18-05 RvT Zuid

Informatie aan niet-opdrachtgever. Ontvankelijkheid. Schadevergoeding. Totstandkoming koopovereenkomst. Schriftelijkheidsvereiste. Professionele verkoper. Klager was geïnteresseerd in een pand dat beklaagde in verkoop had. De verkopers waren drie professionele partijen. Nadat het bod van klager door beklaagde namens de drie verkopers was geaccepteerd, werd het bod later alsnog afgewezen. Uiteindelijk is toch nog overeenstemming met klager bereikt en werd het pand aan klager verkocht. Klager verwijt beklaagde de gang van zaken en stelt dat beklaagde niet meer op het in eerste instantie al bereikte akkoord had mogen terugkomen. Bovendien stelt klager beklaagde aansprakelijk voor de financiële schade die voor hem door het verloop van de onderhandelingen is ontstaan. De Raad verklaart de klacht niet-ontvankelijk voor zover deze er toe strekt een oordeel te krijgen over eventuele aansprakelijkheid van beklaagde en/of een veroordeling tot betaling van schadevergoeding. Een dergelijk oordeel c.q. veroordeling is immers voorbehouden aan de gewone rechter. Voor het overige wordt de klacht gedeeltelijk gegrond verklaard. Beklaagde trad op voor drie professionele verkopers. Reeds daarom gaat de stelling van beklaagde dat er op de bereikte overeenstemming kon/mocht worden teruggekomen omdat er nog geen schriftelijke overeenkomst was getekend, niet op. Als deskundig NVM-makelaar moe(s)t, althans behoort beklaagde dat ook zonder meer te weten. Beklaagde is ten onrechte aan zijn standpunt blijven vasthouden. Dat de verkoop geschiedde “onder voorbehoud gunning verkoper” doet daar niet aan af. Dat het geheel aan beklaagde was te verwijten dat de uiteindelijke koopovereenkomst pas maanden later werd ondertekend, is niet komen vast te staan.  Download uitspraak (pdf)

DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING

VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM

————————————————————————————————————————-  

                                                                                                                                                 

Geeft de volgende uitspraak in de zaak van:


De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

P. B.V.

Gevestigd en kantoorhoudende aan het adres:

[adres]

klager

Tegen:

de heer X RMT

als aangesloten NVM-makelaar verbonden aan

[naam makelaarskantoor],

gevestigd en kantoorhoudende aan het adres:

[adres]

beklaagde


1.             Verloop van de procedure

1.1.     Bij rechtstreeks aan beklaagde en tegelijkertijd als cc aan de afdeling NVM Consumenten-voorlichting gezonden e-mail van 13 juni 2017 (09.28 uur) met bijlagen heeft mevrouw N. namens P. B.V., hierna verder te noemen: ”klager”, een klacht ingediend tegen de heer X, hierna verder te noemen: “beklaagde” .

1.2.     Conform bij “Klachtformulier” d.d. 29 augustus 2017 door klagers gedaan verzoek heeft de afdeling NVM Consumentenvoorlichting het klachtdossier doorgezonden aan de Stichting Tuchtrechtspraak NVM, die het klachtdossier bij e-mails van 4 september 2017 (14.03 uur) ter verdere be-/afhandeling heeft overgedragen aan de Raad van Toezicht Zuid.

1.3.     Beklaagde heeft op 10 november 2017 een verweerschrift met bijlagen ingediend.

1.4.     De Raad heeft de klacht op 14 december 2017 ter zitting behandeld. Voor die zitting zijn partijen door de secretaris van de Raad bij brief van 17 oktober 2017 opgeroepen. Naar aanleiding daarvan zijn ter zitting verschenen en door de Raad gehoord:

            mevrouw N. namens P. B.V., klager

            de heer X, beklaagde, vergezeld door mevrouw B. –

werkzaam bij [bedrijfsnaam]- als getuige.

1.5.     Tijdens de zitting op 14 december 2017 heeft ieder van partijen gereageerd op vragen van de Raad en zijn standpunt nader mondeling toegelicht.

1.6.     Naar aanleiding van de zitting zijn partijen bij e-mail van 19 december 2017 (10.53 uur) nog in de gelegenheid gesteld vóór 15 januari 2018 nadere (bewijs)stukken in te dienen. Klager heeft dat bij brief van 27 december 2017 gedaan. Beklaagde heeft op de eerdergenoemde e-mail van 19 december 2017 niet gereageerd.

1.7.     Naar aanleiding van de zitting heeft de Raad voorts mr. V., advocaat te G., om informatie verzocht, die mr.V. bij e-mail van 10 januari 2018 (15.22 uur) heeft gegeven.

