17-128 RvT Zuid
Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Ontvankelijkheid i.v.m. tijdsverloop. Beklaagde heeft in 2000 vier percelen van klager en een perceel van klagers moeder getaxeerd. Klager verwijt beklaagde dat hij de waarde van zijn percelen te laag en de waarde van het perceel van zijn moeder te hoog heeft gewaardeerd. De Raad stelt vast dat partijen tijdens de zitting hebben ingestemd met inhoudelijke behandeling van de klacht. Het primaire verweer van beklaagde tot niet-ontvankelijkheid behoeft derhalve verder geen bespreking. Het is vaste rechtspraak van de Centrale Raad van Toezicht van de NVM dat een door een makelaar uitgebrachte taxatie door de tuchtrechter slechts marginaal mag c.q. kan worden getoetst. In dit geval is niet gebleken dat beklaagde in redelijkheid niet tot de door hem getaxeerde waarden heeft kunnen komen. Dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld is niet komen vast te staan. Download uitspraak (pdf) Uitspraak 17-2661 CRvT
DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM
————————————————————————————————–
Geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
de heer D.,
wonende aan de [adres],
klager,
Tegen:
de heer K.,
NVM-lid en verbonden aan [makelaarskantoor X],
gevestigd en kantoorhoudende aan het [adres],
beklaagde.
1. Verloop van de procedure
1.1. Na voorafgaande correspondentie heeft de heer D., hierna verder te noemen: ”klager”, bij ongedateerde, door de NVM Consumen-tenvoorlichting op 4 januari 2017 ontvangen brief en daarop volgend klachtformulier d.d. 14 april 2017 een klacht ingediend tegen de heer K., hierna verder te noemen ”beklaagde”.
1.2. De NVM Consumentenvoorlichting heeft de klacht bij brief van 16 mei 2017 doorgezonden aan beklaagde. Bovendien heeft de NVM Consumen-tenvoorlichting bij brief van diezelfde datum het klachtdossier ook ter verdere be-/afhandeling doorgezonden aan de Raad van Toezicht Zuid.
1.3. De secretaris van de Raad heeft een kopie van het volledige klachtdossier doorgestuurd aan beklaagde, die de secretaris van de Raad verzocht heeft om de door hem bij brief van 22 mei 2017 aan de NVM Consumenten-voorlichting gegeven reactie als verweer te beschouwen. De brief is daartoe aan de gedingstukken toegevoegd.
1.6. Tenslotte heeft de Raad de klacht op woensdag 28 juni 2017 ter zitting behandeld. Voor die zitting zijn partijen door de secretaris van de Raad bij brief van 6 juni 2017 opgeroepen. Naar aanleiding daarvan zijn ter zitting verschenen en door de Raad gehoord:
– de heer D., klager, vergezeld door 2 toehoorders;
– de heer K., beklaagde.
1.7. Tijdens de op 28 juni 2017 gehouden zitting heeft ieder van partijen zijn standpunt nader mondeling toegelicht en gereageerd op vragen van de Raad.
2. De feiten
2.1. Als gesteld, dan wel erkend, althans niet of onvoldoende weersproken en/of op grond van de inhoud van de overgelegde stukken, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2. Klager was eigenaar van een viertal aan/nabij de[adres] gelegen percelen grond, kadastraal bekend gemeente B., sectie [..] nummers (oud) [….], [….] Ged., [….] en [….] Ged., ter grootte van in totaal circa 5902 vierkante meter.
2.3. De moeder van klager, mevrouw D., was eigenaar van een aan de hiervoor genoemde percelen grenzend perceel grond, kadastraal bekend gemeente B., sectie [..] nummer (oud) [….], ter grootte van circa 1515 vierkante meter.
2.4. In verband met destijds door klager en zijn moeder voorgenomen verkoop van al hun percelen grond tezamen aan de heer en mevrouw B. te B., werden die percelen grond respectievelijk op 15 en 25 mei 2000 getaxeerd door beklaagde.
2.5. Klager was het niet eens met de destijds door beklaagde uitgevoerde taxatie.
2.6. Klager heeft derhalve de eerdergenoemde percelen en de daarop bestaande opstal in augustus 2002 opnieuw laten taxeren door de heer H., makelaar en beëdigd taxateur, verbonden aan [makelaarskantoor Y], gevestigd en kantoorhoudende aan de [adres].
2.7. Vervolgens heeft klager naar aanleiding van de door beklaagde uitgevoerde taxatie in oktober 2002 bij de toenmalige secretaris van de Raad van Toezicht Eindhoven/Maastricht, mr. L. te T., een klacht ingediend tegen beklaagde.
2.8. Omdat een kantoorgenoot van de toenmalige secretaris van de Raad van Toezicht Eindhoven/Maastricht als advocaat van klager optrad, werd die klacht door de toenmalige secretaris van de Raad van Toezicht Eindhoven/Maastricht, bij brief van 5 december 2002 ter afhandeling doorgezonden aan de destijds plaatsvervangend secretaris van de Raad, mr. P.
