17-148 RvT Noord
Beweerdelijke onvoldoende belangenbehartiging. Niet geheel voldoen aan verwachtingen maar geen klachtwaardige tekortkomingen. Klager/verkoper is ontevreden over zijn makelaar. Hij acht de aanvankelijk geadviseerde vraagprijs te laag nu de woning in korte tijd voor de hogere vraagprijs is verkocht. De over te nemen zaken zijn door de makelaar te laat aan de orde gesteld, klager kreeg aanvankelijk de koopovereenkomst van een derde toegezonden, de vermelding ‘verkocht onder voorbehoud’ stond te vroeg op Funda, hij kreeg zijn koopakte te laat toegezonden en hij werd verrast door de aanwezigheid van de koper en diens makelaar bij de bouwtechnische keuring. De raad van toezicht constateert dat de makelaar in de ogen van klager niet op alle punten heeft voldaan aan de verwachtingen van klager, maar dit betreft geen klachtwaardige tekortkomingen. Download uitspraak (pdf)
De Raad van Toezicht Noord geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
de heer D. van G., wonende te G,
klager,
tegen
de heer G. C., verbonden aan makelaarskantoor Makelaardij G B.V.
lid van de vereniging,
beklaagde.
1. Verloop van de procedure:
1.1 Klager heeft bij mail van 27 juni 2017 een klacht ingediend bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM tegen beklaagde. De klacht is op 3 juli 2017 door de Raad ontvangen.
1.2 Beklaagde heeft bij brief van 22 augustus 2017 een verweerschrift ingediend.
1.3 De klacht is op 21 september 2017 mondeling ter zitting van de Raad van Toezicht behandeld. Voor de behandeling zijn verschenen klager en beklaagde, bijgestaan door de heren J.P. en H. P., beiden evenals beklaagde verbonden aan Makelaardij G B.V.
1.4 Partijen zijn door de Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht.
2. De feiten:
2.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat tussen partijen het volgende vast.
2.2 Beklaagde trad voor klager op als verkoopmakelaar van een woonhuis te G. De bemiddelingsopdracht is op 20 april 2017 aan beklaagde verstrekt. De koopovereenkomst is op 7 juni 2017 getekend.
3. De klacht:
3.1 Klager is van oordeel dat de dienstverlening door beklaagde ernstig tekort heeft geschoten. Als concrete bezwaren noemt klager:
a. beklaagde heeft een te lage vraagprijs voorgesteld. Op voorstel van klager is de vraagprijs hoger gesteld namelijk op € 284.500,–. Die vraagprijs heeft alsnog binnen één week geresulteerd in een verkoop van de woning voor de vraagprijs;
b. niet beklaagde heeft de tekst geleverd voor de verkoop op Funda maar klager, onder meer omdat een typering als “vrijstaand” in de door beklaagde opgestelde tekst ontbrak;
c. nadat de aspirant-kopers € 280.000,– voor de woning hadden geboden heeft beklaagde zonder medeweten van klager een tegenvoorstel gedaan van € 284.000,–. Dit had evenwel moeten zijn € 284.000,– te vermeerderen met € 500,– voor overname van gordijnen en zonnescherm;
d. nog voordat de koopovereenkomst was getekend heeft beklaagde op Funda vermeld dat de woning onder voorbehoud is verkocht;
e. klager wenste dat in de koopovereenkomst als voorwaarde zou worden opgenomen dat de datum van vrije oplevering één week na de datum van transport zou vallen. Klager zou op die wijze één week de tijd hebben voor verhuizing van de verkochte woning naar een nog nieuw te kopen woning. Op 26 mei 2017 heeft beklaagde hem gefeliciteerd met de verkoop. Klager leidde daaruit af dat de voorwaarde van één week tussen datum van transport en feitelijke oplevering door de koper was geaccepteerd. Dit bleek naderhand evenwel abuis. Na de felicitatie bleek nog steeds geen overeenstemming te zijn bereikt over de beide tijdstippen. Naar het oordeel van klager heeft beklaagde daardoor onjuist en onzorgvuldig met hem gecommuniceerd;
f. klager heeft een koopovereenkomst ontvangen die niet voor hem was bedoeld. Klager moet daarom vrezen voor zijn privacy. Hem kan immers hetzelfde overkomen. Bovendien heeft beklaagde naar het oordeel van klager niet correct gehandeld door degene voor wie de koopovereenkomst was bedoeld niet te informeren over de vergissing en hem daarvoor geen excuses te maken;
g. beklaagde heeft verzuimd de getekende koopovereenkomst direct naar klager toe te sturen. Zelfs nadat klager beklaagde daarom had verzocht is hij daarmee in gebreke gebleven. Tevens heeft beklaagde klachtwaardig gehandeld door in strijd met de waarheid te verklaren dat hij de koopovereenkomst nog niet van de makelaar die kopers bijstond, had ontvangen terwijl beklaagde de koopovereenkomst reeds onder zich had;
h. klager werd verrast doordat de beide kopers en hun makelaar bij de technische keuring aanwezig waren. Toen klager daarnaar bij beklaagde informeerde stelde beklaagde dat de aanwezigheid van kopers en hun makelaar ongebruikelijk is en dat beklaagde daarover niet was geïnformeerd. Volgens klager is dit niet waar. Klager heeft van de makelaar van kopers vernomen dat beklaagde wél vooraf was geïnformeerd over hun aanwezigheid.
