17-146 RvT Zuid
Belangenbehartiging opdrachtgever. Geheimhouding vertrouwelijke gegevens. Ontvankelijkheid. Civielrechtelijke kwesties. Schadevergoeding De verkopers van een woning (klagers) verwijten hun makelaar dat zij, zonder voorafgaand contact, informatie aan een geldverstrekkende instelling heeft verstrekt. Klagers achten de handelwijze van hun makelaar onrechtmatig en menen dat zij aansprakelijk is voor de door hen geleden schade. De Raad overweegt allereerst niet bevoegd te zijn om een oordeel over de door klagers gestelde civielrechtelijke kwesties te geven. Evenmin is de Raad bevoegd om beklaagde te veroordelen tot enige betaling en/of (schade)vergoeding. De bevoegdheid tot een dergelijk oordeel c.q. dergelijke veroordeling berust op grond van de wet immers bij de gewone rechter. De Raad overweegt voorts dat beklaagde door kennelijk geheel eigener beweging en zónder voorafgaand overleg met en instemming van klagers informatie c.q. gegevens aan derden te verstrekken, níet heeft gehandeld zoals van een NVM-makelaar mag en kan worden verwacht. De klacht is in zoverre dan ook gegrond. Download uitspraak (pdf)
DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM
————————————————————————————————–
Geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
Mevrouw B. en de heer K.,
beiden wonende op het adres:
[…..],
klagers,
Tegen:
Mevrouw P.,
als aangesloten NVM-makelaar verbonden aan [naam makelaarskantoor],
gevestigd en kantoorhoudende op het adres:
[…..],
beklaagde,
gemachtigde: [naam verzekeringsmaatschappij], gevestigd en kantoorhoudend aan de [(post)adres], in casu vertegenwoordigd door mevrouw mr. M.,
1. Verloop van de procedure
1.1. Bij aan de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM gezonden brief van 2 juni 2017 met 5 bijlagen hebben mevrouw B. en de heer K., hierna verder te noemen: “klagers”, een klacht ingediend tegen mevrouw P., hierna verder te noemen: “beklaagde”.
1.2. Conform bij “klachtformulier”d.d. 23 juni 2017 door klagers gedaan verzoek, heeft de NVM Consumentenvoorlichting het klachtdossier bij brief van 27 juni 2017 voorgelegd aan de Stichting Tuchtrechtspraak NVM, die het klachtdossier bij e-mail van 11 juli 2017 (11.14 uur) ter be-/afhandeling heeft doorgezonden aan de Raad van Toezicht Zuid.
1.3. De gemachtigde van beklaagde heeft namens beklaagde bij brief van 14 augustus 2017 met 11 bijlagen verweer tegen de klacht gevoerd.
1.4. De Raad heeft de klacht op dinsdag 22 augustus 2017 ter zitting behandeld. Voor die zitting zijn partijen door de secretaris van de Raad bij brief van 13 juli 2017 opgeroepen. Naar aanleiding daarvan zijn ter zitting verschenen en door de Raad gehoord:
– mevrouw B. en de heer K., klagers;
– mevrouw P., beklaagde, en haar gemachtigde, mevrouw mr. M.
1.5. Tijdens de op 22 augustus 2017 gehouden zitting heeft ieder van partijen gereageerd op vragen van de Raad en haar c.q. zijn standpunt over de klacht nader mondeling toegelicht. Klagers deden dat op basis van een ter zitting overgelegde en aan de stukken toegevoegde pleitnotitie.
1.6. Daartoe in de gelegenheid gesteld door de Raad heeft de gemachtigde van beklaagde bij nadere memorie van 11 september 2017 met bijlagen gereageerd op de pleitnotities.
2. De feiten
2.1. Als gesteld en erkend, althans niet of onvoldoende weersproken en/of op grond van de inhoud van de overgelegde stukken, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2. Mevrouw B. is eigenaresse van het perceel/pand aan de [adres], kadastraal bekend gem. H., sectie [..], nummer [….]. Het perceel/pand is bezwaard met een ultimo augustus 2004 ten gunste van de naamloze vennootschap [naam geldverstrekkende instelling] gevestigde hypotheek.
