18-13 RvT Oost
Informatie aan niet-opdrachtgever. Verlenging termijn financieringsvoorbehoud. Verschuiven datum voor storten waarborgsom. Klager en zijn dochter hebben een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. In de koopovereenkomst werd t.b.v. klager een voorbehoud voor de financiering gemaakt. De termijn voor dit voorbehoud werd verschillende malen verlengd. Klager ging er vanuit dat de datum voor het storten van de waarborgsom automatisch mee verschoof. Klager verwijt beklaagde dat hij hem ten onrechte in gebreke heeft gesteld toen bleek dat klager de waarborgsom niet op de oorspronkelijk overeengekomen datum betaald had. Klager verwijt beklaagde ook dat hij hem op dit punt onvoldoende heeft geïnformeerd. Naar het oordeel van de Raad is niet komen vast te staan dat klager in zijn communicatie is tekortgeschoten. Klager heeft niet tijdig een bankgarantie doen stellen dan wel een waarborgsom gestort. Beklaagde heeft op zichzelf correct gehandeld door een ingebrekestelling te doen uitgaan. Vast staat ook dat toen klager verbolgen op de ingebrekestelling reageerde, beklaagde geen enkele emphatie heeft getoond. Een andere reactie was passender geweest maar van tuchtrechtelijk laakbaar handelen was geen sprake. Download uitspraak (pdf)
Beslissing van 27 maart 2018
Inzake de klacht van
de heer E.,
wonende te A.,
klager,
tegen
Makelaarskantoor X B.V.,
kantoorhoudende te A.,
beklaagde.
In deze beslissing zal klager ‘E.’ en zal beklaagde ‘makelaarskantoor X’ worden genoemd. De Raad van Toezicht Oost van de Stichting Tuchtrechtspraak NVM zal ‘de Raad’ worden genoemd.
1. Het verloop van de klachtprocedure
Het verloop van de klachtprocedure blijkt uit:
– de klacht van 7 september 2017 met bijlagen;
– het verweer van 19 oktober 2017 met bijlage;
– het proces-verbaal van de mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 februari 2018. Verschenen zijn: E. en de heer K. namens makelaarskantoor X.
2. De feiten
2.1 Makelaarskantoor X heeft de opdracht gekregen tot dienstverlening bij de verkoop van een appartementsrecht, inhoudende een woning op de derde verdieping met balkon, gelegen in A. aan de [adres].
2.2 E. heeft de woning bezichtigd, een bod uitgebracht en makelaarskantoor X meegedeeld dat de financiering geen probleem zou zijn en dat 50% van de koopsom uit eigen middelen kon worden voldaan.
2.3 De overeengekomen koopprijs is nader bepaald op € 127.000,00, onder de voorwaarde dat de eigendomsoverdracht uiterlijk in augustus 2017 plaats zou vinden.
2.4 In de conceptkoopakte is aanvankelijk als datum voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde 21 augustus 2017 opgenomen en als datum voor het storten van de waarborgsom 28 augustus 2017.
2.5 Op 28 juli 2017 heeft E. makelaarskantoor X verzocht om de termijn voor het verkrijgen van de financiering te stellen op eind augustus 2017 en de eigendomsoverdracht op 6 september te doen plaatsvinden. Op 7 augustus 2017 heeft E. nogmaals verzocht om uitstel voor beide data en wel tot 13 september 2017. Dit verzoek is voor wat betreft de overdrachtsdatum gehonoreerd.
2.6 Op 8 augustus 2017 hebben E. en zijn dochter de koopovereenkomst getekend.
2.7 In de koopovereenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
“artikel 4 Juridische overdracht
4.1 De akte van levering zal gepasseerd worden op zodra de financiering rond is dan wel uiterlijk 13 september 2017 of zoveel eerder als de financiering rond is of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van een notaris verbonden aan notariskantoor [naam notariskantoor], gevestigd te A., hierna verder te noemen notaris.
(…)
artikel 5 Bankgarantie/Waarborgsom
5.1 Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 28 augustus 2017 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 12.700,-, zegge twaalfduizendzevenhonderd euro,(…)
5.2 In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening. De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 5.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening.
