17-122 RvT West
Ondeskundig optreden. Onzorgvuldig optreden. Ontbreken van inspectie. Gebruik onjuist format. Overnemen gegevens van derden. Klager was de zaakwaarnemer van de eigenaar van een aantal garageboxen en percelen (agrarische)grond. Beklaagde heeft zowel de garageboxen als de percelen getaxeerd. Klager verwijt beklaagde dat hij deze taxaties op onzorgvuldige en ondeskundige wijze heeft uitgevoerd en op diverse punten tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld. De Raad stelt vast dat beklaagde door zijn handelwijze heeft blijk gegeven zich volstrekt niet bewust te zijn van het belang van zijn functie in het maatschappelijke verkeer. Hij schond diverse basisregels waaraan een NVM-lid zich te houden heeft en trad daarmee niet op als een betrouwbare deskundige en onafhankelijke makelaar die waakt tegen onjuiste beeldvorming. Het klakkeloos overnemen van gegevens/mededelingen van derden is onaanvaardbaar. Indien een makelaar over onvoldoende lokale kennis beschikt, dient hij zich in beginsel te onthouden van het uitbrengen van een taxatie dan wel een wel ter plaatse goed bekend zijnde makelaar te raadplegen/in te schakelen. Een NVM-lid dient een te taxeren object zelf te bezichtigen en te inspecteren. Het is hem niet toegestaan op basis van gegevens van anderen een taxatierapport op zijn naam uit te laten gaan. Beklaagde heeft niet alle garageboxen geïnspecteerd en heeft de percelen zelfs in het geheel niet gezien. Voorts is beklaagde tot ondertekening van het taxatierapport van de percelen overgegaan, terwijl hij een onjuiste format had gebruikt, nu hem alleen gevraagd zou zijn om een globale waardebepaling af te geven. De Raad acht het onbegrijpelijk en onaanvaardbaar dat beklaagde het betreffende taxatierapport heeft getekend, terwijl hij tot heden stelt dat het om een globale waardebepaling zou gaan. De Raad concludeert dat beklaagde schromelijk tekortgeschoten is in de op hem rustende verplichtingen. De Raad acht dit zodanig ernstig dat de zwaarste sanctie op zijn plaats is, temeer nu beklaagde geen blijk heeft gegeven de onjuistheid van zijn handelen in te zien, edoch zich in zijn verweer te presenteren als slachtoffer. De klacht wordt gegrond verklaard en beklaagde wordt ontzet uit het NVM-lidmaatschap. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 17-2659 CRvT
UITSPRAAK DOENDE:
inzake:
V.
wonende te H.,
klaagster,
contra:
[X]
en
[makelaarskantoor X]
kantoorhoudende te D.,
gezamenlijk hierna te noemen “beklaagde”,
____________________________
1. De klacht is door de gemachtigde van klaagster ingediend op 27 maart 2017 en doorgezonden aan de Raad bij brief van 20 april 2017. Het verweer is vervat in een door de gemachtigde van beklaagde ingediend verweerschrift op 28 mei 2017. De gemachtigde van klaagster heeft op 15 juni 2017 een aanvullende reactie ingediend, waarop de gemachtigde van beklaagde op 26 juni 2017 inhoudelijk heeft gereageerd.
2. De klacht is behandeld ter zitting van de Raad op 28 juni 2017. Ter zitting waren aanwezig klaagster, bijgestaan door haar gemachtigde, mr. R., advocaat te R. en vergezeld door haar echtgenoot. Namens [makelaarskantoor X] was ter zitting aanwezig de heer [X] alsmede zijn gemachtigde mr. C.B., advocaat te R. De klacht van klaagster richt zich mede tegen de heer [X], NVM Makelaar. [X] is de behandelend makelaar in deze kwestie geweest.
3. Mede gelet op het verhandelde ter gelegenheid van de zitting van de Raad komt de klacht er, kort samengevat, op neer dat klaagster stelt dat beklaagde bij de door hem verrichte taxaties heeft gehandeld in strijd met de regels 1, 2, 3, 5, en 6 van de NVM Erecode alsmede de artikelen 10 en 12 van het NVM Reglement Lidmaatschap & Aansluiting, door:
a) objecten te taxeren die niet in zijn regio lagen ;
b) de NRVT taxatienormen niet in acht te nemen;
c) percelen agrarische grond te taxeren terwijl hij niet deskundig was op het terrein van taxatie van agrarisch vastgoed;
d) ten onrechte het standpunt in te nemen dat hij niet op de hoogte zou zijn van de e-mails van [makelaarskantoor Y] van 22 oktober en 8 december 2015;
e) ten onrechte de percelen agrarische grond op 21 december 2015 te waarderen op een bedrag van € 136.000,00 terwijl de grond eind maart / begin april 2016 is verkocht voor een bedrag van € 806.654,00 en in oktober / december 2015 door een andere makelaar is getaxeerd op een bedrag van € 629.500,00;
f) opzettelijke en volstrekt onbegrijpelijk de (uitvoering van de) sub c bedoelde taxatie- opdracht betreffende de percelen heeft benaderd door:
– voor de taxatie van de percelen gedateerde onvergelijkbare transacties te hanteren, terwijl bruikbare referenties beschikbaar waren via de ALV stamkaarten, internet en de database NVM Agrarisch;
– een misleidende voorstelling van zaken te geven betreffende de soort grond, de gebreken, de negatieve inkleuring van bepaalde percelen en de negatieve inkleuring van de markt;
– ten onrechte de pacht te noemen als waarde drukkende factor;
– innerlijke tegenstrijdigheden in het rapport op te nemen door de courantheid van de percelen wel als goed te beoordelen;
– ten onrechte niet aan te geven welke waarderingsmethode is gehanteerd en dit toe te lichten;
– ten onrechte uit te gaan van de marktwaarde terwijl bij verkoop van agrarische grond het gebruikelijk is dat de grond wordt verkocht tegen de prijs die de meest biedende agrarische gegadigde via inschrijving zou betalen;
– ten onrechte niet heeft aangegeven waarom in het rapport is uitgegaan van marktwaarde en deze keuze te voorzien van een toelichting.
