18-25 RvT Zuid
Informatie aan niet-opdrachtgever. Particuliere verkoop. Schriftelijkheidsvereiste. Mondelinge overeenstemming. Reeds bekende derde verhoogt alsnog zijn eerdere bod. Makelaar dient na ontvangst van nieuw bod van derde, partijen aanstonds schriftelijk en tegelijkertijd, te informeren over de consequenties van de nieuwe situatie. Nadat eerder een andere gegadigde een bod had gedaan, hebben ook klagers (particuliere kopers) een bod uitgebracht op een woning die beklaagde in verkoop had. Nadat het bod van klagers mondeling door de (particuliere) verkoper was geaccepteerd, heeft de andere gegadigde zijn eerdere bod alsnog verhoogd. Beklaagde heeft zowel klagers als de andere gegadigde in de gelegenheid gesteld een laatste bod te doen, waarna de woning aan de andere gegadigde verkocht werd. Klagers verwijten beklaagde dat zij de geldende wet- en regelgeving onjuist heeft geïnterpreteerd. Volgens klagers heeft beklaagde er ten onrechte geen rekening mee gehouden dat geen sprake was van een nieuwe gegadigde die alsnog een bod deed, maar van een reeds bekende gegadigde die al eerder een lager bod had gedaan. Beklaagde stelt echter dat ook in dit geval het schriftelijkheidsvereiste geldt en meent juist te hebben gehandeld. De Raad is met beklaagde van mening dat de verkoper strikt formeel-juridisch bezien niet gebonden was aan de met klagers bereikte mondelinge overeenstemming. Er was op dat moment immers geen getekende schriftelijke overeenkomst en dus stond het de particuliere opdrachtgever van beklaagde in beginsel inderdaad vrij om de woning alsnog aan een derde te verkopen. Dit impliceert echter nog niet dat beklaagde ook tuchtrechtelijk juist heeft gehandeld. Hoewel beklaagde de kwestie juridisch juist heeft ingeschat, had beklaagde in dit geval zorgvuldiger en voor beide partijen transparanter te werk moeten gaan. Beklaagde had kunnen/moeten weten dat het nadere bod van de andere gegadigde aanleiding zou kunnen zijn voor problemen. Om ieder misverstand, onzekerheid of geschil te voorkomen had beklaagde het nadere bod van de andere gegadigde alsmede de juridische consequenties daarvan, bij voorkeur aanstonds na ontvangst, schriftelijk en tegelijkertijd aan zowel klagers als aan haar opdrachtgevers dienen voor te leggen. Download uitspraak (pdf)
DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN
MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM
————————————————————————————————————————-
Geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
de heer S. en mevrouw O.
beiden wonende aan de
[adres]
klagers,
Tegen:
mevrouw A
als aangesloten NVM-makelaar verbonden aan [naam makelaarskantoor],
gevestigd en kantoorhoudende aan de
[adres]
beklaagde,
gemachtigde: mevrouw mr. H., verbonden aan
[bedrijfsnaam],
gevestigd en kantoorhoudende aan de
[adres]
1. Verloop van de procedure
1.1. Bij aan de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM gezonden brieven van 7, 16 en 31 mei 2017 en het bij laatstgenoemde brief gevoegd hebben mevrouw O. en de heer S., hierna verder te noemen: “klagers” een klacht ingediend tegen mevrouw A, hierna verder te noemen: “beklaagde”.
1.2. Conform door klagers bij “klachtformulier” d.d. 31 mei 2017 gedaan verzoek heeft de NVM Consumentenvoorlichting het klachtdossier voorgelegd aan de Stichting Tuchtrechtspraak NVM, die het klachtdossier bij e-mail van 31 juli 2017 (10.33 uur) ter verdere be-/afhandeling heeft doorgezonden aan de Raad van Toezicht Zuid.