2.9. In de archieven van de Raad en/of de NVM blijken geen stukken te vinden van die klachtzaak. Het is dan ook onduidelijk óf en zo ja, hóe de klacht destijds werd afgehandeld.
2.10. Blijkens de door klager overgelegde stukken werd op zijn verzoek bij de rechtbank ’s-Hertogenbosch ook een civiele procedure tegen beklaagde aanhangig gemaakt (zaaknummer [……]).
2.11. In die procedure werd blijkens de stukken de heer drs. N., verbonden aan [makelaarskantoor Z] te B., benoemd tot deskundige, die een voorlopig deskundigenbericht aan de rechtbank op 17 oktober 2003 uitbracht. Kopie van dat voorlopig deskundigenbericht is door klager overgelegd.
3. De klacht
3.1. De Raad leidt uit de door klager met de NVM Consumentenvoorlichting gevoerde correspondentie met bijlagen, de (klacht)brief en de door klager overgelegde stukken af dat de klacht zich richt op de destijds door be-klaagde uitgevoerde taxatie.
3.2. Tijdens de zitting op 28 juni 2017 heeft klager desgevraagd nog opgemerkt dat zijn klacht zich meer specifiek richt op het feit dat:
a. beklaagde in zijn taxatierapport d.d. 15 mei 2000 heeft gesteld dat de taxatie is uitgevoerd in opdracht van mevrouw D.;
b. beklaagde het perceel van zijn moeder, welk perceel destijds kadastraal bekend was als gemeente B., sectie [..], nummer [….], ter grootte van ca. 1515 m2, onjuist heeft getaxeerd, d.w.z. aan dat perceel en de daarop staande opstal een té hoge waarde heeft toegekend;
c. beklaagde de destijds aan klager toebehorende (4) percelen onjuist heeft getaxeerd, d.w.z. daaraan een veel té lage waarde heeft toegekend.
4. Het verweer
4.1. Blijkens zijn reactie op de hem door de NVM Consumentenvoorlichting bij brief van 16 mei jl. toegezonden klacht stelt beklaagde zich op het standpunt dat de klacht niet alleen omdat die al eerder door de Raad van Toezicht Eindhoven/Maastricht werd behandeld, maar ook omdat die betrekking heeft op een taxatie die ruim 15 jaar geleden is gedaan, niet ontvankelijk is.
4.2. Tijdens de zitting op 28 juni 2017 heeft beklaagde al de stellingen van klager betwist en specifiek ingaande op de ter zitting door klager ver-duidelijkte klacht nog opgemerkt:
a. dat blijkens zijn dossier mevrouw D. zijn opdrachtgever was en het taxatierapport wat dat betreft dat dus ook juist vermeldt;
b. dat zijn taxatie d.d 15 mei 2000 van het perceel van mevrouw D., alsook zijn aanvullende taxatie d.d. 25 mei 2000 van de percelen van klager –zulks fictief “gevoegd” bij het perceel van mevrouw D.- naar zijn mening juist was.
Volgens beklaagde bleek dat ook uit de destijds voor al de percelen tezamen betaalde koopprijs èn uit het door de heer N. van [makelaarskantoor Z] aan de rechtbank ’s-Hertogenbosch uitgebracht voorlopig deskundigenbericht d.d. 17 oktober 2003.
5. De beoordeling
5.1. Partijen hebben tijdens de op 28 juni 2017 gehouden zitting inge-stemd met inhoudelijke behandeling van de klacht. Het primaire verweer van beklaagde tot niet-ontvankelijkheid behoeft derhalve verder geen bespreking
5.2. De Raad stelt vast dat de klacht betrekking heeft op de in 2000 door beklaagde uitgevoerde taxatie van vijf aan de [straatnaam] gelegen percelen grond c.q het door hem daarvan opgemaakt taxatierapport d.d 15 mei 2000 en de aanvulling daarop d.d. 25 mei 2000.
5.3. Aldus merkt de Raad ten aanzien van de inhoudelijke beoordeling van de klacht allereerst op dat het vaste rechtspraak van de Cen-trale Raad van Toezicht van de NVM is, dat een door een makelaar uitgebrachte taxatie door de tuchtrechter slechts marginaal mag c.q. kan worden getoetst. Dat wil zeggen dat de Raad énkel een oordeel mág en kán geven over de vraag of de betrokken makelaar in redelijkheid tot de door hem afgegeven taxatie(waarde) heeft kunnen komen.
5.4. Klager heeft allereerst gesteld dat destijds niet zijn moeder, mevrouw D., maar hij zelf aan beklaagde opdracht tot taxatie van de percelen aan de [adres] heeft gegeven. Klager heeft zijn stelling niet verder onderbouwd, terwijl beklaagde de stelling van klager uitdrukkelijk en gemotiveerd heeft betwist. Derhalve en mede gelet op de overgelegde stukken, acht de Raad de stelling van klager niet bewezen.
5.5. Overigens en onverminderd het onder 5.4. gestelde is de Raad van oordeel dat zelfs als de stelling van klager dat hij destijds aan be-klaagde opdracht tot taxatie gaf al juist zou zijn, die stelling niet(s) afdoet aan de taxatie op zich.