(…)
artikel 14 Ingebrekestelling/Ontbinding
14.1 Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
(…)
artikel 18 Ontbindende voorwaarden
18.1 Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op 30 augustus 2017 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van koopsom + kosten koper geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, (…)
b. op 30 augustus 2017 koper geen met de aangevraagde hypothecaire geldlening corresponderende Nationale Hypotheek Garantie heeft verkregen.
(…)”.
2.8 Bij e-mail van 25 augustus 2017, 15:21 uur heeft E. aan een medewerker van makelaarskantoor X, [mw D.], het volgende bericht:
“De woning kopen samen met mijn dochter geeft complicaties, hypotheekverstrekkers zijn er niet erg in geïnteresseerd. Dit ondanks dat we 50% aanbetalen.
Nu hebben wij volgende week weer een gesprek met onze eigen bank om het op de overwaarde van het privé woonhuis te financieren. Dit lukte niet eerder omdat wij de afgelopen 2 weken op vakantie waren.
Dit gaat dus meer tijd vragen en verlening van de ontbindende voorwaarde is noodzakelijk.
Nu waren de termijnen ook al erg kort gesteld.
Ik kan ook nog een ander voorstel doen. Ik heb onroerend goed verkocht waarvan de overdracht op 30-11 plaatsvindt.
Dan heb ik geen financier nodig en betaal de woning cash. Als we de overdracht verplaatsen naar bijv. 5-12 dan laten we overeenkomst verder in tact en zal de 10% waarborgsom contact bij de notaris storten.
Graag hoor ik hoe verder.”
2.9 Makelaarskantoor X heeft bij e-mail van 29 augustus 2017, 11:21 uur E. het volgende meegedeeld:
“Vervelend dat het allemaal anders loopt dan dat je had verwacht. De gestelde termijnen waren overigens hele normale termijnen, het is natuurlijk wel zaak dat er volle aandacht is voor de voortgang.
Het andere voorstel wat je doet, zouden we eventueel met de verkoper kunnen bespreken. Je zult begrijpen dat de verkoper niet zit te wachten op een uitstel van 2 maanden, het lijkt ons in dat geval vanzelfsprekend dat er een maandelijkse vergoeding wordt betaald voor het uitstel van ? 750,– per maand.
Tevens gaan wij ervan uit dat de waarborgsom / bankgarantie reeds bij de notaris is gedeponeerd.”
2.10 Daarop heeft E. op 29 augustus 2017, 15:44 uur onder meer het volgende gemaild:
“De termijnen waren tekort, ik had op voorhand al verlenging aangevraagd. Maar jij wilde de druk erop houden, verlenging kon altijd nog, zie onze mailwisseling. Niet alleen waren de termijnen tekort, maar vanwege vakantie duurde het lang voordat we een afspraak konden krijgen. Daarnaast waren wij zelf ook nog op vakantie. Het was, gezien de huidige drukte bij banken en de vakantieperiode, domweg niet haalbaar.
(…)
Overigens vind ik het tegenvoorstel buiten elke redelijkheid staan. Ik vraag verlenging, ter geruststelling voor verkoper wil ik de waarborgsom alvast storten en vervolgens mag ik 750 per maand te betalen?..
Hoe verder:
1. Graag 3 weken verlening zodat wij met onze eigen bank ik gesprek kunnen.
2. Als alternatief ben ik bereid de waarborgsom te storten en daarmee de koop definitief te maken. Overdracht uiterlijk 5 december of zoveel eerder de financiering rond is. Over de periode na 13 september, de geplande overdrachtsdatum, ben ik bereid 2% rente op jaarbasis te vergoeden.”
2.11 Makelaarskantoor X heeft bij e-mail van 30 augustus 2017 om 16:21 uur als volgt gereageerd:
“Destijds zijn wij in de onderhandeling een prijs overeengekomen welke is gebaseerd op de constant door jouw genoemde directe aanvaarding.
Uit coulance is verkoper bereidt uitstel voor het financieringsvoorbehoud te verlenen tot 20 september 2017, waarbij uiterlijk op 2 september 2017 de overdracht dient plaats te vinden.”
2.12 Op 31 augustus 2017, 8:49 uur heeft E. geantwoord:
“Dank je wel voor je bericht en het uitstel.
Inderdaad heb ik aangegeven direct te willen aanvaarden waarbij ik ook had aangegeven 50% zelf te betalen en de andere 50% te willen financieren.
