17-2661 CRvT

Beweerdelijk te lage waardering van percelen grond in verband met bouwplan. Zeer lang tijdsverloop tussen taxatie en klacht. Prijsgeven van niet-ontvankelijkheidsverweer. Ten overvloede oordeel over klacht. In mei 2000 geeft de moeder van klager aan beklaagde opdracht tot taxatie van haar woning met het oog op een mogelijke verkoop. Klager is eigenaar van enige aangrenzende percelen en verzoekt beklaagde een aanvulling op de taxatie in die zin dat zijn percelen bij een verkoop worden betrokken. De makelaar voldoet aan dit verzoek. Vervolgens worden alle percelen aan dezelfde koper verkocht die op het terrein een nieuw huis wil laten bouwen. Klager is (achteraf) van mening dat zijn percelen te laag zijn gewaardeerd nu die in een bouwplan zijn opgenomen. Een door de rechtbank ingeschakelde deskundige stelt de waarde door een bouwplan waarvoor een bestemmingswijziging nodig is, niet wordt verhoogd. Klager dient in 2002 een klacht tegen beklaagde in maar niet duidelijk is wat daarmee is gebeurd. Er is in elk geval geen tuchtrechtelijke beslissing gevolgd. Klager dient in 2017 opnieuw een klacht tegen de makelaar in. Bij de behandeling ter zitting van de raad van toezicht komt die eerdere klachtzaak aan de orde. De makelaar verklaart geen bezwaar te hebben tegen inhoudelijke behandeling. Tegen de ongegrondbevinding van de klacht gaat klager in beroep. Bij de Centrale Raad doet de makelaar beroep op niet-ontvankelijkheid van de klacht. Klager stelt dat de makelaar dit verweer bij de raad van toezicht heeft prijsgegeven. De Centrale Raad is van oordeel dat beklaagde dit alleen deed voor wat betreft de behandeling door de raad van toezicht. Klager heeft geen verklaring gegeven voor het extreem lange tijdsverloop tussen de taxatie en de(hernieuwde) klacht. Vanwege de uitzonderlijke situatie - onduidelijkheid over de klachtbehandeling uit 2002 en het feit dat de makelaar geen bezwaar had tegen inhoudelijke behandeling door de raad van toezicht - besluit de Centrale Raad de klacht ten overvloede te behandelen. Het college verklaart de klacht ongegrond. Download uitspraak (pdf) Uitspraak 17-128 Rvt Zuid

De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

de heer M.J.M. D., wonende te L (België),

appellant/klager in eerste aanleg,

tegen

de heer H. K., aangesloten NVM-makelaar, kantoorhoudende te B,

geïntimeerde/beklaagde in eerste aanleg.

1. Verloop van de procedure

1.1 Bij niet gedateerde handgeschreven brief heeft appellant/klager in eerste aanleg (hierna: klager) een klacht ingediend bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM. Deze heeft, conform het schriftelijke verzoek van klager, de klacht op 16 mei 2017 doorgeleid naar de Raad van Toezicht Zuid. In de beslissing van 11 juli 2017, aan partijen verzonden op 14 juli 2017, is op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen geïntimeerde/beklaagde in eerste aanleg (hierna: de makelaar) ingediende klacht ongegrond verklaard.

1.2 Klager is bij brief van 31 augustus 2017 van deze beslissing in hoger beroep gekomen. Bij brief van 9 oktober 2017 heeft klager de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd.

1.3 In zijn verweerschrift heeft de makelaar zijn verweer uiteengezet.

1.4 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.

1.5 Bij brief van 5 december 2017 heeft de advocaat van klager aanvullende producties toegezonden.

1.6 Ter zitting van 14 december 2017 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:

– klager in persoon, bijgestaan door mr. drs. A.A.P.M. Theunen;

– de makelaar in persoon, bijgestaan door mr. I. Soetens.

Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunt nader toegelicht.

2. De feiten

In hoger beroep zijn de navolgende feiten komen vast te staan:

2.1 Klager was eigenaar van een viertal aan/nabij de B-straat 18 te B gelegen percelen grond, kadastraal bekend gemeente B, sectie A nummers (oud) 1030, 1254 ged., 1436 en 3793 ged., ter grootte van in totaal circa 5.902 m2.

2.2 Mevrouw A.E.P. D., de moeder van klager (hierna: de moeder) was eigenaar van een aan de hiervoor onder 2.1 genoemde percelen grenzend perceel grond, kadastraal bekend gemeente B, sectie A nummer (oud) 1437, ter grootte van circa 1.515 m2.

2.3 Op 15 mei 2000 heeft de makelaar een taxatierapport volgens het model NVM-taxatierapport 1988 uitgebracht met betrekking tot het perceel van de moeder. In het taxatierapport is het te taxeren onroerend goed omschreven als een “vrijstaand woonhuis met berging, tuin en ondergrond gelegen te B aan de B-straat 18”. Als doel van de taxatie is aangeven “verkrijgen van inzicht in de waarde van het onroerend goed ten behoeve van een aan- of verkoopbeslissing: Verkoopbeslissing”. De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik per opnamedatum (10 mei 2000) wordt gesteld op NLG 795.000,- (€ 360.755,-). Bij de vermeldenswaardige gegevens is opgenomen dat er geen bijzondere omstandigheden bekend zijn ten aanzien van een stadsvernieuwingsplan, leefmilieuverordening en het bestemmingsplan. Ten aanzien van het aspect “Bijzondere omstandigheden die van invloed kunnen zijn op de toekomstige waarde-ontwikkeling ten aanzien van geluidshinder, lucht- en grondverontreiniging, omliggende bebouwing en uitbreiding van de gemeente” is door de makelaar opgenomen dat er ten aanzien van die punten geen bijzondere omstandigheden bekend zijn. De globale inhoud van de opstal is geschat op circa 400 m³.