1.8.     Tenslotte heeft de Raad de klacht beoordeeld op grond van de door partijen ter zitting gegeven toelichting(en) en de navolgende stukken:

1.     het door de afdeling NVM Consumentenvoorlichting samengesteld dossier, waaronder de klachtmail d.d. 13 juni 2017 met 8 bijlagen;

2.     het verweerschrift d.d. 10 november 2017 met daarin genoemde bijlagen;

3.     de door de secretaris van de Raad aan partijen gezonden e-mail van 19 december 2017;

4.     de van klager ontvangen brief d.d. 27 december 2017 met daarin genoemde bijlagen;

5.     de door de secretaris van de Raad aan mr. V. gezonden brief d.d. 20 december 2017;

6.     de van mr. V. ontvangen e-mail van 10 januari 2018.

2.         De feiten

2.1.     Als gesteld en erkend, althans niet of onvoldoende weersproken en/of op grond van de inhoud van de overlegde stukken, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.

2.2.     Beklaagde trad namens en in opdracht van de vennootschap onder firma G., de commanditaire vennootschap B. en de Stichting G. op als verkopend makelaar van het perceel/pand [adres], kadastraal bekend gem. H., sectie [..], nummer [….].

2.3.     Klager heeft dat perceel/pand op 5 december 2016 met beklaagde bezichtigd en bij aan beklaagde gezonden e-mail van 8 december 2016 (19.25 uur) een bod gedaan.
Na contact en e-mailwisseling daarover heeft klager bij aan beklaagde gezonden e-mail van 21 december 2016 (09.39 uur) een laatste bod op het perceel/pand gedaan.

2.4.     Bij door beklaagde aan klager gezonden e-mail van 21 december 2016 (18.42 uur) heeft beklaagde dat laatste bod namens verkoper(s) onder voorwaarden geaccepteerd.

2.5.     Bij door beklaagde aan klager gezonden e-mail van 29 december 2016 (17.57 uur) heeft beklaagde het laatste bod van klager alsnog namens verkopers afgewezen.

2.6.     Het geschil dat daarover ontstond, hebben partijen in der minne geregeld, in dier voege dat alsnog overeenstemming over de (ver)koop van het perceel/pand [adres] werd bereikt.

2.7.     Op 10, respectievelijk 19 en 21 april 2017 werd door verkopers en klager een (ver)koopover-eenkomst getekend, waarna het notarieel transport van het meergenoemde perceel/pand op 19 mei 2017 plaatsvond.


3.          De klacht

3.1.     In haar aan de afdeling NVM Consumentenvoorlichting gezonden klachtmail van 13 juni 2017 formuleert klager na opsomming van de haars in ziens relevante feiten concreet de navolgende klacht:

“De transactie was onnodig omslachtig en tijdrovend. Er zijn door u ([naam makelaarskantoor]) meerdere aantoonbare fouten gemaakt die u niet op juiste wijze heeft gecorrigeerd en heeft afgehandeld. Ondergetekenden zijn van mening dat de wijze waarop u in deze transactie heeft bemiddeld van gebrekkige professionaliteit getuigd en achten u daarom ook aansprakelijk voor de door ons geleden schade.
Bij deze stel ik u aansprakelijk voor de ons geleden financiële schade van € 12.764,39 (zie bijlage 1 en 2).”.

3.2.     Tijdens de zitting op 14 december 2017 heeft klager nog opgemerkt dat de kern van haar klacht is dat er op 21 december een akkoord is bereikt waarop niet kon worden teruggekomen.

4.          Het verweer

4.1.     In zijn verweerschrift voert beklaagde na weergave van diverse feiten min of meer concluderend als reactie/verweer op de klacht het navolgende aan:

“8.              Op verzoek van mevr. [N.], en omdat de VOF ook uit deze impasse wilde komen, is het verdere contact verlopen via mijn collega [L.] en de juriste mr. [B.]j, welke juriste namens de verkoper optrad. Beiden hebben dit verder kordaat en correct afgewikkeld maar zijn lang bezig geweest met de omschrijving/vastlegging van de wensen/eisen van koper.

9.                 Uiteindelijk is mondeling overeengekomen het verschil tussen € 365.000,00, het eindbod van de andere koper, en € 350.000,00 te delen, en op die basis te schikken. Tevens is hierbij ook door de juriste (mr. [B.]) van de VOF aan koper medegedeeld dat bij het rondkomen van de overeenkomst koper afziet van verdere juridische stappen en claims richting verkoper en diens makelaar. Ondanks dat dit niet schriftelijk is bevestigd zal mr. [B.] van de [bedrijfsnaam] dit mondeling toelichten en bevestigen tijdens de zitting van 14 december a.s.