g) ten onrechte de garageboxen in totaal te waarderen op een bedrag van € 80.000, gelet op de nadien ontvangen koopsommen voor de boxen en de taxatiewaarde zoals deze is vastgesteld door [makelaarskantoor Z];
h) door in het taxatierapport de volgende punten (al dan niet) op te nemen:
– een basaal te lage waarde;
– onjuiste en misleidende voorstelling van zaken te geven;
– geen referentie-objecten heeft gebezigd en evenmin heeft vermeld;
– de WOZ-waarde niet heeft genoemd;
– is uitgegaan van onaannemelijke en ongeloofwaardige herstelkosten;
– is uitgegaan van een verhuurde staat, terwijl beklaagde volgens klaagster moet weten dat de huurovereenkomsten voor de garageboxen snel kunnen worden beëindigd;
– is uitgegaan van een minimum jaaropbrengst bij verhuur van de garageboxen.
i) de belangen van derden – zijnde [makelaarskantoor W] – niet zijnde de belangen van klaagster te dienen;
j) door zijn relatie met [makelaarskantoor W] zich schuldig te maken aan de verboden schijn van onafhankelijkheid en feitelijke beïnvloeding ex artikel 10 NVM Reglement Lidmaatschap & Aansluiting, nu beklaagde in de periode dat hij de taxaties uitvoerde een kantoorunit huurde van [A], onder wiens inschrijving als VBO-makelaar [makelaarskantoor W] wordt gedreven en beklaagde zelf stelt voor de twee taxaties nimmer een beloning te hebben gekregen;
k) zijn meer dan incidentele samenwerking met [makelaarskantoor W] (artikel 12 NVM Reglement Lidmaatschap & Aansluiting), zijnde een onderneming die ex artikel 1 sub e werkzaamheden uitvoert zonder dat deze lid is van de NVM; de huurrelatie tussen [A] en beklaagde; de ten minste twee taxatierapporten die zijn uitgevoerd onder het NVM label in opdracht van [makelaarskantoor W] met vermoeden van verrekening via huur en toch in elk geval de mogelijkheid van feitelijke beïnvloeding.
4. Beklaagde heeft, samengevat en zakelijk weergeven, het volgende aangevoerd.
Algemeen
Beklaagde stelt dat de klacht ongegrond is. Beklaagde betwist dat hij in strijd heeft gehandeld met de NVM Erecode meer in het bijzonder met de door klaagster genoemde regels en dat sprake is van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen, zeker niet indien dit wordt bezien tegen de achtergrond van de marginale toets die de Raad bij de beoordeling over klachten ten aanzien van waardebepaling dient te hanteren. Beklaagde stelt dat hij naar eer en geweten heeft gehandeld bij de uitvoering van de waardebepalingen van de garageboxen en de agrarische percelen. Beklaagde betwist dat hij te lage waardenbepalingen heeft opgesteld, laat staan dat hij dit opzettelijk zou hebben gedaan. Daarbij stelt beklaagde dat klaagster hiertoe geen enkel bewijs heeft ingebracht. Volgens beklaagde zijn de waardebepalingen op grond van de aan hem ter beschikking gestelde informatie juist en correct.
Beklaagde betwist daarnaast dat hij zijn waardebepalingen zou hebben doen misbruiken door derden of zelf betrokken is geweest bij frauduleus handelen, enige oplichting (noch door het willens en wetens opstellen van onjuiste taxaties noch anderszins) of opzettelijk te lage waardes te hebben vastgesteld. Beklaagde stelt dat klaagster voor deze stellingen ook geen enkel bewijs in het geding heeft gebracht. Verder stelt beklaagde dat het hem niet bekend is waarvoor derden / de heer B. van [makelaarskantoor W] zijn waardebepalingen na het opstellen hebben gebruikt en dat hij bij activiteiten van die derden in ieder geval niet was betrokken.
Beklaagde stelt dat hij (mogelijk onder valse voorwendselen) is ingeschakeld en is verzocht om op grond van aan hem aangeleverde informatie (waarbij het volgens beklaagde thans de vraag is of die informatie wel juist was) een tweetal (globale en summiere) taxaties / waardebepalingen op te stellen, hetgeen beklaagde als een soort vriendendienst heeft gedaan en waarvoor hij ook nimmer een beloning heeft ontvangen.