1.3. Beklaagde heeft bij brief van 11 september 2017 verweer tegen de klacht gevoerd.
1.4. De Raad heeft de klacht op 10 oktober 2017 ter zitting behandeld. Voor die zitting zijn partijen door de secretaris van de Raad bij brief van 22 augustus 2017 opgeroepen. Naar aanleiding daarvan zijn ter zitting verschenen en door de Raad gehoord:
– mevrouw O. en de heer S., klagers
– mevrouw A, beklaagde en haar gemachtigde, mevrouw mr. H.
1.5. Tijdens de op 10 oktober 2017 gehouden zitting heeft ieder van partijen gereageerd op vragen van de Raad en zijn standpunt nader mondeling toegelicht.
1.6. Tenslotte heeft de Raad de klacht beoordeeld op grond van de door partijen ter zitting gegeven toelichting(en) en de navolgende stukken :
1. het door de afdeling NVM Consumentenvoorlichting samengesteld dossier, waaronder de klachtbrieven van 7, 16 en 31 mei 2017;
2. het verweerschrift d.d. 11 september 2017 met 1 bijlage ;
2. De feiten
2.1. Als gesteld en erkend, althans niet of onvoldoende weersproken en/of op grond van de inhoud van de overlegde stukken, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2 Beklaagde trad op als verkopend makelaar van het perceel/pand [adres].
2.3. Op zaterdag 22 april 2017 werd op dat perceel/pand door een gegadigde, die door beklaagde “partij B” wordt genoemd, aan beklaagde een bod uitgebracht.
2.4. Klagers hebben het perceel/pand samen met beklaagde op maandag 24 april 2017 aan het begin van de avond bezichtigd. Diezelfde avond omstreeks 20.00 uur hebben klagers aan beklaagde ook een concreet bod op het perceel/pand uitgebracht, waarna beklaagde hen omstreeks 21.30 uur telefonisch heeft laten weten dat dat bod door haar opdrachtgever was aanvaard.
2.5. Op dinsdag 25 april heeft beklaagde zowel telefonisch als per email aan de heer S. laten weten dat er na het telefoongesprek dat zij op 24 april omstreeks 21.30 uur met klagers had gevoerd, door “partij B” een hoger bod werd uitgebracht en dat haar opdrachtgever er daarom voor gekozen had om zowel “partij B” als klagers nog een uiterste bod te laten doen.
2.6. Na die laatste biedingen is het perceel/pand [adres] aan “partij B” verkocht.
3. De klacht
3.1. Uit de diverse door klagers aan de NVM Consumentenvoorlichting gezonden brieven leidt de Raad af, dat de klacht van klagers er in essentie, kort en zakelijk gezegd, op neerkomt dat beklaagde naar hun oordeel de geldende wet- en regelgeving onjuist heeft geïnterpreteerd en ook onjuist heeft toegepast.
3.2. Tijdens de zitting op 10 oktober 2017 hebben klagers er in dat kader nog nadrukkelijk op gewezen dat het er in dit specifieke geval naar hun mening om gaat, dat er géén sprake was van een later opgekomen andere, nieuwe bieder, maar van juist dezélfde bieder als die in eerste instantie al een bod had gedaan, namelijk de door beklaagde genoemde “partij B”.
4. Het verweer
4.1. Blijkens haar verweerschrift komt beklaagde’s reactie/verweer op de klacht er in essentie, kort en zakelijk gezegd, op neer dat beklaagde van oordeel is dat zij strikt in overeenstemming met de regels, in het bijzonder het zogenaamde “schriftelijkheidsvereiste” heeft gehandeld.
4.2. Tijdens de zitting op 10 oktober 2017 heeft beklaagde dat verweer herhaald.
5. De beoordeling
5.1. De Raad constateert allereerst dat de klacht aanhangig is gemaakt bij brieven van 7,16 en 31 mei 2017. Ingevolge artikel 60 van het per 1 juni 2017 in werking getreden Reglement Tucht-rechtspraak NVM, heeft de Raad de onderhavige klachtzaak dus afgehandeld overeenkomstig het Reglement Tuchtrechtspraak NVM zoals dat vóór 1 juni 2017 luidde.
