17-2657 CRvT

Beweerdelijke onvoldoende belangenbehartiging bij verkoop. Onduidelijk geformuleerde klacht. Rechtstreeks contact tussen verkoper en gegadigde. Klager heeft beklaagde de opdracht gegeven zijn woning te verkopen. Er meldt zich spoedig een gegadigde die een bod doet dat voor verkoper te laag is. De onderhandelingen worden uitermate gecompliceerd als klager rechtstreeks contact opneemt met de gegadigde en daarin allerlei voorstellen doet. Klager vindt onder meer dat de makelaar het bouwkundig rapport dat de koper laat uitbrengen, niet voldoende weerspreekt en is verder van mening dat beklaagde veel meer de zijde kiest van de koper dan van hem. Net als de Raad van Toezicht heeft de Centrale Raad moeite om uit de veelheid van tekst van klager te destilleren wat nu exact klagers bezwaren zijn. De Centrale Raad bevestigt de beslissing van de Raad van Toezicht die de klachten ongegrond achtte. Download uitspraak (pdf) Uitspraak 17-129 RvT Amsterdam

De Centrale raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

de heer B. R, wonende te J (Israël),

appellant/klager in eerste aanleg,

tegen

mevrouw S. B., aangesloten NVM-mkelaar en kantoorhoudende te A,

geïntimeerde/beklaagde in eerste aanleg.

1. Verloop van de procedure

1.1 Bij e-mail van 19 augustus 2016 en brief van 3 september 2016 heeft appellant/klager in eerste aanleg (hierna: klager) een klacht ingediend bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM. Deze heeft de klacht doorgeleid naar de Raad van Toezicht Amsterdam. In de beslissing van 13 juni 2017, aan partijen verzonden op 16 juni 2017, is op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen geïntimeerde/ beklaagde (hierna: de makelaar) ingediende klacht ongegrond verklaard. Klager is bij brief van 1 augustus 2017 van deze beslissing in hoger beroep gekomen. In deze brief en de aanvulling bij e-mail van 14 augustus 2017 heeft klager de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd.

1.2 De makelaar heeft haar verweer uiteengezet in een verweerschrift d.d. 7 september 2017.

1.3 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.

1.4 Ter zitting van 14 december 2017 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen;

– klager in persoon;

– de makelaar in persoon, bijgestaan door mr. J. de Wit.

Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunt nader toegelicht, klager aan de hand van door hem overgelegde spreekaantekeningen.

2. De feiten

In hoger beroep zijn de navolgende feiten komen vast te staan:

2.1 Klager woonde met zijn vrouw in hun in eigendom toebehorende villa aan W. nr 6 te A (hierna: de villa). Eind 2011 zijn klager en zijn echtgenote naar Israël geëmigreerd. In ieder geval vanaf 2013 hebben zij hun villa te koop aangeboden, waarbij (onder meer) als verkopend makelaars hebben opgetreden de makelaarskantoren K & S en R.

2.2 Op 9 mei 2016 heeft klager een gesprek met de makelaar, werkzaam bij P Makelaars Taxateurs o.z. (hierna: het makelaarskantoor). Bij brief van 10 mei 2016 laat de makelaar klager weten dat het makelaarskantoor graag de opdracht tot verkoop van de villa tegen een vraagprijs van € 1.795.000,- k.k. aanneemt. Bij effectuering van de verkooptransactie is een courtage van 1% verschuldigd.

2.3 Bij e-mail van 15 juli 2016 bericht de makelaar klager weten dat een bieding is ontvangen van “€ 1.600.000,-, geen voorbehouden, levering in overleg”. De makelaar vervolgt met:

“De heer Gijs N, die het bod heeft uitgebracht, heeft aangegeven dat dit tevens zijn eindvoorstel is. We zouden hem wel eventueel van onze zijde een eenmalig scherp tegenvoorstel kunnen doen?”

Tot slot laat de makelaar klager weten dat zij die dag nog bereikbaar is en daarna (voor vakantie) naar Amerika vertrekt en “dan nemen L en W van mijn kantoor het over.”

2.4 Bij e-mail van 20 juli 2016 te 19:22 uur zendt klager een rechtstreekse e-mail naar N, welke e-mail c.c. aan L, W en de makelaar wordt gezonden. In die mail meldt klager dat hij de dag daarvoor een “hele mail” heeft geschreven “met dingen die ik van het huis weet”. In deze mail laat hij nog een aantal punten weten “die u zullen interesseren”. Klager merkt daarbij op: “Ik heb naar eer en geweten alles op papier gezet wat ik weet dat aandacht behoeft of gerepareerd moet worden. [Kantoor]P heeft 2 of 3 mails van mij gekregen met kleine aanvullingen.”

Voorts blijkt uit de e-mail dat klager op internet naar de achtergrond van N heeft gezocht en gelet op wat hij heeft gevonden, toevoegt: “Over het financieringsvoorbehoud maak ik mij dan ook geen zorgen.”