Beklaagde stelt wisselend dat hij in opdracht van de heer B. een tweetal waardebepalingen heeft opgesteld en in opdracht van klaagster (destijds nog in haar hoedanigheid van mantelzorger van E).
Beklaagde stelt voorts dat hij een kantoorunit huurt van de heer [A] en dat dit destijds de enige zakelijke link was tussen voornoemde partijen.
Garageboxen
Beklaagde heeft met betrekking tot de taxatie van de garageboxen het volgende aangevoerd.
Uitgangspunten
Beklaagde stelt dat de heer B. van [makelaarskantoor W] aan hem heeft medegedeeld dat hij bij de waardebepaling van de garageboxen uit moest gaan van de staat waarin de boxen verkeerden alsmede de verhuurde status. Volgens beklaagde heeft de heer B. de namen van de verschillende huurders genoemd.
Beklaagde stelt daarnaast dat hij bij zijn waardebepaling ook de situatie van de markt heeft betrokken.
Herstelkosten
Beklaagde stelt dat hij na een bezichtiging van de garageboxen heeft vastgesteld dat de bouwkundige staat van de garageboxen ronduit slecht was en een grootschalig herstel noodzakelijk was. Om die reden is in het rapport een bedrag van € 6.500,00 opgenomen voor herstelkosten per garagebox (totaal € 50.000,00).
Beklaagde betwist dat de door hem genoemde herstelkosten te hoog zijn en stelt dat klaagster haar stelling niet heeft toegelicht en onderbouwd. Beklaagde stelt voorts dat het door klaagster overgelegde rapport van [naam bouwadviesbureau] van 27 mei 2016 niet tot een andere conclusie kan leiden, omdat het rapport uitgaat van het uitgevoerde herstel, terwijl in het rapport zelf al wordt aangegeven dat het uitgevoerde herstel zeer matig was. Ook wordt in het rapport van [naam bouwadviesbureau] niets vermeld over de fundering, terwijl het volgens beklaagde er toch alle schijn van had dat deze fundering ook niet goed was en moest worden hersteld.
Beklaagde stelt verder dat hij er in zijn rapport van uit is gegaan dat het herstel goed (optimaal) zou plaatsvinden door een Nederlands bouwbedrijf (en dus niet door buitenlandse arbeidskrachten). Dat daarmee een (veel) hoger bedrag is gemoeid, behoeft volgens beklaagde geen toelichting.
Waarde
Beklaagde betwist dat de garageboxen veel te laag zijn gewaardeerd. Ter toelichting stelt beklaagde dat de enkele stelling dat de garageboxen in opgeknapte toestand € 20.000,00 per stuk hebben opgeleverd niet tot de conclusie kan leiden dat de garageboxen in vervallen toestand veel meer dan € 10.000,00 of zelfs het dubbele waard zijn en stelt dat hieruit in feite blijkt dat beklaagde wel degelijk een juiste waarde heeft vastgesteld van de zeer slecht onderhouden en vervallen garageboxen.
Ten aanzien van het taxatierapport dat in oktober 2016 door [makelaarskantoor Z] is opgesteld in opdracht van de advocaat van klaagster, stelt beklaagde dat dit rapport pas in 2016 is opgesteld. De Raad begrijpt dat beklaagde stelt dat het niet mogelijk is om in oktober 2016 de waarde van de boxen per juli 2015 vast te stellen, omdat de taxateur niet bekend was met de staat van de boxen destijds.
Agrarische percelen
Beklaagde heeft met betrekking tot de taxatie van de agrarische percelen het volgende expliciet aangevoerd.
Globale inschatting
Beklaagde stelt dat hij geen uitgebreide taxatie heeft uitgevoerd en dat de heer B. (als vertegenwoordiger van klaagster) daarmee bekend was. Volgens beklaagde heeft de heer B. aangegeven dat hij een globale inschatting nodig had van de huidige waarde van de agrarische percelen voor intern gebruik.
Ook wordt door beklaagde gesteld dat hij voor de globale waardebepaling geen kosten in rekening heeft gebracht.
Informatieverstrekking / uitgangspunten
Beklaagde stelt dat de heer B. verder heeft aangegeven dat de waardebepaling moest worden uitgevoerd op basis van de volgende uitgangspunten:
a) de percelen waren voor een langere periode verpacht, met een pacht van slechts een paar honderd euro per jaar;
b) de geldende pachtovereenkomst;
c) de toestand (staat) van de percelen slecht was;
d) de percelen slecht bereikbaar waren;
e) de WOZ waarde van de percelen.
Verder stelt beklaagde dat hij de waardebepaling heeft uitgevoerd op basis van de door de heer B. verstrekte informatie en gebruik heeft gemaakt van referentiepercelen, die waren opgenomen in de database van NVM Agrarisch.
Beklaagde stelt verder dat hij ervan uit is gegaan en ervan uit mocht gaan dat de informatie die door de heer B. werd verstrekt juist was.
Beklaagde stelt onder verwijzing naar pagina 5 van het taxatierapport dat hij geen enkele aansprakelijkheid aanvaardt indien mocht blijken dat de door de opdrachtgever of door derden (zoals hier de heer B.) verstrekte informatie onjuist en/of onvolledig is geweest.
