17-144 RvT Zuid

Informatie aan niet-opdrachtgever. Gebruiksoppervlakte. (Stelselmatig) niet volgen van de Meetinstructie. Klagers hebben een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Klagers verwijten beklaagde dat hij onjuiste informatie over de gebruiksoppervlakte van de woning heeft verstrekt (geen 200 m2 maar slechts 160,4 m2) en dat hij de woning niet volgens de verplichte Meetinstructie heeft opgemeten. Klagers stellen verder dat beklaagde t.a.v. andere woningen dezelfde fouten heeft gemaakt. Volgens klagers zou beklaagde de Meetinstructie stelselmatig en doelbewust niet hebben nageleefd/naleven. De Raad stelt vast dat beklaagde heeft erkend dat hij t.a.v. drie woningen, waaronder de woning van klagers, de Meetinstructie niet gevolgd heeft en onjuiste informatie over de gebruiksoppervlakte heeft opgegeven. Deze drie woningen maakten onderdeel uit van hetzelfde woningbouwproject. Dat beklaagde de meetinstructie stelselmatig en doelbewust niet zou hebben nageleefd/naleven is niet komen vast te staan. Wel is gebleken dat door beklaagde, in elk geval t.a.v. het hiervoor genoemde woningbouwproject, al jarenlang de verplichte meetinstructie niet is nageleefd. Beklaagde heeft daardoor niet alleen zichzelf maar ook de NVM als betrouwbaar en zorgvuldig werkende beroepsorganisatie in opspraak c.q. diskrediet gebracht. Download uitspraak (pdf)

DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN

MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM

————————————————————————————————-

Geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

De heer H. en mevrouw R.,

wonende aan het adres:

[adres],

klagers,

Tegen:

[makelaarskantoor X],

gevestigd en kantoorhoudende aan het adres:

[adres],

beklaagde,

gemachtigde: mr. L., advocaat te D.

([adres]).

1. Verloop van de procedure

1.1. Bij ongedateerde, kennelijk per e-mail van 27 juni 2017 (13.57 uur) aan de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM gezonden brief met bijlagen hebben de heer H. en mevrouw R., hierna verder te noemen: “klagers” een klacht ingediend tegen [makelaarskantoor X], hierna verder te noemen: “beklaagde”.

1.2. Conform bij “klachtformulier” d.d. 28 juni 2017 door klagers gedaan verzoek, heeft de afdeling NVM Consumentenvoorlichting het klachtdossier voorgelegd aan de Stichting Tuchtrechtspraak NVM, die het klachtdossier bij e-mail van 31 juli 2017 (09.55 uur) ter be-/afhandeling heeft doorgezonden aan de Raad van Toezicht Zuid.

1.3. Klagers hebben bij aan de secretaris van de Raad gezonden e-mail van 15 augustus 2017 (19.42 uur) nog een kopie van namens hen door [naam advocatenkantoor] aan klagers gezonden brieven d.d. 11 april en 5 mei 2017 overgelegd.

1.4. De gemachtigde van beklaagde heeft op 13 september 2017 een verweerschrift tegen de klacht ingediend.

1.5. De Raad heeft de klacht op 10 oktober 2017 ter zitting behandeld. Voor die zitting zijn partijen door de secretaris van de Raad bij brief van 22 augustus 2017 opgeroepen. Naar aanleiding daarvan zijn ter zitting verschenen en door de Raad gehoord:

– de heer H., namens klagers;

– de heer S., namens [makelaarskantoor X] en zijn gemachtigde, mr. L.

1.6. Tijdens de op 10 oktober 2017 gehouden zitting heeft ieder van partijen gereageerd op vragen van de Raad en zijn standpunt nader mondeling toegelicht.

2. De feiten

2.1. Als gesteld en erkend, althans niet of onvoldoende weersproken en/of op grond van de inhoud van de overgelegde stukken, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.

2.2. Beklaagde trad op als verkopend makelaar(s) van het perceel/pand gelegen aan het [adres 1], kadastraal bekend gemeente E., sectie [..], nummer [….].