4. Het verweer:
4.1 Beklaagde heeft verweer gevoerd. Beklaagde heeft daarbij de gewisselde e-mails en het SMS-verkeer overgelegd.
4.2 Ter zake van de hierover onder a t/m h genoemde concrete klachten heeft beklaagde onder meer aangevoerd:
Ad a:
beklaagde stelt dat hij € 275.000,- en € 279.500,– als mogelijke vraagprijs heeft genoemd. Beklaagde heeft die vraagprijs gebaseerd op referentieobjecten;
Ad b:
beklaagde heeft klager de aanbiedingstekst in concept toegezonden juist om hem de gelegenheid te geven met eigen tekstvoorstellen te komen. Uit de fotopresentatie zou zijn gebleken dat het om een vrijstaande woning gaat;.
Ad c:
beklaagde heeft na ruggespraak met klager een tegenvoorstel gedaan van € 284.000,–. De vergoeding van € 500,– voor overname van gordijnen en het zonnescherm heeft hij niet direct gedaan omdat normaliter pas na de totstandkoming van de koop over de overname van inventaris wordt gesproken. Nadat beklaagde begreep dat een en ander aan elkaar moest worden gekoppeld heeft hij dit direct gecorrigeerd;
Ad d:
beklaagde pleegt op het moment van het opstellen van de koopovereenkomst op Funda te vermelden dat de woning onder voorbehoud is verkocht;
Ad e:
uit het SMS’je van beklaagde aan klager van 26 mei 2017 blijkt dat er nog geen overeenstemming was over de datum voor transport en de datum voor vrije en ontruimde oplevering. Door dat SMS’je was klager volledig geïnformeerd althans kon hem duidelijk zijn dat over dit onderdeel van de koopovereenkomst nog geen overeenstemming was bereikt. Niettemin waren de felicitaties naar het oordeel van beklaagde op zijn plaats omdat de makelaar van kopers had gezegd dat deze twee resterende punten oplosbaar zouden zijn;
Ad f:
beklaagde betreurt deze fout. Hij heeft degenen voor wie de koopovereenkomst was bestemd geïnformeerd en zijn excuses gemaakt;
Ad g:
de koopovereenkomst is op 7 juni 2017 getekend. Beklaagde heeft op die datum van de makelaar van kopers per mail de getekende koopovereenkomst ontvangen, echter zonder alle bijlagen. Anders dan de makelaar van kopers beweert en schrijft in haar begeleidende mail, heeft zij de originele koopovereenkomst niet direct per post verzonden. Op maandag 12 juni 2017 heeft beklaagde telefonisch bij de makelaar van kopers geïnformeerd naar het uitblijven van de koopovereenkomst. Toen bleek dat die overeenkomst per abuis nog niet was verzonden. Op 13 juni 2017 ontving beklaagde de volledige koopovereenkomst. Die is dezelfde dag aan klager doorgemaild. Eerder, op 9 juni, is klager per mail een afschrift gezonden van de op 7 juni per mail ontvangen incomplete koopovereenkomst;
Ad h:
beklaagde was niet geïnformeerd door de makelaar van kopers dat hij en kopers bij de technische opname aanwezig zouden zijn. Dat is ook niet gebruikelijk.
5. De beoordeling van het geschil:
5.1 De klacht richt zich tegen makelaar G.C., NVM-aangeslotene bij de afdeling […]. De Raad van Toezicht Noord NVM is derhalve bevoegd om van de klacht kennis te nemen.
5.2 De Raad heeft ter zitting vastgesteld dat partijen van mening verschillen over hetgeen een opdrachtgever tot verkoop van zijn makelaar mag verwachten. Klager verlangt dat beklaagde op tal van onderdelen voortvarender zou hebben gehandeld. Naar het oordeel van klager schiet eveneens de communicatie van beklaagde tekort. Die was op onderdelen onjuist en onvolledig en veelal te laat.
5.3 Aan de Raad ligt ter beoordeling voor of beklaagde zodanig te kort is geschoten in de dienstverlening dat hij daardoor klachtwaardig heeft gehandeld. Daarbij geldt als maatstaf wat van een bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht.
5.4 De Raad is van oordeel dat beklaagde heeft getracht tegemoet te komen aan de verwachtingen en eisen van klager. Op de onderdelen dat dit niet is gelukt is naar het oordeel van de Raad geen sprake geweest van een klachtwaardige tekortkoming.