2.4 Op 25 mei 2000 heeft de makelaar een aanvulling op zijn taxatierapport gemaakt. Deze aanvulling heeft betrekking op de percelen van klager, waarbij wordt aangegeven welke waarde die percelen hebben als (een aantal van) die percelen worden samengevoegd met het perceel van de moeder. De tekst luidt als volgt:

“Het huidige perceel kan worden vergroot met perceel 1436 zijnde ca 85 m² en perceel 3793 zijnde ca. 360 m². Hierdoor zou het totaalperceel ca. 1960 m² bedragen. Door die vergroting krijgt het huidige perceel meer mogelijkheden, omdat de frontbreedte aan B-straat dan ca. 21,5 meter gaat bedragen. Deze grond van ca. 445 m² taxeer ik op NLG 25.000,-.

Daarnaast bestaat de mogelijkheid ca. 5700 m² te verwerven waardoor het totale perceel een omvang krijgt van ca. 7660 m². Indien deze 5700 m² wordt toegevoegd aan het huis taxeer ik deze waarde op NLG 150.000,- tot NLG 200.000,- waarbij er wel vanuit wordt gegaan dat de bosgrond schoon van puin etc. wordt opgeleverd.”

2.5 Op enig moment heeft een derde, B geheten, belangstelling getoond tot aankoop van de percelen van de moeder en klager. B wilde op die percelen een bouwplan realiseren en heeft daartoe bij de gemeente een aanvrage voor een bouwvergunning ingediend. Op 3 juli 2000 heeft de Welstandszorg Noord-Brabant het College van B&W van de gemeente B laten weten dat met enige kanttekeningen met het bouwplan wordt ingestemd. Architect S heeft daarop bij brief van 12/13 juli 2000 bij de gemeente een aangepaste situatieschets ingediend onder de mededeling dat voor realisatie van dat bouwplan een bestemmingsplanwijziging nodig is. Op 16 augustus 2000 heeft de burgemeester in verband met het voornemen het bestemmingsplan op grond van artikel 19 Wet op de Ruimtelijke Ordening te wijzigen de bouwaanvraag van B ter visie gelegd. De gemeente heeft de architect van B bij brief van 11 september 2000 laten weten dat voor de beoordeling van de bouwaanvraag nog enige aanvullende gegevens nodig zijn. In afwachting van die gegevens is de aanvrage voor een bouwvergunning buiten behandeling gesteld.

2.6 Bij notariële akte van 27 juli 2000 heeft klager de eigendom van zijn percelen aan koper B en zijn vrouw overgedragen. In de notariële akte wordt verwezen naar een koopovereenkomst zonder vermelding van de datum waarop die koopovereenkomst is gesloten. Voorts is de koopprijs gesteld op NLG 200.000,- (€ 90.756,-)

2.7 Bij notariële akte van 2 oktober 2000 heeft de moeder haar perceel in eigendom overgedragen aan koper B en zijn vrouw. In de akte wordt verwezen naar een koopovereenkomst van 15 juni 2000 en wordt een koopprijs van NLG 900.000,- (€ 408.402,-) genoemd.

2.8 In het taxatierapport van 26 april 2002 hebben registermakelaar-taxateurs ing. M. Th. en J. de K in opdracht van klager de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik per 1 januari 2002 van het perceel van de moeder geschat op € 375.000,- (NLG 826.391,-) en zij hebben de percelen van klager geschat op € 130.000,- (NLG 286.482,-).

In de brief van 16 juli 2002 heeft de registermakelaar-taxateur Th aan de advocaat van klager bericht dat aan het perceel van de moeder per 15 mei 2000 een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik wordt toegekend van € 330.000,- (NLG 727.224,-).

2.9 Op verzoek van klager heeft de heer H, NVM makelaar en beëdigd taxateur, op 26 augustus 2002 de percelen van klager en de moeder getaxeerd.

De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van het perceel van moeder is gesteld op € 240.000,- (NLG 528.890,-). Makelaar H heeft als bijzonderheid opgemerkt dat volgens mededeling van klager de opstal (woning) in zeer slechte staat van onderhoud verkeerde, zodat bij de waardebepaling met die opstal geen rekening is gehouden.

Makelaar H heeft de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van de percelen van klager getaxeerd op NLG 200.000 (€ 90.756,-).

Bij brief van 21 november 2002 heeft makelaar H klager laten weten dat het voor hem ondoenlijk is de waarde van de woning ruim twee jaar eerder, zijnde 10 mei 2000, te bepalen.

2.10 Klager heeft in oktober 2002 bij de toenmalige secretaris van de Raad van Toezicht Eindhoven/Maastricht tegen de makelaar een klacht ingediend. Doordat de advocaat van klager kantoorgenoot was van de secretaris van de Raad van Toezicht Eindhoven/Maastricht heeft de secretaris ter vermijding van (de schijn van) belangenverstrengeling de klacht bij brief van 5 december 2002 doorgeleid naar de toenmalige plaatsvervangende secretaris van de Raad van Toezicht. In de archieven van de Raad van Toezicht en/of de NVM zijn geen stukken te vinden van die tuchtzaak.

2.11 In de brief van 5 februari 2003 heeft de advocaat van het kantoor van de makelaar aan de advocaat van klager geantwoord, dat de moeder aan de makelaar opdracht heeft gegeven voor de taxatie, neergelegd in het rapport van 15 mei 2000 en dat op verzoek van klager door de makelaar op 25 mei 2000 nog een aanvullende taxatie is uitgebracht.