2.5 Later die dag, bij e-mail van 20 juli 2016 te 21:34 uur, meldt klager aan kantoorgenoot W – met c.c. aan de kantoorgenoot L en de makelaar – dat hij N rechtstreeks heeft aangeschreven en een tegenvoorstel heeft gedaan. Kennelijk houdt het tegenvoorstel het volgende in: “Ik doe er nogmaals Euro 10K vanaf maar dan houdt het ook op. Deze Euro 10K staat voor de eventuele dingen die ik vergeten ben op te geven als gebrek. Indien er een groot of verborgen gebrek wordt vastgesteld dan is dat natuurlijk een ontbindende voorwaarde.” Ter toelichting voor het makelaarskantoor voegt klager daaraan toe: “Dit voorstel betekent de facto dat ik het huis “As-Is”, dus in de staat waarin het zich nu bevindt aanbied met uitzondering van een verborgen gebrek.”

Klager vertrouwt erop dat hij bericht van het makelaarskantoor krijgt als N met zijn tegenvoorstel akkoord gaat. Voorts voegt klager nog aan zijn e-mail toe dat hij kiest voor een notaris bij het advocaten- en notarissenkantoor Loyens & Loeff waarmee hij een jarenlange zakelijke relatie heeft en zijn vrouw als kandidaat-notaris werkzaam is geweest.

Kantoorgenoot W antwoordt klager bij e-mail van 21 juli 2016 te 9:26 uur dat hij alle begrip heeft voor de rechtstreekse e-mail van klager aan N en dat hij het tegenvoorstel aan N zal overbrengen.

2.6 Uit de e-mail van 22 juli 2016 van 13:06 van kantoorgenoot W aan klager blijkt dat de onderhandelingen met N zijn afgebroken. Ter toelichting wordt gemeld dat voor N de prijs doorslaggevend was en dat zijn budget lag “bij 1,7 max”. Kantoorgenoot W besluit de e-mail met de mededeling: “Wij gaan hard op zoek naar een volgende kandidaat.”

Blijkens zijn e-mail van 22 juli 2016 van 16:37 uur vindt klager dat het makelaarskantoor in de afgebroken onderhandeling met N niet mag berusten en de week daarop contact met N heeft op te nemen, waarin het makelaarskantoor N dient te wijzen op de voordelen van de villa. In die e-mail geeft klager een opsomming van die voordelen.

Kantoorgenoot W reageert bij e-mail van 22 juli 2016 van 15:50 uur als volgt:

“Dank voor uw mail, zowel L als ik hebben zowel per telefoon als per mail de heer N aan alle kanten proberen te overtuigen van de kwaliteiten van uw huis. Zijn eerste eindvoorstel was 1.600.000, daarna hebben wij hem bewogen een nieuw voorstel te doen, dat deed hij vervolgens ter grootte van 1.650.000, zijn derde en echt allerlaatste voorstel is (voorlopig?) 1.700.000. Daar zit voor hem op dit moment geen Euro rek meer in. Dit heeft naar zijn zeggen te maken met zijn budget, wat volgens hem niet verder opgerekt kan worden. Het kan een taktiek zijn van de heer N om de prijs naar beneden te krijgen, de tijd zal ons leren of hij nog hoger gaat bieden.”

2.7 Klager zoekt daarop rechtstreeks contact met N. Zo laat hij in zijn e-mail van 24 juli 2016 van 10:10 uur weten het jammer te vinden dat de makelaar met vakantie is gegaan en de overige mensen van het makelaarskantoor de villa niet kennen “en zijn mogelijkheden u niet konden uitleggen”. Klager verlaagt zijn vraagprijs met € 15.000,-. Klager besluit zijn e-mail aan N als volgt: “Ik bied u W nr 6 dus aan voor Euro 1.725.000,- kk, waarbij ik het recht heb de glazenwand tot opleveringsdatum weg te halen en u het recht heeft de eventuele koop te ontbinden als u het inspectierapport, dat u prompt zult laten opstellen niet kunt accepteren.”

De volgende ochtend – 25 juli 2016 – trekt klager in zijn e-mail van 03:39 uur aan N met c.c. aan kantoorgenoot W zijn laatste vraagprijs in en meldt: “accepteer uw bod van Euro 1.710.000,- kk onder handhaving van de andere punten van mijn onderstaande mail. (…) Misschien kan de uiterste opleverdatum gesteld worden op 15 december”.

2.8 In de e-mail van 25 juli 2016 te 11:21 uur licht klager aan N en kantoorgenoot W toe dat hij “overstag” is gegaan omdat “ik momenteel ziek ben en bepaald niet in een goed vel steek. 8 oktober word ik weer geopereerd, voor de 39^ste keer! Vannacht was ik dermate beroerd dat ik meende de ochtend niet te halen en toen het enigermate beter ging vond ik dat ik mijn vrouw en kinderen beter de beslissing uit handen kon nemen W nr 6 wel of niet te verkopen. Klaar. Ik wacht het inspectierapport af.” Voorts vraagt klager aan kantoorgenoot W aan hem “een getypte samenvatting van het voorlopige koopcontract (…) waarin de details van de diverse mails en lijsten staan die ik verstuurd heb” te zenden.

2.9 In opdracht van N heeft het bedrijf Uw Woningkeurder op 3 augustus 2016 een inspectie in de villa van klager uitgevoerd en daarvan een uitgebreid bouwkundig inspectierapport opgemaakt. De algehele bouwtechnische staat van de villa wordt beoordeeld met een “goed”. In het bouwkundig inspectierapport wordt beschreven dat op korte termijn herstelwerkzaamheden nodig zijn aan de buitenwanden, buitenwandopeningen, dakafwerkingen en verwarming voor een totaalbedrag van € 56.519,83. Voor de buitenwanden, buitenwandopeningen, elektra en beveiliging wordt een verbeterplan geadviseerd en worden de kosten geraamd op € 38.423,55.