2.3. Klagers waren geïnteresseerd in dat perceel/pand en hebben dat op 5 december 2016 ook gekocht.

2.4. Zowel in de verkoopbrochure, als op de website van [makelaarskantoor X], werd aangegeven dat de woning aan [adres 1] een woonoppervlak van 200 m2 zou hebben.

2.5. Uit een in opdracht en voor rekening van klagers uitgevoerde opmeting blijkt het woonoppervlak van de woning echter geen 200 m2, maar 163 m2 te zijn.

3. De klacht

3.1. In hun aan de NVM Consumentenvoorlichting gezonden klachtbrief voeren klagers na weergave van de huns inziens relevante feiten concreet de navolgende klachten aan:

“Klacht 1:

Allereerst heeft beklaagde naar de mening van klagers klachtwaardig gehandeld nu een woonoppervlakte is opgegeven van 200 m2, terwijl het woonoppervlak van de woning aan [adres] slechts 160,4 m2 bedraagt. Het simpele feit dat de oppervlakte zo exorbitant afwijkt, maakt dat beklaagde klachtwaardig heeft gehandeld.

Klacht 2:

Beklaagde heeft naar de mening van klagers ook klachtwaardig gehandeld door de woning niet volgens de dwingendrechtelijke voorgeschreven meetinstructie te meten. Voor het geval beklaagde zich ineens op het standpunt zou stellen, dat hij wel volgens de meetinstructie heeft gemeten, geldt dat de meetinstructie niet is gevolgd, hetgeen naar de mening van klagers klachtwaardig is.

Klacht 3:

Beklaagde heeft klachtwaardig gehandeld nu bij een ander pand, namelijk [adres 2], tevens een woonoppervlakte is opgegeven van 200 m2, terwijl het woonoppervlak slechts 160,4 m2 bedraagt. Het simpele feit dat de oppervlakte ook hier zo exorbitant afwijkt, maakt dat beklaagde klachtwaardig heeft gehandeld. Dit pand diende duidelijk als referentiepand en had derhalve een belangrijke functie.

Klacht 4:

Beklaagde heeft naar de mening van klagers ook klachtwaardig gehandeld door de woning aan [adres 2] niet volgens de dwingendrechtelijke voorgeschreven meetinstructie te meten. Voor het geval beklaagde zich ineens op het standpunt zou stellen dat hij wel volgens de meetinstructie heeft gemeten, geldt dat de meetinstructie niet is gevolgd, hetgeen naar de mening van klagers klachtwaardig is.

Klacht 5:

Klagers hechten eraan expliciet te benadrukken, dat hun bekend is dat de meetinstructie vaker niet of niet goed is/wordt gevolgd door beklaagde! In twee kwesties, namelijk [adres 1 en adres 2] is dit bewijs middels officiële metingen duidelijk geleverd. De uitgebreide motivering en bewijsvoering heeft u hierboven kunnen aantreffen.”.
en voorts ter onderbouwing van die klacht onder meer nog aangevoerd:

“….. Op 2 december 2014 heeft gedaagde eveneens als NVM-makelaar bemiddeld bij de verkoop van [adres 3]. Ook in deze transactie heeft gedaagde een onjuiste voorstelling van zaken gegeven aangaande het woonoppervlakte. Het pand is gepresenteerd met een woonoppervlakte van 198 m2, terwijl het werkelijk woonoppervlak ook in deze casus maar 160,4 m2 bedroeg.

In het geval van het pand aan [adres 4] is het zeer waarschijnlijk dat óók hier de dwingende meetinstructies niet zijn opgevolgd.

3.2. Tenslotte hebben klagers tijdens de zitting op 10 oktober 2017 nog benadrukt dat naar hun oordeel de meetinstructie door beklaagden herhaald niet is/wordt na-gevolgd. Klagers hebben daarom tijdens de zitting het in hun klachtbrief gedaan verzoek om een passende sanctie, te weten royement van beklaagden als NVM-lid, uitdrukkelijk gehandhaafd.