Dit lijkt lastiger dan ik had voorzien. Hoe dan ook, ik vertrouw op een goede afloop en ben er volop mee bezig.
De uiterlijke overdracht staat op 2 september, dit moet een typefoutje zijn gezien het uitstel tot 20 september. Welke datum wordt hiermee bedoeld?”
Makelaarskantoor X heeft dezelfde dag om 11:28 uur gemaild dat de overdracht op 22 september 2017 plaats diende te vinden.
2.13 Makelaarskantoor X heeft op 4 september 2017 een brief toegezonden met onder meer de volgende inhoud:
“Betreft: ingebrekestelling/nakomen verplichtingen
(…)
Mijn cliënt wendde zich tot mij met de mededeling dat u in gebreke bent gebleven om uw verplichtingen na te komen. Deze tekortkoming bestaat uit het feit dat u nagelaten hebt [vermelding van de verplichting(en) die niet is (zijn) nagekomen].
Ik verzoek en zonodig sommeer ik u om uiterlijk 12 september 2017 uw verplichtingen die voortvloeien uit de koopovereenkomst alsnog na te komen.
Voor het geval u hieraan geen gehoor geeft, behoudt mijn cliënt zich zowel het recht voor om de koopovereenkomst te ontbinden als het recht om nakoming van de koopovereenkomst te vorderen.
Cliënt maakt vanaf heden tevens aanspraak op vergoeding van de als gevolg van uw tekortkoming geleden en nog te lijden schade, vermeerderd met de wettelijke rente, vanaf d.d. 12 september 2017. Cliënt behoudt zich voorts het recht voor om de boete op te eisen conform de in de koopovereenkomst vastgestelde regeling.”
2.14 Bij e-mail van 6 september 2017, 8:30 uur heeft E. aan makelaarskantoor X geschreven:
“Gisteren ontving ik tot mijn grote ontsteltenis een ingebrekestelling van jullie kantoor i.v.m. met de transactie van de [adres]. Via email ben ik met [mw. D.] verlenging van het financieringsvoorbehoud overeengekomen tot 20 september 2017.
Deze actie is dus strijdig met de gemaakte afspraken. En ben dan ook zeer benieuwd op welke grond u meent mij in gebreke te moeten stellen. Ik ben hier dan ook behoorlijk ontstemd over en zal mij dan ook bezinnen op tegenmaatregelen mocht hier geen afdoende antwoord op komen.”
2.15 Makelaarskantoor X heeft op 6 september 2017, 13:23 uur aan E. bericht:
“In de door partijen getekende koopakte, staat 28 augustus 2017 als datum waarop de bankgarantie, dan wel de waarborgsom, gesteld of gestort zou moeten zijn. Het feit dat het voorbehoud voor het verkrijgen van een financiering is uitgesteld, betekent niet dat het stellen/storten van de waarborgsom ook is uitgesteld. Ondanks een rappel van de notaris om de verplichtingen na te komen, is daar geen gehoor aan gegeven. In het belang van onze opdrachtgever zijn wij daarom genoodzaakt je in gebreke te stellen. Dit is geen persoonlijke kwestie.”
2.16 E. heeft op 6 september 2017, 13:36 uur als volgt geantwoord:
“Een financieringsvoorbehoud is wel degelijk gerelateerd aan de waarborgsom c.q. bankgarantie. Namelijk een bankgarantie wordt door de financierende partij afgegeven. En als de financiering niet rondkomt, heeft het afgeven van een waarborgsom geen nut. Dus dit klopt niet. Ik loop al wat langer mee in dit wereldje. De ingebrekestelling is volkomen misplaatst. Zeker is dit geen persoonlijke kwestie maar ik vind dat je zakelijk buitengewoon slecht acteert.
Ik geef je 3 dagen de tijd om aan te geven dat de ingebrekestelling ten onrechte is en anders neem ik tegenmaatregelen.”
2.17 E. heeft daaraan in zijn e-mail van 7 september 2017, 8:46 uur onder meer het volgende toegevoegd:
“Ik begreep gisteren telefonisch dat uw kantoor de ingebrekestelling niet intrekt. Dit dwingt mij i.i.g. tot een starten van een klachtenprocedure bij de NVM. Verdere acties heb ik in overweging. Daarnaast zal ik mijn ervaringen met uw kantoor delen op social media zoals Twitter en Facebook.”