2.12 Klager heeft tegen de notaris, die de koopovereenkomst tussen klager en de moeder enerzijds en B anderzijds heeft opgesteld, een tuchtklacht ingediend. De Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te ’s-Hertogenbosch heeft bij beslissing van 23 augustus 2005 de tuchtklacht kennelijk ongegrond verklaard. In die tuchtklachtprocedure, waarbij de makelaar niet betrokken is geweest, zijn in die beslissing de relevante feiten als volgt weergegeven:

“In maart 2000 hebben [klager] en zijn moeder afgesproken dat zij de aan ieder toebehorende grond en het aan moeder toebehorende huis in één koop zouden verkopen aan de heer J.A.J.M. B. en zijn echtgenote voor de koopprijs van NLG 1.100.000,-. Verdeling van de koopprijs zou in onderling overleg tussen [klager] en zijn moeder geregeld worden.

De koopovereenkomst is opgemaakt door het kantoor van de notarissen en de inhoud daarvan is door notaris G met partijen doorgenomen.

Op 27 juli 2000 heeft het transport plaatsgevonden. Tussen [klager] en zijn moeder is onenigheid ontstaan over een bedrag van NLG 100.000,–.

[Klager] heeft sedertdien met meerdere advocaten getracht zijn recht te halen omdat hij van mening is dat de door hem verkochte grond ten onrechte is getaxeerd als bosgrond in plaats van bouwgrond.”

2.13 Kennelijk in verband met een voorgenomen gerechtelijke procedure tegen de makelaar heeft klager aan de rechtbank ’s-Hertogenbosch (hierna: de rechtbank) een voorlopig deskundigenbericht verzocht. De rechtbank heeft bij beschikking van 7 augustus 2003 W.N., (toen) NVM-makelaar verbonden aan M Makelaardij, tot deskundige benoemd voor het uitbrengen van een voorlopig deskundigenbericht over een viertal vragen met betrekking tot de onder 2.1 en 2.2 genoemde percelen van de moeder en klager. Op 17 oktober 2003 heeft de deskundige N het voorlopig deskundigenbericht uitgebracht.

2.14 Onder sub 3 van het voorlopig deskundigenbericht heeft de deskundige de bestemming van de percelen van de moeder en klager weergegeven.

Behoudens het perceel 1254 (ged) zijn de overige onder 2.1 en 2.2 genoemde percelen gelegen binnen het bestemmingsplan “E-dijk/R-dijk”, vastgesteld door de raad van de gemeente op 26 november 1931 en goedgekeurd door het college van Gedeputeerde Staten van 1 juni 1932. Op het perceel van de moeder rust de bestemming “woondoeleinden”. Op het perceel 1436 (groot 85 m²) van klager rust eveneens de bestemming “woondoeleinden”. De bestemming van het perceel 3793 (ged. 330 m²) is “agrarische doeleinden kernrandgebied” en van perceel 1030 (2.750 m²) de bestemming “bos”.

Het perceel 1254 ged (2.737 m²) van klager is gelegen in het bestemmingsplan “Buitengebied 1966”, vastgesteld op 28 mei 1998, goedgekeurd door het college van Gedeputeerde Staten op 22 december 1998 en onherroepelijk geworden door de beslissing van de Kroon/Raad van State van 22 augustus 2001. Op dit perceel rust de bestemming “multifunctioneel bos”.

2.15 Vervolgens heeft de deskundige in het voorlopig deskundigenbericht de door de rechtbank gestelde vragen weergegeven en beantwoord.

De eerste vraag van de rechtbank was wat het uitgangspunt moet zijn voor de waardering van de percelen van klager gegeven het feit dat ten tijde van de taxatie van het perceel van de moeder al bekend was dat de betreffende percelen bouwgrond zouden worden. Op deze vraag heeft de deskundige N geantwoord:

“Uitgangspunt bij de waardering moet zijn het vigerende bestemmingsplan. Wanneer op grond van een structuurplan, voorbereidingsbesluit of vergelijkbare omstandigheden mag worden verwacht dat in de nabije toekomst zich ontwikkelingen zullen voordoen die de gebruiksmogelijkheden verruimen, kan daar rekening mee worden gehouden.

Die omstandigheden doen zich hier echter niet voor. De gemeente heeft geen plannen om op deze locatie nieuwe plannen te ontwikkelen.

De stelling: ‘dat ten tijde van de taxatie van verweerder al bekend was dat de betreffende percelen bouwgrond zouden worden’ is dan ook niet juist. Wellicht kon worden verwacht dat een eventuele koper een beroep zou doen op art. 11 [kennelijk is bedoeld art. 19] Wet R.O. maar het was allerminst zeker dat een dergelijk verzoek gehonoreerd zou worden. Bij de taxatie mocht hiervan dan ook niet worden uitgegaan.”

De tweede vraag van de rechtbank aan de deskundige was in hoeverre relevant is dat de percelen van klager niet afzonderlijk van maar tegelijk met het woonhuis van de moeder werden verkocht. Deze tweede vraag heeft de deskundige als volgt beantwoord:

“De waarde van grond wordt behalve door het aantal m²’s bepaald door de bestemming. Wanneer er van wordt uitgegaan dat grond tegelijk met een aangrenzend perceel met een woonhuis wordt verkocht doet zich de vraag voor of er bij dit woonhuis sprake is van een waardestijging die uitgaat boven de waarde van de grond op zich. Zo ja, dan is te verwachten dat een prudent handelende verkoper een deel van die waardestijging zal kunnen incasseren.

(…)

Uitgaande van de vuistregel dat het perceel bij voorkeur minstens gelijk moet zijn aan het aantal m³’s van het huis blijkt het perceel (1515m²) (…) niet klein.