2.3. Mevrouw B. heeft blijkens een door haar èn beklaagde op 28 november 2006 ondertekende opdrachtbevestiging c.q. overeenkomst aan beklaagde opdracht verstrekt tot het verlenen van diensten bij de verkoop het perceel/pand aan de [adres].
2.4. Blijkens de getekende opdrachtbevestiging was de verkoopprijs van het perceel/pand bepaald op € 185.000,00 k.k.. Die prijs staat ook genoemd in de door beklaagde gehanteerde verkoopbrochure.
2.4. Beklaagde heeft sinds eind november 2006 als verkopend makelaar gehan-deld. In dat kader heeft beklaagde in mei 2017 contact gehad met de heer [X] van [naam geldverstrekkende instelling] en hem informatie verstrekt over de stand van zaken en strategie van/voor de verkoop van het perceel/pand aan de [adres].
2.5. Bij brief van 26 juli 2017 hebben klagers de aan beklaagde in november 2006 verleende opdracht tot bemiddeling bij de verkoop van het pand [adres] met onmiddellijke ingang ingetrokken. Beklaagde is daarmee akkoord gegaan en treedt derhalve niet langer als verkopend makelaar voor klagers op.
3. De klacht
3.1. In hun (uitgebreide) klachtbrief van 2 juni 2017 formuleren klagers na weergave van de feiten concluderend de navolgende klacht:
“Conclusie:
47.
P. heeft verschillende normen van de NVM en het NWWI geschonden door, uiterst onzorgvuldig en in strijd met ons belang, zonder overleg met ons en zonder onze toestemming, [naam geldverstrekkende instelling] te adviseren de vraagprijs van onze woning te verlagen tot € 130.000,00.
Wij zijn van mening dat P. als redelijk handelend makelaar niet tot de waardebepaling had kunnen komen als waartoe zij is gekomen. P. heeft als professionele partij, haar zorgplicht jegens ons geschonden.
Nu P. niet heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar/taxateur onder vergelijkbare omstandigheden verwacht mag worden, heeft P. jegens ons onrechtmatig gehandeld en is P. mitsdien aansprakelijk voor de ons geleden c.q. nog te lijden schade.
Bij de vraag of P. onrechtmatig heeft gehandeld, komt het niet enkel aan op de mate waarin de getaxeerde waarde afwijkt van de daadwerkelijke waarde, maar ook op de vraag of P. bij de totstandkoming van de waardebepaling en bij de uitgangspunten die zij heeft gehanteerd, de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht. Wij zijn van mening dat P. die zorgvuldigheid niet heeft betracht. (zie ook rechtsoverweging 12 van ECLI: nl.ghdha:2014:4284).
Wij zullen, als [naam geldverstrekkende instelling] vasthoudt aan haar standpunt, grote financiële schade lijden.
Bij de vaststelling van de omvang van de schade gaat het om de vergelijking van twee situaties;
a) de vermogenspositie waarin wij ons thans als gevolg van het advies door P. en de daaropvolgende intrekking van de vergunning en beëindiging van de verhuur bevinden, en
b) de hypothetische situatie waarin wij ons zouden bevinden als P. geen advies zou hebben gegeven en de vergunning tot verhuur niet zou zijn ingetrokken en de verhuur niet zou zijn beëindigd.
De schade kan eerst definitief worden vastgesteld op het moment dat [naam geldverstrekkende instelling] haar voornemen ook daadwerkelijk effectueert.
De handelswijze van P., zoals hiervoor omschreven, is van voldoende ernst en gewicht om te oordelen dat P. klachtwaardig jegens ons en tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld.
48.
Alles overwegende verzoeken wij u voor recht te verklaren dat P. onzorgvuldig heeft gehandeld en ten aanzien van P. tuchtrechtelijke maatregelen te nemen.”