2.18 De eigendomsoverdracht heeft op of omstreeks 22 september 2017 plaatsgevonden.
3. De klacht en het verweer
3.1 De klacht houdt – samengevat en zakelijk weergegeven – in dat makelaarskantoor X tekortgeschoten is in de communicatie, E. onvoldoende heeft geïnformeerd dat de datum voor het storten van de waarborgsom gehandhaafd bleef en ten onrechte aan E. een (onjuiste) ingebrekestelling heeft verzonden.
3.2 Makelaarskantoor X voert – samengevat en zakelijk weergegeven – het volgende verweer. Het is niet gebruikelijk dat de datum voor het storten van de waarborgsom automatisch verschuift als de datum voor het financieringsvoorbehoud wordt verlengd. De communicatie is op een normale manier verlopen. Er is een fout gemaakt bij het opstellen van de ingebrekestelling: bepaalde velden zijn niet ingevuld.
3.3 Op de stellingen van E. en beklaagde, voorzover van belang, zal onder de beoordeling van de klacht worden ingegaan.
4. De beoordeling van de klacht
4.1 Makelaarskantoor X is opgetreden voor de verkopers krachtens een overeenkomst van opdracht. In dat kader dient de NVM-makelaar op grond van artikel 2 van de Erecode de belangen van de verkopers te beschermen en te bevorderen.
4.2 Volgens artikel 1 van de Erecode dient de NVM-makelaar zijn functie naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk uit te oefenen en te streven naar kwaliteit in zijn dienstverlening. In zijn communicatie dient de NVM-makelaar te waken voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten. Met deze regel wordt de positie van de verkopend makelaar ten opzichte van zijn opdrachtgever, de (potentiële) kopers en derden weergegeven.
4.3 Vaststaat dat E. steeds aan makelaarskantoor X heeft meegedeeld dat de financiering van de koopsom geen probleem zou zijn, omdat hij over eigen financiële middelen beschikte. E. en zijn dochter hebben op 8 augustus 2017 de koopovereenkomst ondertekend en zijn met de in die overeenkomst genoemde termijnen akkoord gegaan. De Raad is van oordeel dat deze termijnen weliswaar kort zijn, maar niet zodanig kort dat makelaarskantoor X in verband daarmee een verwijt kan worden gemaakt. Bovendien is E. zelf akkoord gegaan met deze termijnen. De klacht is op dit onderdeel ongegrond.
4.4 Vaststaat dat makelaarskantoor X op verzoeken van E. tot verlenging van de termijn voor het verkrijgen van financiering steeds is ingegaan en overleg heeft gevoerd met zijn opdrachtgever en de uitkomsten van dat overleg aan E. heeft meegedeeld. Uit de e-mail van 29 augustus 2017 blijkt dat makelaarskantoor X E. heeft gewezen op diens verplichting om de waarborgsom te storten dan wel een bankgarantie te doen stellen. De Raad is van oordeel dat makelaarskantoor X niet tekort geschoten is in de communicatie met E. De klacht is op dit onderdeel ongegrond.
4.5 Makelaarskantoor X heeft de fout in de aan E. verzonden ingebrekestelling erkend. De Raad is van oordeel dat er sprake is van een vergissing en niet van tuchtrechtelijk laakbaar handelen.
4.6 Vaststaat dat E. niet tijdig een bankgarantie heeft doen stellen dan wel een waarborgsom heeft gestort. De Raad is van oordeel dat makelaarskantoor X op zichzelf correct heeft gehandeld door in het kader van de behartiging van de belangen van zijn opdrachtgever een ingebrekestelling te doen uitgaan. Vaststaat ook dat makelaarskantoor X, toen E. verbolgen reageerde op de ingebrekestelling, geen enkele empathie heeft getoond. De Raad is van oordeel dat in de gegeven omstandigheden een andere reactie passender was geweest, maar dat het optreden van makelaarskantoor X niet tuchtrechtelijk laakbaar is. Ook dit onderdeel van de klacht is ongegrond.
5. De beslissing
De Raad:
verklaart de klacht ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. O. Nijhuis, voorzitter, mr. M.A.A. Gockel-Gieskes, lid-secretaris, en drs. J. Berger, lid, op
mr. M.A.A. Gockel-Gieskes mr. O. Nijhuis
lid-secretaris voorzitter