Beklaagde stelt dat hij nooit van klaagster of haar vertegenwoordiger, de heer B., heeft vernomen dat de uitgangspunten van de waardering niet juist waren.
Deskundigheid
Beklaagde stelt voorts dat hij uitdrukkelijk aan de heer B. – met wie hij over de opdracht correspondeerde en contact onderhield – heeft laten weten dat hij niet is ingeschreven in de Kamer Agrarisch Onroerend Goed en dat daarom zijn waardebepaling geen taxatie betrof maar slechts zijn visie op de waarde van de percelen op basis van de door de heer B. aangeleverde informatie.
In het verlengde hiervan stelt beklaagde dat per abuis in het rapport (bij de vraag naar de diepgang) is opgenomen dat sprake zou zijn van een definitieve taxatie. Beklaagde heeft nagelaten dit te wijzigen in globale waardebepaling. Volgens beklaagde heeft dit te maken met het feit dat hij de taxatie van de garageboxen als format heeft gebruikt, omdat daarin de gegevens van de opdrachtgever al verwerkt waren.
Beklaagde stelt dat hij bij een werkelijk taxatie collega’s uit de regio had geraadpleegd en een en ander had geverifieerd. Het ging hier echter alleen om een verzoek tot globale waardering van percelen op basis van aangereikte informatie. Beklaagde stelt dat bij een daadwerkelijk taxatierapport sprake is van een uitgebreid rapport waaraan diepgaand onderzoek ten grondslag ligt, waarvoor uiteraard ook kosten in rekening worden gebracht.
Waarde
Beklaagde stelt verder dat de door hem vastgestelde waarde van € 136.000,00 van de percelen juist is gelet op de uitgangspunten waarvan mocht en moest worden uitgegaan, gelet op de aan hem verstrekte opdracht en in dat kader aan hem verstrekte informatie.
Beklaagde betwist dat hij op de hoogte was van de waardebepaling van [makelaarskantoor Y] ten tijde van de door hem uitgevoerde waardebepaling in december 2015.
Beklaagde stelt dat hij op basis van de aan hem verstrekte informatie ervan uitging en mocht gaan dat de percelen waren verpacht en de pacht erg laag was. Verder stelt beklaagde dat [makelaarskantoor Y] er in zijn waardebepaling van uit is gegaan dat de percelen niet waren verpacht. Volgens beklaagde wordt de waarde van een perceel sterk beïnvloed door een op dat perceel rustend pachtrecht, nu de eigenaar daardoor zelf geen gebruik van het perceel kan maken en het daarnaast nauwelijks mogelijk is om zonder medewerking van de pachter, de pacht van het perceel te krijgen.
Maatregel
Beklaagde stelt dat de verzochte maatregel veel te verstrekkend en buitenproportioneel is indien de Raad meent dat de klacht – al dan niet deels – wel terecht is. Beklaagde verzet zich uitdrukkelijk tegen de gevorderde maatregel van beëindiging van het lidmaatschap. Ter onderbouwing stelt beklaagde dat hem hooguit tuchtrechtelijk kan worden verweten dat hij in zijn rapport ter zake van de percelen heeft nagelaten te vermelden dat slechts sprake was van een globale waardebepaling op grond van de door de “opdrachtgever” aangeleverde informatie. Van enig opzettelijke misleiding of het meewerken dan wel faciliteren van oplichting is volgens beklaagde absoluut geen sprake.
Getuigen
Onder protest tot gehoudenheid, biedt beklaagde aan zijn stellingen te bewijzen door onder meer het overleggen ven bescheiden, het horen van getuigen, waaronder de heer B., zichzelf, een collega taxateur, en het inwinnen van een deskundigenrapport.
5. Mede gelet op het verhandelde ter zitting staat voor de Raad het navolgende vast:
a) De heer E. had in eigendom acht garageboxen in N. en percelen bosgrond en cultuurgrond in W.
b) De heer E. en klaagster hebben [makelaarskantoor W] ingeschakeld voor de verkoop van de garageboxen en de percelen.
c) Beklaagde is vervolgens door [makelaarskantoor W] ingeschakeld om de garageboxen en percelen te waarderen.
d) Op 19 mei 2015 is klaagster benoemd tot bewindvoerder over het vermogen van de heer E.
Betrokken personen / ondernemingen
e) Partijen verwijzen in hun stukken naar verschillende partijen. Voor de volledigheid zijn deze partijen hierna genoemd en zijn de onderlinge verhoudingen opgenomen:
– Beklaagde in persoon is bestuurder van de besloten vennootschap [makelaarskantoor X] waarvan [C Holding B.V.] enig aandeelhouder is. Zowel beklaagde als de Holding hebben als adres [……].
– Beklaagde heeft op 7 november 2016 [taxatiekantoor DX B.V. ] opgericht. Deze vennootschap kent als bestuurder [D Holding B.V.] en [X Beheer B.V.] [X Beheer B.V.] kent als bezoekadres [….].
– [F Holding B.V.] is zowel de enig aandeelhouder als bestuurder van [makelaarskantoor W] De heer B. is de bestuurder van [F Holding B.V.]. Uit de website van VBO Makelaar (Vereniging voor makelaars en taxateurs) volgt dat [A] als enige medewerker is genoemd van het kantoor [makelaarskantoor W]. De heer [A] is ook geregistreerd bij Vastgoedcert.