Wat de vorm betreft: het volgende: het perceel is 20 m breed. Gaan we uit van een huis ter breedte van 11 m dan blijft aan weerszijden 4,5 m over. Een redelijk getal, maar, wanneer er ook nog een bijgebouw van ca 100 m² mag verrijzen is uitbreiding met nr 3793 (grijs) ter breedte van ca 10 m aantrekkelijk. Er is dan ook aanleiding om aan dat perceel meer waarde toe te kennen dan de agrarische waarde.”

De rechtbank heeft als derde vraag aan de deskundige gesteld wat – met inachtneming van de antwoorden op de vragen 1 en 2 – de waarde van de percelen van klager op 10 mei 2000 is. De deskundige heeft deze vraag als volgt beantwoord:

“Uitgaande van het bovenstaande taxeer ik de percelen van [klager] als volgt: (…) afgerond € 95.000,- [NLG 209.352]”

De slotvraag van de rechtbank was of de deskundige nog op- of aanmerkingen heeft over de kwestie die aan hem is voorgelegd. Op deze vierde vraag heeft de deskundige in ieder geval de volgende opmerkingen gemaakt:

“De percelen zijn inmiddels door het kadaster opgemeten en voorzien van één nummer (…) 1453 ter grootte van 7.417 m². Deze grootte wijkt af van de zowel door [de makelaar] (7.660 m²) als door H (7.745 m²) geschatte oppervlakte.”

2.16 In het voorlopige deskundigenrapport heeft de deskundige vervolgens gemeld dat hij aan klager en de makelaar eerst zijn concept rapport voor commentaar heeft toegezonden. In het definitieve deskundigenrapport heeft de deskundige gemeld dat klager als zijn mening heeft gegeven dat het huis van zijn moeder te hoog is getaxeerd ten koste van de waarde van zijn percelen. De deskundige heeft daarop in zijn voorlopig deskundigenrapport als volgt gereageerd:

“Ik heb daarop het huis bezichtigd. Het gaat daarbij om een houten huis met een aanbouw van steen. (…) Volgens de huidige bewoner, de heer J.A.J.M. B. is sinds 2000, behalve het schilderen van de buitenkant aan de woning niets veranderd. (…) Bij de taxatie van [de makelaar] van NLG 795.000 en een grondwaarde onbebouwd van NLG 550.000 blijft voor de woning een bedrag van NLG 245.000. (…) In dit geval zou ik eerder gedacht hebben aan een bedrag van NLG 150.000 à NLG 175.000. Overigens heeft de heer B wel NLG 900.000 betaald: NLG 105.000 meer dan het door [de makelaar] getaxeerde bedrag van NLG 795.000.

Volgens de koper, de heer B, is de koop van alle percelen, zowel die van [klager] als die van zijn moeder gelijktijdig overeengekomen. De overdracht heeft niet gelijktijdig plaatsgevonden (…) Hieruit valt niet af te leiden of er, zoals door [klager] wordt gesteld, tussen moeder en zoon een afspraak is geweest over de verdeling van de opbrengst van het geheel.

Mijn conclusie is dat [moeder] inderdaad een zeer goede prijs heeft ontvangen voor haar deel, dit betekent echter niet dat [klager] te weinig heeft ontvangen voor zijn percelen. Zoals uit mijn antwoord op vraag 3 blijkt wijkt het door [klager] ontvangen bedrag (NLG 200.000) niet veel af van mijn taxatie (€ 95.000 of NLG 209.350).”

2.17 Voorts heeft de toenmalige advocaat van klager tegen het concept voorlopig deskundigenrapport ingebracht dat ten tijde van de taxatie door de makelaar de koper B een bouwvergunning had aangevraagd, dit gegeven tot een verhoging van de waarde leidt en de omstandigheid dat de bouwvergunning nadien is afgewezen te maken had met de grootte van het nieuwe pand. Met de aankoop, inclusief de percelen van klager, zijn er volgens de advocaat van klager meer uitgebreide mogelijkheden om te bouwen. De deskundige heeft daarop als volgt gereageerd:

“Zowel [klager] als [de makelaar] hebben mij verklaard dat de heer B in mei 2000 nog niet in beeld was als koper. (…)

Het aanvragen van een bouwvergunning op zich verhoogt de waarde van een perceel niet. Dit is slechts het geval wanneer het bestemmingsplan bouw mogelijk maakt of wanneer een vrijstelling ex artikel 11 [bedoeld zal zijn: 19] Wet RO redelijkerwijze mag worden verwacht. Daarvan was bij de percelen van [klager], met uitzondering van perceel 1436 (…) geen sprake.

Thans is de 4^e aanvraag voor een bouwvergunning voor de heer B in behandeling. (…) De percelen van [klager] zijn daar niet bij in het geding.

Inderdaad is het perceel van moeder aantrekkelijker wanneer de percelen van [klager] daar aan worden toegevoegd. Daar is echter bij de taxatie rekening mee gehouden. (…)”

2.18 Aan het slot van het voorlopig deskundigenbericht heeft de deskundige nog het volgende opgemerkt:

“Tenslotte deelde [de makelaar] mij nog mee dat hij aanvankelijk van [de moeder] het verzoek kreeg om het huis te taxeren in verband met verkoopplannen van haar. Vervolgens vroeg [klager] hem welke prijs hij in combinatie met het perceel van zijn moeder voor zijn grond kon maken. [Klager] spreekt dit tegen en beweert dat hij van de aanvang af bij de taxatieopdracht was betrokken.”