4. Het verweer

4.1. Blijkens het namens beklaagde ingediende verweerschrift komt het verweer op de klacht(en) er, kort en zakelijk gezegd, op neer:

a. dat de klacht dat er bij de verkoop van het perceel/pand [adres 1] een onjuist woonoppervlak (200 i.p.v. 160,4 m2) is genoemd en het woonoppervlak niet conform de Meetinstructie is opgenomen/gemeten juist is en derhalve wordt erkend.

b. dat diezelfde klacht voor zover het de percelen/panden [adres 3 en adres 2] betreft, eveneens juist is en wordt erkend.

c. dat diezelfde klacht voor zover het het perceel/pand [adres 4] betreft daarentegen onjuist is en dus uitdrukkelijk wordt betwist c.q. ontkend.

d. dat ook uitdrukkelijk wordt betwist en ontkend dat er sprake is van herhaalde, verschillende fouten; omdat het percelen/panden in een en het zelfde project betreft is er namelijk sprake van één en dezelfde fout.

e. dat derhalve een royement zoals door klagers wordt verzocht een onevenredig zware sanctie zou zijn.

4.2. Tijdens de zitting op 10 oktober 2017 heeft de gemachtigde van beklaagde dit verweer in feite herhaald en nog benadrukt dat niet alleen is erkend dat er verkeerde woonoppervlakten zijn genoemd en niet volgens de meetinstructie is gemeten, maar dat daarvoor ook uitdrukkelijk excuus is aangeboden.

4.3. De heer S. heeft in aansluiting daarop ter zitting nog benadrukt dat er met betrekking tot het project aan [straatnaam van de genoemde adressen] inderdaad herhaald verkeerde woonoppervlakten zijn gehanteerd, maar dat daaruit niet mág en ook niet kán worden afgeleid dat er door hem c.q. zijn collega [X] c.q door [makelaarskantoor X] stelselmatig, zoals klagers stellen, werd of wordt “gesjoemeld”.

5. De beoordeling

5.1. De Raad constateert dat in het verweerschrift onder meer uitdrukkelijk wordt gesteld en mitsdien erkend:
“[X] erkent dat bij de verkoop van de woning [adres 1] niet conform de NVM Meetinstructie het woonoppervlak is opgenomen en vermeld.”
en voorts:
“Het is ook juist dat bij het identieke buurpand [adres 2] niet conform de NVM Meetinstructie is gehandeld. Beide woningen zijn rondom 2002 gebouwd en [X] heeft destijds de woningen voor de ontwikkelaar verkocht. Bij de inverkoopname van nummer [2] in 2013 en nummer [1] in mei 2016 is het woonoppervlak overgenomen uit de verkoopstukken van 2002. Dat is niet juist en zal ook niet meer gebeuren. ”
en tenslotte:
“ [adres 3] betreft een identiek pand als nummer [2] en [1] en daar is inderdaad dezelfde fout gemaakt door het woonoppervlak uit de verkoopstukken van 2002 over te nemen.”
Die stellingen zijn tijdens de zitting van 10 oktober zowel door de gemachtigde van beklaagden als door de heer S. expliciet bevestigd.

5.2. Naar het oordeel van de Raad staat aldus vast dat met betrekking tot de percelen c.q. panden [adres 1, 2 en 3], de meetinstructie niet is nageleefd en dat er bij de verkoop van die panden inderdaad niet de juiste woonoppervlakten –de Raad begrijpt overigens dat met “woonoppervlakte “ gebruiksoppervlakte is bedoeld- zijn vermeld c.q. genoemd.