3.2. Tijdens de zitting op 22 augustus 2017 hebben klagers onder verwijzing naar hun klachtbrief met bijlagen nog opgemerkt dat hun klacht er in essen-tie op neerkomt dat beklaagde in strijd met de NVM-regels heeft gehandeld door zónder voorafgaand contact met klagers informatie aan [naam geldverstrekkende instelling] te verstrekken.
4. Het verweer
4.1. In haar verweerschrift van 14 augustus 2017 voert de gemachtigde van be-klaagde, na een chronologische weergave van de haars inziens relevante feiten, namens beklaagde als reactie op c.q. verweer tegen de klacht onder meer het navolgende aan:
“Mevrouw P. is er altijd vanuit gegaan dat zij de vragen die gesteld werden door [naam geldverstrekkende instelling] kon beantwoorden en dat dit ook in het belang zou zijn van mevrouw B. en de heer K. Zij heeft er op geen enkel moment bij stilgestaan dat [naam geldverstrekkende instelling] bepaalde (dwingende) verplichtingen aan mevrouw B. en de heer K. zou opleggen. De reactie van [naam geldverstrekkende instelling] heeft mevrouw P. ook verbaasd en als zij dit, achteraf gezien, had geweten dan had zij de informatie nooit doorgegeven dan wel, zoals achteraf beter was geweest, had zij daarvoor eerst schriftelijke toestemming gevraagd aan mevrouw B. en de heer K. Mevrouw P. betreurt de situatie waarin mevrouw B. en de heer K. op dit moment verkeren en hoopt dat zij met [naam geldverstrekkende instelling] tot een oplossing kunnen komen”.
Vervolgens:
“Gezien de reactie van mevrouw B. en de heer K. had mevrouw P. de toestemming om informatie aan [naam geldverstrekkende instelling] te verstrekken naar alle waarschijnlijkheid niet gekregen. Dit had de situatie waarin mevrouw B. en de heer K. nu verkeren niet anders gemaakt. Op enig moment was [naam geldverstrekkende instelling] vragen gaan stellen aan mevrouw B. en de heer K. dan wel had een andere makelaar van [naam geldverstrekkende instelling] opdracht gekregen om de vraagprijs te bepalen.”.
Voorts:
“Gezien de toestand van de woning, de ontwikkelingen in de markt op dit moment, de woningen die worden verkocht en ook de reacties van geïnteresseerden heeft mevrouw P. de huidige vraagprijs van de woning (in de staat waarin het nu verkeert) ingeschat op € 130.000,00 en als deze wordt opgeknapt op een vraagprijs van € 160.000,00. Dit is een bepaling van de verkoopwaarde van het pand en een inschatting wat het pand mogelijk kan gaan opbrengen. Dit is geheel iets anders dan het opmaken van een taxatie. Daar is in deze geen sprake van geweest en de bepalingen die mevrouw B. en de heer K. dan ook aanhalen in het kader van de NWWI zijn dan in zijn geheel ook niet van toepassing. Wij verzoeken u dan ook dit deel van de klacht ongegrond te verklaren.”.
En tenslotte:
“Dan stellen mevrouw B. en de heer K. nog dat mevrouw P. in strijd met de waarheid zou hebben verklaard dat zij al eerder aan hun zou hebben aangegeven om de vraagprijs van de woning te verlagen. Hierin kan mevrouw zich in het geheel niet herkennen. Zij heeft wel degelijk gesproken met mevrouw B. en de heer K. over het verlagen van de vraagprijs. Dat wensten zij echter niet. Dit is gedurende het gehele verkooptraject regelmatig ter sprake gekomen. Ook nu er “problemen” zijn gerezen met [naam geldverstrekkende instelling] is er nog niets gedaan met de verkoopprijs. Er is geen taxateur of andere makelaar benaderd of de vraagprijs van € 130.000,00 gezien de huidige markt en onderhoudsstaat van de woning reëel is. Ondanks dat mevrouw B. en de heer K. weten dat de vraagprijs van € 185.000,00 niet meer behaald zal gaan worden en ook nooit is behaald, hebben zij nog geen concrete actie ondernomen.”.