5.2. De Raad constateert vervolgens dat er sprake is van een casus die zowel feitelijk, als civiel- c.q. tuchtrechtelijk overeenkomsten vertoont met zaken waarover respectievelijk de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2011:BU7412) en de Centrale Raad van Toezicht (CRvT 14-2543) eerder richting-gevende uitspraken hebben gedaan.
5.3. De uitspraak van de Hoge Raad had betrekking op, kort en zakelijk weergegeven, de (ver)koop van een woonhuis tussen twee particulieren. De Hoge Raad bepaalde in die zaak dat zowel de particuliere verkoper als de particuliere koper zich op artikel 7:2 lid 1 van het Burgerlijk Wet-boek kunnen beroepen. Dit betekent, kort en zakelijk gezegd, dat noch een particuliere koper noch een particuliere verkoper aan een mondelinge (ver)koopovereenkomst is gebonden zolang de (ver)koopovereenkomst niet schriftelijk is vastgelegd en ondertekend.
5.4. De onderhavige klacht c.q. casus toetsend aan de hiervoor genoemde uitspraak van de Hoge Raad, concludeert de Raad dat de stelling van beklaagde dat de opdrachtgever van beklaagde strikt formeel-juridisch bezien niet gebonden was aan de op maandagavond 24 april 2017 met klagers mondeling bereikte overeenstemming op zichzelf juist is. Er was op dat moment immers geen getekende schriftelijke koopovereenkomst en dus stond het de opdrachtgever van beklaagde in beginsel inderdaad vrij om zijn perceel/pand alsnog aan een ander dan aan klagers te verkopen.
5.5. Die voor een particuliere (ver)koper uiteraard relevante formeel-juridische conclusie, impli-ceert naar het oordeel van de Raad echter nog niet dat er door beklaagde dús ook tucht-rechtelijk juist is gehandeld. De vraag of dát zo is, hangt immers, en zelfs met name af van de tuchtrechtelijk relevante feiten. Anders gezegd: ook al is/wordt er door een opdrachtgever civielrechtelijk juist gehandeld, levert dat een makelaar geen “vrijbrief” tot handelen en zou zijn/haar handelen tuchtrechtelijk bezien dus toch ónjuist en klachtwaardig kunnen zijn.
5.6. De onderhavige klacht c.q. casus aldus toetsend, reconstrueert de Raad op grond van de klacht, het verweerschrift en met name ook de daarop door beklaagde op de zitting van 10 oktober 2017 gegeven toelichting dat de feitelijke gang van zaken kennelijk is geweest:
· dat “partij B” op zaterdag 22 april met beklaagde het perceel/pand [adres], heeft bezien en daarop een bod heeft gedaan.
· dat beklaagde dit bod eerst op maandag 24 april omstreeks 16.23 uur telefonisch heeft doorgegeven aan haar opdrachtgever, onder gelijktijdige mededeling dat er die avond nog een bezichtiging met klagers zou volgen;
· dat klagers op maandag 24 april omstreeks 18.00 uur met beklaagde het hiervoor genoemde pand hebben bezichtigd;
· dat beklaagde volgens haar aanstonds na die bezichtiging aan “Partij B” telefonisch heeft doorgegeven dat klagers het pand hadden bezichtigd, enthousiast waren en een bieding zouden doen;
· dat die mededelingen volgens beklaagde “Partij B” op dat moment geen reden gaven om zijn bod aan te passen;
· dat klagers op maandag 24 april 2017 omstreeks 20.00 uur aan beklaagde telefonisch een bod op het pand hebben gedaan;
· dat beklaagde dat bod kort daarna telefonisch heeft doorgegeven aan haar opdracht-gever, die volgens beklaagde aanstonds met het bod van klagers akkoord is gegaan;
· dat beklaagde vervolgens “partij B”, zoals zij ter zitting verklaarde, heeft “afgebeld”;
· dat beklaagde omstreeks 21.30 uur aan klagers heeft doorgegeven dat haar opdrachtgever met het bod van klagers en dus ook met verkoop aan hen akkoord was
· dat “partij B” kort daarna aan beklaagde alsnog telefonisch een hoger bod zou hebben uitgebracht;
· dat beklaagde dat nagekomen bod heeft voorgelegd aan haar opdrachtgever en door hem besloten zou zijn om beide partijen in de gelegenheid te stellen voor /uiterlijk op 25 april 2017 om 14.00 uur een laatste bod te doen.