3. De klacht en de beslissing van de Raad van Toezicht

3.1 Uit de brieven van klager heeft de Raad van Toezicht afgeleid dat de klacht van klager zich richt op de destijds door de makelaar uitgevoerde taxatie. Zijn klacht richt zich daarbij volgens de Raad van Toezicht specifiek op de verwijten dat:

a. de makelaar in zijn taxatierapport van 15 mei 2000 heeft vermeld dat de taxatie is uitgevoerd in opdracht van (alleen) de moeder;

b. de makelaar het perceel van de moeder onjuist heeft getaxeerd, dat wil zeggen aan dat perceel en de daarop staande opstal een té hoge waarde heeft toegekend;

c. de makelaar destijds de vier percelen van klager onjuist heeft getaxeerd, dat wil zeggen daaraan een veel té lage waarde heeft toegekend.

3.2 De Raad van Toezicht heeft de klacht ongegrond verklaard.

4. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

niet-ontvankelijkheid verweer

4.1 Klager klaagt over een taxatie die door de makelaar is verricht in mei 2000. De makelaar heeft in zijn verweerschrift in de procedure bij de Raad van Toezicht aangevoerd dat klager met betrekking tot deze taxatie reeds eerder een klacht tegen hem heeft ingediend bij de Raad van Toezicht Eindhoven/Maastricht en dat de zaak al meer dan 16 jaar geleden heeft gespeeld. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben partijen naar aanleiding van een vraag hierover van de voorzitter aangegeven dat zij niet weten hoe de tuchtklachtprocedure destijds is afgelopen. De voorzitter heeft daarop voorgesteld om de klacht niet wegens tijdsverloop niet-ontvankelijk te verklaren, maar om de klacht inhoudelijk te behandelen. Beide partijen hebben zich met dat voorstel akkoord verklaard.

4.2 In hoger beroep heeft de makelaar opnieuw een beroep gedaan op niet-ontvankelijkheid van de klacht. De makelaar heeft daarvoor drie argumenten genoemd. Allereerst is de redelijke termijn waarbinnen een klacht dient te worden ingediend ruimschoots verstreken, zodat de bevoegdheid tot klagen is verjaard. Ten tweede heeft de klacht betrekking op dezelfde feiten en omstandigheden waarvoor reeds eerder een klacht tegen de makelaar is ingediend, zodat nu voor de tweede maal over hetzelfde feitencomplex een tuchtrechtelijk oordeel wordt gevraagd. Ten derde staat de makelaar niet in enige rechtsverhouding tot klager. Zijn moeder was de opdrachtgever. Hierdoor heeft klager geen belang bij zijn klacht.

Klager heeft deze verweren bestreden en daarbij onder meer aangevoerd dat het recht van de makelaar om een beroep te doen op niet-ontvankelijkheid is prijs gegeven bij de behandeling van de klacht door de Raad van Toezicht.

4.3 De Centrale Raad van Toezicht zal allereerst beoordelen of klager kan worden ontvangen in zijn klacht.

tweemaal tuchtrechtelijke procedure voor zelfde klacht

4.4 Op zichzelf is terecht aangevoerd dat klager eerder in 2002 een klacht tegen de makelaar heeft ingediend. Niet is komen vast te staan dat op die klacht is beslist. Uit de beschikbare stukken blijkt alleen dat een klacht is ingediend, maar niet is gebleken dat die klacht in verdere behandeling is genomen waarbij de makelaar een verweerschrift heeft ingediend, een mondelinge behandeling van die klacht heeft plaatsgevonden en in of omstreeks 2003 door de Raad van Toezicht op die klacht is beslist. Hierdoor is geen sprake van een situatie dat al een tuchtrechtelijk oordeel is gegeven en de makelaar thans voor de tweede maal voor dezelfde feiten en omstandigheden aan een tuchtrechtelijk oordeel wordt onderworpen. Hierdoor staat de eerder ingediende klacht aan de ontvankelijkheid van de onderhavige klacht niet in de weg.

belang bij klacht

4.5 Uit de brief van de toenmalige advocaat van de makelaar van 5 februari 2003 en het voorlopig deskundigenrapport blijkt dat klager, nadat hij zijn taxatierapport in opdracht van zijn moeder op 15 mei 2000 had uitgebracht, aan de makelaar opdracht heeft gegeven voor een waardebepaling van zijn percelen, waarna de makelaar op 22 mei 2000 een aanvulling op zijn taxatierapport heeft gegeven. Voorts blijkt uit de aanvulling op het taxatierapport dat voor de waardebepaling relevant is het perceel van de moeder. Het perceel van de moeder en zijn percelen zijn vervolgens ook gezamenlijk verkocht. Hiermee heeft klager naar het oordeel van de Centrale Raad van Toezicht voldoende belang een klacht in te dienen en staat de enkele omstandigheid dat hij niet de opdrachtgever voor de taxatie van het perceel van de moeder is geweest, hetgeen overigens door klager wordt bestreden, daaraan niet in de weg. Daarmee faalt ook dit niet-ontvankelijkheidsverweer van de makelaar.

termijnoverschrijding en prijsgeven niet-ontvankelijkheidsverweer

4.6 Voor de beantwoording van de vraag of klager zijn verweer op niet-ontvankelijkheid in eerste aanleg bij de Raad van Toezicht heeft prijsgegeven, stelt de Centrale Raad van Toezicht het volgende voorop.