10.              De overeenkomst is na de vaststelling van de koopsom op € 357.500,00 op verzoek van kopers door de door hen aangewezen notaris opgesteld. Dat dit lang heeft geduurd kan ons niet worden verweten.

11.              Na deze lange procedure is er bij de oplevering verder niets bijzonders voorgevallen. Ook geen signaal dat er nog een “open eindje” zou zijn.

Wij zijn van mening dat wij in deze kwestie zorgvuldig en volgens de NVM Gedragscode tewerk zijn gegaan en dat ons geen enkel verwijt te maken valt. De verwarring die is ontstaan in het dossier, kwam voort uit het optreden van mevrouw [N.] zelf: ondanks dat zij vanaf de eerste bezichtiging wist dat de verkoper alleen aan een particulier wilde verkopen, heeft zij hierover pas in een zeer laat stadium openheid van zaken gegeven. Daarbij is bij het afronden van de schikkingsonderhandelingen besproken dat er geen verdere (juridische) stappen tegen ons zouden worden genomen door mevrouw [N.]/koper, zodat wij deze klacht in het geheel niet kunnen plaatsen.

Op grond van bovenstaande zijn wij van mening dat de klacht van mevrouw [N.] ongegrond dient te worden verklaard.”.

4.2.     Tijdens de zitting op 14 december 2017 heeft beklaagde nogmaals benadrukt dat de klacht hem bevreemdt, nu de minnelijke regeling die partijen uiteindelijk troffen ook inhield dat geen verdere procedures zouden volgen.

5.          De beoordeling

5.1.     Beklaagde voert als primair verweer dat de minnelijke regeling die zijn opdrachtgevers met klager troffen onder meer inhield dat partijen van procedures jegens elkaar zouden afzien. Beklaagde acht de klacht daarom niet ontvankelijk.

5.2.     Tijdens de zitting op 14 december heeft klager het primaire verweer van beklaagde uitdruk-kelijk bestreden.

5.3.     De door beklaagde ter zitting meegebrachte getuige, mevrouw B., heeft dat verweer daarentegen ondersteund. Daarbij gaf zij aan dat zij toen inderhaast weliswaar niet schriftelijk heeft vastgelegd dat de minnelijke regeling (ook) inhield dat door partijen afgezien zou worden van procedures, maar dat wel werd afgesproken, hetgeen mr. V. – de advocaat van klager – volgens haar zéker zou bevestigen.

5.4.     Omdat mevrouw B. dat zo uitdrukkelijk aangaf en zij bovendien in een arbeidsrelatie staat tot een van de verkopers, heeft de Raad mr. V. bij brief van 20 december 2017 zorgvuldigheidshalve gevraagd om de verklaring van mevrouw B. te bevestigen.

5.5.     Mr. V. heeft de Raad daarop bij email van 10 januari 2018 (15.22 uur) bericht:
“ …Anders dan mevrouw [B.] kennelijk tijdens de zitting van 14 december 2017 heeft gesteld (althans dat leid ik af uit uw brief), heb ik destijds geen schikkingsresultaat bereikt waaruit zou volgen dat partijen elkaar finale kwijting zouden verlenen en van enige vordering/procedure jegens elkaar zouden afzien, althans kan ik mij een dergelijke schikking niet herinneren. Mijn laatste (email)contact met mevrouw [B.] d.d. 18 januari 2017 zag louter op het feit dat het voorbehoud van goedkeuring van de directies van de vennoten van verkoper niet langer zag op de overeengekomen koopsom. Voorts zouden partijen de afronding van de verkoop afwikkelen zonder advocaten en juristen. Ik ben na die datum niet meer actief geweest in dat dossier en heb na die datum dan ook geen contact meer gehad met mevrouw [B.]. “

5.6.     Gelet op dat bericht acht de Raad het primaire verweer van beklaagde niet, althans onvoldoende bewezen en passeert de Raad dat verweer.

5.7.     Derhalve en nu er ook geen andere reden tot niet-ontvankelijkheid van de klacht is gesteld of gebleken, is de klacht op zich ontvankelijk, met dien verstande dat de klacht niet-ontvankelijk is, voor zover de klacht ertoe strekt een oordeel van de Raad over eventuele aansprakelijkheid van beklaagde en/of een veroordeling tot betaling van enige (schade)vergoeding te verkrijgen. De bevoegdheid tot een dergelijk oordeel c.q. dergelijke veroordeling berust immers niet bij de Raad, maar op grond van de wet uitsluitend bij de gewone rechter.