2.10 Kennelijk brengt N het bouwkundig inspectierapport van Uw Woningkeurder ter kennis aan klager. In zijn e-mail van 5 augustus 2016, welke e-mail c.c. is gezonden aan de makelaar en haar kantoorgenoten L en W, vraagt N de door het bouwkundig bureau geraamde kosten op de koopprijs in mindering te brengen. Als dat niet gebeurt zal N “gebruik moeten maken van onze ontbindende voorwaarde”.

In een uitvoerige e-mail van 6 augustus 2016 laat klager aan N weten dat hij het met de bevindingen van het bouwkundig bureau niet eens is. Verder merkt klager in die e-mail op: “Ik denk derhalve dat u met de eerdere prijsverlaging van Euro 10K goed bediend bent. (…) Voor mij zou het prettig zijn als het huis nu verkocht wordt want ik ben het gezeur en vooral het verwende en onprofessionele gedrag van makelaars goed beu.”

2.11 Op maandag 8 augustus 2016 laat klager de makelaar – die kennelijk van vakantie is teruggekeerd – bij e-mail weten bij herlezing van het door N ingewonnen bouwkundig inspectierapport nog meer onjuistheden te hebben aangetroffen. Klager besluit zijn e-mail met: “Ik heb eigenlijk helemaal geen zin meer met meneer N verder te gaan.

Als u de verkoop van W niet meer ter hand wil nemen dan zal ik een andere makelaar zoeken. Ik ben van mening dat P vooral tijdens uw afwezigheid volkomen gefaald heeft en de prijs van W verkwanseld heeft.”

De makelaar adviseert klager daags daarna bij e-mail van 9 augustus 2016 te bezien of “we zouden kunnen middelen met de heer N”. Volgens haar gaat N de koopprijs van € 1.710.000,- “niet doen”. Zij adviseert de heer N met een deadline een koopprijs van € 1.680.000,- voor te stellen. De makelaar voegt daaraan toe dat dit volgens haar een goede prijs voor de villa zou zijn: “In het kort toegelicht, de lokatie van W is niet A1, geen buurtje waar gezinnen met kinderen vooral op vallen, moet verbouwd worden voor zeker paar ton om op huidig nivo van wooncomfort te komen en als laatste en niet onbelangrijk, het staat al veel te lang te koop, bij diverse makelaars en dat werkt tegen je.”

2.12 Klager reageert bij e-mail van 10 augustus 2016 om 06:50 uur. Klager laat weten dat volgens hem “een heel valse start” is gemaakt met de verkoop van de villa. De mening van de makelaar over de villa beschouwt klager als een “180 graden draai” en hij twijfelt of de makelaar zich nog volledig kan en wil inzetten voor de verkoop van de villa. Klager doet een voorstel van 10 punten dat als een geheel moeten worden gezien. Uit het laatste punt – punt 10 – blijkt dat het voorstel die dag voor 20.00 uur moet zijn aanvaard.

Het eerste punt is gericht aan de makelaar, waarbij de bemiddelingskosten van 1% van de verkoopprijs worden verlaagd naar het vaste bedrag van € 10.000,- excl. BTW. De punten 2 t/m 9 zien op nadere te maken afspraken tussen N en klager. Tot deze punten behoren onder meer: “2 Ik verlaag de oorspronkelijke prijs van Euro 1795.000,- kosten koper [vet gedrukt door klager] met Euro 100.000,- naar Euro 1695.000 vrij op naam [vet gedrukt door klager] en wijs mijn eigen notaris aan.

3 De heer N neemt het huis af in de staat zoals het is, (…)”

2.13 De makelaar reageert bij e-mail van 11 augustus 2016. In haar e-mail omschrijft de makelaar de te bereiken overeenkomst als volgt: “Ik vind de prijs optimaal, zoals eerder toegelicht, in de huidige markt, te weten € 1.685.000, VON, dwz dat de overdrachtsbelasting en notariskosten (bij uw notaris) voor uw rekening zijn, levering 15 november 2016, wel voor € 900.000 voorbehoud financiering, die hij zegt zeker te krijgen met zelfs boete van € 20.000 aan u te betalen, als hij die niet zou krijgen. Hij wil geen financiering van uw zijde. U mag de glazen wand verwijderen zonder herstelschade. De heer N zegt z.s.m. te willen weten of u hiermee akkoord bent of niet, omdat hij ook met een ander huis bezig is, aldus de heer N.” De makelaar geeft voorts aan dat zij ervan overtuigd is dat met N een optimale overeenkomst tot stand kan komen. Het is echter klager die de beslissing neemt. Tot slot verklaart de makelaar zich bereid onverplicht een korting van € 2.500,- op de verschuldigde courtage te willen geven.