5.7. Op grond van die reconstructie van de feitelijke gang van zaken stelt de Raad vervolgens vast:
i.) dat op maandag 24 april 2017 twee partijen, te weten “Partij B” en klagers, niet alleen in het perceel/pand [adres], geïnteresseerd bleken te zijn, maar op dat perceel/pand ook allebei een bod op hadden gedaan;
ii.) dat er toen beklaagde op maandag 24 april 2017 ’s avonds nadat klagers hun eerste bod hadden gedaan, haar opdrachtgever belde, dus twee biedingen voorlagen, te weten het al op zaterdag gedaan bod van “Partij B” en het op maandagavond gedaan bod van klagers;
iii.) dat de opdrachtgever van beklaagde het bod van klagers op maandag 24 april 2017
’s avonds heeft geaccepteerd en daarmee logischerwijs het eerste bod van “Partij B” heeft verworpen.
iv.) dat “Partij B” op maandag 24 april alsnog een hoger bod deed en daarmee kandidaat-koper bleef.
5.8. De stelling van klagers dat dat laatste niet zo was omdat “Partij B” alsnog een bieding deed en er dús, zoals de Centrale Raad in zijn in 5.1 genoemde uitspraak volgens klagers aangeeft, geen sprake was van een andere, nieuwe gegadigde kan de Raad niet volgen. Hoewel de Raad immers de gedachten-gang van klagers wel begrijpt, spoort die naar het oordeel van de Raad rechtens níet met artikel 7:2 BW en de uitleg die de Hoge Raad daaraan in zijn in overweging 5.2. genoemde uitspraak geeft.
5.9. Naar het oordeel van de Raad stelt beklaagde zich dan ook terecht op het standpunt dat zij de nagekomen bieding van “Partij B” op zichzelf voor haar opdrachtgever niet onvermeld heeft kunnen/mogen laten. Integendeel, zou zij dat hebben gedaan dan zou haar opdrachtgever haar dat zelfs hebben kunnen verwijten. In zoverre beriep en beroept beklaagde zich dus terecht op het zogenaamde “schriftelijkheidsvereiste”.
5.10. Niettemin en onverminderd het feit dat beklaagde de kwestie juridisch juist heeft ingeschat, is de Raad van oordeel dat beklaagde, zeker tegen de achtergrond van de in overweging 5.5 weergegeven reconstructie van de feitelijke gang van zaken in casu bij haar bemiddeling zorgvuldiger en in elk geval voor beide partijen transparanter te werk had moeten gaan.
5.11. Beklaagde heeft immers middels haar email van 25 april 2017 (09.34 uur) aan klagers wel mededeling gedaan van het later, hernieuwde bod van “Partij B”, de juridische consequentie(s) daarvan en de keuze van haar opdrachtgever, maar dat is naar het oordeel van de Raad niet de juiste, zorgvuldige en noodzakelijk transparante werkwijze in deze.