5.8.     Blijkens de stukken en zoals klager tijdens de zitting op 14 december 2017 desgevraagd ook heeft bevestigd, is de kern van de klacht dat nádat het door klager bij e-mail van 21 december 2016 (09.39 uur) gedaan laatste bod werd geaccepteerd beklaagde daarop is teruggekomen.

5.9.     Ten aanzien van dit onderdeel van de klacht overweegt de Raad allereerst dat een makelaar slechts bemiddelt bij verkoop. De beslissing of een bod al dan niet wordt geaccepteerd, of, zoals in casu, na acceptatie alsnog wordt geweigerd is echter –behoudens andersluidende volmacht- geheel aan de opdrachtgever(s). Voor die beslissing is dan ook niet de makelaar, maar de opdrachtgever van de makelaar verantwoordelijk/aansprakelijk. In zoverre treft dit onderdeel van de klacht dus geen doel.

5.10.  Ten aanzien van dit onderdeel van de klacht overweegt de Raad voorts echter ook dat een makelaar steeds deskundig, zorgvuldig en adequaat hoort te bemiddelen. Dit geldt zowel ten opzichte van zijn opdrachtgever(s) als tegenover zijn wederpartij. Dit deskundig/zorgvuldig handelen houdt naar het oordeel van de Raad onder meer in dat de makelaar er voor waakt dat acceptatie en/of weigering van biedingen op juiste gronden geschiedt.

5.11. De Raad is van oordeel dat beklaagde met name dat laatste in het onderhavige geval niet heeft gedaan. Blijkens de stukken en de daarop ter zitting verkregen toelichting staat immers vast dat beklaagde niet als verkopend makelaar van een of meer particulier(en), maar van 3 professionele verkopers optrad. Reeds daarom gaat de door beklaagde in zijn email van 29 december 2017 gestelde motivering dat er op de bereikte overeenstemming kon/mocht worden teruggekomen omdat er nog geen schriftelijke (ver)koopovereenkomst was getekend dan ook niet op.

5.12.  Als deskundig NVM-makelaar moe(s)t, althans behoort beklaagde dat ook zonder meer te weten. De omstandigheid dat beklaagde, zoals hij tijdens de zitting op 14 december heeft betoogd, een en ander heeft nagevraagd doet daaraan niet(s) af. Nu van hem als deskundig NVM-makelaar verwacht mag/kan worden dat hij dit soort cruciale parate kennis heeft, draagt hij als hij niettemin informatie inwint, uiteraard ook het risico van onjuiste informatie. De Raad neemt daarbij nog in aanmerking dat beklaagde door raadpleging [op het voor leden toegankelijk deel van de NVM-site] van het “Schema schriftelijkheidsvereiste” bovendien de juridische positie van zijn opdrachtgever(s) tamelijk eenvoudig zou hebben kunnen checken.

5.13.  Uit het vorenstaande volgt dat beklaagde, nádat klager er op wees dat zijn standpunt niet juist was, ook ten onrechte aan zijn standpunt is blijven vast houden. Dit klemt temeer nu dat voor zijn opdrachtgever het niet ondenkbaar risico inhield dat dat zou (kunnen) leiden tot door klager in haar mail van 30 december 2017 aangekondigde “juridische stappen”.

5.14.  Het reeds in zijn email van 30 december vervat en ter zitting herhaalde verweer van beklaagde dat verkoop geschiedde “onder voorbehoud gunning verkoper” doet aan het vorenstaande naar het oordeel van de Raad niet(s) af:
Ten eerste niet omdat het voorbehoud niets verandert aan het feit dat beklaagde niet voor een particuliere, maar professionele verkoper(s)optrad.
Voorts niet omdat het voorbehoud blijkens de tekst daarvan geen betrekking had op de particuliere/professionele status van (ver)kopers, maar op het monumentale karakter en de historie van het pand.
Tenslotte ook niet omdat het voorbehoud in de “acceptatie-“mail van 21 december 2017 door beklaagde niet (meer) is gemaakt. Bovendien, zo het voorbehoud nog zou gelden, dan is dat uiteraard relevant voor (ver)kopende partijen, maar laat dat onverlet dat een makelaar –i.c. beklaagde- deskundig en correct heeft te handelen.