2.14 Op 12 augustus 2016 richt klager zich in een uitgebreide e-mail tot N, welke e-mail c.c. aan de makelaar wordt gezonden. In deze e-mail haalt klager passages aan uit eerdere e-mails die hij aan de makelaar en het makelaarskantoor heeft gezonden, waaronder de e-mail van 10 augustus 2016 (zie 2.12). Volgens klager vraagt N herhaalde malen aandacht voor “tekortkomingen” waarvoor klager steeds een korting op de koopprijs moet geven. Het laatste bod van N met een voorbehoud is voor klager geen basis waarop hij verder wil onderhandelen. Klager beklaagt zich erover dat het makelaarskantoor de opvattingen van N volgt. Klager meldt dat het makelaarskantoor het onderdeel in zijn voorstel van 10 augustus 2016 tot verlaging van de courtage niet heeft aanvaard. Hij laat het aan N over het makelaarskantoor van zijn voorstel te overtuigen en te aanvaarden. Klager wil niet verder onderhandelen.

N antwoordt bij e-mail van 12 augustus 2016 van 08:35 uur klager dat hij de makelaar heeft laten weten dat hij het voorstel tot verlaging van de koopprijs naar € 1.685.000,- v.o.n. heeft aanvaard, een financieringsvoorbehoud heeft van maximaal € 900.000,- en daarvoor “een break up fee van 20K” wil aanvaarden en dat de oplevering op 15 november 2016 moet plaatsvinden.

In de e-mail van 12 augustus 2016 van 12:02 uur geeft de makelaar een opsomming van de punten waarover klager en N in principe overeenstemming hebben bereikt. Zo wordt vermeld “Koopsom € 1.690.000,– V.O.N. Dat wil zeggen overdrachtsbelasting en notariskosten voor rekening verkoper”. De e-mail eindigt met de mededeling: “Courtage bij moderatie € 12.000,- excl. BTW. Ik hoor graag.”

2.15 Het makelaarskantoor zendt op 26 september 2016 aan klager de factuur van € 12.500,- excl. BTW onder vermelding van “courtage conform afspraak”.

3. De klacht en de beslissing van de Raad van Toezicht

3.1 De Raad van Toezicht heeft uit de klachtbrief van klager vijf concrete klachten gedistilleerd. Klager verwijt de makelaar dat zij niet heeft gehandeld zoals een goed makelaar betaamt doordat:

(1) de makelaar ten onrechte in haar e-mail van 15 juli 2016 heeft vermeld dat Nl een bod op de woning had gedaan zonder daarbij enig voorbehoud te maken; immers: Nl maakte nadat er tussen hem en klager op 25 juli 2016 overeenstemming was bereikt over een koopprijs van € 1.710.000,- het voorbehoud van een bouwtechnische keuring;

(2) de kantoorgenoten van beklaagde, die haar tijdens haar afwezigheid wegens vakantie vervingen, niet op de hoogte waren van de gegevens van de woning van klager als gevolg waarvan klager zelf met N moest onderhandelen;

(3) de makelaar meer de belangen behartigde van N dan die van klager door de door haar zelf geadviseerde oorspronkelijke verkoopprijs van € 1.795.000,- af te kraken en door het bouwtechnisch keuringsrapport niet van de hand te wijzen;

(4) de makelaar met N is gaan heronderhandelen, terwijl klager met N al een verkoopovereenkomst voor een bedrag van € 1.710.000,- had gesloten;

(5) de makelaar klager er niet op heeft gewezen wat ‘vrij op naam’ inhoudt als gevolg waarvan klager per saldo een nog lagere netto verkoopopbrengst betreffende de woning heeft kunnen genereren.

Klager is van mening dat de makelaar hem niet goed heeft begeleid in het verkoopproces rond zijn woning als gevolg waarvan klager een schade ter hoogte van € 38.000,- heeft geleden. Klager wenst dat de makelaar hem deze schade zal vergoeden.

3.2 De Raad van Toezicht heeft de vijf klachtonderdelen beoordeeld en geconcludeerd dat de klacht ongegrond is.

4. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

toepasselijk tuchtreglement

4.1 De klacht is op 3 september 2016 ingediend, zodat het Reglement Tuchtrechtspraak NVM, zoals gewijzigd door de Ledenraad op 28 juni 2016, van toepassing is.

klacht

4.2 De Centrale Raad van Toezicht stelt voorop dat een klager een voor de beklaagde en de tuchtrechter duidelijke klacht heeft te formuleren, zodat voor de beklaagde kenbaar is waartegen hij/zij zich heeft te verweren en voor de tuchtrechter duidelijk is op welke klacht dient te worden beslist. In het geval een klager een veelheid aan verwijten aandraagt die deels in algemene termen zijn vervat, komt aan de tuchtrechter een grote vrijheid toe te bepalen welke concrete klachten een klager heeft. Bij het vaststellen van die concrete klachten heeft de tuchtrechter er voor zorg te dragen dat die klachten voor de beklaagde kenbaar waren en dat de beklaagde zich daartegen behoorlijk heeft kunnen verweren.