5.3. De omstandigheid dat, zoals in het verweerschrift wordt gesteld, “…. het woon-oppervlak (is) overgenomen uit de verkoopstukken van 2002.” Doet aan het voren-staande niet af. Die omstandigheid geeft namelijk wel een verklaring, maar geen rechtvaardiging voor de foutieve maten. Een makelaar heeft zich immers steeds te houden aan de NVM meetinstructie. Dit impliceert dat hij zich er steeds, dus óók als hem door zijn opdrachtgever en/of iemand anders maten van een object worden opgegeven, van dient te vergewissen dat die maten juist zijn. Anders gezegd: het is en blijft de verantwoordelijkheid van de NVM-makelaar om de maten van een object volgens de in de meetinstructie aangegeven methode te berekenen en/of te checken en volgens de in de Meetinstructie gebruikte terminologie te benoemen.

5.4. Uit het vorenstaande volgt dat de in de klachtbrief als “Klacht 1, Klacht 2, Klacht 3 en Klacht 4” omschreven onderdelen van de klacht , die immers specifiek betrekking hebben op het feit dat bij verkoop van de percelen/panden [adres 1 en 2] de meetinstructie niet is nageleefd en dat er bij de verkoop van die percelen/panden onjuiste woonoppervlaktematen zijn vermeld c.q. genoemd, gegrond zijn.

5.5. Uit het vorenstaande volgt voorts dat ook het in de klachtbrief als “Klacht 5” omschreven onderdeel van de klacht, voor zover daarmee geklaagd wordt over het feit dat (ook) bij de verkoop van het perceel/pand [adres 3] de meetinstructie niet is nageleefd en een onjuiste woonoppervlakte is vermeld, gegrond is.

5.6. Het in de klachtbrief als “Klacht 5” omschreven onderdeel van de klacht, heeft echter een breder strekking en derhalve overweegt de Raad over “Klacht 5” verder het navolgende.

5.7. Blijkens de eerste volzin van “Klacht 5”, die luidt: “Klagers hechten er aan expliciet te benadrukken, dat hun bekend is dat de meetinstructie vaker niet of niet goed is/wordt gevolgd door beklaagde! “ en de slotzin van de derde alinea op blad 5 van de klacht-brief, die luidt: “Dat is geen nalatigheid meer, dit is gewoon pure oplichting!”, alsook hun op de zitting op 10 oktober gegeven mondelinge toelichting, stellen klagers zich op het standpunt dat beklaagde de Meetinstructie stelselmatig en doelbewust niet zou hebben nageleefd/naleven.

5.8. De klacht bevat aldus ook een naar zijn aard en inhoud “zware” beschuldiging. Uiteraard mag/kan een klacht een dergelijk beschuldiging bevatten, maar een veroordeling op grond van zo’n “zware” beschuldiging en een daarbij passende tuchtrechtelijke maatregel kán/mág naar het oordeel van de Raad slechts volgen indien onomstotelijk is komen vast te staan dat de beschuldiging juist is.

5.9. De Raad constateert op grond van de door klagers tijdens de zitting op 10 oktober 2017 gegeven mondelinge toelichting dat zij “Klacht 5” baseren op het feit dat beklaag-de, zoals klagers in hun klachtbrief en tijdens de zitting hebben betoogd, “….niet éénmaal, niet tweemaal, maar driemaal de zaken verkeerd (hebben) voorgesteld.”.

5.10De stelling dat dat driemaal is gebeurd is weliswaar juist, maar levert naar het oordeel van de Raad op zich nog géén onomstotelijk bewijs van de juistheid van “Klacht 5” , althans van de daarin opgenomen in overweging 5.7. genoemde beschuldiging. De Raad neemt daarbij , onverminderd het gestelde in overweging 5.3., in aanmerking dat het verweer van beklaagden dat de drie hiervoor genoemde panden onderdeel uitmaakten van één en hetzelfde project en derhalve projectgegevens daarvan zijn overgenomen op zichzelf nóch geheel onbegrijpelijk, nóch onaannemelijk is.
Bovendien levert énkel de herhaling naar het oordeel van de Raad nog geen bewijs van opzettelijk handelen, laat staan van zoals klagers stellen “…pure oplichting”. Dat met name dat laatste zo zou zijn, blijkt/volgt naar het oordeel van de Raad ook niet uit de overgelegde stukken en de daarop gegeven toelichting(en), terwijl klagers dat evenmin met/door concrete, objectieve feiten en/of op enig andere manier hebben bewezen.