4.2. Tijdens de zitting op 22 augustus 2017 is door beklaagde verwezen naar het verweerschrift en in dat kader nogmaals uitdrukkelijk gesteld dat zij achter-af bezien tot de conclusie is gekomen dat zij zonder voorafgaand overleg met haar opdrachtgeefster, mevrouw B., aan [naam geldverstrekkende instelling] geen informatie had moeten verstrekken.
5. De beoordeling
5.1. De Raad stelt op basis van de overgelegde stukken vast dat mevrouw B. eigenaar is van het perceel/pand [adres] en dat zij de opdracht tot het verlenen van diensten d.d. 28 november 2006 aan beklaagde heeft verleend.
5.2. De Raad stelt op basis van de door klagers ter zitting overgelegde stukken en hun onweersproken toelichting daarop voorts ook vast dat mevrouw B. en de heer K. een samenlevingscontract hebben en ook gezamenlijk betrokken zijn bij de verkoop en tijdelijke verhuur van het perceel/pand [adres].
5.3 Aldus hebben klagers naar het oordeel van de Raad ieder voldoende belang bij de klacht. De Raad neemt daarbij in aanmerking dat artikel 14 Regle-ment Tuchtrechtspraak NVM in beginsel aan “Ieder (onderstreping RvT) die van mening is dat een lid van de Vereniging, ………..etc” klachtrecht toekent. De Raad acht beide klagers dus ontvankelijk in hun klacht.
5.4. De Raad constateert dat klagers hun klacht (mede) baseren op naar hun oordeel onrechtmatig handelen van beklaagde en daardoor door klagers geleden c.q. te lijden schade, waarvoor beklaagde aansprakelijk is. Hun in de klachtbrief uiteindelijk geformuleerde verzoek c.q. vordering blijkt deels ook daarop te zijn gericht.
5.5. De Raad overweegt te dier zake dat de Raad niet bevoegd is om een oor-deel over in de klachtbrief c.q. overige stukken door klagers gestelde civiel-rechtelijke kwesties te geven. Evenmin is de Raad bevoegd om beklaagde te veroordelen tot enige betaling en/of (schade)vergoeding. De bevoegdheid tot een dergelijk oordeel c.q. dergelijke veroordeling berust op grond van de wet immers bij de gewone rechter.
5.6. Voor zover de klacht c.q. onderdelen daarvan derhalve gericht zijn op het verkrijgen van een oordeel van de Raad over (aansprakelijkheid voor) mo-gelijk onrechtmatig handelen van beklaagde en/of een veroordeling tot betaling dan wel (schade)vergoeding, is de klacht dan ook niet ontvankelijk.
5.7. Uit het vorenstaande volgt dat de Raad dus niet zal ingaan op in de klacht gestelde civielrechtelijke kwesties en zich dus zal (moeten) beperken tot de door klagers tijdens de zitting op 22 augustus 2017 expliciet bevestigde essentie van de klacht, namelijk de vraag of beklaagde door zónder vooraf-gaand contact met klagers informatie aan [naam geldverstrekkende instelling] te verstrekken in strijd met de NVM-regels heeft gehandeld?
5.8. De Raad beantwoordt die vraag positief. Op grond van de stukken en de expliciete erkenning van beklaagde staat immers vast:
i.) dat beklaagde aan [naam geldverstrekkende instelling], de geldgever c.q. hypotheeknemer van klager B., zowel feitelijke informatie over (de stand van zaken van) de verkoop het perceel/pand [adres], alsook de volgens haar verder te volgen strategie èn te hanteren prijs voor de verkoop van dat perceel/pand heeft verstrekt;
ii.) dat beklaagde vóórdat zij die informatie c.q. gegevens aan [naam geldverstrekkende instelling] verstrekte, daarover echter géén contact met klagers heeft gehad en -belangrijker nog!- van klagers óók geen vooráfgaande toestemming tot het verstrekken van die informatie heeft gekregen.