4.3 In eerste aanleg heeft klager in zijn klachtbrieven geen duidelijke klacht geformuleerd, zodat de Raad van Toezicht genoodzaakt was uit de omvangrijke klachtbrieven de concrete klachten te distilleren. Ook in hoger beroep heeft klager geen duidelijk omlijnde klacht geformuleerd, maar opnieuw in een grote hoeveelheid tekst verwijten aan het adres van de makelaar gemaakt. De Centrale Raad van Toezicht leidt uit het hoger beroepschrift af dat klager van mening is dat de makelaar tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld door:

(a) een verkoopprijs te adviseren die (ver) onder de reële marktwaarde ligt;

(b) hem onjuist, althans onvolledig te informeren;

(d) tijdens de onderhandelingen met N onvoldoende de belangen van klager te behartigen;

(e) niet in te stemmen met een verlaging van de courtage naar € 10.000,-;

(f) klager over de verschuldigde courtage in een gerechtelijke procedure te betrekken.

beklaagde

4.4 De Raad van Toezicht heeft de makelaar beschouwd als degene tot wie de klacht is gericht. De door klager aangedragen feiten en omstandigheden hebben evenwel ook betrekking op de periode dat de makelaar met vakantie was. Die klachten lijken meer betrekking te hebben op het makelaarskantoor. De Raad van Toezicht heeft kennelijk de gedragingen van haar kantoorgenoten aan de makelaar toegerekend. Nu klager en de makelaar daarover in hoger beroep niet hebben geklaagd en gelet op de uitkomst van de procedure in hoger beroep zal de Centrale Raad van Toezicht daarvan ook uitgaan.

context

4.5 Voor de beoordeling van de klacht stelt de Centrale Raad van Toezicht het navolgende voorop. Klager was op het moment waarop de opdracht aan de makelaar werd gegeven al enige jaren doende zijn villa te verkopen. In het kennismakingsgesprek op 9 mei 2016 is uitdrukkelijk een vraagprijs van € 1.795.000,- k.k. afgesproken, welk bedrag de makelaar in de brief, waarin zij de opdracht heeft bevestigd, vastlegt. Voorts heeft klager toen ingestemd met een courtage van 1% bij verkoop. Teneinde de kansen op verkoop te vergroten heeft klager op advies van de makelaar eerst enig schilderwerk in zijn huis laten doen. De makelaar heeft niet bestreden dat kort voor haar vakantie de villa op of omstreeks 7 juli 2016 op Funda is gezet.

Nagenoeg meteen na de plaatsing van de villa op Funda heeft N zich als potentiële koper gemeld. De makelaar heeft het eerste contact met N en heeft zijn bieding aan klager doorgegeven. Vervolgens is de makelaar aan haar vakantie begonnen, waarna haar kantoorgenoten – hetgeen gebruikelijk is als de behandelend makelaar voor enige tijd afwezig is – de belangen van klager behartigen.

Het onderhandelingsproces met N is vervolgens gecompliceerd doordat klager rechtstreeks contact met N heeft en aan hem allerlei informatie verstrekt en voorstellen doet. Nadat N niet de door klager verlangde koopprijs wil aanvaarden en de onderhandelingen worden afgebroken, negeert klager het advies van kantoorgenoot W eerst af te wachten of N nog reageert en instrueert klager het makelaarskantoor bij e-mail van 22 juli 2016 met N contact te zoeken en hem op de voordelen van de villa te wijzen. Vervolgens zoekt klager ook zelf op 24 juli 2016 weer contact met N. In dat nieuwe contact verlaagt klager zijn prijs met € 15.000,- en laat hij zich negatief over het makelaarskantoor uit. Kennelijk zonder de reactie van N af te wachten, verlaagt klager later die dag de prijs met nog eens € 15.000,-. Denkbaar is dat N uit deze reacties na het afbreken van de onderhandelingen de indruk heeft gekregen dat klager de villa graag wil verkopen. Kennelijk nog voordat N op het laatste verlaagde bod van klager heeft gereageerd, laat klager weten het eerdere tegenbod van N van € 1.710.000,- k.k. alsnog te aanvaarden. Later die dag laat klager ook N weten dat hij in de laatste dagen van de onderhandelingen ernstig ziek is.

Klager heeft in zijn rechtstreekse onderhandelingen met N geaccepteerd, hetgeen overigens niet ongebruikelijk is, dat N een bouwkundig onderzoek mocht laten uitvoeren en bij de vaststelling van verborgen gebreken de koopovereenkomst mocht ontbinden. N schakelt een bouwkundig bureau in dat de algehele bouwtechnische staat van de villa weliswaar als goed beoordeelt, maar voor een bedrag van circa € 94.000,- aan uit te voeren herstelwerkzaamheden adviseert. N neemt daarop het standpunt in dat hetzij de herstelkosten op de koopprijs in mindering worden gebracht hetzij de ontbindende voorwaarde voor de koopovereenkomst door hem wordt ingeroepen. Op zichzelf is begrijpelijk dat klager de bevindingen van het bouwkundig onderzoek bekritiseert, maar eveneens is begrijpelijk dat N in de onderhandelingen met klager aan dat bouwkundig rapport vasthoudt en zich niet door de meningen van het makelaarskantoor en klager over dat rapport laat overtuigen.

Als de makelaar klager tijdens het kennismakingsgesprek op 9 mei 2016 de negatieve invloeden van de locatie, kwaliteit wooncomfort en de duur dat de villa te koop staat op de marktwaarde van de villa niet heeft voorgehouden, is het begrijpelijk dat klager – gelet op de stand van zaken in de onderhandelingen op 9 augustus 2016 – teleurgesteld is over de toelichting van de makelaar in de e-mail van die dag waarom de door haar voorgestelde prijs van € 1.680.000,- k.k. een goede verkoopprijs zou zijn. Klager neemt dit voorstel van de makelaar niet over en kiest voor een hoger tegenbedrag – € 1.695.000,- – maar verbindt daaraan niet meer de voorwaarde kosten koper maar een koopprijs vrij op naam. Op 12 augustus 2016 zendt klager dit voorstel rechtstreeks aan N. Later die dag wordt over het bedrag van € 1.690.000,- v.o.n. overeenstemming bereikt.