– [G Holding B.V.] kent als enig aandeelhouder en bestuurder [A]. De heer [A] vormt een gezin met [H]. De schoonvader van de heer [A] is de heer [H].
– [I B.V.] kent als enig aandeelhouder en bestuurder de heer [J].
– Commanditaire vennootschap [K C.V.] is opgericht op 8 februari 2016 en beëindigd op 1 juni 2017. Als commanditair kapitaal is ingebracht EUR 187.500 (volgt uit uittreksel). Als vennoot is bekend [I B.V.] en als gevolmachtigde de heer [J].
Garageboxen
f) Op 10 juli 2015 wordt door [makelaarskantoor W] per email aan klaagster het taxatierapport van beklaagde (onder de naam: [ X + Partners]) toegestuurd. In het taxatierapport staat voor zover relevant het volgende opgenomen:
Datum opdrachtverstrekking: 6 juli 2015
Opnamedatum 8 juli 2015
Waardepeildatum 9 juli 2015
(toekomstig)eigenaar de heer [E.]. te L.(red.)
Doel van de taxatie: verkrijging inzicht van de actuele marktwaarde in verhuurde staat
Klant /opdrachtgever: [klaagster] (red). wonende te H. mantelzorgster van de heer [E.]. wonende te L., erfgenaam van [A E.] en [B E.].
(…)
Aard van het object: Een blok van 8 aaneengesloten garageboxen met ondergrond en verder aanhorigheden, plaatselijk bekend
Adres [straatnaam] [nr] tot en met [nr] (oneven nummers)
(…)
Feitelijke opname: De taxateur heeft de objecten intern- en extern geïnspecteerd en opgenomen.
Inschatting kosten achterstallig
onderhoud ca. € 6.500,00 per garagebox (totaal ca € 50.000,00)
(…)
Waardebeïnvloedende zaken Ja, de algehele slechte staat van onderhoud drukt de waarde en de courantheid van de garageboxen.
(…)
Huidig gebruik De garageboxen zijn per stuk verhuurd voor € 20,– per maand.
Aanvullende afspraken De taxateur heeft geen huurovereenkomsten ter inzage gehad.
(…)
Actuele huurstroom [red. namen van de huurders van de 8 garageboxen]
(…)
Marktwaarde: € 80.000,00 (€ 10.000 per box)
g) In voornoemde email van 10 juli 2015 schrijft de heer B. namens [makelaarskantoor W]: “Gezien de taxatiewaarde van 80.000, wil mijn klant zijn reeds eerder gedane bod van 88.000KK handhaven.”
h) Op 27 juli 2015 heeft de kantonrechter toestemming verleend voor de verkoop van de garageboxen.
i) In juli 2015 wordt de koopovereenkomst ondertekend. De acht garageboxen worden verkocht aan [G Holding B.V.] (bestuurder: [A]) voor een koopsom van € 88.000,00.
j) Uit de akte van levering volgt dat de garageboxen op 18 december 2015 worden geleverd aan [G Holding B.V.] en [F Holding B.V.]. De akte is ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de openbare registers op 21 december 2015 om 10.06 uur in het register Onroerende Zaken Hyp4 in deel […..] nummer […].
k) Uit een andere akte van levering van 18 december 2015 volgt dat de zes garageboxen gelegen aan de [adres] worden geleverd door [G Holding B.V.] en [F Holding B.V.] aan de heer [H] voor een koopprijs van € 90.737,00. De akte is ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de openbare registers op 21 december 2015 om 10.06 uur in het register Onroerende Zaken Hyp4 in deel […..] nummer […].
l) Op de website van [makelaarskantoor W] wordt de garagebox aan de [adres] op 21.750,- k.k. te koop aangeboden. Als kenmerk wordt benoemd dat de garage wordt aangeboden sinds donderdag 3 december 2015.
m) Op de website van marktplaats is weergegeven dat [makelaarskantoor W] garageboxen te koop aanbiedt per 17 december 2015, 7 januari 2016, 24 januari 2016 en 27 februari 2016. Als koopprijs wordt vermeld onderscheidenlijk € 21.750 en € 23.500.
n) Uit de akte van levering van 27 januari 2016 volgt dat de heer [H] aan de heer [L] de twee garages aan de [adres] heeft verkocht en geleverd voor een koopprijs van € 42.500,00.
o) Uit de akte van levering van 24 februari 2016 volgt dat de heer [H] aan de heer [M] de garage aan de [adres] heeft verkocht en geleverd voor een koopprijs van € 22.000,00.
p) Uit de akte van levering van 21 april 2016 volgt dat de heer [A] namens [G Holding B.V.] en de heer B. namens [F Holding B.V.] de twee garageboxen aan de [adressen] voor een bedrag van € 40.000,00 hebben verkocht aan de heer [N].
q) [Makelaarskantoor Z] heeft eveneens van de garageboxen een taxatierapport opgesteld d.d. 24 oktober 2016. In het taxatierapport is het volgende voor zover relevant opgenomen:
Opdrachtgever: [red. de advocaat van klager]
Doel van de taxatie is het verkrijgen van inzicht in de marktwaarde per waardepeildatum 9 juli 2015
Het betreft acht garageboxen, welke aaneengesloten zijn gebouwd, (…)
Het is niet mogelijk gebleken om het getaxeerde van de binnenzijde op te nemen. Over het huidige gebruik is bij ondergetekende niets bekend. Uitgangspunt voor de taxatie is dat de garageboxen niet zijn verhuurd. De huurprijs van een garagebox bedraagt per waardepeildatum 9 juli 2015 circa € 140,00 per maand.