Artikel 14 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM (hierna: Reglement Tuchtrechtspraak) bepaalt dat een ieder die van mening is dat een NVM-makelaar zich tuchtrechtelijk laakbaar heeft gedragen een tuchtklacht kan indienen. Het Reglement Tuchtrechtspraak kent geen termijn voor de indiening van een klacht. Indien reeds enige tijd is verstreken tussen de gedraging van de makelaar en het indienen van een klacht hierover, dienen twee belangen te worden afgewogen. Enerzijds het ten gunste van klager wegende maatschappelijke belang dat het optreden van een makelaar door de tuchtrechter kan worden getoetst, anderzijds het belang dat een makelaar heeft bij toepassing van het beginsel van rechtszekerheid. Dit beginsel houdt onder meer in dat een makelaar zich niet na een als onredelijk te beschouwen lange tijd nog bij de tuchtrechter moet verantwoorden voor zijn optreden van destijds. Daarbij is onder meer van belang dat met het verstrijken van de tijd bewijsmateriaal verloren kan zijn gegaan of de feitelijke omstandigheden zijn gewijzigd waardoor de makelaar in het voeren van verweer in een nadeliger positie wordt gebracht dan het geval zou zijn geweest bij tijdige indiening van de klacht. Welke termijn daarbij tot een niet-ontvankelijk verklaring van de klacht heeft te leiden, zal aan de hand van de omstandigheden van het geval moeten worden bepaald.

Indien de redelijke termijn waarbinnen een klacht moet worden ingediend is overschreden, dient een Raad van Toezicht zich uiterst terughoudend op te stellen om een klacht toch inhoudelijk te beoordelen.

4.7 In deze zaak heeft klager in april 2017 een klacht ingediend bij de Raad van Toezicht die ziet op een taxatie die is verricht in mei 2000. Gelet op het ruime tijdsverloop van bijna 17 jaar tussen de gedraging van de makelaar, de ingrijpende wijziging van de situatie sedert 2000, geen feiten en omstandigheden door klager zijn aangevoerd die kunnen rechtvaardigen dat hij niet eerder dan in 2017 een tuchtklacht heeft ingediend of die aan het aandringen op een beslissing op zijn tuchtklacht in 2002 in de weg hebben gestaan, klager al sedert 2000 een geschil met zijn moeder over de verdeling van de door koper B betaalde koopprijs heeft en klager in ieder geval in 2002 juridische bijstand had en de makelaar aansprakelijk heeft gesteld voor de door hem uitgebrachte taxaties, is de Centrale Raad van Toezicht van oordeel dat van een zodanig tijdsverloop sprake is dat klager in beginsel in zijn klacht niet-ontvankelijk is.

4.8 Klager voert aan dat de makelaar zijn beroep op niet-ontvankelijk in eerste aanleg heeft prijs gegeven en dat dit tot gevolg heeft dat klager ook in hoger beroep geen beroep meer kan doen op de niet-ontvankelijkheid van klager.

4.9 De Centrale Raad van Toezicht stelt voorop dat gelet op de hiervoor beschreven belangen die bij (mogelijke) termijnoverschrijding spelen, een tuchtrechter niet alleen heeft te waken voor het belang van een klager maar ook voor het belang van een makelaar. Dit brengt mee dat een tuchtrechter uiterst terughoudend dient te zijn om aan een partij het voorstel te doen een gedaan beroep op niet-ontvankelijkheid prijs te geven. Bij een dergelijk voorstel zal de tuchtrechter zich er van hebben te verzekeren dat de desbetreffende partij de reikwijdte van de beslissing een beroep prijs te geven overziet. Bij dit alles weegt mee dat als de tuchtrechter in een bijzonder geval van belang acht ook een inhoudelijk oordeel over de tuchtklacht te geven, daartoe een overweging ten overvloede kan worden gegeven. Op die wijze worden de belangen van beide partijen gediend.

In dit geval was de makelaar zonder rechtsbijstand ter zitting aanwezig. Uit het proces-verbaal blijkt niet dat de voorzitter de makelaar op de gevolgen van het prijsgeven van het niet-ontvankelijkheidsverweer heeft gewezen. Evenmin blijkt uit het proces-verbaal dat in het voorstel van de voorzitter is begrepen dat niet alleen dit beroep wordt prijsgegeven voor de procedure bij de Raad van Toezicht maar ook bij de Centrale Raad van Toezicht.

Onder deze omstandigheden is de Centrale Raad van Toezicht van oordeel dat onvoldoende verzekerd is dat de makelaar ten tijde van de behandeling van de klacht bij de Raad van Toezicht de reikwijdte van het voorstel van de voorzitter heeft overzien, terwijl evenmin op een ook voor klager kenbare wijze de makelaar zijn verweer op niet-ontvankelijkheid bij de Raad van Toezicht ook voor een eventuele hoger beroep procedure heeft prijsgegeven.

4.10 Het voorgaande leidt ertoe dat de Centrale Raad van Toezicht de uitspraak van de Raad van Toezicht zal vernietigen en klager alsnog in zijn verzoek wegens termijnoverschrijding niet-ontvankelijk zal verklaren.

ten overvloede inhoudelijke beoordeling klacht

4.11 In dit geval staat vast dat klager in 2002 een klacht heeft ingediend en dat uit het archief van de Raad van Toezicht en de NVM niet blijkt op welke wijze de klacht is afgedaan en wat daarvan de reden is geweest. Bovendien heeft in dit geval de Raad van Toezicht een inhoudelijk oordeel gegeven waarvan klager in hoger beroep is gekomen. Onder deze omstandigheden is van een zodanige uitzonderlijke situatie sprake dat de Centrale Raad van Toezicht ten overvloede de klacht inhoudelijk zal beoordelen. Bij de beoordeling stelt de Centrale Raad van Toezicht voorop dat voor zover onduidelijkheid bestaat over de feiten en omstandigheden in en omstreeks mei 2000 dit gezien het tijdsverloop voor risico van klager komt nu hij eerst 17 jaar later een klacht heeft ingediend en doorgezet, terwijl hij al in 2000 van (een belangrijk deel van) de feiten op de hoogte was.