Klager had de makelaar op 10 augustus nadrukkelijk aangegeven dat hij in afwijking van de contractuele afspraak geen courtage van 1% van de verkoopprijs wilde betalen, maar een vast bedrag van € 10.000,-. Dit voorstel heeft de makelaar niet aanvaard en eerst op 12 augustus 2016 bericht bereid te zijn de courtage (van € 16.900,-) te verlagen naar € 12.500,-. Ten tijde van de zitting bij de Centrale Raad van Toezicht had klager dat bedrag nog niet aan het makelaarskantoor voldaan.

verkoopprijs

4.6 Naar het oordeel van de Centrale Raad van Toezicht kan de verkoopprijs die klager met N is overeengekomen in redelijkheid worden beschouwd als een reëel bedrag van de marktwaarde van de villa ten tijde van de verkoop. De stelling van klager dat de verkoopprijs veel te laag is en geen reële weergave van de marktwaarde van de villa is, heeft klager onvoldoende onderbouwd. De Centrale Raad van Toezicht betrekt daarbij dat de villa al enige jaren te koop heeft gestaan, de toen gehanteerde prijzen niet tot kopers hebben geleid, klager de kritiek op het door hem aangedragen vergelijkingspand aan de W nr 4 niet naar behoren en ondersteund met bijvoorbeeld een taxatierapport heeft weerlegd en evenmin met bijvoorbeeld een taxatierapport heeft onderbouwd dat de afgekochte erfpachtcanon niet in de koopprijs kan zijn verdisconteerd. Bij het laatste weegt de Centrale Raad van Toezicht onder meer mee dat in de aanbiedingstekst op Funda stond vermeld “Erfpacht: deze is afgekocht t/m 31-01-2050”, hetgeen aannemelijk maakt dat bij de vraagprijs rekening is gehouden met de afgekochte erfpachtcanon. De omstandigheid dat N aan klager heeft verklaard de afgekochte canon ‘een belangrijke asset van het huis’ te hebben gevonden betekent op zichzelf niet dat die afgekochte canon niet in de verkoopprijs was begrepen.

onjuist, althans onvolledige informatie

4.7 Volgens klager heeft de makelaar hem onjuist, althans onvolledig geïnformeerd. De Centrale Raad van Toezicht neemt tot uitgangspunt dat de aard en de omvang van de informatieplicht afhangt van de omstandigheden van het geval. Als een makelaar informatie verstrekt of gehouden is informatie te verstrekken dient die informatie juist te zijn.

Met de stelling dat er nieuwe erfpachtvoorwaarden zijn bedoelt klager kennelijk dat de gemeente A voor erfpachters van woningen vanaf 1 oktober 2017 mogelijk maakt een aanvraag te doen voor eeuwigdurende erfpacht. Deze enkele algemene (beleids)wijziging behoefde de makelaar niet uit eigener beweging aan klager te melden. Voorts heeft klager niet gesteld en onderbouwd dat hij naar deze (beleids)wijziging van de erfpachtvoorwaarden bij de makelaar heeft geïnformeerd en dat de makelaar daarop niet of onvolledig heeft geantwoord.

Klager verwijt de makelaar dat hij haar niet heeft geïnformeerd over de bedragen aan overdrachtsbelasting en notariskosten die voor zijn rekening kwamen door de verkoopprijs vrij op naam. Bij aanvang van de opdracht heeft klager met de makelaar afgesproken dat een vraagprijs kosten koper wordt gevraagd. De makelaar heeft ook steeds een vraagprijs kosten koper gehanteerd totdat klager in de e-mail van 10 augustus 2016 de vraagprijs kosten koper wil verlagen naar een vraagprijs vrij op naam. In die e-mail had klager “kosten koper” en “vrij op naam” vet gedrukt, waaruit de makelaar kon afleiden dat klager daarmee aangaf zich van deze wijziging bewust te zijn. De makelaar heeft klager in onder meer de e-mail van 11 augustus 2016 erop gewezen dat vrij op naam betekent dat de overdrachtsbelasting en notariskosten voor zijn rekening komen. Klager heeft niet aan de makelaar gevraagd om welke bedragen het zou gaan. Voorts had klager eerder bij e-mail van 20 juli 2016 gemeld dat zijn vrouw als kandidaat-notaris werkzaam is geweest, waaruit kan worden afgeleid dat bij klager de nodige kennis over onder meer overdrachtsbelasting aanwezig is. De hoogte van de overdrachtsbelasting is ook eenvoudig via internet te achterhalen. Bij dit alles heeft ook mee te wegen dat N een reductie van kennelijk € 94.000,- op de eerder overeengekomen koopprijs van € 1.710.000,- met ontbindende voorwaarde verlangde, waarna klager in zijn voorstel de koopprijs met € 15.000,- verlaagde naar € 1.695.000,- maar door de toevoeging vrij op naam in belangrijke mate aan het standpunt van N tegemoet kwam en daarmee een definitieve koopovereenkomst mogelijk maakte. Onder deze omstandigheden was voor de makelaar niet kenbaar en hoefde dat ook niet te zijn dat klager zich niet bewust was van de hoogte van de overdrachtsbelasting. Met betrekking tot dit onderdeel van de klacht heeft de makelaar dan ook niet tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld.