(…)
Marktwaarde per 9 juli 2015 per garagebox: € 20.000,00 kosten koper (…)
Marktwaarde geheel: 8x € 20.000,00 = € 160.000,00 kosten koper
(..)
Percelen
r) Op 22 oktober 2015 stuurt de heer [O] van [makelaarskantoor Y] te W. een email naar de heer B. van [makelaarskantoor W] met als onderwerp “Gronden van E., [adresgegevens]”. In deze email is aangegeven dat:
In aansluiting op het overleg van gisteren hierbij de gespecificeerde geschatte opbrengst, bijzonderheden / aantekeningen opgave van onze bemiddelingskosten.
Zoals bekend is de feitelijke grens aan de achterzijde bij de houtsingel anders dan de kadastrale grens. Onderstaande specificatie is globaal gebaseerd op feitelijke groottes.
I. Perceel landbouwgrond /cultuurgrond (…) € 450.000,–
II. Perceel houtwal met bomen, struweel en (halve) sloot (…) € 6.000,–
III. Perceel landbouwgrond cultuurgrond (…) (feitelijk, maar op
bestemmingsplankaart aangeduid als “groen”. Voor agrariër zal
dit maximaal de prijs van de landbouwgrond waard zijn; voor
buurman nr. 4 heeft het meerwaarde afhankelijk daadwerkelijke
behoefte). De prijs kan variëren tussen € 3.000,- en ? € 12.000,–: € 3.000,–
IV. Perceel bos (…) € 500,–
Totaal € 459.500,–
(…)
Bijzonderheden/aantekeningen (…)
Bemiddelingskosten (…)
Zoals zo even besproken straks meenemen in het totale aanbod/voorstel goedkeuring Rechtbank. S.v.p. nog even tekstblok “toestemming Rechtbank” mailen t.b.v. Inschrijfvoorwaarden en (voorlopige) koopaktes. (…)
s) Op 8 december 2015 stuurt de heer [O] de volgende email aan de heer B.:
Zoals reeds met u besproken blijkt de heer [E.]. (…) ook op zijn eigen naam nog eigendommen te hebben. (…)
Waardering, c.q. geschatte opbrengst met uitgangspunt, vrij van huur, pacht en gebruik:
V. Perceel landbouwgrond, cultuurgrond (…) gelegen aan
[straatnaam] hoek [straatnaam] te W. € 162.000,–
VI. Perceel bos (…) gelegen aan de [straatnaam], hoek
[straatnaam] te W. € 6.000,–
VII. Perceel bos/houtsingel (…) gelegen aan de [straatnaam]
te W. (…) € 2.000,—
Totaal € 170.000,—
Perceel V (de landbouwgrond/cultuurgrond) blijkt ook in gebruik/beheer te zijn bij de bekende “[P]” en volgens informatie uit de buurt heeft het (deels) weer uit gebruik gegeven /onderverhuurd).
(…)
t) Op 9 december stuurt de heer B. namens [makelaarskantoor W] de volgende email naar klaagster:
Zoals besproken zou ik u een uiteenzetting doen toekomen met het voorstel van de werkwijze om de (landbouw)gronden in W. e.o. in de verkoop te nemen.
(…)
Wij adviseren een lokale verkoop, waarbij de omliggende en belendende agrariërs worden benaderd om middels bieding een bod uit te brengen. Een dergelijk verkoopproces duurt circa 6 weken, waarbij de hoogste bieder direct verbonden is aan de koop van de perceel(en).
(…)
u) Met betrekking tot de percelen is eveneens een rapport opgesteld door beklaagde (onder de naam [X + Partners] ). In het rapport is voor zover relevant het volgende weergegeven:
Opdrachtdatum: 18 december 2015
Opnamedatum 2 oktober 2015
Waardepeildatum 21 december 2015
Diepgang Definitieve taxatie
(…)
(Toekomstig-) Eigenaar [E.] te L.
Klant / Opdrachtgever: klaagster (…) mantelzorgster / bewindvoerder van [E.] […]
Taxatie bedoeld voor vaststelling waarde ten behoeve van verkoop
(…)
Aard van het object het betreft hier 7 percelen losse grond, bos en verdere aanhorigheden
Adres met postcode: [adresgegevens]
(…)
Getaxeerde marktwaarde € 136.000,–
v) Op 30 december 2015 is door klaagster een volmacht tot verkoop getekend opdat [makelaarskantoor W] voor en namens haar de landbouwgronden zou verkopen.
w) [Makelaarskantoor W] heeft de commanditaire vennootschap [K C.V] aangedragen als koper van de grond voor een bedrag van € 185.000,00.