5.11. Hetgeen klagers in hun klachtbrief onder “Klacht 5” hebben gesteld over het per-ceel/pand aan [adres 4] doet aan het vorenstaande naar het oordeel van de Raad niets af. De Raad neemt daarbij in aanmerking dat klagers met betrekking tot [adres 4] gesteld hebben dat het “…. zeer waarschijnlijk (is) dat ook hier de dwingende meetinstructies niet zijn opgevolgd.”, terwijl beklaagde daartegenover heeft gesteld “…. Het woonoppervlak bedraagt volgens de NVM Meetinstructie 215 m2 en is dus correct vermeld in de brochure en in de NVM-systemen. Dit laatste hebben klagers op hun beurt echter niet, althans onvoldoende weersproken, doch eerder bevestigd blijkens de door hen bij hun klachtbrief overgelegde bijlage 5.

5.12. Kortom, de Raad is van oordeel dat het in de klachtbrief als “Klacht 5” omschreven onderdeel van de klacht, voor zover dat er toe strekt dat beklaagde de Meetinstructie stelselmatig en doelbewust niet zou hebben nageleefd/naleven, niet, althans on-voldoende is bewezen. In zoverre is dat klachtonderdeel dus ongegrond.

5.13. Niettemin en onverminderd al het vorenstaande staat op grond van de stukken vast dat beklaagde herhaald, en op verschillende, ná 18 maart 2010 –de datum waarop door het Algemeen Bestuur NVM het volgen van de Meetinstructie verplicht werd gesteld- gelegen tijdstippen, kennelijk klakkeloos gebruik heeft gemaakt van in of omstreeks 2002 door derden verstrekte gegevens. Daaruit, alsook uit het verweer-schrift (randnrs. 3 jo 15) èn uit de opmerking van makelaar S. tijdens de zitting op 10 oktober dat “…op ons kantoor nu standaard is ingevoerd dat wij de oppervlakte van ieder object standaard (laten) opmeten” leidt de Raad af dat door beklaagde in elk geval ten aanzien van het woningbouwproject [adres] al jarenlang de verplichte Meetinstructie niet is nageleefd.

5.14. Dat valt beklaagden te verwijten. Enerzijds omdat beklaagde als NVM-lid zonder meer verplicht is om zich aan de Meetinstructie te houden en beklaagde er intern dus op moet toezien en er voor moet zorgen dat dat (steeds) gebeurt. Anderzijds omdat indíen de Meetinstructie correct zou zijn gevolgd, beklaagde naar het oordeel van de Raad daarmee ongetwijfeld een klacht als de onderhavige en met name ook het in de klacht vervat, – tijdens de zitting door klagers nog eens expliciet benadrukt!!- gevoel van “gewoon pure oplichting” had (kunnen) voorkomen.

5.15. Aldus komt de Raad tot de slotsom dat door beklaagde evident in strijd met artikel 1, 2, 5 en 10 van de Erecode NVM jo artikel 15 van de Verenigingsstatuten is gehandeld. Beklaagde heeft daardoor naar het oordeel van de Raad niet alleen zichzelf, maar ook de NVM als betrouwbaar en zorgvuldig werkende beroepsorganisatie in opspraak c.q. diskrediet gebracht.

5.16. De Raad zal de klacht dus grotendeels gegrond bevinden en beklaagde op de voet van artikel 31 Reglement Tuchtrechtspraak NVM een straf opleggen.

5.17. Naar het oordeel van de Raad bestaat er gegeven de overwegingen 5.10. t/m 5.12. geen reden en/of aanleiding om, zoals klagers hebben verzocht, een “zware” maatregel als schorsing of royement op te leggen.