4.12 In hoger beroep klaagt klager erover dat de makelaar tuchtrechtelijk onjuist heeft gehandeld door:

a. in zijn taxatierapport van 15 mei 2000 te vermelden dat de taxatie is uitgevoerd in opdracht van (alleen) de moeder;

b. een onjuiste verdeling en toedeling van de waarde aan het perceel van de moeder en de percelen van klager te maken.

opdrachtgever taxatierapport 15 mei 2000

4.13 Het taxatierapport van 15 mei 2000 betreft de taxatie van het perceel van de moeder. In dat taxatierapport staat de moeder vermeld als opdrachtgever. In de brief van 5 februari 2003 heeft de advocaat van het kantoor van de makelaar bericht dat de moeder de opdrachtgever voor de taxatie van het perceel van de moeder was. Ook de door de rechtbank benoemde deskundige vermeldt in zijn voorlopig deskundigenrapport van 17 oktober 2003 dat de makelaar toen aan hem heeft verteld dat hij de opdracht van de moeder heeft gekregen.

Alsdan is het aan klager om concrete feiten en omstandigheden te stellen en met stukken te onderbouwen waaruit kan worden afgeleid dat klager toen (ook) de opdracht tot taxatie van het perceel van de moeder heeft gegeven. Die nadere feiten en omstandigheden zijn niet gesteld en is uit de overgelegde stukken ook niet gebleken. Dit leidt ertoe dat klachtonderdeel a ongegrond is.

4.14 Volledigheidshalve voegt de Centrale Raad van Toezicht hieraan toe dat uit diezelfde brief van 5 februari 2003 en het voorlopig deskundigenrapport blijkt dat klager aan de makelaar heeft verzocht een aanvullende waardebeoordeling te geven van zijn percelen in het geval die percelen worden toegevoegd aan het perceel van de moeder en gezamenlijk worden verkocht. De makelaar heeft die op verzoek van klager gedane aanvulling gegeven op 25 mei 2000. Daarmee is klager alleen voor de aanvulling opdrachtgever geweest.

verdeling en de toedeling van de waarde aan de percelen van klager

4.15 De Centrale Raad van Toezicht stelt voorop, zoals hij herhaaldelijk heeft overwogen, dat in het geval wordt geklaagd over een op ondeugdelijke wijze uitgevoerde taxatie de tuchtrechter heeft na te gaan of de makelaar bij het taxeren en het vastleggen van zijn taxatie in een rapport de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar mag worden verwacht. Daarbij heeft mee te wegen Regel 1 van de Erecode, luidende

“Een NVM-lid is zich bewust van het belang van zijn functie in het maatschappelijk verkeer. Hij oefent deze naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk van anderen uit en streeft naar kwaliteit in zijn dienstverlening.”

De rol die een taxatierapport in het maatschappelijk verkeer speelt, brengt mee dat aan de wijze van totstandkoming en de inhoud van een taxatierapport hoge eisen mogen worden gesteld.

Voorts wordt de getaxeerde waarde door de tuchtrechter marginaal getoetst, zodat de getaxeerde waarde slechts tuchtrechtelijk verwijtbaar is indien een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar in redelijkheid niet tot de getaxeerde waarde heeft kunnen komen.

Indien een klager stelt dat een taxatierapport ondeugdelijk is, is het aan hem om concrete feiten en omstandigheden te stellen waaruit kan worden afgeleid dat de door de makelaar getaxeerde waarde onjuist is. Hoe uitgebreider een makelaar zijn waarde in het taxatierapport heeft onderbouwd of nadien toegelicht hoe meer ook van een klager en door hem ingeschakelde deskundigen mag worden verwacht dat zij aangeven welke onjuiste uitgangspunten de makelaar volgens hen bij de waardebepaling heeft gehanteerd.

verwijten van klager

4.16 Klager verwijt de Makelaar dat hij ter bepaling van de waarde van de percelen van klager in de getaxeerde verkoopsom

– ten onrechte (een deel van) de percelen van klager als bosperceel in plaats van bouwperceel heeft gewaardeerd;

– ten onrechte er geen rekening mee heeft gehouden dat de gemeente al in 1990 de kavels 1030 en 1254 tot bouwgrond had gemaakt en gevoegd bij de kavel van de moeder;

– ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de plannen van de koper B een nieuwe villa te realiseren waarbij ook een deel van de van klager te kopen percelen zou worden gebruikt;

– ten onrechte er geen rekening mee heeft gehouden dat de M met die plannen van B bekend was, althans had moeten zijn omdat de plannen van B al ver voor de taxatie van de makelaar in voorprocedure zijn gebracht.

4.17 Voor de beoordeling van deze verwijten stelt de Centrale Raad van Toezicht het volgende vast.

Klager heeft de door hem (en zijn moeder) met de koper B gesloten koopovereenkomst niet overgelegd. Hierdoor kan aan de hand van dat document niet worden vastgesteld wanneer de koopovereenkomst is gesloten. In de beslissing van de Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te ’s-Hertogenbosch staat weliswaar dat klager en zijn moeder al in maart 2000 hebben afgesproken de percelen voor NLG 1.100.000,- aan B en zijn vrouw te verkopen, maar in de notariële akte van 27 juli 2000 wordt niet naar een datum van de koopovereenkomst verwezen, terwijl in de notariële akte van het perceel van de moeder 15 juni 2000 als datum van de koopovereenkomst wordt genoemd. In het voorlopig deskundigenbericht van 17 oktober 2003 is door de deskundige opgenomen dat klager en de makelaar aan hem hebben verklaard dat in mei 2000 de koper B “nog niet in beeld was als koper”. Nu klager de koopovereenkomst niet heeft overgelegd, over welk document hij dient te beschikken nu deze volgens de tekst van de notariële akte van 27 juni 2000 waarbij zijn percelen aan B in eigendom zijn overgedragen aan die akte was gehecht, gaat de Centrale Raad van Toezicht ervan uit dat de koopovereenkomst voor zowel het perceel van de moeder als de percelen van klager eerst op 15 juni 2000 is gesloten.