x) Uit het uittreksel van de Kamer van Koophandel volgt dat op 8 februari 2016 de commanditaire vennootschap [K] is opgericht. Als beherend vennoot wordt vermeld de besloten vennootschap [I B.V.] en als gevolmachtigde de heer [J]. Als commanditair kapitaal staat vermeld een bedrag van € 187.500,00.
y) Op onderscheidenlijk 17 en 20 februari 2016 is onder voorbehoud van de toestemming van de kantonrechter een koopovereenkomst ondertekend door de heer [E.] (vertegenwoordigd door klaagster in haar hoedanigheid van bewindvoerder) en de C.V. waaruit volgt dat de percelen worden verkocht voor € 185.000,00.
z) Op 2 maart 2016 verleent de kantonrechter toestemming voor de verkoop.
aa) Op 9 maart 2016 stuurt [makelaarskantoor W] een email naar [Y]:
Er is gekozen / besloten/geadviseerd om de gronden in een speciale CV ([K CV] (…) in te brengen en daaruit te verkopen. (…). Het traject van dhr. [E.] naar de CV is inmiddels akkoord bevonden door de kantonrechter. (….)
bb) Uit de akte van levering van cultuurgrond/land volgt dat op 29 maart 2016 klaagster aan de heer [J] als enig bestuurder van [I B.V.] (welke vennootschap optreedt als enig beherend vennoot van de C.V.) de percelen heeft verkocht en geleverd voor een koopprijs van € 185.000,00. Op pagina 6 van de leveringsakte staat:
De feitelijke levering en aanvaarding vinden heden plaats, waarbij wordt geleverd vrij van huur-, pacht, jacht (…) of andere gebruiksrechten. Dit met uitzondering van de volgende verpachte percelen welke door koper gestand worden gedaan:
W. [nr] (…)
W. [nr] (…) welk perceel eveneens is bezwaard met een jachtrecht
cc) Op woensdag 6 april 2016 stuurt de heer [O] van [makelaarskantoor Y] de volgende email naar B.:
Hierbij het overzicht van de resultaten inschrijving hedenmorgen en de 2 separate verkopen (…)
Aanvankelijke schatting opbrengst van mij oktober vorig jaar was € 629.5000,–; opbrengst nu totaal € 806.654,– en daar moet dan nog wel de pachtersvergoeding van € 18.100,– vanaf worden getrokken en onze bemiddelingskosten. Opbrengst is ver boven mijn verwachting; wel hebben de 2 agrariërs hun bedrijf direct nabij de grond; hoogste bieder bosperceel woont op afstand.
dd) Op 8 april 2016 is klaagster op de hoogte van de weergegeven feiten en krijgt van de kantonrechter toestemming om gerechtelijke stappen te ondernemen. Op 13 april 2016 wordt door klaagster beslag gelegd op de percelen.
ee) Op 29 juni 2016 is de heer [E.] overleden. In het testament van de heer [E.] is klaagster aangewezen als enig erfgenaam.
ff) Op 24 februari 2017 is door de heer [A E.] beslag gelegd op twee onroerende zaken en bankrekeningen van klaagster. Voorts is sprake van twee procedures tussen de heer [A E.] en klaagster.
gg) Op 8 augustus 2017 vindt de comparitie van partijen plaats in de civiele procedure die klaagster aanhangig heeft gemaakt en waarbij de volgende partijen zijn gedagvaard: beklaagde, [makelaarskantoor W], [G Holding B.V.], [F Holding B.V.] [K C.V.], de heer [A], de heer B. en de heer [H].
6. Met betrekking tot de klacht overweegt de Raad het navolgende. Met ingang van 1 mei 2017 is de Stichting Tuchtrechtspraak NVM opgericht. Alle klachtzaken die vanaf 1 juni 2017 worden aangebracht, zullen worden afgehandeld op basis van het Nieuwe Reglement Tuchtzaken. Deze klacht is voordien aangebracht en zal dan ook worden afgehandeld op basis van het voorheen geldende Reglement Tuchtrechtspraak NVM.
De Raad ziet aanleiding de diverse klachtonderdelen gezamenlijk te bespreken, nu de klacht er in de kern op ziet dat beklaagde wordt verweten dat hij verregaand tekort is geschoten in zijn hoedanigheid van makelaar-taxateur.
De Raad stelt vast dat:
Met betrekking tot de taxatie van de garages:
– beklaagde niet ter plaatse bekend is;
– beklaagde slechts 1 van de 8 garageboxen heeft gezien, terwijl in het taxatierapport wordt vermeld dat hij de objecten intern- en extern heeft geïnspecteerd en opgenomen;
– beklaagde de door de heer B. van [makelaarskantoor W] aangeleverde gegevens niet heeft geverifieerd;
– beklaagde geen technisch rapport heeft over de uit te voeren herstelwerkzaamheden;
– beklaagde in het taxatierapport heeft opgenomen dat klaagster de opdrachtgeefster is, terwijl dit feitelijk de heer B. is;
Met betrekking tot de taxatie van de agrarische percelen:
– beklaagde de deskundigheid ontbeert voor het taxeren van dergelijke percelen;
– beklaagde, naar hij ter zitting heeft bevestigd, zonder te verifiëren de aangegeven informatie van de heer B. heeft overgenomen in het taxatierapport en volstaan heeft met het uitvoeren van een “desktop taxatie”, waaraan hij in totaal 1,5 tot 2 uur heeft besteed;
– beklaagde in het taxatierapport heeft opgenomen dat hij ter plaatse is geweest, hetgeen naar hij ter zitting heeft bevestigd niet het geval is;
– beklaagde in zijn verweer verwijst naar de WOZ-waarde van de agrarische percelen ad € 275.000,00, terwijl in casu sprake is van de zogenaamde cultuurvrijstelling; ter zitting heeft beklaagde erkend dat deze verwijzing naar de WOZ-waarde inderdaad onjuist is, maar dat hij deze informatie heeft overgenomen van de heer B.;
– beklaagde heeft in het rapport gesteld dat de door hem verkregen informatie door hem is geverifieerd, hetgeen niet het geval is;
– beklaagde heeft onvergelijkbare en gedateerde referentie objecten gebruikten verwerkt in de taxatie.
