18-04 RvT Noord

NVM Noord 042

DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM

geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

mevrouw B. en de heer H., 

wonende te M.,

klagers, 

tegen

de heer X 

lid van de vereniging, 

kantoorhoudende te A.

de taxateur

1.            Verloop van de procedure:

1.1         Klagers hebben bij mail van 30 november 2017 een klacht ingediend bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM tegen de taxateur.

De afdeling Consumentenvoorlichting heeft de klacht doorgestuurd naar de Raad van Toezicht

Noord. De klacht is op 10 januari 2018 in behandeling genomen. 

1.2         Namens de taxateur is op 7 februari 2018 een verweerschrift ingediend. 

1.3         De klacht is op 15 februari 2018 mondeling ter zitting van de Raad van Toezicht behandeld. Voor de behandeling zijn verschenen: 

              – beide klagers;

              – de taxateur bijgestaan door mr. B., als advocaat verbonden aan [bedrijfsnaam]. 

1.4         Partijen zijn door de Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht. 

2.            De feiten:

2.1          Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat tussen partijen het volgende vast. 

2.2          Klagers hebben de taxateur eind mei 2017 gevraagd de woning aan de [adres] te taxeren. Doel van de taxatie was het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van het verkrijgen van een (hypothecaire) financiering en een nationale hypotheekgarantie. De taxateur heeft deze opdracht aanvaard. 

2.3          Het taxatierapport was op 7 juni 2017 gereed. De marktwaarde is getaxeerd op € 120.000,–. De omschrijving van het object vermeldt dat de gebruiksoppervlakte wonen 100 m² beslaat en de overige inpandige ruimte 25 m². Volgens het Normblad Taxatierapport Financiering Woonruimte zijn de gebruiksoppervlakten gemeten volgens de meest recente meetinstructie 

2.4          Het taxatierapport vermeldt als kadastrale grootte 17 are en 60 centiare. 

3.            De klacht: 

3.1          Klagers verwijten de taxateur dat hij niet heeft gereageerd op hun vraag hoe hij de gebruiksoppervlakte heeft gemeten. 

3.2          Voorts zijn klagers van oordeel dat de taxateur klachtwaardig heeft gehandeld omdat hij in zijn rapport de woonoppervlakte heeft bepaald op 100 m² terwijl deze volgens de meetinstructie slechts 75,09 m² bedraagt. 

3.3          Als laatste verwijten klagers de taxateur dat hij in zijn taxatierapport een onjuiste perceelsoppervlakte heeft vermeld. De taxateur heeft de oppervlakte van het perceel ontleend aan de kadastrale gegevens terwijl de feitelijke situatie daarvan afwijkt. De werkelijke oppervlakte van het perceel is kleiner. 

4.            Het verweer:

4.1          De taxateur voert als verweer dat de woning aan de [adres] lastig in te meten was. Hij stelt dat hij dat zo goed mogelijk heeft gedaan. De taxateur voegt daaraan toe dat hij niet wil beweren dat zijn maten kloppen maar dat evenmin vaststaat dat de metingen van de klagers correct zijn. 

4.2          De taxateur wijst erop dat de taxatie is verricht voor het verkrijgen van een financiering en dat de waarde van het object niet zo zeer wordt bepaald door de woning als wel de ligging en de grootte van het perceel

4.3          Over het verschil tussen de feitelijke situatie en de kadastrale gegevens merkt de taxateur op dat hij is ingeschakeld als taxateur en dat hij als taxateur, behoudens bijzondere omstandigheden, mag afgaan op de kadastrale informatie en dat niet van hem kan worden verlangd dat hij een perceel van 1760 m² nameet. Het verschil tussen de feitelijke en kadastrale grens aan de noordwestzijde van de woning is hem niet opgevallen. Hij meent dat hem gezien zijn opdracht daarvan geen verwijt kan worden gemaakt. 

4.4          De taxateur weerspreekt dat hij niet adequaat zou hebben gereageerd op mails van klagers. 

5.            De beoordeling van het geschil:

5.1          De klacht zich tegen de heer X. De heer X is NVM-lid en aangesloten bij de afdeling Noord. De Raad van Toezicht Noord NVM is derhalve bevoegd om van de klacht kennis te nemen. 

5.2          Met betrekking tot de klacht over de vermelde woonoppervlakte heeft de Raad de taxateur voorgehouden dat ter zake van dit punt door klagers eveneens een klacht is ingediend tegen de verkoopmakelaar alsmede dat deze verkoopmakelaar de woning daarna opnieuw heeft ingemeten en ter zitting van de Raad heeft bevestigd, dat de door klagers genoemde oppervlakten van 75,09 m² en 17 m² overeenkomstig de meetinstructie zijn. 

