld ernstig geschonden.
Niet is komen vast te staan dat de handelwijze van de Makelaar en het Makelaarskantoor gericht is geweest op (zelf)verrijking, terwijl evenmin is gebleken dat de Makelaar opzettelijk een te lage waarde heeft getaxeerd.
Voorts is niet vastgesteld dat de Makelaar en het Makelaarskantoor wisten van het ernstig verwijtbaar handelen van Q B.V., al dan niet in samenspanning met derden.
Uit de overgelegde stukken blijkt dat de verweten gedragingen eenmalig zijn geweest. Van een structurele (foutieve) handelwijze is niet gebleken,
De Makelaar en/of het Makelaarskantoor is/zijn niet eerder tuchtrechtelijk veroordeeld.
Voorts hebben de Makelaar en het Makelaarskantoor inzicht getoond in de verweten gedragingen zodat de verwachting bestaat dat de Makelaar en het Makelaarskantoor deze (ernstig) verwijtbare gedragingen niet zullen herhalen.
4.18 Uit het voorgaande volgt dat de rol van de Makelaar en het Makelaarskantoor verschilt van weliswaar ernstig maar minder ernstig is dan – de rol van makelaar Q. en R. wiens handelwijze aan makelaar Q. zijn toegerekend. Makelaar Q. is voor zijn betrokkenheid bij de verweten gedragingen door zijn beroepsorganisatie bij uitspraak van 31 oktober 2017 met ingang van 1 november 2017 geroyeerd.
4.19 De Makelaar en het Makelaarskantoor hebben erop gewezen dat denkbaar is dat ook klaagster zich heeft willen verrijken doordat zij als mantelverzorger/bewindvoerder er voor heeft zorggedragen dat C. op een moment dat hij niet meer volledig wilsbekwaam was haar bij testament tot enig erfgenaam heeft aangewezen. De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat dit ernstige verwijt niet is komen vast te staan. Maar zelfs al zou dat vast staan dan levert dat geen rechtvaardiging op of een vermindering van de verwijtbaarheid van de aan de Makelaar en Makelaarskantoor tuchtrechtelijk verweten gedragingen.
4.20 Na afweging van voornoemde omstandigheden is de Centrale Raad van Toezicht van oordeel dat voor de Makelaar niet de zwaarste straf — beëindiging van de aansluiting bij de NVM passend is. De Centrale Raad van Toezicht acht de een na zwaarste straf — schorsing als NVM Aangeslotene voor de maximale termijn van één jaar – passend.
Het is de Centrale Raad van Toezicht ambtshalve bekend dat de Commissie Lidmaatschapszaken de Makelaar bij brief van 7 september 2017 heeft bericht dat de beslissing van de Raad van Toezicht voor hem tot gevolg heeft op basis van artikel 38 Reglement Tuchtrechtspraak dat de Makelaar als NVM-Aangeslotene hangende de beroepstermijn en hangende de behandeling van het ingestelde beroep van rechtswege is geschorst. In de brief is daaraan toegevoegd dat de Makelaar hangende de beroepsprocedure niet werkzaam kan zijn als NVM-Makelaar/Taxateur. In het geval aan deze regeling uitvoering is gegeven en derhalve de schorsing is ingegaan op 28 juni 2017 dient de termijn vanaf die dag tot heden op de hierna opgelegde straf in mindering te worden gebracht. In dat geval zal de schorsing eindigen op 28 juni 2018.
4.21 De Makelaar is bestuurder van het Makelaarskantoor en verantwoordelijk voor het door het kantoor gevoerde beleid. Het tuchtrechtelijk zeer laakbare handelen van de Makelaar kan aan het Makelaarskantoor worden toegerekend, zodat in het licht van de aan de Makelaar opgelegde straf aan het Makelaarskantoor de straf op te leggen van schorsing van het lidmaatschap voor de maximale termijn van één jaar. Nu het Makelaarskantoor haar lidmaatschap heeft opgezegd zal de Centrale Raad van Toezicht bepalen dat voor het geval het Makelaarskantoor binnen 4 jaar na heden opnieuw aansluiting als lid zoekt de op te leggen straf alsdan zal ingaan.
4,22 De NVM heeft in hoger beroep er terecht op gewezen dat de Raad van Toezicht in het dictum bij de op te leggen straf geen onderscheid heeft gemaakt tussen het lidmaatschap van het Makelaarskantoor en de positie van de Makelaar als aangesloten makelaar. Als de Raad van Toezicht de betrokkenheid van de Makelaar bij de NVM wilde beëindigen had de Raad van Toezicht op grond van artikel 31 lid 1 sub d van het Reglement Tuchtspraak de beëindiging van de aansluiting van de Makelaar in het dictum moeten opnemen.
Het beroep van de NVM is in zoverre gegrond dat de Centrale Raad van Toezicht in het dictum zowel aan de Makelaar als aan het Makelaarskantoor een straf zal opleggen die past bij hun (voormalige) positie bij de NVM.
5. Slotsom
5.1 Het hoger beroep van de Makelaar en het Makelaarskantoor slaagt voor zover het betreft het beroep tegen de opgelegde straf. De aangevoerde argumenten tegen het oordeel van de Raad van Toezicht over het taxatierapport betreffende de garageboxen faalt. De grond tegen de opgelegde straf slaagt, Nu de Raad van Toezicht terecht heeft geoordeeld dat de klacht gegrond is, zal de Centrale Raad van Toezicht de kostenveroordeling in eerste aanleg handhaven. Vanwege de gegrondheid van het hoger beroep blijft een kostenveroordeling in hoger beroep achterwege.
5.2 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.
6. Beslissing in hoger beroep
In het principaal en incidenteel beroep
6.1 vernietigt de beslissing van de Raad van Toezicht West van 28 juni 2017, behoudens de kostenveroordeling van € 2.594,- te vermeerderen met BTW over €2.120,- te voldoen aan de NVM;
6.2 legt aan de Makelaar, met inachtneming van hetgeen hiervoor onder 4.20 is overwogen, een onvoorwaardelijke schorsing van de aansluiting bij de NVM op voor de duur van 12 maanden;
6.3 legt aan het Makelaarskantoor een onvoorwaardelijke schorsing van het lidmaatschap op voor de duur van 12 maanden voor het geval het Makelaarskantoor binnen vier jaar na heden als lid van de NVM wordt toegelaten;
6.4 bepaalt dat het door klaagster betaalde klachtgeld dient te worden terugbetaald.
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. D.H. de Witte (voorzitter) mr. C.C. Horrevorts, (secretaris), mr. J.A. van den Berg, mr. J.C. Borgdorff, en F.J. van der Sluijs, leden en ondertekend op 2018.
D.H. de Witte
voorzitter
C.C. Horrevorts
secretaris