Beklaagde heeft erkend dat hij bij de beide taxaties ten onrechte min of meer voetstoots is uitgegaan van de correctheid van de gegevens van derden. Tevens heeft beklaagde de conclusie moeten trekken dat zijn inzicht in de lokale markt, zijn plaatselijke en specialistische kennis onvoldoende was om op verantwoorde wijze de agrarische percelen te taxeren. Door aldus te handelen heeft beklaagde blijk gegeven zich volstrekt niet bewust te zijn van het belang van zijn functie in het maatschappelijke verkeer. Hij schond diverse basisregels waaraan een NVM-lid zich te houden heeft en trad daarmee niet op als een betrouwbare deskundige en onafhankelijke makelaar die waakt tegen onjuiste beeldvorming. Een makelaar wordt ingeschakeld als deskundige en dient zijn taxaties te baseren op eigen vaststellingen daarbij gebruik makend van de hem ten dienste staande hulpmiddelen. Het klakkeloos overnemen van gegevens/mededelingen van derden is onaanvaardbaar. Indien een makelaar over onvoldoende lokale kennis beschikt, dient hij zich in beginsel te onthouden van het uitbrengen van een taxatie dan wel een wel ter plaatse goed bekend zijnde makelaar te raadplegen/in te schakelen.
Een NVM-lid dient een te taxeren object zelf te bezichtigen en te inspecteren. Het is hem niet toegestaan op basis van gegevens van anderen een taxatierapport op zijn naam uit te laten gaan. Beklaagde handelde met betrekking tot beide percelen in strijd met deze regel. Beklaagde heeft niet – zoals uit het rapport blijkt – alle 8 de garageboxen geïnspecteerd en heeft de percelen zelfs in het geheel niet gezien. Beklaagde is tot ondertekening van het taxatierapport van de percelen overgegaan, terwijl hij – zoals hij ter zitting heeft gesteld – een onjuiste format had gebruikt, nu hem alleen gevraagd zou zijn om een globale waardebepaling af te geven. De Raad acht het onbegrijpelijk en onaanvaardbaar dat beklaagde het betreffende taxatierapport heeft getekend, terwijl hij tot heden stelt dat het om een globale waardebepaling zou gaan. Voor alles dient een NVM-lid te staan voor de juistheid en de correctheid van een door hem uitgebracht rapport. Taxatierapporten worden immers ook gevraagd om extern te gebruiken. Derden – onder wie verkopers – gaan bij het nemen van beslissingen op taxatierapporten af.
De Raad is tot de conclusie gekomen dat beklaagde schromelijk te kort is geschoten in de op hem rustende verplichtingen. Beklaagde heeft daardoor de belangen van de beroepsgroep en van de NVM ernstig beschadigd. De onjuiste taxatierapporten kunnen abc-constructies, zoals die thans hebben plaatsgevonden mogelijk maken en derhalve schade toebrengen aan derden die meenden op de juistheid van de taxaties te kunnen afgaan.
Het is de Raad overigens niet gebleken dat beklaagde op enigerlei wijze betrokken is geweest bij de praktijken van de heer B. en [A] van [makelaarskantoor W]. Dat laat onverlet dat beklaagde zich had moeten en kunnen realiseren dat taxatierapporten in die praktijken een duidelijke rol spelen en misbruik op de loer ligt.
Op grond van het bovenstaande is de Raad van oordeel dat beklaagde op een zodanig ernstige wijze in gebreke is gebleven dat de zwaarste sanctie op zijn plaats is, temeer nu beklaagde geen blijk heeft gegeven de onjuistheid van zijn handelen in te zien, edoch zich in zijn verweer te presenteren als slachtoffer. De Raad acht de klacht gegrond en legt aan beklaagde de hierna te noemen straf op.
Uitspraak doende: verklaart de klacht gegrond,
en ontzet beklaagde uit het NVM-lidmaatschap;
veroordeelt beklaagde tot betaling in de kosten van deze klachtprocedure tot een bedrag van
€ 2.594,00, te vermeerderen met BTW over € 2.120,00, te voldoen aan de NVM.
Aldus gedaan te Rotterdam op 28 juni 2017 door mr. A.F.L. Geerdes, voorzitter, J. Verdoold RT, lid en Mr. M. Boender-Radder, secretaris.
A.F.L. Geerdes M. Boender-Radder