5.3          Voorts blijkt uit de mail van de taxateur van 1 augustus 2017 dat hij een deel van de zolderruimte heeft aangemerkt als woonruimte (slaapkamer). Ter zitting heeft de taxateur bevestigd dat dit de strekking van zijn mail is. Ter zitting heeft de taxateur erkend dat die zolderruimte niet als woonruimte in aanmerking had mogen worden genomen omdat de zolderruimte geen (dak) raam heeft. 

5.4          Bij besluit van 18 maart 2010 heeft het Algemeen Bestuur van de NVM de leden verplicht om gebruiksoppervlakten van woningen te bepalen volgens de meetinstructie. Op grond van het hiervoor onder 5.2 en 5.3 gestelde staat naar het oordeel van de Raad vast dat de taxateur de woning niet met inachtneming van de meetinstructie heeft opgemeten. Zijn taxatierapport voldoet daardoor evenmin aan de in het toepasselijke Normblad opgenomen maatstaven.   

5.5          Volgens vaste jurisprudentie van de Centrale Raad van Toezicht mogen aan de wijze van de totstandkoming en de inhoud van een taxatierapport hoge eisen worden gesteld. De Raad is van oordeel dat het taxatierapport van de taxateur daar niet aan voldoet. Er is een significant verschil tussen het aantal vierkante meters woonruimte waarover de woning volgens de meetinstructie   beschikt en de oppervlakte die de taxateur in zijn rapport heeft vermeld. 

5.6          Door overtreding van de meetinstructie heeft de taxateur gehandeld in strijd met artikel 1 van de Erecode en artikel 15 van de statuten van de Vereniging. Dit onderdeel van de klacht is daarom gegrond. 

5.7          Ten aanzien van de klacht over het verschil tussen de feitelijke oppervlakte en de kadastrale oppervlakte en de afwijking van de kadastrale grens oordeelt de Raad dat in zijn algemeenheid niet van een taxateur kan worden verlangd dat hij controleert of de feitelijke situatie afwijkt van de kadastrale. In beginsel mag een taxateur afgaan op de kadastrale gegevens. 

               Gezien zijn rol is de Raad van oordeel dat de taxateur de feitelijke afwijking van de kadastrale gegevens niet had hoeven op te merken. De taxateur heeft zich geconcentreerd op de waardebepaling. De raad vindt het begrijpelijk dat de taxateur in dat verband minder oog heeft gehad voor eventuele afwijkingen van de kadastrale situatie.   

5.8          Op grond van het voorgaande verklaart de Raad dit onderdeel van de klacht ongegrond. 

5.9          Aangaande de klacht dat de taxateur onvoldoende heeft gereageerd op mails van klagers merkt de Raad op dat uit de bijlagen bij het verweerschrift blijkt dat de taxateur tweemaal heeft gereageerd op de mails van klagers en toen dit niet tot tevredenheid was hen heeft geschreven dat hij de zaak overdraagt aan zijn verzekeraar, hetgeen hij ook heeft gedaan. De Raad is van oordeel dat de taxateur door deze handelwijze in tuchtrechtelijk opzicht niet tekort is geschoten.

6.           Uitspraak:

6.1         De Raad van Toezicht Noord verklaart de klacht gegrond voor zover die betrekking heeft op de wijze waarop de taxateur de meetinstructie heeft toegepast, waardoor in het taxatierapport een onjuiste woonoppervlakte is vermeld. De Raad verklaart de overige onderdelen van de klacht ongegrond.   

6.2         De Raad van Toezicht legt aan de taxateur de maatregel van berisping op. 

6.3         De Raad veroordeelt de taxateur tot betaling van een bedrag van € 3.255,– (inclusief 21% BTW) aan de NVM als bijdrage in de kosten van de behandeling. Dit bedrag dient te worden overgemaakt op rekeningnummer NL45INGB0687212588 (BIC INGB NL2A) onder vermelding van NVM Noord 042; kosten procedure.

Aldus beslist door de Raad van Toezicht Noord NVM, bestaande uit mr. B. van den Bosch, plaatsvervangend voorzitter, de heer R. Schoo, lid en plaatsvervangend secretaris mr. G.W. Brouwer, op 6 maart 2018. 

Getekend door de plaatsvervangend voorzitter en de plaatsvervangend secretaris op 7 maart 2018.

w.g.                                                                                                     w.g.

mr. B. van den Bosch,                                                                         mr. G.W. Brouwer,

plv. voorzitter                                                                                      plv. secretaris 

Voor gewaarmerkt afschrift: 

G.W. Brouwer,

plv. secretaris