Vanwege de feitelijke gang van zaken en met name ook vanwege de afwijzing van het eerste bod van “Partij B” én de onmiskenbare acceptatie van het bod van klagers, had beklaagde immers kunnen/moeten weten dat het nader bod van “Partij B” aanleiding zou kunnen zijn tot problemen tussen haar opdrachtgever en klagers. Om íeder misverstand, onzekerheid of geschil tussen partijen te voorkomen, had het naar het oordeel van de Raad dan ook op de weg van beklaagde gelegen om het nader van “Partij B” ontvangen bod, alsmede de juridische consequenties daarvan èn de keuzemogelijkheden die verkoper op grond daarvan had, –bij voorkeur aanstonds na ontvangst- schriftelijk en tegelijkertijd aan zowel haar opdrachtgever, als aan klagers voor te leggen (Vgl: overwegingen 6.7 en volgende; met name overweging 6.10, slotzin in de tussenbeslissing van 26 februari 2015; CRvT 14-2543).
Door een duidelijke en tijdige schriftelijke bevestiging aan beide partijen had beklaagde naar het oordeel van de Raad vrijwel zeker wantrouwen c.q twijfel bij klagers over de feitelijke gang van zaken na het nader bod van “Partij B” en met name wantrouwen c.q twijfel over de vraag wat en wanneer er door beklaagde met haar opdrachtgever werd besproken en door haar opdrachtgever werd besloten kunnen worden voorkomen. Niet uitgesloten is dat daardoor ook de onderhavige klacht zou zijn uitgebleven.
5. 12. Aldus en mede gelet ook op de artikelen 1, 2, en 4 van de Erecode NVM komt de Raad dan ook tot de slotsom dat beklaagde, die immers als makelaar de taak heeft onderhandelingen tussen betrokken partijen zorgvuldig, correct en transparant te laten verlopen, naar het oordeel van de Raad niet gehandeld heeft zoals van een deskundig NVM-makelaar mag worden verwacht.
5.13. Derhalve zal de Raad de klacht gegrond bevinden en, in aanmerking nemende dat haar voor zover de Raad heeft kunnen nagaan niet eerder een tuchtrechtelijke straf is opgelegd, aan beklaagde de volgens artikel 31 lid 1 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM lichtst moge-lijke straf van berisping opleggen.
5.14. Uit het oordeel van de Raad volgt dat de kosten van de behandeling van de klachtzaak ingevolge artikel 32 lid 1 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM in beginsel ten laste van beklaagde komen. De Raad ziet geen reden om in dit geval van dat beginsel af te wijken.
5.15. Op grond van vorenstaande overwegingen, alsmede gelet op het Reglement tuchtrechtspraak NVM, de statuten van de NVM en de erecode NVM komt de Raad van Toezicht in deze tot de navolgende uitspraak:
6. Beslissing
De Raad van Toezicht Zuid van de NVM:
6.1. Verklaart de klacht gegrond
6.2. Legt beklaagde de straf op van berisping.
6.3. Veroordeelt beklaagde om binnen 4 weken nadat deze uitspraak onherroepelijk is geworden terzake de behandeling van de onderhavige klachtzaak gemaakte kosten aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in Onroerende Goederen NVM een bedrag van
€ 2.650,00 , exclusief eventuele BTW te betalen.
6.4. Verstaat dat ingevolge artikel 17, laatste volzin van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM, het klachtgeld ad € 100,00 binnen 4 weken nadat deze uitspraak onherroepelijk is geworden aan klager zal worden gerestitueerd.
Aldus gewezen te Tilburg door mr. F.F. Stiekema, voorzitter, de heer J.G.A.M. Luijks, lid, en mr. P.L.J.M. van Dun, lid tevens secretaris, en aldaar ook getekend op donderdag 15 maart 2018.
mr. F.F. Stiekema mr. P.L.J.M. van Dun
voorzitter secretaris
Eensluidend afschrift dezes is bij aangetekende brief aan partijen verzonden op: donderdag 22 maart 2018
Mededeling van de secretaris:
op grond van artikel 39 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM (oud) kunnen zowel klager als beklaagde tegen deze uitspraak hoger
beroep instellen bij de Centrale Raad van Toezicht. Hoger beroep moet worden ingesteld door middel van een schriftelijke kennisgeving van hoger beroep, die door het Algemeen Bestuur van de NVM binnen acht weken na verzending van deze uitspraak moet zijn ontvangen.