Klager stelt dat kennelijk na 12 augustus 2016 hij van de (toen nog niet schriftelijk vastgelegde) koopovereenkomst af wilde en de makelaar hem niet heeft gewezen op de mogelijkheid die hij als particuliere verkoper op grond van het arrest van de Hoge Raad van 9 december 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BU7412) had. De Centrale Raad van Toezicht stelt vast dat in die periode de verhoudingen tussen klager en de makelaar al enigszins verstoord waren en klager ook aan N had laten weten weinig waardering voor de diensten van het makelaarskantoor te hebben. Dit staat er niet aan in de weg dat de makelaar klager op de mogelijkheid die het arrest van de Hoge Raad geeft, behoort te wijzen – volledigheidshalve voegt de Centrale Raad van Toezicht daaraan toe dat een makelaar in een dergelijke situatie ook heeft te betrekken hetgeen de Centrale Raad van Toezicht heeft overwogen in de uitspraak van 9 juli 2015, 15-2568 – maar dan dient wel onmiskenbaar voor de makelaar duidelijk te zijn dat dit de wens van klager is. Uit de overgelegde stukken heeft de Centrale Raad van Toezicht niet kunnen afleiden dat klager de koopovereenkomst wilde beëindigen. Integendeel, in een e-mail van klager van 19 augustus 2016 aan een derde meldt klager dat hij de verkoop gewoon wil laten doorgaan en achteraf een klacht bij de makelaarsvereniging wil indienen.

Klager stelt voorts dat de makelaar hem heeft voorgehouden dat N bij zijn openingsbod geen voorbehouden had gemaakt, terwijl later is gebleken dat deze mededeling onjuist is geweest. De Centrale Raad van Toezicht stelt vast dat het openingsbod van N mondeling aan de makelaar is gedaan en dat de makelaar dat openingsbod in een e-mail aan klager heeft doorgegeven. Volgens de makelaar is bij dat openingsbod geen financieringsvoorbehoud genoemd. Vast staat dat korte tijd nadien dat financieringsvoorbehoud in ieder geval door N is genoemd en later nog een ontbindende voorwaarde van een bouwkundige keuring is toegevoegd. Klager heeft beide voorbehouden aanvaard. Voor zover N in het openingsbod al een financierings-voorbehoud heeft gemaakt, is niet gebleken dat klager op enigerlei wijze is benadeeld dat hij daar eerst enkele dagen daarna kennis van kreeg. Onder deze omstandigheden faalt dit klachtonderdeel.

onvoldoende inspanningen

4.8 Klager voert verder aan dat de makelaar zich onvoldoende heeft ingespannen zijn villa aan de hoogst mogelijke bieder te verkopen. Zo heeft de makelaar volgens klager geen gebruik gemaakt van haar relaties, de eerste twee maanden na 9 mei 2016 geen enkele verkoopactie ondernomen, het dossier niet deugdelijk overgedragen aan haar kantoorgenoten toen zij met vakantie ging en had zij de villa gezien haar voorgenomen vakantie eerder op Funda te koop moeten aanbieden.

De makelaar heeft toegelicht dat de gegevens van de villa in het voor haar kantoorgenoten toegankelijke systeem waren opgenomen, zij haar relaties op de villa heeft geattendeerd, zij de stand van zaken in de onder haar verantwoordelijkheid lopende verkoopopdrachten, waaronder de verkoop van de villa, aan haar kantoorgenoten ook mondeling heeft toegelicht en zij voor haar kantoorgenoten gedurende haar vakantie bereikbaar was. Voorts is de villa op Funda geplaatst zodra de schilderwerkzaamheden waren afgerond.

De omstandigheid dat de kantoorgenoten W en L de villa tijdens de vakantieperiode niet hebben bezocht om een eigen oordeel over de staat van de villa te vormen acht de Centrale Raad van Toezicht niet tuchtrechtelijk verwijtbaar. In dit geval weegt daar in het bijzonder mee dat klager zelf het initiatief nam rechtstreeks met N contact te zoeken en hem allerlei gedetailleerde informatie over de staat van de villa te verstrekken. In een dergelijk geval past enige terughoudend van de makelaar met het verstrekken van feitelijke informatie over de villa om te voorkomen dat tegenstrijdige informatie wordt verstrekt of misvattingen ontstaan.

Naar het oordeel van de Centrale Raad van Toezicht heeft klager in het licht van het gemotiveerde verweer van de makelaar onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat de makelaar op tuchtrechtelijk verwijtbare wijze zich onvoldoende heeft ingespannen de villa van klager te verkopen. Dit klachtonderdeel faalt eveneens.

bescherming belangen opdrachtgever

4.9 Klager verwijt de makelaar voorts dat zij zich in het onderhandelingsproces onvoldoende heeft ingespannen de belangen van klager te beschermen. Klager verwijt de makelaar in het bijzonder dat zij het bouwkundig inspectierapport dat in opdracht van Nl was gemaakt, niet heeft weersproken, onvoldoende aan N heeft kenbaar gemaakt dat in de vraagprijs reeds rekening was gehouden met onbekende gebreken zodat op die grond geen verdere verlaging van de vraagprijs mogelijk was en zij, nadat klager op 9 augustus 2016 had meegedeeld dat hij met N niet verder wilde onderhandelen, bij klager er op heeft aangedrongen de onderhandelingen met N voort te zetten.