5.18. Daarentegen acht de Raad, gelet op de overwegingen 5.13. en 5.14. énkel een beris-ping te licht, althans onvoldoende. Derhalve zal de Raad naast een berisping ook een voorwaardelijke boete opleggen

5.19. Rekening houdend met de in artikel 31 lid 1 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM gestelde maximale boete en het feit dat uit het in deze klachtzaak gegeven oordeel van de Raad volgt dat de kosten van de behandeling van de klacht ingevolge artikel 32 lid 1 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM ten laste van beklaagde komen, zal de Raad die voorwaardelijke boete bepalen op € 10.000,00.

5.20 Het is te doen gebruikelijk dat uitspraken van de Raden van Toezicht worden gepubliceerd op www.nvmtuchtrechtspraak.nl. Die publicatie geschiedt door het algemeen bestuur en is kennelijk (mede) gebaseerd op artikel 57 Reglement Tuchtrechtspraak NVM. De Raad veronderstelt dat ook deze uitspraak zal worden gepubliceerd. Zekerheidshalve zal de Raad echter, gegeven het belang van correcte naleving van de Meetinstructie en de mogelijke “signaalwerking” van deze uitspraak, op grond van artikel 31 lid 2, laatste volzin van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM ook publicatie zoals aangegeven in het dictum van deze uitspraak gelasten.

5.21. Op grond van vorenstaande overwegingen, en gelet op het Reglement Tuchtrecht-spraak NVM, alsook de statuten en de Erecode NVM, komt de Raad van Toezicht in deze tot de navolgende uitspraak.

6. Beslissing

De Raad van Toezicht Zuid van de NVM:

6.1. verklaart de in overweging 3.1. “Klacht 1, Klacht 2, Klacht 3 en Klacht 4” genoemde onderdelen van de klacht gegrond.

6.2. verklaart het in overweging 3.1. “Klacht 5” genoemde onderdeel van de klacht voor zover dat er toe strekt dat beklaagde de Meetinstructie stelselmatig en doelbewust niet zou hebben nageleefd/naleven, ongegrond.

6.3. verklaart het in overweging 3.1. “Klacht 5” genoemde onderdeel van de klacht voor het overige gegrond.

6.3. legt beklaagde de straf op van berisping.

6.4. legt beklaagde voorts een voorwaardelijke boete op van € 10.000,00 (zegge: tienduizendeuro).

6.5. Bepaalt dat beklaagde die boete verschuldigd wordt èn aan de Nederlandse Vere-niging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM zal moeten betalen, indien beklaagde en/of enige aan [makelaarskantoor X] verbonden makelaar en/of medewerker binnen twee jaar na dagtekening van deze uitspraak de Meetinstructie opnieuw niet zou volgen en een klacht daarover gegrond wordt bevonden.

6.6. Bepaalt en gelast dat het algemeen bestuur er voor zorgdraagt:
i.) dat deze uitspraak binnen redelijke termijn op de gebruikelijke wijze in het NVM register tuchtrechtspraak (www.nvmtuchtrechtspraak.nl) wordt gepubliceerd;
ii.) dat bovendien een samenvatting van deze uitspraak binnen redelijke termijn wordt gepubliceerd op de voor eenieder beschikbare website van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM (www.nvm.nl) onder doorverwijzing naar de volledige tekst van de uitspraak op de onder i.) genoemde website.

6.7. veroordeelt beklaagde om binnen 4 weken nadat deze uitspraak onherroepelijk is geworden aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM ter zake de behandeling van de onderhavige klachtzaak gemaakte kosten een bedrag van € 3.353,46 exclusief eventuele BTW te betalen.

6.8. verstaat dat ingevolge artikel 17, laatste volzin van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM, het klachtgeld ad € 100,00 binnen 4 weken nadat deze uitspraak onher-roepelijk is geworden aan klagers zal worden gerestitueerd

Aldus gewezen te Tilburg door mr. F.F. Stiekema, voorzitter, de heer J.G.A.M. Luijks, lid, en mr. P.L.J.M. van Dun, lid tevens secretaris en aldaar op 14 december 2017 ook ondertekend door de voorzitter en secretaris voornoemd.

mr. F.F. Stiekema mr. P.L.J.M. van Dun

voorzitter secretaris

17-144 RvT Zuid

Contact