5.6. Naar het oordeel van de Raad treft het in 3.2 onder a. omschreven klachtonderdeel dan ook geen doel.
5.7. Klager heeft vervolgens gesteld dat de in het door beklaagde opge-stelde taxatierapport èn de in de aanvulling daarop genoemde waarde van zowel het perceel van zijn moeder, als de waarde van zijn percelen onjuist was.
5.8. De Raad constateert ten aanzien van die stelling:
i.) dat het – door klager in kopie overgelegde – taxatierapport d.d. 15 mei 2000 van beklaagde is opgesteld op de gebruikelijke manier, dat wil zeggen volgens het destijds gehanteerde model NVM-taxatierapport 1988;
ii.) dat het taxatierapport is voorzien van de gebruikelijke bijlagen;
iii.) dat beklaagde blijkens het taxatierapport en de daarbij gevoegde bijlagen bij zijn primaire èn aanvullende taxatie uitgegaan is van de ten tijde van de taxatie relevante kadastrale gegevens c.q. stukken, alsmede van het tóen voor de getaxeerde percelen grond vigerende bestemmingsplan;
5.9. Gegeven die constateringen is de Raad van oordeel dat niet gesteld kan worden dat het taxatierapport van 15 mei 2000 en de daarbij gevoegde aanvulling van 25 mei 2000 op zichzelf onjuist, onvolledig of onzorgvuldig was.
5.10. Aldus, en nog daargelaten dat het –zoals overwogen in 5.3.- niet aan de Raad is om de juistheid van een taxatie op zich en met name ook cijfer-matig te (her)beoordelen, is de Raad van oordeel dat in redelijkheid ook niet gesteld kan worden dat de in het door beklaagde opgemaakte taxatierapport van 15 mei 2000 en de daaropvolgende aanvulling d.d. 25 mei 2000 daarop gestelde waarden onjuist waren.
5.11. De Raad neemt daarbij enerzijds in aanmerking dat de taxatie die beklaagde destijds uitvoerde c.q het taxatierapport dat beklaagde daar destijds van opmaakte wordt bevestigd c.q. onderschreven in het – door klager zelf in kopie overgelegde – door drs. N., CRM, toentertijd verbonden aan [makelaarskantoor Z] te B., aan de rechtbank ’s-Hertogen-bosch uitgebracht voorlopig deskundigenbericht d.d. 17 oktober 2003 (zaaknummer […..]).
5.12. De Raad neemt daarbij anderzijds ook in aanmerking dat klager zijn stelling(en) in deze niet met objectieve feiten en/of stukken, zoals een deskundig tegenrapport, heeft bewezen.
5.13. De Raad merkt daarbij op dat het door klager overgelegde taxatierapport d.d. 22 augustus 2002 van de heer H. onvoldoende (tegen)bewijs van klagers stelling levert. Niet alleen omdat dat rapport heel anders van opzet dan dat van beklaagde was, maar ook omdat in dat rapport uitgegaan werd van bouwgrond-taxatie, terwijl daarvan blijkens de overgelegde bestemmingsplaninformatie geen sprake was.
5.14. Het vorenstaande is/wordt niet anders door het feit dat klager, zo hij ter zitting heeft gesteld, bij gelegenheid van de verdeling van de opbrengst van verkochte percelen grond aan de [adres], waaronder zijn (4) percelen, destijds onderbedeeld zou zijn.
5.15. Immers, de verdeling van de opbrengst was een (interne) aangelegenheid tussen klager en zijn moeder. Bovendien is niet gesteld en blijkt ook niet uit de overgelegde stukken dat beklaagde bij die verdeling was betrokken. Beklaagde kan daarvan naar het oordeel van de Raad dan ook in geen enkel opzicht enig verwijt worden gemaakt.
5.16. Uit het vorenstaande volgt dat ook de in 3.2 onder b. en c. omschreven klachtonderdelen geen doel kunnen treffen.
5.17. De Raad zal de klacht dan ook in al zijn onderdelen ongegrond verklaren.
5.18. Op grond van vorenstaande overwegingen, alsmede gelet op het Reglement Tuchtrechtspraak NVM zoals dat gold tot 1 juni 2017, de statuten van de NVM en de Erecode NVM, komt de Raad van Toezicht in deze tot de navolgende uitspraak.
6. Beslissing
6.1. De Raad van Toezicht Zuid van de NVM:
– verklaart de klacht ongegrond.
Aldus gewezen te Tilburg door mr. Th.A.J. Verster, Voorzitter, de heer J.G.A.M. Luijks, lid, en mr. P.L.J.M. van Dun, lid tevens secretaris en aldaar, bij afwezigheid van de Voorzitter op 11 juli 2017 getekend door mr F.F. Stiekema, Vice-Voorzitter en mr. P.L.J.M van Dun voornoemd.
mr. F.F. Stiekema mr. P.L.J.M. van Dun
Vice-voorzitter Secretaris