4.10 Klager veronderstelt kennelijk dat N als koper bereid is de uitkomst van een rapport van een door hem ingeschakelde bouwkundige in twijfel te trekken als de verkoper en diens makelaar de uitkomsten van dat onderzoek bekritiseren. Klager heeft die kritiek in zijn e-mailberichten aan de heer N in ieder geval gegeven en heeft kennelijk N niet overtuigd. Uit de e-mailberichten blijkt dat N het bouwkundig rapport vooral gebruikte in de prijsonderhandeling. De makelaar heeft daarop een passend advies gegeven bij e-mail van 9 augustus 2016, waarin slechts in beperkte mate aan het standpunt van N tegemoet zou worden gekomen en met de nieuwe vraagprijs kenbaar zou worden gemaakt dat de makelaar en klager van mening waren dat de bouwkundige rapportage een verdere verlaging van de koopprijs niet rechtvaardigde. Klager heeft dat advies niet opgevolgd.

Voorts blijkt uit de e-mailberichten niet dat de makelaar bij klager op een onoirbare wijze heeft aangedrongen de onderhandelingen voort te zetten. De makelaar heeft haar advies gegeven over een koopprijs. Het was aan klager of hij al dan niet dat advies zou opvolgen. Klager is vervolgens nog verder gegaan richting N dan de makelaar had geadviseerd door weliswaar een iets hogere vraagprijs te noemen maar een vraagprijs vrij op naam te geven.

Dit alles leidt ertoe dat de makelaar in de onderhandelingen niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld.

verlaging courtage

4.11 Klager klacht er verder over dat de makelaar zijn voorstel tot verlaging van de courtage naar € 10.000,- niet heeft aanvaard terwijl dit een essentieel onderdeel was van de laatste bieding die klager aan de makelaar en N had gedaan

4.12 De Centrale Raad van Toezicht stelt vast dat klager de makelaar heeft gevraagd de contractueel overeengekomen courtage van 1% van de verkoopprijs te verlagen naar € 10.000,-. Het is ongebruikelijk dat klager dit verlangen heeft opgenomen in een voorstel dat voor zowel de koper N als zijn eigen makelaar was bedoeld.

Het stond de makelaar echter vrij klager te houden aan zijn contractuele afspraak van 1% van de verkoopprijs. Klager kan niet gedacht hebben dat de makelaar met zijn voorstel tot verlaging instemde doordat de makelaar dat niet heeft verklaard. De makelaar heeft vervolgens de courtage – naar zij stelt uit coulanceover-wegingen – (van € 16.950,-) verlaagd naar € 12.500,-. Met deze opstelling heeft de makelaar tuchtrechtelijk niet verwijtbaar gehandeld.

betekening dagvaarding

4.13 Klager heeft de nota van het makelaarskantoor niet voldaan. Het bedrag aan courtage bleef na de eigendomsoverdracht onder de notaris. Klager heeft aan de makelaar gemeld dat hij eerst de uitkomst van de tuchtprocedure wilde afwachten voordat het gefactureerde bedrag aan courtage zou worden betaald. De makelaar heeft aanspraak gemaakt op betaling en vervolgens kort voor de mondelinge behandeling van de tuchtklacht bij de Raad van Toezicht een dagvaarding aan klager in persoon laten betekenen. Met de dagvaarding betrekt de makelaar klager in een gerechtelijke procedure teneinde een veroordelend en voor executie vatbaar vonnis tot betaling van haar factuur te verkrijgen.

De Centrale Raad van Toezicht acht deze handelwijze tuchtrechtelijk niet verwijtbaar nu op zichzelf de verschuldigdheid van de courtage niet onlosmakelijk verbonden is met de uitkomst van de tuchtprocedure en niet gesteld of gebleken is dat klager aan de notaris een onherroepelijk volmacht had gegeven tot betaling van het bedrag als de tuchtklacht ongegrond zou worden verklaard. Bij dit alles weegt de Centrale Raad van Toezicht ook mee dat klager in Israël woonachtig is en een betekening van een dagvaarding in het buitenland een kostbare en tijdrovende procedure is, welke kosten met de betekening in persoon zijn voorkomen en bovendien daarmee verzekerd is dat de deurwaarder heeft kunnen vaststellen dat klager van de dagvaarding op de hoogte is en klager zo nodig rechtskundige bijstand kan inroepen, hetgeen hij ook heeft gedaan.

5. Slotsom

5.1 De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat de klacht van klager ongegrond is, zodat de beslissing van de Raad van Toezicht wordt bekrachtigd.

5.2 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.

6. Beslissing in hoger beroep

6.1 Bekrachtigt de beslissing van 13 juni 2017 van de Raad van Toezicht Amsterdam.

Aldus gewezen te Amersfoort door mr. D.H. de Witte (voorzitter), mr. C.C. Horrevorts (secretaris) en de leden mr. J.A. van den Berg, mr. J.C. Borgdorff en F.J. van der Sluijs, ondertekend op 2018.

D.H. de Witte

voorzitter

C.C. Horrevorts

secretaris

17-2657 CRvT

Contact