5.5 Ten aanzien van de bepaling van de vraagprijs (klachtonderdeel a) blijkt uit “het advies en de offerte voor verkoop” dat beklaagde de vraagprijs heeft gebaseerd op referentieobjecten. Klager was weliswaar een andere mening toegedaan maar heeft niettemin op basis van dat “advies en offerte voor verkoop” besloten met beklaagde in zee te gaan. Overigens is er geen sprake van een significant verschil tussen de door klager na een oriëntatie zijnerzijds voorgestelde vraagprijs en de door beklaagde geadviseerde vraagprijs.
5.6 De kritiek van klager op de aanbiedingstekst (klachtonderdeel b) treft evenmin doel. Beklaagde is klager volledig tegemoetgekomen en heeft de door hem voorgestelde tekst geheel overgenomen. Daarmee is niet gezegd dat de aanbiedingstekst van beklaagde niet voldeed aan de daaraan redelijkerwijs te stellen eisen.
Klager heeft de door beklaagde opgestelde tekst overgelegd. Van een tuchtrechtelijk laakbare tekortkoming is geen sprake.
5.7 Ten aanzien van de deelklacht (klachtonderdeel c) dat beklaagde het tegenbod niet goed heeft overgebracht door de overname van gordijnen en het zonnescherm niet als voorwaarde te noemen voor de totstandkoming van de koop, merkt de Raad op dat gezien het hierover gevoerde mailverkeer er sprake lijkt te zijn van miscommunicatie. Beklaagde heeft de gevolgen van dat misverstand direct gecorrigeerd. Van klachtwaardig handelen is geen sprake.
5.8 Gebruikelijk is dat de tekst “verkocht onder voorbehoud” (klachtonderdeel d) pas op Funda wordt geplaatst nadat het koopcontract is getekend. Dat betekent echter niet dat vermelding op een eerder tijdstip klachtwaardig is. De raad tekent daarbij aan dat klager vrijwel direct heeft gezien dat beklaagde deze vermelding op Funda heeft gedaan. Hij heeft daar toen geen bezwaar tegen gemaakt noch gevraagd die vermelding te verwijderen. Klager heeft evenmin gesteld door deze vermelding te zijn benadeeld. .
5.9 De SMS van beklaagde van 26 mei 2017 (klachtonderdeel e) toont aan dat beklaagde klager tijdig en voldoende duidelijk heeft geïnformeerd over het door de makelaar van kopers gemaakte voorbehoud ten aanzien van de transport- en opleveringsdatum.
5.10 Afgezien van de vraag of klager voldoende belang heeft bij zijn klacht over de schending van de privacy van derden door beklaagde (klachtonderdeel f) geldt voor deze fout dat die niet zo ernstig is dat daar in tuchtrechtelijke zin op zou moeten worden gereageerd.
5.11 De Raad heeft niet kunnen vaststellen dat beklaagde klager onjuist heeft geïnformeerd over het tijdstip waarop hij de beschikking had over de volledige koopovereenkomst. Verder is de Raad van oordeel dat beklaagde klager voldoende tijdig afschriften heeft gezonden van de beschikbare gedeelten van de koopovereenkomst waarover hij de beschikking had. De Raad voegt daaraan toe dat het geenszins ongebruikelijk is dat een afschrift van de koopovereenkomst pas ter informatie aan de opdrachtgever wordt verzonden als die compleet is. Daar komt in dit geval bij dat klager de koopovereenkomst reeds zelf had getekend en wist dat kopers die ook hadden ondertekend. Nog vóór het verstrijken van de bedenktijd had klager de beschikking over een (onvolledige) digitale versie van de door kopers getekende overeenkomst. Klager is derhalve niet geschaad in een rechtens relevant belang. Ook klachtonderdeel g is daarom ongegrond.
5.12 Ten aanzien van klachtonderdeel h, dat klager niet was geïnformeerd over de aanwezigheid van de kopers en hun makelaar bij de technische opname, merkt de Raad op dat hij niet heeft kunnen vaststellen dat beklaagde hierover door de makelaar van kopers was geïnformeerd. Daar komt bij dat een verzuim om klager daarover te informeren geen tuchtrechtelijke reactie rechtvaardigt.
5.13 Gezien het voorgaande is de Raad van oordeel dat beklaagde niet klachtwaardig heeft gehandeld. Ook in algemene zin heeft beklaagde in de communicatie met en in de dienstverlening aan klager niet zodanige steken laten vallen dat hem daarvoor een tuchtrechtelijk verwijt kan worden gemaakt.
6. Uitspraak:
6.1 Op grond van het voorgaande verklaart de Raad van Toezicht Noord de ingediende klacht in al haar onderdelen ongegrond.
Aldus beslist door de Raad van Toezicht Noord NVM, bestaande uit mr. B. van den Bosch, plaatsvervangend voorzitter, de heer R. Schoo, lid en plaatsvervangend secretaris mr. G.W. Brouwer, op 21 september 2017.
Getekend door de plaatsvervangend voorzitter en de plaatsvervangend secretaris op 31 oktober 2017.
w.g. w.g.
mr. B. van den Bosch, mr. G.W. Brouwer,
plv. voorzitter plv. secretaris
Voor gewaarmerkt afschrift:
G.W. Brouwer,
plv. secretaris
Verzonden op: 31 oktober 2017