5.9. Bij/voor die vaststelling maakt het naar het oordeel van de Raad overigens niets uit –en behoeft dus ook geen expliciete beoordeling- of de door beklaagde aan [naam geldverstrekkende instelling] genoemde verkoopprijs nu wel of niet juist was. Blijkens de opdrachtbevestiging werd immers een te hanteren verkoopprijs van € 185.000,00 afgesproken. Dús stond het beklaagde reeds daarom niet vrij om zónder voorafgaand overleg met en zeker niet zónder voorafgaande toe-/instemming van klagers, in betekenende mate van die verkoopprijs af te wijken. Dit klemt temeer nu de Raad uit het verweer van beklaagde afleidt dat beklaagde niet wist en ook niet kon overzien wat de gevolgen zouden zijn van het noemen van een andere, beduidend lagere dan de afgesproken verkoopprijs (vgl. CRvT 16-2617).
5.10. Aldus komt de Raad tot de slotsom dat beklaagde door kennelijk geheel eigener beweging en zónder voorafgaand overleg met en instemming van klagers informatie c.q. gegevens aan derden, in casu de hypotheeknemer [naam], te verstrekken, níet heeft gehandeld zoals van een NVM-makelaar, gelet ook op de artikelen 1 en 2 van de Erecode NVM, mag en kan worden verwacht.
5.11. De Raad acht de klacht in zijn essentie, namelijk dat beklaagde in strijd met de NVM-regels heeft gehandeld door zónder voorafgaand contact met klagers informatie aan [naam geldverstrekkende instelling] te verstrekken dus gegrond.
5.12. Beklaagde heeft zowel tijdens de zitting op 22 augustus 2017, als in namens haar ingediende stukken uitdrukkelijk aangegeven dat bij haar het inzicht bestaat dat zij klachtwaardig heeft gehandeld. Voorts geldt dat, voor zover de Raad heeft kunnen nagaan, aan beklaagde niet eerder een tuchtrechte-lijke straf is opgelegd. Gelet hierop zal de Raad de volgens artikel 31 lid 1 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM lichtst mogelijke straf van beris-ping opleggen.
5.13. Uit het oordeel van de Raad volgt dat de kosten van de behandeling van de klachtzaak ingevolge artikel 32 lid 1 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM “……in beginsel ten laste van beklaagde (komen).”.
5.14. De Raad ziet in het enkele feit dat beklaagde haar fout heeft erkend en daarvoor excuus heeft aangeboden geen gerechtvaardigde reden om, zoals de gemachtigde van beklaagde in haar nadere memorie van 11 september 2017 heeft verzocht, ten gunste van beklaagde van dat beginsel af te wijken.
5.15. Op grond van bovenstaande overwegingen, alsmede gelet op het Regle-ment Tuchtrechtspraak NVM, de statuten en de Erecode NVM, komt de Raad van Toezicht in deze tot de navolgende uitspraak.
6. Beslissing
De Raad van Toezicht Zuid van de NVM:
6.1. verklaart de klacht voor zover die gericht is op het verkrijgen van een oordeel van de Raad over civielrechtelijke aspecten van de klacht c.q. een veroordeling tot enige betaling en/of (schade)vergoeding niet-ontvankelijk.
6.2. verklaart de klacht overigens ontvankelijk en in zijn essentie gegrond.
6.3. legt beklaagde de straf op van berisping.
6.4. veroordeelt beklaagde om binnen 4 weken nadat deze uitspraak onherroepelijk is geworden aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in Onroerende Goederen NVM ter zake de behandeling van de onderhavige klachtzaak gemaakte kosten een bedrag van € 3.353,46 exclusief eventuele BTW te betalen.
6.5. verstaat dat ingevolge artikel 17, laatste volzin van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM, het klachtgeld ad € 100,00 binnen 4 weken nadat deze uitspraak onherroepelijk is geworden aan klagers zal worden geres-titueerd.
Aldus gewezen te Tilburg door mr. F.F. Stiekema, voorzitter, de heer J.G.A.M. Luijks, lid, en mr. P.L.J.M. van Dun, lid tevens secretaris en aldaar op 14 december 2017 ook ondertekend door de voorzitter en de secretaris van de Raad voornoemd.
mr. F.F. Stiekema, mr. P.L.J.M. van Dun,
voorzitter secretaris