5.15.  Door de weigering van het -eerder geaccepteerd- laatste bod- te motiveren met de stelling dat er nog geen schriftelijke koopovereenkomst was getekend, heeft beklaagde naar het oordeel van de Raad dan ook níet de deskundigheid getoond die een NVM-makelaar behoort te hebben en heeft beklaagde evenmin gehandeld zoals van een NVM-makelaar, gelet ook op de artikelen 1,2 en 5 van de Erecode NVM, mag en kan worden verwacht. In zoverre treft de klacht dus doel.

5.16.  Ten aanzien van het onderdeel van de klacht dat het feit dat er pas in april een (ver)koop-overeenkomst werd getekend, geheel aan beklaagde zou zijn te wijten stelt de Raad op grond van de stukken en daarop door partijen gegeven toelichting vast:
i.) dat de door partijen getekende (ver)koopovereenkomst niet door beklaagde, maar op verzoek van klager door haar eigen notaris is opgesteld;
ii.) dat beklaagde zélf daar verder niet bij was betrokken;
iii.) dat niettemin wel door een collega van beklaagde voor de (ver)koopovereenkomst relevante gegevens zijn aangedragen, maar dat de Raad uit de stukken, waaronder ook de stukken die klager met haar brief van 27 december 2017 aan de Raad heeft overgelegd, en ook anderszins niet is gebleken dat dat niet adequaat of (veel) te laat zou zijn gebeurd.

5.17.  Op grond van die vaststelling ziet de Raad geen reden of aanleiding voor het oordeel dat het feit dat er pas in april een (ver)koopovereenkomst werd getekend, inderdaad geheel aan beklaagde zou zijn te wijten. Dit onderdeel van de klacht treft dan ook geen doel.

5.18.  Aldus zal de Raad de klacht gedeeltelijk gegrond bevinden en, in aanmerking nemende dat voor zover de Raad heeft kunnen nagaan hem niet eerder een tuchtrechtelijke straf is opgelegd, aan beklaagde de volgens artikel 31 lid 1 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM lichtst mogelijke straf van berisping opleggen.

5.19.  Uit het oordeel van de Raad volgt dat de kosten van de behandeling van de klachtzaak ingevolge artikel 32 lid 1 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM in beginsel ten laste van beklaagde komen. De Raad ziet geen reden om in casu van dat beginsel af te wijken.

5.20.  Op grond van vorenstaande overwegingen, alsmede gelet op het Reglement tuchtrechtspraak NVM, de statuten van de NVM en de erecode NVM komt de Raad van Toezicht in deze dan tot de navolgende uitspraak:

6.      Beslissing

De Raad van Toezicht Zuid van de NVM:

6.1.     Verklaart de klacht, voor zover die is gericht op het verkrijgen van een oordeel over aansprake-lijkheid c.q. een veroordeling tot het betalen van enige (schade) vergoeding niet-ontvankelijk.

6.2.     Verklaart de klacht voor zover die inhoudt “dat de wijze waarop u (lees:beklaagde;RvT) in deze transactie heeft bemiddeld van gebrekkige professionaliteit getuigd “ gegrond, doch voor het overige ongegrond.

6.3.     Legt beklaagde de straf op van berisping.

6.4.     Veroordeelt beklaagde om binnen 4 weken nadat deze uitspraak onherroepelijk is geworden terzake de behandeling van de onderhavige klachtzaak gemaakte kosten aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in Onroerende Goederen NVM een bedrag € 2.650,00 exclusief eventuele BTW te betalen.

6.5.     Verstaat dat ingevolge artikel 17, laatste volzin van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM, het klachtgeld ad € 100,00 binnen 4 weken nadat deze uitspraak onherroepelijk is geworden aan klager zal worden gerestitueerd.

Aldus gewezen te Tilburg door mr. F.F. Stiekema, voorzitter, de heer J.G.A.M. Luijks, lid, en mr. P.L.J.M. van Dun, lid tevens secretaris, en aldaar ook getekend op donderdag 15 maart 2018.

mr. F.F. Stiekema                                                                   mr. P.L.J.M. van Dun

voorzitter                                                                                   secretaris

Eensluidend afschrift dezes is bij aangetekende brief aan partijen verzonden op: Maandag 19 maart 2018

Mededeling van de secretaris:

op grond van artikel 39 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM kunnen zowel klager als beklaagde tegen deze uitspraak
hoger beroep instellen bij de Centrale Raad van Toezicht.
Hoger beroep moet worden ingesteld door middel van een schriftelijke kennisgeving van hoger beroep, die door het Bestuur van de Stichting Tuchtrechtspraak NVM binnen acht weken na verzending van deze uitspraak moet zijn ontvangen.