Klager heeft stukken overgelegd waaruit blijkt dat in ieder geval vanaf 3 juli 2000 bij de gemeente B een aanvrage van B in behandeling was voor het realiseren van een nieuwbouwwoning op (een deel van) de percelen van zijn moeder en klager. Uit het laatste overgelegd document met betrekking tot die procedure blijkt dat de aanvrage in afwachting van nadere gegevens buiten behandeling is gesteld. Voorts blijkt uit het voorlopig deskundigenrapport van 17 oktober 2003 dat die bouwvergunning toen niet is afgegeven. Volgens de deskundige zijn er maar liefst vier aanvragen van B voor een bouwvergunning in behandeling geweest. De eerste drie zijn kennelijk door de gemeente afgewezen en de vierde aanvrage was ten tijde van dat voorlopig deskundigenrapport nog in behandeling. Voorts heeft de deskundige opgemerkt dat alleen in die eerste aanvrage – van kennelijk medio 2000 – een perceelsgedeelte van klager was betrokken. De overige drie aanvragen gaan uit van een nieuwbouw op het perceel van de moeder. Voorts blijkt uit het voorlopig deskundigenrapport dat in oktober 2003 – en daarmee meer dan drie jaar na het taxatierapport van de makelaar – nog steeds bestemmingsplannen uit 1931 en 1998 vigerend waren en een bestemmingsplanwijziging niet van kracht was. Volgens het voorlopig deskundigenrapport was zelfs in 2003 nog geen sprake van de door klager slechts gestelde samenvoeging van enkele percelen van klager met het perceel van de moeder tot bouwgrond. Voorts geeft de deskundige bij de beantwoording van vraag één in zijn voorlopig deskundigenrapport aan dat een makelaar bij de taxatie onder de gegeven feitelijke omstandigheden niet van een wijziging van de bestemming mocht uitgaan. De deskundige heeft daaraan bij punt vijf van het voorlopig deskundigenrapport toegevoegd dat de aanvrage voor een bouwvergunning de waarde van een perceel niet verhoogt. Niet alleen heeft klager geen concrete feiten en omstandigheden gesteld, die met stukken zijn onderbouwd, waaruit blijkt dat de makelaar in mei 2000 op de hoogte was van de bouwplannen van de – kennelijk – potentiële koper B, maar bovendien heeft de Centrale Raad van Toezicht er vanuit te gaan dat die aanvrage die in de zomer van 2000 in procedure was niet tot de afgifte van een bouwvergunning heeft geleid en dat uit de aanvrage van de bouwvergunning op zichzelf geen waarde verhogend effect uitgaat. Hierdoor is er ook geen aanleiding op het door klager gedane bewijsaanbod met betrekking tot de aanvrage in de zomer van 2000 in te gaan.

4.18 Uit het voorgaande volgt dat de door klager aan de makelaar gemaakte verwijten niet zijn komen vast te staan. Voorts heeft de deskundige in zijn voorlopig deskundigenrapport de waarde van de percelen van klager per mei 2000 getaxeerd op NLG 209.350,- (€ 95.000,-) en daarmee nagenoeg gelijk aan de door de makelaar toegekende waarde van NLG 200.000,-. Ook de door klager in augustus 2002 ingeschakelde taxateur H is tot een waarde van NLG 200.000,- (€ 90.756,-) gekomen.

4.19 Volledigheidshalve wijst de Centrale Raad van Toezicht erop dat aan de makelaar niet was opgedragen een rapport uit te brengen waarbij de – naar moet worden aangenomen eerst in juni 2000 overeengekomen – koopsom van NLG 1.100.000,- over het perceel van moeder en de percelen van klager wordt gedeeld. De makelaar heeft opdracht gekregen eerst het perceel van de moeder te taxeren en vervolgens de percelen van klager in het geval die percelen van klager worden betrokken bij de verkoop van het perceel van moeder. Dat heeft volgens de makelaar geleid tot een totale verkoopwaarde van NLG 995.000,- (NLG 795.000,- en NLG 200.000,-). Als zijn moeder niet het meerdere bedrag van NLG 105.000,- met klager heeft willen delen, is dat een omstandigheid die niet aan de makelaar kan worden toegerekend.

5. Slotsom

5.1 Uit het voorafgaande volgt dat de Raad van Toezicht klager ten onrechte ontvankelijk heeft verklaard in zijn klacht. De beslissing van de Raad van Toezicht zal dan ook worden vernietigd, waarna klager niet-ontvankelijk zal worden verklaard.

5.2 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.

6. Beslissing in hoger beroep

6.1 Vernietigt de beslissing van de Raad van Toezicht Zuid van 11 juli 2017;

6.2 Verklaart klager niet-ontvankelijk in zijn klacht.

Aldus gewezen te Amersfoort door mr. D.H. de Witte (voorzitter), mr. C.C. Horrevorts (secretaris) en de leden mr. J.A. van den Berg, F.J. van der Sluijs en mr. J.C. Borgdorff en ondertekend op maart 2018.

D.H. de Witte

voorzitter

C.C. Horrevorts

secretaris

17-2661 CRvT

Contact